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Discussion : Acheter l'appartement de ses parents ET donation-partage..

  1. #1
    Membre

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    Bonjour,


    Après des heures de recherche infructueuses dans les forums, sites et [moteurs de recherche] je ne trouve pas réponse à mon cas et souhaiterais l'aide d'experts.

    La situation actuelle:
    Nos parents sont propriétaires d'un appartement estimé (par une agence immobilière) à 400 000€

    Nous sommes 3 enfants, dont 2 vivant seuls. Le 3ème est toujours chez les parents et souhaiterait acheter l'appartement de nos parents et y vivre encore 2/3 ans, mais ses revenus ne lui permettent pas d'emprunter une telle somme.

    Vu qu'il n'est pas possible de vendre un appartement, même à son/ses enfant(s), à un prix extrêmement bas. Ma question est de savoir s'il est possible de cumuler les abattements de la donation-partage (150 000€ maxi par enfant) à un prix de vente ?

    Du coup, les 2 enfants vivant seuls renonceraient à leur "part d'abattement" sur l'appartement et la donneraient au 3ème qui n'aura plus qu'à emprunter la différence, soit par exemple :
    400 000 - (100 000 x 3) = 100 000 € à emprunter, montant maximum accordé par la banque pour le 3ème enfant.


    Désolé si ma question peut paraitre "à coté de la plaque", mais je ne m'y connais vraiment pas et à force de lire et relire les différents sites traitant de donation-partage et assimilés, je m'y perd


    Merci d'avance pour vos réponse.

    Cordialement.
    Dernière modification par Modérateur 04 ; 18/01/2009 à 16h34. Motif: Anonymisation

  2. #2
    Membre Junior

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    Pour la question d'abandonner votre abattement au profit de votre frère c'est impossible, l'abattement est personnel a chaque enfant!

    Par contre, votre frère a un abattement de 156 357 € (revalorisé pour 2009) par parent, donc si la maison appartenait bien a vos deux parents, cela signifie qu'ils lui donnent chacun la moitié du bien, donc chaque parent lui donne 200.000 euros

    Seule la différence 200.000 -156.357 € est taxable aux droits de mutation à titre gratuit.
    De plus, pour diminuer la valeur du bien donné il suffit que vos parents se réservent l'usufruit, ils ne lui donnent que la nue-propriété.
    La valeur de leur usufruit dépend de leur âge (%)

    Vous n'êtes pas obligés de passer par une donation partage si il n'y a rien d'autre à donner
    Restera ensuite la question du rapport du bien donné lors de la succession de vos parents

  3. #3
    Membre

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    Bonsoir,


    Merci pour votre message.


    Est ce que cela ne pose pas de problème que le bien soit donné uniquement à l'un des 3 enfants ?


    N'y connaissant rien, je me demandais s'il était possible de déduire les montants des abattements par parent (156 357€ x 2) sur un prix de vente.
    Qui au final, serait un montant que notre frère pourrait emprunter pour racheter l'appartement.
    Je demande cela, car il souhaite tout de même donner cet argent en guise de remerciement.


    Merci.

    Cordialement.

  4. #4
    Membre Junior

    Infos >

    et bien je ne crois pas qu' on puisse pas faire une donation et une vente en même temps

    Maintenant rien n'empeche à ma connaissance de faire une vente a charge de rente viagère, je connais pas les détails la dessus par contre. Mais il me semble que la rente doit être fixée suivant un barème, et lors du réglement de la succession ce sera assimilé a une donation.

    Rien n'empêche de donner à un seul enfant, ce sera une donation simple, et la différence sera "rétablie" lors du réglement de la succession, on prendra en compte le fait que votre frère ait déja reçu quelque chose de la part de vos parents.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Il peut y avoir donation et vente en même temps. A priori, c'est même ainsi que se peuvent se transmettre les officines notariées entre parent et enfant.

    Donc un acte constatant par vos parent une donation à hauteur de 156 357 € par parent à votre frère et vente pour 100.000€ du reste est tout à fait possible. Cette donation peut être faite hors part, c'est à dire, puisque vous être 3, que votre frère pourrait ne pas avoir à vous devoir quoi que ce soit dans la mesure où cet appartement n'excède pas la moitié de la valeur de la succession de vos parents.
    Si la valeur excède le 1/4 de la succession, il devra cependant la raporter symboliquement à lhéritage, afin que cette partie excédent le 1/4 (sans atteindre la moitié) soit imputée sur sa part.

    S'il y a d'autre biens, vos parents ont intérêt à faire dès à présent une réelle donation entre vous trois, donation qui préserve entre autre l'usufruit du parent survivant, voire son 1/4 en pleine propriété, s'il est fait donation ainsi au dernier vivant. Cela est important, car une donation à un seul enfant peut se réveler ensuite un cadeau bien empoisnné au moment de la succession.

    A noter que vous pouvez également donner à votre frère 15 636 € (de vos droits sur cet appartement par exemple) sans droit de mutation, depuis le premier janvier 2009. Cette donation peut être combinée à la précédente, non pas tant pour diminuer la participation actuelle de votre frère, mais, dans la mesure où, plus tard, cette donation risque de présenter des suites difficles pour votre frère, réduire ce qu'il aura à rapporter à la succession.

  6. #6
    Membre

    Infos >

    Bonsoir,

    Merci pour vos réponses.


    Il s'agit du seul bien, concernant la succession je n'ai pas tout saisi (désolé).
    Est ce qu'il s'agit bien du montant de l'appartement après les montants de 156 357€ (x2) déduits du prix de l'appartement, soit 87 286€ ?


    Il est donc possible de faire d'une part une donation de 156 356€ x 2, puis de déduire ce montant du prix de l'appartement, cela ne va t'il pas poser de problèmes car le prix de vente serait "trop bas" ?

    Auriez-vous par hasard la méthode calcul des frais liés à une telle opération (Donation + Vente) ?

    Merci encore.

    Cordialement.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Appartemont Voir le message
    Il est donc possible de faire d'une part une donation de 156 356€ x 2, puis de déduire ce montant du prix de l'appartement, cela ne va t'il pas poser de problèmes car le prix de vente serait "trop bas" ?
    Le prix n'est pas trop bas puisqu'au final il sera de 400.000 €

    Mais il faut bien noter que ce cadeau peut être empoisonné.

    Je vous donne 2 exemples

    Vos parents vous donnent, mettons pour simplifier 300 k€ et au jour de leur mort, il reste au moins 300 k€ autres que l'appartement, il n'y aura pas de problème. Cette doantion sera considérée comme hors part et permettra à chacun des autres enfants de recevoir sa part, soi 150 k€
    S'il reste moins, les autre héritiers n'auront que le choix de renoncer ou de demander à celui qui a eu l'appartement de rendre la différence.

    Si les parents font donation, même inégalitaire, de leur bien (tout en préservant leur droit d'usufruit avant de donner) alors cette renonciation sera possible, tout en gardant ce qui a été donné.

    A noter que la renonciation ne peut pas intervenir avant le décès. Donc les frères qui a priori ont dit qu'ils renonceraient gardent le droit d'accepter malgré tout. Bref, il faut être conscient que s'il n'y a que ce bien, une telle donation peut devenir un cadeaui empoisonné.

    Pour les droits notairiés, je n'ai pas trop d'idée de la manière dont cela est traité.

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