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Discussion : Faute des notaires in solidum, préemption, annulation de la vente. Quels préjudices d'éviction ?

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour, j'ai grand besoin d'aide SVP.
    J'ai acheté un appartement à Paris en l'an 2000 à 65.000 €. Les notaires (notaire partie venderesse + mon notaire partie acquéreur) avaient l'obligation d'informer la locataire du nouveau prix de vente négocié, ce qui n'a pas été fait. Le droit de préemption de la locataire a donc bien été bafoué. Le Tribunal de GIP a jugé en faveur de l'annulation de la vente MAIS aussi du remboursement du montant de la transaction à la valeur du bien en l'an 2000. Le problème majeur est que cette valeur ne permet plus d'acquérir quoi que ce soit sur Paris. Selon l'indice de la chambre des Notaires de Paris le bien (et tout autre bien similaire) vaut aujourd'hui 219.000€. Je me retrouve victime, et mon préjudice est, outre la perte de propriété, le fait de ne plus avoir le pouvoir d'achat (que j'avais pourtant avant) me permettant de réaccéder à la propriété.
    Je vais faire appel de ce jugement !
    J'apprécierai bcp si l'un de vous avait de brillantes idées basées sur son expérience, ou des articles du code civil ou droit de l'immobilier, sur les compensation d'une telle éviction, ou le calcul de la valeur du préjudice de cette faute des notaires etc. Comment argumenter en faveur d'un indemnisation basée sur la valeur du bien à la date de l'annulation ou mon éviction ?
    Merci d'avance.
    Cdlmt.

  2. #2
    Membre Cadet

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    Citation Envoyé par Imrthi Voir le message
    Bonjour, j'ai grand besoin d'aide SVP.
    J'ai acheté un appartement à Paris en l'an 2000 à 65.000 €. Les notaires (notaire partie venderesse + mon notaire partie acquéreur) avaient l'obligation d'informer la locataire du nouveau prix de vente négocié, ce qui n'a pas été fait. Le droit de préemption de la locataire a donc bien été bafoué.
    Le Tribunal de GIP a jugé en faveur de l'annulation de la vente MAIS aussi du remboursement du montant de la transaction à la valeur du bien en l'an 2000.
    Le problème majeur est que cette valeur ne permet plus d'acquérir quoi que ce soit sur Paris. Selon l'indice de la chambre des Notaires de Paris le bien (et tout autre bien similaire) vaut aujourd'hui 219.000€. Je me retrouve victime, et mon préjudice est, outre la perte de propriété, le fait de ne plus avoir le pouvoir d'achat (que j'avais pourtant avant) me permettant de réaccéder à la propriété.

    Je vais faire appel de ce jugement !

    J'apprécierai bcp si l'un de vous avait de brillantes idées basées sur son expérience, ou des articles du code civil ou droit de l'immobilier, sur les compensation d'une telle éviction, ou le calcul de la valeur du préjudice de cette faute des notaires etc. Comment argumenter en faveur d'un indemnisation basée sur la valeur du bien à la date de l'annulation ou mon éviction ?
    Merci d'avance.
    Cdlmt.
    J'essaie de comprendre:
    -Vous achetez un appatement et finalement on change le prix de vente sans vous informer.
    - Le tribunal a accepté l'annulation de la vente... n'a pas pris en compte le manquement des notaires, et vous êtes simplement remboursée.
    - Vous avez été débouté et vous voulez faire appel

    Oui, c'est certain que vous avez été perdante et méritez d'être entendue.

    vous allez faire appel...
    Aviez-vous un avocat en première instance?
    Quel motifs ont été invoqués pour l'arrêt rendu?

    [l'association des consommateurs a]des dossiers complets sur des cas similaires aux votres
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 07/03/2008 à 08h49. Motif: anonymisation

  3. #3
    Membre Benjamin

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    -Vous achetez un appatement et finalement on change le prix de vente sans vous informer ?
    NON personne ne change le prix. J'ai acheté cet appartement il y a 7 ans à 65.000 €, et il en vaut 119.000 aujourd'hui.
    - Le tribunal a accepté l'annulation de la vente... n'a pas pris en compte le manquement des notaires, et vous êtes simplement remboursée.
    En fait le TGI de Paris a délibéré en annulation de la vente. Effectivement le Tribunal en première instance n'a pas pris en compte le manquement des notaires, et je suis remboursé du montant du bien au moment de son acquisition et non sa valeur au moment du jugement, autrement dit je ne peux plus en racheter en autre, bien que l'erreur de préemption ne soit pas de mon fait.

    - Vous avez été débouté et vous voulez faire appel
    OUI

    Aviez-vous un avocat en première instance?
    Oui, mais je trouve qu'il m'a mal défendu.

    Quel motifs ont été invoqués pour l'arrêt rendu?
    ... attendu que la faute commise n'étant pas la cause de la perte de la chance de réaliser les gains qu'aurait permis d'éspérer l'acquisition, Mr xxx (moi), doit être débouté de cette demande.

    L''on me verse 3.000 € de compensation !!! Imaginez-vous ! C'est ridicule.
    Je suis en train de faire appel non pas pour contester la préemption, ni donc l'annulation de la vente, mais pour réclamer la valeur du bien au jour de l'annulation et non pas au jour de l'acquisition ou une compensation d'au moins 100.000 € pour perte de propriéte, éviction alors que je suis de bonne foi et qu'aucun fait ne m'est reproché.
    J'ai pris un avocat spécialisé dans l'immobilier depuis 15j. Toutefois elle me précise que l'affaire n'est pas gagnée, car les chambres se contredisent. Le droit n'est donc pas clair sur ce point (indemnisatin à la date d'acquisition ou date de jugement de l'éviction). C'est pourquoi, si l'un de vous dans ce forum est déjà passé par là je serai ravi d'obtenir un article du code ou une référence de jugement ayant abouti à un délibéré en faveur du remboursement de la valeur du bien à la date du jugement ....


    Mon avocat me dit ...
    J'ai déjà commencé à travailler sur la question posée des conséquences, suite à annulation de contrat: restitution et responsabilité. Le fil juridique conducteur a une solution est extrêmement ténu, et je l'explore.
    En gros:
    - l'annulation implique obligatoirement l'effacement rétroactif du contrat, c'est à dire: remettre les choses comme si rien de tout cela n'avait existé. Ce qui implique un ensemble de restitutions pour remettre les choses dans leur état comme si le contrat n'avait jamais existé. C'est le compte de restitution.
    Je dois creuser ce compte pour viser tout ce que le jugement aurait omis et que vous listez dans votre note jointe (note pour faire appel). Mais ce compte ne peut, juridiquement, tenir compte de la plus-value perdue; elle pourrait être facilement obtenue, non de l'absence de formation du contrat, mais d'une résolution, par exemple, au torts du vendeur, d'un contrat parfaitement légal et bien formé, (et donc non annulé ). Mais nous ne sommes pas en résolution de contrat, mais en annulation.
    Je creuse cependant la piste de l'éviction et de l'article 1633 (article qui a l'avantage de prévoir la restitution de la plus-value). Mais la crainte à avoir c'est que, qui dit éviction dit contrat formé valablement ensuite duquel l'acquéreur a été évincé. Or, par définition, annulation = absence de formation même du contrat...
    Je n'ai d'ailleurs pas encore trouvé de jurisprudence qui vise 1633CC.
    Reste donc a voir comment si, et comment, on peut "indemniser" ce préjudice de la perte de la plus value (ce qui vous oblige à débourser plus pour acquérir un même bien) - préjudice qui ne fait pas partie des comptes de restitution forcément "en l'état" (puisque l'annulation ne fait que remette les choses comme elles étaient avant.

    - l'arrêt de la chambre mixte du 9 juillet 2004 a exlcu la théorie de l'enrichissement sans cause. Il a restreint le débat des conséquences de l'annulation aux seules restitutions stricto-sensu.
    Mais il ouvert une possibilité (que la doctrine avait elle-même ouvert) en distinguant la restitution elle-même, seule et unique conséquence de l'annulation, et la mise en jeu d'une responsabilité délictuelle fondée sur 1382CC, à titre indemnitaire.

    La Cour a ouvert ce droit éventuel à "indemnité seulement à celui qui n'est pas de mauvaise foi. Ce qui est votre cas (la faute est commise par le vendeur ou son notaire.
    Reste à déterminer cette indemnité pour un préjudice né d'une faute (que l'on a caractérisée) mais dont le contrat annulé ne peut en aucun cas en être le fondement , ni son défaut d'exécution (concept juridique extrêmement mental, je vous le concède)
    Le préjudice, c'est celui d'avoir été empêché de signer un contrat similaire valable (du fait d'avoir signé ce contrat entaché d'une cause de nullité du fait du vendeur - et annulé depuis). Le préjudice indemnisable est celui d' une occasion manquée constitutive de la "perte d' une chance", ce que la jurisprudence indemnise. C'est une occasion manquée retardée (car vous pouvez acquérir un autre appartement)
    Reste à savoir de quoi il est fait pour savoir si cette perte de plus value en fait partie. C'est ce " gain manqué" que le TB vous a dénié au titre de la plus value.

    Une thèse a explicité cette question de la détermination de ce "préjudice né de la conclusion retardée d'un contrat valable:
    "l'évaluation résultera de la différence entre le bénéfice prévu au contrat retardé et celui qui l'aurait été si cet acte avait été conclu sans retard (cad: en l'absence de conclusion du contrat annulé par la faute du vendeur)"

    C'est la seule thèse qui existe sur ce sujet très pointu et surtout, très décalé, juridiquement, des réalités économiques; elle date de 1992 mais l'avocat général devant la Cour de Cassation s'est appuyé dessus pour requérir dans l'arrêt de la chambre mixte du 9 juillet 2004).
    Je dois encore voire d'autres commentaires de l'arrêt de la chambre mixte, avec l'espoir qu'ils parlent de la question de la plus value.
    Car la question qui a donné lieu à l'arrêt de la chambre mixte n'était pas une question de plus-value, mais d'indemnité d'occupation du bien (le bien acquis n'était pas loué et l'acquéreur l'avait occupé. La question portait donc sur l'indemnité d'occupation due éventuellement en ce cas : oui éventuellement, sur le fondement de l'article 1382 a dit la Cour, mais au bénéfice du seul contractant de Bonne Foi.)

    L'avocat Général avait visé, lui, ces questions de Plus value immobilière. Ses conclusions peuvent être utiles.
    L'idée à défendre en droit pourrait être la suivante:
    si vous aviez acheté un bien similaire (au lieu du bien objet du contrat annulé), vous auriez un patrimoine aujourd'hui de x euros; le gain manqué résulte-t-il de la différence entre ce montant et celui que vous avez perçu en restitution ou en raisonnant de cette manière, ne prend-on pas pour base le contrat annulé (avec l'argent qui vous a été restitué),?

    Du point de vue du bon sens, la question est idiote! Mais juridiquement, elle est pourtant la clé de tout!.
    C'est donc cela que je dois creuser afin de définir une raisonnement juridique qui tienne compte de tous ces paramètres impératifs pour avoir des chances d'aboutir en droit.



    Ce à quoi ... ma réponse à mon avocat est :
    Je ne pense pas que que ce soit le cas, mais se pourrait-il qu'il y ait prescription entre la signature (dec 2000) et le moment où ma locataire s'est décidé à réclamer officiellement son droit de préemption au TGI. Ce qui annulerait tout ce débat. Je présume que le TGI de Paris a prit la peine de vérifier cela -

    Mon sentiment est que si un argumentaire soulignant davantage la faute des vendeurs (manquements aux obligations) peut aider, nous devrions nous y livrer. En effet une faute justifie mieux une compensation.

    "Annulation = absence de formation même du contrat".
    D'accord, mais les notaires ont des obligations. POURQUOI y a t'il annulation de la vente ? Car il y a eu faute flagrante et caractérisée des notaires in solidum (professionnels du métier qui connaissent pertinemment le droit de préemption). La faute mérite réparation, car il n'y a pas de doute sur le fait que retirer un titre foncier à un propriétaire qui est de bonne foi, est un un préjudice (perte émotionnelle et financière).


    "l'annulation ne fait que remette les choses comme elles étaient avant."
    D'accord, mais alors précisément l'acquéreur que j'étais "avant" (an 2000), avec un pouvoir d'achat qui me permettait d'acheter ce bien, n' est pas légitimement réparé (pas comme avant) si ce pouvoir d'achat ne permet plus d'acquérir un bien similaire. Clairement, avec 60.000 € vous ne pouvez vous offrir qu'un box de stationnement de véhicule aujourd'hui à Paris. La situation n'est justement donc plus comme avant.


    "une responsabilité délictuelle fondée sur 1382CC, à titre indemnitaire .... La Cour a ouvert ce droit éventuel à "indemnité seulement à celui qui n'est pas de mauvaise foi"
    Cette piste me parait intéressante à explorer.


    C'est une occasion manquée retardée (car vous ne pouvez acquérir un autre appartement)
    Cette piste me parait intéressante à explorer également.


    Si vous aviez acheté un bien similaire (au lieu du bien objet du contrat annulé), vous auriez un patrimoine aujourd'hui de x euros; le gain manqué résulte-t-il de la différence entre ce montant et celui que vous avez perçu en restitution ou en raisonnant de cette manière, ne prend-on pas pour base le contrat annulé (avec l'argent qui vous a été restitué),?
    Tout à fait d'accord. Voire même ... " Si la partie venderesse n'avait pas commis une faute (au lieu de Si vous aviez acheté un bien similaire)".
    En effet, les motifs de l'annulation ne relèvent pas d'une anomalie propre au bien, mais de toute évidence à l'erreur de la partie qui vendait.

    Par ailleurs ...

    Outre le remboursement de la valeur du bien lors de l'achat,
    Outre le remboursement des frais occasionnés par l'illusion de propriété qui a duré 7 ans (taxes fonçière, etc),
    Outre l'argumentaire que nous recherchons pour la compensation du préjudice (dommages et intérêts) qui résulte d'une faute de la partie venderesse et un manquement aux obligations des notaires in solidum,
    Outre la problématique de la privation de ré-accès à la propriété qui ne ramène donc pas l'acquéreur (moi) à la situation du moment de l'achat dû à l'inflation de l'immobilier, et qui donc remet intrinsèquement en cause l'équité qui consiste à ramener la situation rétroactivement à la vente (ou alors l'occasion manquée si vous préférez),
    Sommes nous en droit d'aborder aussi un calcul de l'indemnité d'éviction ?



    J'ai trouvé en documentant que [Maître Y - avocat général] dit :
    "Il nous semble que l'on doit distinguer les deux actions : les restitutions pour objet de rétablir les parties dans leur état antérieur à l'exécution de ce contrat (Civ.1 - 8 décembre 1987 - bull., n° 326). Au contraire la mise en jeu de la responsabilité a pour objectif de réparer le préjudice subi par la victime, pour qu'au jour de la décision judiciaire elle soit placée dans la situation qui aurait été la sienne si elle n'avait pas subi ce dommage (15). Les restitutions sont tournées vers le passé, la réparation du préjudice en raison de la responsabilité prend acte du passé mais se situe dans le présent et vers l'avenir.

    Restituer c'est replacer les parties dans la situation avant le contrat, mais ce n'est pas compenser le préjudice subi par celui qui est victime de l'annulation ou du vice du contrat, ce qui relève des règles de la responsabilité.
    Alors que se termine dans cette grand chambre un cycle de conférences intitulé droit, économie, justice, je tenterai une approche économique, très sommaire n'ayant pas trouvé d'informations concernant exactement la matière (25).
    Replacer les parties dans la situation d'origine, faire comme si le contrat n'avait pas existé, cela paraît simple, mais c'est tout à fait antiéconomique !... Le temps a aussi une valeur économique: les intérêts, la dépréciation monétaire, ou au contraire certaines plus-values, mais aussi la vétusté, l'obsolescence dépendent du temps qui s'écoule.
    En cette période de hausse de l'immobilier l'acquéreur ne pourra pas, avec le prix qu'il a versé quelques années auparavant acquérir une maison équivalente à celle qu'il avait achetée et dont le contrat a été annulé.
    Le vendeur d'un véhicule automobile, même indemnisé pour l'usage de ce véhicule, reprendra possession d'un bien qui aura perdu une partie importante de sa valeur.
    S'il s'agit d'un ordinateur, en trois ans il sera devenu obsolète et sa valeur résiduelle sera presque nulle, même s'il n'a jamais servi. "


    Désolé, c'est un peu long tout ça, mais en même temps, je crois, assez intéressant.
    Que me conseillez-vous pour avoir toutes les chances d'obtenir un délibéré remboursement de la valeur du bien à la date du jugement ?
    Si l'un de vous est déjà passé par là je serai ravi d'obtenir un article du code ou une référence de jugement ayant abouti à délibéré en faveur du remboursement de la valeur du bien à la date du jugement ....


    Dernière modification par JNG Net-iris ; 10/03/2008 à 14h25. Motif: anonymisation

  4. #4
    Membre Cadet

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    Citation Envoyé par Imrthi Voir le message
    Ce à quoi ... ma réponse à mon avocat est :
    Je ne pense pas que que ce soit le cas, mais se pourrait-il qu'il y ait prescription entre la signature (dec 2000) et le moment où ma locataire s'est décidé à réclamer officiellement son droit de préemption au TGI. Ce qui annulerait tout ce débat. Je présume que le TGI de Paris a prit la peine de vérifier cela -

    Mon sentiment est que si un argumentaire soulignant davantage la faute des vendeurs (manquements aux obligations) peut aider, nous devrions nous y livrer. En effet une faute justifie mieux une compensation.
    .../...

    Désolé, c'est un peu long tout ça, mais en même temps, je crois, assez intéressant.
    Que me conseillez-vous pour avoir toutes les chances d'obtenir un délibéré remboursement de la valeur du bien à la date du jugement ?
    Si l'un de vous est déjà passé par là je serai ravi d'obtenir un article du code ou une référence de jugement ayant abouti à délibéré en faveur du remboursement de la valeur du bien à la date du jugement ....

    Vous en avez dit long et ça "tient la route".
    Mon seul conseil est que vous approchiez un avocat spécialisé dans ce domaine et que vous (ou cet avocat) trouviez des exemple similaire (avec le résultat escompté) à mettre en argument dans vos conclusions futures.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Agrotte Voir le message
    Vous en avez dit long et ça "tient la route".
    Mon seul conseil est que vous approchiez un avocat spécialisé dans ce domaine et que vous (ou cet avocat) trouviez des exemple similaire (avec le résultat escompté) à mettre en argument dans vos conclusions futures.
    Quelqu'un aurait-il un exemple similaire d'annulation de vente d'un bien immobilier, pour lequel le Tribunal a délibéré avec un remboursement de la valeur du bien au jour du jugement (et non la valeur du bien au jour de l'acquisition) ?

  6. #6
    Membre Cadet

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    Citation Envoyé par Imrthi Voir le message
    Quelqu'un aurait-il un exemple similaire d'annulation de vente d'un bien immobilier, pour lequel le Tribunal a délibéré avec un remboursement de la valeur du bien au jour du jugement (et non la valeur du bien au jour de l'acquisition) ?
    J'ai trouvé ces informations qui pourront probablement vous aider.

    [Edit de l'Equipe de Modération]
    retrait de l'url, assimilé à de la publicité, contraire à notre charte, vous allez sur un moteur de recherche sur internet et vous saisissez "Faute des notaires in solidum, préemption, annulation de la vente"
    [/edit]



    Il y a aussi le site [de l'association des consommateurs] qui doit aussi avir des cas flagrants similaires.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 11/03/2008 à 15h41. Motif: anonymisation

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Agrotte Voir le message
    J'ai trouvé ces informations qui pourront probablement vous aider.

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    [/edit]


    Il y a aussi le site [de l'association des consommateurs] qui doit aussi avir des cas flagrants similaires.
    Bonjour Agrotte, l'url a ete supprime par un des moderateurs.
    J'ai VRAIMENT besoin de ces pistes (exemple de cas de jugements similaires au mien) !!!
    Pouvez vous me les redonner peut etre sans l'url complet (nom du site seulement).

    Messeigneurs les moderateurs, soyez sympa ... priere de laisser passer parfois ... Sinon pouvez-vous indiquer comment un membre peut faire pour passer un contenu (pas possible de mettre une piece jointe) ou site a un autre ?

  8. #8
    Membre Cadet

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    Citation Envoyé par Imrthi Voir le message
    Bonjour Agrotte, l'url a ete supprime par un des moderateurs.
    J'ai VRAIMENT besoin de ces pistes (exemple de cas de jugements similaires au mien) !!!
    Pouvez vous me les redonner peut etre sans l'url complet (nom du site seulement).

    Messeigneurs les moderateurs, soyez sympa ... priere de laisser passer parfois ... Sinon pouvez-vous indiquer comment un membre peut faire pour passer un contenu (pas possible de mettre une piece jointe) ou site a un autre ?
    Bonjour,
    Vous n'avez pas bien lu le message du modérateur que je recopie ci-dessous. Il vous donne le moyen de faire la même recherche que j'ai faite sur un moteur de recherche. Il ye en a deux principaux...

    [Edit de l'Equipe de Modération]
    retrait de l'url, assimilé à de la publicité, contraire à notre charte, vous allez sur un moteur de recherche sur internet et vous saisissez "Faute des notaires in solidum, préemption, annulation de la vente"
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