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Rompre le bail de mon locataire ?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    août 2005
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    2
    Bonjour,

    j'ai un locataire qui ne paie ses loyers que lorsqu'il l'a décidé. Au final
    j'ai toujours le loyer qui tombe, mais le délai varie de 1 à 3 mois de
    retard !!!

    Que faire ?? J'ai essayé de discuter, rien n'y fait, c'est barratins sur
    barratins ...

    J'aimerai donc savoir si il est possible de rompre le bail car ce locataire ne respecte pas les conditions ce celui-ci !!!!

    Comment faire ? Quelle procédure lancer pour rompre le bail ?

    Je suis vraiment fatigué, le stress engendré est énorme


    Merci de vos conseils

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
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    Bonjour,

    Vous ne pourrez mettre fin à son bail qu'à l'échéance de celui-ci : donc pas de renouvellement tacite.
    Constituez-vous un dossier "béton" et armez-vous de courage...


    Extraits de la loi 89-462:

    Article 7
    Le locataire est obligé :
    a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;


    Article 15
    I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
    Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
    Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
    A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 22/08/2005 à 14h15. Motif: correction de typo
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  3. #3
    Membre
    Ancienneté
    août 2005
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    2
    un propriétaire ne peut pas rompre le bail avec son locataire même si celui-ci ne paie pas en heure et en temps ?

    le bail stipule pourtant bien un paiement le 5 du mois !

  4. #4
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
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    Marseille
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    152
    La réponse de jean louis 52 évoque le contraire :

    en cas de on respect des obligations nées du bail, dont le paiement du loyer en temps et heure, le bailleur peut résilier le bail à son terme en respectant un délai de prévis de 6 mois.
    Par contre, cela est impossible en cours de bail.

    Conservez bien les preuves du paiment tardif et irrégulier des loyers, car en cas de mauvaise volonté de votre locataire à quitter les lieux, vous devrez en passer par une procédure pour faire valoir vos droits.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Pas d'accord !
    Dans tous les baux (quasiment), il y a une clause qui spécifie qu'en cas de non paiement du loyer, le contrat de bail est rompu de plein droit. Et cette clause n'est pas abusive.
    La rupture effective du bail intervient 2 mois après le commandement de payer (sans effet) ! Le locataire a par contre la faculté de l'interrompre, soit en payant, soit en demandant au juge un étalement de la dette, ce qui a pour effet d'annuler la rutpure du bail si cela lui est accordé.

    Dans votre cas, si vous lui avez systématiquement un courrier en A/R à chaque retard, votre dossier est solide. Si en revanche jusqu'à présent, vous n'avez rien formalisé, faites le à partir de maintenant . Et là vous pourrez agir.

    Voyez tout de même votre locataire pour un arrangement. Si il a eu un gros soucis financier, il a pris du retard. Quelquefois, de reprendre le règlement normal des loyers, en étalant la dette restante est plus facile à gérer, que vous payer trois mois d'un coup. Il est évident que le moins suivant cela lui fait une trop grosse charge. Si cette solution peut convenir, cela sera plus simple qu'une procédure.

  6. #6
    Membre Junior
    Ancienneté
    octobre 2004
    Localisation
    Marseille
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    152
    Désolé Agnes1, mais dans le cas de Amblard, son locataire le paye, et le retard accumulé permet difficilement de lancer une procédure :
    - le 15 du mois -> envoi du LR AR
    - le 30 du mois si toujours impayé -> commandement de payer

    Avec les 2 mois de délais du commandement, cela porte à 3 mois de retard, ce qui est apparemment le retard maxi jamais pris par le locataire.
    Il est donc difficile de lancer une telle procédure, efficace mais coûteuse (100 à 150 euros pour le commandement de payer).

    J'en reviens donc à ce que nous avons dit plus haut : le bail pourra être rompu à son terme, mais il faut se ménager des preuves de non respect des obligations du bail.


    Dans tous les baux (quasiment), il y a une clause qui spécifie qu'en cas de non paiement du loyer, le contrat de bail est rompu de plein droit. Et cette clause n'est pas abusive.
    Oui, mais seul le juge du TI peut prononcer la résiliation du bail; d'où un délai d'expulsion varaint de 18 à 30 mois.

  7. #7
    Membre Junior
    Ancienneté
    août 2005
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    82
    vous pouvez tout simplement saisir le tribunal competent pour demander la resiliation du bail si votre locataire ne respecte pas les engagment qu'il a prit par contrat.

    je presume que pour vous cela doit engendrer des frais si vous remboursez un credit par exemple ou tout autre frais de relance

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    Citation Envoyé par eudmo
    Désolé Agnes1, mais dans le cas de Amblard, son locataire le paye, et le retard accumulé permet difficilement de lancer une procédure :
    - le 15 du mois -> envoi du LR AR - le 30 du mois si toujours impayé -> commandement de payerAvec les 2 mois de délais du commandement, cela porte à 3 mois de retard, ce qui est apparemment le retard maxi jamais pris par le locataire.Il est donc difficile de lancer une telle procédure, efficace mais coûteuse (100 à 150 euros pour le commandement de payer).
    Ces délais ne sont pas nécessaires, vous pouvez fort bien faire un commandement à défaut de paiement à la date prévue ! Pas la peine d'attendre 15 jours. L'usage le veux, rien n'y oblige. Surtout si il y a eu des précédents. Quant au coût, c'est le locataire qui en est redevable ! Puisque la dette du loyer est majorée des frais d'huissier. Il est évident et je l'ai d'ailleurs précisé, que cela ne pourrait concerner que les prochains impayés ! Depuis quand devrait on attendre que le locataire n'ai pas payé depuis plus de trois mois pour lancer une procédure !

    Citation Envoyé par eudmo
    J'en reviens donc à ce que nous avons dit plus haut : le bail pourra être rompu à son terme, mais il faut se ménager des preuves de non respect des obligations du bail.
    Ce n'est pas l'article 15 (modalité de résiliation du bail par le bailleur) de la loi de 89 qui s'applique en l'espèce, mais le 14 concernant la résiliation pour non respect des clauses par le locataire

    Citation Envoyé par eudmo
    Oui, mais seul le juge du TI peut prononcer la résiliation du bail; d'où un délai d'expulsion varaint de 18 à 30 mois. .
    Absolument, mais cela ne prend en aucun cas 18 à 30 mois. La résiliation peut intervenir très rapidement à l'issue des deux mois, c'est l'expulsion si elle est ordonnée par le juge qui pourra, si le locataire est assez futé ou malhonnete au choix, prendre plus de temps.

    Article 24
    Modifié par Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 art. 100 (JORF 19 janvier 2005).
    Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
    A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.
    Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
    Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
    Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
    Donc on en revient à ce que je disais dans mon post précédent.

    Il est beaucoup plus "simple" d'avoir à résilier un bail en cours de location pour non paiement du loyer en faisant jouer la clause de résiliation, qu'attendre "patiemment" l'échéance. De ne pas reconduire le bail pour ce motif, et de ce retrouver au tribunal, non seulement obligé de le reconduire, de payer des dommages et intérêts, de continuer à se "taper" un locataire qui ne paye pas au motif de "tolérance" motivée par la "non utilisation des moyens de résiliation proposés par la loi" !
    Dernière modification par Agnes1 ; 19/08/2005 à 15h32.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
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    Ile de France
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    Citation Envoyé par Agnes1


    Ce n'est pas l'article 15 (modalité de résiliation du bail par le bailleur) de la loi de 89 qui s'applique en l'espèce, mais le 14 concernant la résiliation pour non respect des clauses par le locataire

    Agnès, on ne doit pas avoir le même texte de loi : pour moi, l'article 14 parle des transferts de bail...
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  10. #10
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    oups c'est le 24 !

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Golfy
    Ancienneté
    septembre 2004
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    Une question non posée jusqu'à maintenant : est-ce que vous aviez réclamé une caution (personne garante) pour le paiement des loyers ? Si oui, alors il faut l'actionner dès le moindre retard.

    sinon, une procédure intermédiaire plus facile et surtout plus efficace est l'injonction de payer (auprès du TI).
    voir http://vosdroits.service-public.fr/p...rs/F1746.xhtml

    car je ne sais pas si Agnes fait souvent face à la procédure qu'elle décrit mais j'aimerai avoir des stat précises. Les juges sont enclins à donner des délais de paiement justement aux mauvais payeurs et ils vous diront qu'ils payent, en retard certes ... mais ils payent.

    Le mieux restant la concertation et essayer de savoir pourquoi il paye tjs en retard. au fait, il ne beneficie pas de la CAF ou d'APL ?

  12. #12
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    Citation Envoyé par golfy
    car je ne sais pas si Agnes fait souvent face à la procédure qu'elle décrit mais j'aimerai avoir des stat précises. Les juges sont enclins à donner des délais de paiement justement aux mauvais payeurs et ils vous diront qu'ils payent, en retard certes ... mais ils payent.
    Le mieux restant la concertation et essayer de savoir pourquoi il paye tjs en retard. au fait, il ne beneficie pas de la CAF ou d'APL ?
    Non heureusement. Et il est vrai que, malheureusement, les juges ont tendances à "arranger" les locataires de mauvaises foi. Mais cela n'est pas une raison pour ne rien faire !
    Le brave péquin qui ne peut plus payer, se verra souvent condamné parce que justement il n'arrive pas à utiliser les procédures correctement ! Les autres par contre s'en sortent !
    D'autre part, ce n'est pas au propriétaire, qui n'est qu'un bailleur, de jouer les assistantes sociales ! C'est au locataire d'informer son bailleur des difficultés qu'ils rencontrent et de trouver un arrangement éventuellement comme celui que je proposais plus bas !

    Le type qui peut payer 3 mois de retard d'un coup, est, un inconséquent ! Il peut avoir des difficultés de rentrées d'argent, mais quand il rentre, il prévoit ! Dans ce cas, le locataire semble de mauvaise foi. Donc pas de quartiers ! Il n'y a aucune raison de "l'arranger", ni de le conserver comme locataire. Donc en sus du réglement des loyers dus, l'objectif est de s'en débarrasser au plus vite avec une rupture de bail !
    La procédure que vous proposez sera à reproduire régulièrement au gré des paiements ou non de ce monsieur ! Quel intérêt de conserver un locataire qu'il va falloir "talonner" pour obtenir le paiement ? N'oubliez pas que nombre de bailleur payent des traites avec les loyers, tous n'ont pas un patrimoine immobilier d'une centaines de logements ! En sus du boulot d'assistante sociale, il faudrait en plus qu'ils "jouent" à l'agent de recouvrement !

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