Page 1 sur 2 12 FinFin
Affichage des résultats 1 à 25 sur 41

Discussion : Elire un syndic si contrat pas joint à l'ordre du jour ?

  1. #1
    Membre Junior

    Infos >

    Notre assemblée générale va avoir lieu prochainement, notre syndic ayant changé de caisse de garantie très brusquement sans nous prévenir, nous supposons qu'il y a des trous dans sa comptabilité, il a avancé de 4 mois la date habituelle de notre AG, nous n'avons pas eu le temps de prévoir d'autres contrats de syndic, peut-on refuser le renouvellement du mandat du syndic actuel et voter pour un autre dont le contrat n'est pas joint à l'ordre du jour, si tous les copropriétaires sont présents et d'accord ?

  2. #2
    Pilier Junior

    Infos >

    Bonjour,

    Hélas non. Seul le syndic peut convoquer une AG. Au cours de cette AG (e ou o), il faut ne pas renouveller le mandat du syndic (en général ils ont souvent des mandats de 3 ans) et proposer aux voix le nouveau syndic. Il ne faut pas beaucoup de temps pour trouver un syndic (plus pour être sur de ne pas tromper.
    Vous pouvez dans les questions demander un renouvellement limité à 6 mois ou un an, en stipulant que l'actuel syndic s'engage à convoquer une AGE.
    Attention ces gens n'aiment pas perdre des clients et peuvent trouver une botte secrète pour vous bloquer. Ils peuvent refuser un renouvellement de 6 mois. Si vous n'avez plus de syndic, la procédure veut que ce soit le tribunal d'instance qui fasse la convocation de l'AGO

    Slts

    Knysna

  3. #3
    Membre Junior

    Infos >

    Merci, le problème c'est que nous n'avons pas mis d'autre proposition de syndic à l'ordre du jour, et je me demandais si à condition que tous les copropriétaires soient présents en AG on pouvait distribuer des contrats de concurents avant l'assemblée. (comme les syndics font avec les entreprises lorsque celles-ci n'ont pas envoyé leur devis avant l'AG).
    Dernière modification par Elungb ; 06/09/2008 à 19h37.

  4. #4
    Pilier Junior

    Infos >

    Non hélas, et le syndic en place ferra tout pour que cela n'arrive pas.
    En outre le sujet doit être posé :
    Renouvellement du mandat syndic (si il est expiré)
    Destitution du syndic et choix d'un nouveau.
    En l'abence d'une des 2 solutions, le syndic peut s'opposer à ces propos.

    Sachez que dans ce genre d'assemblée les gens connaissent mal et font le choix de la sécurité (garder le syndic). Il vaut mieux voir les co-propriétaires le soir chez eux 1 par 1 pour leur expliquer.

    Il existe aussi une fraude dans le compte rendu, qui oublie certains propos. Il faut que le co-propriétaire siégeant au bureau soit informé, prenne des notes et refuse de signer le PV s'il constate des anomalies. Mettez vous à 2 ou 3 dans votre mouvement cela ira mieux, rien que pour garder le moral.

    Knysna

  5. #5
    Pilier Sénior

    Infos >

    un conseil !
    surtout ne mettez pas votre syndic actuel en tant que secrétaire de l'AG surtout !!!!

    vous faites choisir un président de séance, des scrutateurs et un secretaire, parmi les copro - mais le jour ou des copro ne veulent pas revoter le mandat d'un syndic, il faut absolument qu'il ne soit pas secretaire de séance, ni qu'il ait à dispo les feuilles de présence ....

    a bon entendeur

  6. #6
    Jinko
    Visiteur
    Citation Envoyé par Knysna Voir le message
    Si vous n'avez plus de syndic, la procédure veut que ce soit le tribunal d'instance qui fasse la convocation de l'AGO
    Si vous n'avez plus de syndic, un ou plusieurs copropriétaire doivent, par ministère d'avocat, déposer une requête auprès du président du tribunal de grande instance afin que soit nommé un syndic provisoire. C'est ce syndic provisoire qui convoquera l'assemblée pour désigner le nouveau syndic.

  7. #7
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Nihilscio Voir le message
    Si vous n'avez plus de syndic, un ou plusieurs copropriétaire doivent, par ministère d'avocat, déposer une requête auprès du président du tribunal de grande instance afin que soit nommé un syndic provisoire. C'est ce syndic provisoire qui convoquera l'assemblée pour désigner le nouveau syndic.
    il y a plus simple et moins coûteux, c'est de voter pour un syndic bénévole qui n'aura qu'un seul but, convoquer une nouvelle AG où seront présenter plusieurs devis de syndic.

    Une question importante toutefois, la caisse de garantie de votre syndic est elle en France?

  8. #8
    Pilier Junior

    Infos >

    Bonjour,

    Bien vu Golfy.
    C'est une très bonne idée matt31, encore faut-il trouver des volontaires qui ont minimum de connaissance, et parfois la patience d'entendre des doléances.
    Par contre pour moi la sélection ne se fait pas sur le seul prix. Il faut essayer d'avoir des informations dans des co-propriétés gérées. De plus il faut connaitre la structure du cabinet : la présence d'un homme travaux (ayant de bonnes connaissances dans le domaine du bâtiment) est esssentielle, sinon c'est la porte ouverte à n'importe quel abus d'entreprises lors de travaux.

    Knysna

  9. #9
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Knysna Voir le message
    C'est une très bonne idée matt31, encore faut-il trouver des volontaires qui ont minimum de connaissance, et parfois la patience d'entendre des doléances.
    attention, je ne dis pas que c'est facile mais c'est moins risqué et les copropriétaires "gardent la main" sur leur copropriété. Ce syndic bénévole ne doit rester que le temps d'avoir de nouveaux devis et de convoquer une autre AG. Il n'y aura que ce seul point à l'ODJ et comme la convocation demande un délai de 21 jours, on peut dire que ce syndic bénévole ne durera que 1 mois et demi maximum.

  10. #10
    Jinko
    Visiteur
    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    il y a plus simple et moins coûteux, c'est de voter pour un syndic bénévole qui n'aura qu'un seul but, convoquer une nouvelle AG où seront présenter plusieurs devis de syndic.

    Une question importante toutefois, la caisse de garantie de votre syndic est elle en France?
    Non, s'il n'y a plus de syndic, il n'y a pas d'autre moyen régulier parce que s'il n'y a plus de syndic, plus personne n'est habilité à convoquer l'assemblée et donc on ne peut plus élire de syndic. Aussi est-on, dans cette situation, obligé de passer par la nomination d'un syndic provisoire sur ordonnance du président du TGI, lequel syndic provisoire peut très bien être un des copropriétaires avec une mission très réduite consistant principalement à convoquer l'assemblée.

    Cela dit, je sais très bien que parfois on fait autrement, mais ce n'est pas légal et comporte des risques : contestation de la régularité de l'assemblée irrégulièrement convoquée par un copropriétaire entraînant l'annulation de la nomination du nouveau syndic ou refus de l'ancien syndic de remettre les dossiers au nouveau dont il ne reconnaît pas la validité de la nomination.
    Référence : article 46 du décret 67-223 du 17 mars 1967.
    A défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d’un ou plusieurs membres du conseil syndical.
    ...

    Il faut donc éviter de se trouver sans syndic à l'issue d'une assemblée générale. Pour cela il faut faire inscrire à l'ordre du jour la nomination d'un autre syndic, les noms des candidats à ce mandat devant obligatoirement être mentionnés dans la convocation et une proprosition de contrat de mandat devant obligatoirement été communiquée aux copropriétaire au plus tard avec la convocation. Ces dispositions s'appliquent aussi bien au syndic professionnel qu'au non-professionnel, l'obligation de la proposition de contrat semblant toutefois moins impérieuse en ce qui concerne un bénévole qu'un professionnel rémunéré.

    Puisqu'il n'y a pas d'autre proposition de syndic à l'ordre du jour, à l'issue de l'assemblée, il n'y aura légalement que deux situations possibles :
    - la copropriété n'a plus de syndic,
    - le syndic actuel est renouvelé dans son mandat.

    Il est cependant possible de ne reconduire le syndic actuel que pour une courte période, par exemple trois mois, le temps de trouver d'autres candidats à la fonction, et de soumettre ces candidatures à l'assemblée générale. Mais le syndic quittant n'est pas obligé d'accepter. Il peut exiger que ce soit tout (le contrat proposé sans aucune modification) ou rien.

    Un changement de syndic ne s'improvise pas.
    La situation présentée par Elungb est une situation d'improvisation.

    Je ne vois pas l'intérêt de la question sur la nationalité de la caisse de garantie.

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    Nihilscio, pourtant l'Association de responsable de copro, bien connue de tous, defend un autre point de vue (celui que soutient Matt31 au passage ): ARC, les syndics 12 10 05/L'administrateur judiciaire en copropriété

    En faisant jouer les art 8 et 50 du décret de 67, ne serait-ce pas LA solution alternative à une nominatio par le TGI d'un admin provisoire, qui - on le sait - coute très cher au syndicat !

    merci pour votre analyse la-dessus.

  12. #12
    Jinko
    Visiteur
    Citation Envoyé par Golfy Voir le message
    Nihilscio, pourtant l'Association de responsable de copro, bien connue de tous, defend un autre point de vue (celui que soutient Matt31 au passage ): ARC, les syndics 12 10 05/L'administrateur judiciaire en copropriété

    En faisant jouer les art 8 et 50 du décret de 67, ne serait-ce pas LA solution alternative à une nominatio par le TGI d'un admin provisoire, qui - on le sait - coute très cher au syndicat !

    merci pour votre analyse la-dessus.
    Ce point de vue est extrêmement contestable. Cette page du site de cette association n'a pas été modifiée depuis la modification du décret du 17 mars 1967. Pour moi, c'est du grand n'importe quoi. C'est comme si on adoptait au dernier moment un devis de travaux non communiqué avec la convocation. Cela se pratique aussi : au moment de prendre la décision d'un ravalement ou d'un changement de chaudière, il arrive qu'un copropriétaire sorte de son chapeau un devis fait le matin même par son beau-frère entrepreneur et, bien sûr, 10% moins cher que le moins cher des autres proposés. De telles pratiques sont prohibées par l'article 11 du décret et c'est maintenant à peu près partout admis.
    Il en est de même du syndic. Les candidatures doivent être inscrites sur l'ordre du jour et les projets de contrats de syndic doivent être joints comme pour tout autre type de contrat. C'est très clairement obligatoire depuis le 27 mai 2004 où a été ajouté l'alinéa suivant à l'article 11 du décret : (Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : I Pour la validité de la décision...) 4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat.
    Or, dans les dispositions de l'article 11 du décret, on ne fait aucune distinction entre les syndics professionnels et les non-professionnels. Leurs obligations sont identiques. Si, dans les faits, les candidats bénévoles ne présentent pas, en général, un projet de contrat, c'est parce qu'un contrat étant presqu'entièrement constitué d'un tarif, cela ne semble pas nécessaire pour un syndic non rémunéré. Mais il ne faut pas oublier qu'en fait l'élément principal du contrat de syndic, c'est la personne du syndic avant d'être un tarif. En ne portant pas à l'ordre du jour le nom des personnes candidates à la fonction de syndic, on ne satisfait pas aux obligations de l'article 4 du décret du 17 mars 1967 et, de ce fait, la nomination d'un syndic non prévue sur la convocation serait irrégulière.
    Donc, si on veut changer de syndic, il faut obligatoirement le mentionner dans l'ordre du jour.

    A une époque où l'on devient de plus en plus exigeant sur le respect des procédures de décision, on ne plus accepter de décider à la va-vite qui sera le représentant légal de la copropriété.

    L'article 8 est, dans cette situation, inopérant : il ne s'applique que lorsqu'il y a un syndic. Lorsqu'il n'y a plus de syndic parce que l'assemblée n'est pas parvenue à en élire un, il faut appliquer l'article 46.
    Dernière modification par Jinko ; 09/09/2008 à 09h26.

  13. #13
    Pilier Junior

    Infos >

    je crois que dans le cas présent, le syndic n'est pas en fait de contrat et qu'il est donc toujours le syndic de la copropriété.
    Lors de l'AG qui doit reconduire son mandat, il est tout à fait possible de ne pas lui renouveler et de voter pour un syndic bénévole. Même si cette question n'est pas à l'odj, c'est une question connexe qui peut être acceptée. On ne vote pas pour ce syndic (résolution inscrite à l'ODJ) mais on décide de voter pour un syndic bénévole pour ne pas se retrouver dans une situation irrégulière.
    Si le syndic n'a pas convoqué l'AG, le CS peut le faire pour carence du syndic

  14. #14
    Jinko
    Visiteur
    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    je crois que dans le cas présent, le syndic n'est pas en fait de contrat et qu'il est donc toujours le syndic de la copropriété.
    Il semblerait en fait que que le contrat arrive à échéance et qu'il faut désigner le syndic pour la période commençant à la date de fin de l'assemblée. Des précisions de la part d'Elung sur ce point seraient bienvenues.
    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    Lors de l'AG qui doit reconduire son mandat, il est tout à fait possible de ne pas lui renouveler et de voter pour un syndic bénévole.
    A la condition impérative que cette solution soit inscrite à l'ordre du jour. On ne peut désigner comme syndic une personne dont la candidature n'a pas été inscrite à l'ordre du jour. J'ai expliqué pourquoi dans mon message précédent : application du 4° de l'article 11 du décret du 17 mars 2004 et, bien sûr celle de l'article 13 ( invalidité des décisions prises alors qu'elle n'étaient pas à l'ordre du jour). Si vous n'êtes pas d'accord, il serait intéressant d'avancer des arguments convaincants.
    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    Même si cette question n'est pas à l'odj, c'est une question connexe qui peut être acceptée. On ne vote pas pour ce syndic (résolution inscrite à l'ODJ) mais on décide de voter pour un syndic bénévole pour ne pas se retrouver dans une situation irrégulière.
    Non, toujours pour les mêmes raisons. On pouvait jadis admettre ce point de vue, quoi que ce fût très discutable, on ne le peut plus depuis la modification du décret en date du 27 mai 2004. Soit on se décide pour le candidat inscrit, ou l'un de ces candidats, soit on se retrouve sans syndic. C'est vrai pour tous les marchés de travaux ou autres contrats, c'est aussi vrai pour le syndic. La logique est la même. Le but de ces dispositions est d'empêcher qu'on ne prenne une décision importante de façon impromptue. Le non-respect de cette règle est sanctionné par la nullité de la décision prise. On est de plus en plus rigoureux sur ce point. On ne peut valablement procéder ainsi que s'il n'y a lors de l'assemblée aucun absent non représenté et qu'il n'y a aucun opposant à la décision prise.
    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    Si le syndic n'a pas convoqué l'AG, le CS peut le faire pour carence du syndic
    Oui, mais tant qu'il y a un syndic et après mise en demeure préalable de celui-ci (article 8 du décret).
    Dernière modification par Jinko ; 09/09/2008 à 11h17.

  15. #15
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Nihilscio Voir le message
    Non, toujours pour les mêmes raisons. On pouvait jadis admettre ce point de vue, quoi que ce fût très discutable, on ne le peut plus depuis la modification du décret en date du 27 mai 2004. Soit on se décide pour le candidat inscrit, ou l'un de ces candidats, soit on se retrouve sans syndic. C'est vrai pour tous les marchés de travaux ou autres contrats, c'est aussi vrai pour le syndic. La logique est la même. Le but de ces dispositions est d'empêcher qu'on ne prenne une décision importante de façon impromptue. Le non-respect de cette règle est sanctionné par la nullité de la décision prise. On est de plus en plus rigoureux sur ce point. On ne peut valablement procéder ainsi que s'il n'y a lors de l'assemblée aucun absent non représenté et qu'il n'y a aucun opposant à la décision prise.
    L'AG peut débattre et adopter valablement toute résolution induite par une question valablement inscrite à l'ODJ. Le renouvellement du contrat du syndic étant à l'ODJ, il est tout à fait possible d'élire un syndic bénévole, même si ce dernier ne s'est pas fait connaitre avant l'envoi des convocations.

    "Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).

    "Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet".(CA Paris, 23° ch. 9.10.1985).

    "Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.).

    "Dès lors que les copropriétaires sont invités à nommer un avocat chargé de leur défense, il est indifférent que cet avocat ait été nommément désigné à l’ordre du jour alors que l’assemblée générale en a choisi un autre puisque la question essentielle qui est la représentation de la copropriété en justice a été inscrite à l’ordre du jour. " (CA Paris, 23° ch. 2.07.93).

  16. #16
    Jinko
    Visiteur
    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    L'AG peut débattre et adopter valablement toute résolution induite par une question valablement inscrite à l'ODJ. Le renouvellement du contrat du syndic étant à l'ODJ, il est tout à fait possible d'élire un syndic bénévole, même si ce dernier ne s'est pas fait connaitre avant l'envoi des convocations.
    Si j'applique votre raisonnement à un marché de travaux, je peux dire : Le changement de la chaudière de l'immeuble étant à l'ordre du jour, il est tout à fait possible de confier ces travaux à un chauffagiste même si le devis de ce dernier n'a pas été communiqué aux copropriétaires au plus tard avec la convocation. Or, vous savez bien que c'est faux. Le 3° de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 en dispose autrement.
    La loi du 27 mai 2004 a introduit un 4° tout à fait similaire concernant le syndic. Il n'y est fait aucune distinction entre syndic rémunéré et syndic bénévole. L'un comme l'autre doit, s'il est candidat au mandat, communiquer aux copropriétaires un contrat de syndic et ce à peine de nullité de la décision prise par l'assemblée générale. C'est l'avis qu'on peut trouver en suivant ce lien : UI - Actu - Sérieux toilettage des règles de fonctionnement des copropriétés (La question se posera dorénavant de savoir si un syndic bénévole est lui aussi tenu à l'obligation de soumettre un contrat : la réponse semble devoir être affirmative, de même a fortiori pour un syndic copropriétaire non professionnel rémunéré). Jusqu'à présent toutefois on semble tolérer qu'un syndic bénévole puisse être dispensé de fournir un contrat. Il ne semble pas qu'il y ait de jurisprudence sur la question. En tout cas, je n'en ai pas trouvé. Ce qu'on peut dire c'est qu'un mandat de syndic est donné intuitu personnae et que l'élément le plus essentiel du contrat de mandat est celui portant sur l'identité du syndic. Il est donc indispensable que soit, au minimum, à défaut de contrat, communiqué au préalable aux copropriétaires les noms des candidats au mandat de syndic.

    Les jurisprudences que vous citez se trouvent sur le forum du même site où l'un des intervenants propose la même solution que vous, en avançant surtout des considérations d'ordre pratique : il répond à l'interrogation sur le risque d'annulation de la décision que celle-ci suppose une opposition qui doit être faite dans les deux mois et qu'il envisage mal qu'un des copropriétaires en prenne la peine. On peut effectivement voir les choses ainsi. Mais les procès lancés par des maniaques de la procédure, cela existe aussi. Le risque n'est pas à écarter si un copropriétaire, craignant que la copropriété ne s'engage dans une aventure malheureuse, veut s'opposer à la nomination d'un non-professionnel à qui il ne fait pas confiance.

    Il faut aussi noter que les jurisprudences que vous citez sont toutes antérieures à la modification réglementaire sur laquelle je m'appuie qui introduit l'obligation de fournir le contrat du syndic à désigner au plus tard avec la convocation. Elles ne répondent d'ailleurs pas exactement à la question.

    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    "Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
    On peut négocier avec le syndic pressenti, en cours d'assemblée, certains clauses du mandat proposé. Voilà l'enseignement qu'il faut en tirer. Rien d'autre.
    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    "Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet".(CA Paris, 23° ch. 9.10.1985).
    Lorsqu'à l'ordre du jour ne figure que le renouvellement du syndic en place, le remplacer de façon impromptue par un syndic non professionnel est clairement une dénaturation du projet soumis à l'assemblée.
    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    "Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.).
    Les limites du caractère connexe se trouvent à l'article 11 du décret du 17 mars 1967 : exigence d'un contrat communiqué au préalable aux copropriétaires.
    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    "Dès lors que les copropriétaires sont invités à nommer un avocat chargé de leur défense, il est indifférent que cet avocat ait été nommément désigné à l’ordre du jour alors que l’assemblée générale en a choisi un autre puisque la question essentielle qui est la représentation de la copropriété en justice a été inscrite à l’ordre du jour. " (CA Paris, 23° ch. 2.07.93).
    Il n'est pas sûr que cette jurisprudence serait encore suivie aujourd'hui : en copropriété, on est de plus en plus rigoureux. De plus, il s'agit là de choisir un avocat pour une affaire déterminée alors que dans ce qui nous préoccupe il s'agit de choisir un syndic. Est-ce tout à fait similaire ? Pas sûr. Enfin et surtout, l'article 11 du décret du 17 mars 1967, d'ordre public, dit le contraire.
    Dernière modification par Jinko ; 09/09/2008 à 19h08.

  17. #17
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Nihilscio Voir le message
    Si j'applique votre raisonnement à un marché de travaux, je peux dire : Le changement de la chaudière de l'immeuble étant à l'ordre du jour, il est tout à fait possible de confier ces travaux à un chauffagiste même si le devis de ce dernier n'a pas été communiqué aux copropriétaires au plus tard avec la convocation. Or, vous savez bien que c'est faux. Le 3° de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 en dispose autrement.
    votre cas n'est pas tout à fait juste non plus car l'AG peut voter un budget maximal et donner autorisation au CS de consulter d'autres entreprises. Les devis ne seront alors pas présentés à l'AG qui a pourtant voté sur cette résolution en élargissant le champ de la question.
    Il peut en être de même pour le syndic lorsque celui-ci se présente. L'AG peut statuer de ne pas renouveler son contrat et de donner pouvoir au CS pour trouver un autre syndic avec un budget maximum.
    La formulation de la question

    Citation Envoyé par Nihilscio Voir le message
    Il est donc indispensable que soit, au minimum, à défaut de contrat, communiqué au préalable aux copropriétaires les noms des candidats au mandat de syndic.
    Sur quels éléments juridiques vous appuyez vous pour dire cela?

    Citation Envoyé par Nihilscio Voir le message
    Les jurisprudences que vous citez se trouvent sur le forum du même site où l'un des intervenants propose la même solution que vous
    c'est tout à fait vrai. En essayant d'étayer mes réponses, j'ai trouvé les jurisprudences qu'il citait. J'aurais dû mettre le lien mais j'hésitais à mettre un lien vers un autre forum.

  18. #18
    Jinko
    Visiteur
    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    votre cas n'est pas tout à fait juste non plus car l'AG peut voter un budget maximal et donner autorisation au CS de consulter d'autres entreprises. Les devis ne seront alors pas présentés à l'AG qui a pourtant voté sur cette résolution en élargissant le champ de la question.
    Ce n'est possible que dans les limites posées au a) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cela ne peut concerner que des travaux d'entretien visés à l'article 24, non ceux visés aux articles 25 ou 26.
    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    Il peut en être de même pour le syndic lorsque celui-ci se présente. L'AG peut statuer de ne pas renouveler son contrat et de donner pouvoir au CS pour trouver un autre syndic avec un budget maximum.
    Ce n'est pas possible parce que la désignation du syndic doit être prise à la majorité de l'article 25. Les délégations ne peuvent être données que pour des décisions visées à l'article 24. Le conseil syndical ne peut pas recevoir délégation de nommer un syndic.

    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    Sur quels éléments juridiques vous appuyez vous pour dire cela?
    Je pensais les avoir suffisamment développées dans mes deux messages précédents. Ces éléments sont essentiellement le 4° de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat.
    Dans les dispositions de l'article 11 du décret, on ne fait aucune distinction entre les syndics professionnels et les non-professionnels. Leurs obligations sont identiques. Si, dans les faits, les candidats bénévoles ne présentent pas, en général, un projet de contrat, c'est parce qu'un contrat étant presqu'entièrement constitué d'un tarif, cela ne semble pas nécessaire pour un syndic non rémunéré. Mais il ne faut pas oublier qu'en fait l'élément principal du contrat de syndic, c'est la personne du syndic avant d'être un tarif. En ne portant pas à l'ordre du jour le nom des personnes candidates à la fonction de syndic, on ne satisfait pas aux obligations de l'article 4 du décret du 17 mars 1967 et, de ce fait, la nomination d'un syndic non prévue sur la convocation serait irrégulière.
    Donc, si on veut changer de syndic, il faut obligatoirement le mentionner dans l'ordre du jour.

  19. #19
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Nihilscio Voir le message
    Ce n'est possible que dans les limites posées au a) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cela ne peut concerner que des travaux d'entretien visés à l'article 24, non ceux visés aux articles 25 ou 26.
    merci pour l'info, je n'avais lu assez précisemment ce point et nous nous sommes donc fait avoir par le syndic et le CS il y a 2 ans... cela ne se reproduira pas sur ce point en tout cas.

    Citation Envoyé par Nihilscio Voir le message
    l'élément principal du contrat de syndic, c'est la personne du syndic avant d'être un tarif. En ne portant pas à l'ordre du jour le nom des personnes candidates à la fonction de syndic, on ne satisfait pas aux obligations de l'article 4 du décret du 17 mars 1967
    je ne suis pas d'accord avec vous sur ce point. Par contre, l'article 4 du décret de 1967 ne correspond pas à ce point.

    Citation Envoyé par Nihilscio Voir le message
    Il est donc indispensable que soit, au minimum, à défaut de contrat, communiqué au préalable aux copropriétaires les noms des candidats au mandat de syndic.
    je suis désolé d'insister (je cherche à comprendre et à apprendre) mais je ne trouve rien dans la loi de 1965 ou le décret de 1967 qui impose cela.

  20. #20
    Jinko
    Visiteur
    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    je ne suis pas d'accord avec vous sur ce point. Par contre, l'article 4 du décret de 1967 ne correspond pas à ce point.
    Pardon, c'est le 4° de l'article 11.

    Citation Envoyé par Matt31 Voir le message
    je suis désolé d'insister (je cherche à comprendre et à apprendre) mais je ne trouve rien dans la loi de 1965 ou le décret de 1967 qui impose cela.
    J'ai déjà cité le 4° de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, je le cite à nouveau : Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : I Pour la validité de la décision... 4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat.
    Donc il faut joindre à la convocation, si on ne les a pas communiqués auparavant, les projets de contrats de syndic tout comme les devis de travaux à décider.
    Cela s'applique aussi bien aux syndics professionnels qu'aux syndics non-professionnels, même bénévoles.
    S'il faut joindre les contrats à peine de nullité, il devient impossible de voter au moment de l'assemblée, pour une autre personne que celle dont les contrats (ou projets de contrat) ont été communiqués. Cela tombe sous le sens.
    Toutefois, un copropriétaire qui se porte candidat comme syndic bénévole, est-il bien obligé de soumettre un projet de contrat ? Si l'on s'en tient à la lettre du texte, oui. En réalité, on sait bien qu'il en est souvent autrement. Il est possible que la jurisprudence se prononce sur cette pratique, pour la justifier ou pour la condamner. Pour l'instant, je n'en connais pas sur ce sujet. Si l'on s'autorise à ne pas respecter le texte réglementaire à la lettre, il faut chercher à savoir dans quelle mesure cela se justifie.
    Puisqu'on s'écarte délibérément de la lettre du texte, il faut alors réfléchir sur l'esprit de cette disposition qui doit être respectée puisque le texte est d'ordre public.

    Qu'est-ce qu'un mandat de syndic ? C'est un type particulier de contrat par lequel une personne se fait représenter par une autre qui agit à sa place. Sauf stipulation contraire, le mandat est, en principe, exécuté gratuitement. C'est le cas d'un mandat de syndic bénévole.

    Qu'est-ce qu'un contrat ? C'est un échange d'obligations entre deux personnes. En l'occurence ces personnes sont le syndicat des copropriétaires d'une part et le syndic d'autre part. Le contrat définit les parties qui y sont liées et leurs obligations réciproques.

    Eléments essentiels d'un contrat.
    C'est en premier lieu l'objet du contrat pour chacune des parties. En l'occurence il s'agit, pour les copropriétaires, de la gestion de la copropriété et, pour le syndic professionnel, de sa rémunération.
    Ensuite il peut s'agir de l'identité des parties. Pour certains contrats, l'identité des parties est sans conséquence. Quand on veut vendre sa voiture, en général, peu importe à qui on la vend. Ce qu'on veut, c'est la céder pour un certain prix.
    Pour d'autres, on s'intéresse à la personne avec qui on contracte. C'est le cas dans un contrat de travail : un patron s'intéresse toujours à la personnalité de celui qu'il embauche. C'est aussi le cas du contrat de syndic. On ne s'intéresse pas uniquement au montant des honoraires mais on cherche à savoir, avant de donner le mandat, si on peut faire confiance. Dans le cas d'u syndic bénévole, la question du montant des honoraires ne se pose pas. Seule entre en ligne de compte la personne du syndic pressenti.

    Eléments essentiels du contrat de syndic.
    Pour les copropriétaires, l'objet du contrat est la gestion de la copropriété. Comme la loi est très précise, cet objet est bien déterminé par la loi et il n'est pas forcément besoin de l'expliciter.
    Si l'on choisit un syndic professionnel, en contrepartie de son travail de gestion, il faudra le rémunérer : c'est, pour le syndic, l'objet essentiel du contrat. Cette question est sans objet dans le cas d'un syndic bénévole.
    L'autre élément essentiel est la personne du syndic. On a vu pourquoi.
    En conclusion, nous pouvons considérer qu'il n'est nécessaire d'expliciter, comme élément essentiel du contrat de mandat de syndic bénévole, que la seule personne du syndic.

    Il résulte de cette réflexion que, si dans une convocation à une assemblée générale appelée à désigner le syndic, on s'abstient de joindre les projets de contrats des candidats au mandat à titre bénévole mais qu'on indique tout de même les noms de ces personnes, on a, a minima, respecté l'esprit du texte. Mais si on ne mentionne même pas le nom des candidats, on n'a respecté ni la lettre ni l'esprit.
    Dernière modification par Jinko ; 09/09/2008 à 23h19.

  21. #21
    Pilier Junior

    Infos >

    merci

    pour en revenir au sujet initial, en le relisant, je me suis rendu compte qu'il était dit que le syndic avait avancé de 4 mois la date de l'AG. Cela sous-entend (à vérifier tout de même) que le syndic a encore 4 mois de contrat.
    L'AG peut donc décider de ne pas renouveler son mandat. Le CS peut alors chercher d'autres syndics et reconvoquer une AG dans les délais

  22. #22
    Jinko
    Visiteur
    Le plus souvent, la date de fin du mandat est le jour de l'assemblée appelée à statuer sur les comptes de l'exercice clos.
    Ce syndic a vraisemblablement été élu en automne 2007 jusqu'à l'assemblée appelée à statuer sur les comptes de l'exercice 2007-2008.

  23. #23
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Elungb Voir le message
    Notre assemblée générale va avoir lieu prochainement ... il a avancé de 4 mois la date habituelle de notre AG, nous n'avons pas eu le temps de prévoir d'autres contrats de syndic
    d'après ce qui est dit, le contrat du syndic finirait dans 4 mois

  24. #24
    Membre Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Knysna Voir le message
    Bonjour,

    Hélas non. Seul le syndic peut convoquer une AG. Au cours de cette AG (e ou o), il faut ne pas renouveller le mandat du syndic (en général ils ont souvent des mandats de 3 ans) et proposer aux voix le nouveau syndic. Il ne faut pas beaucoup de temps pour trouver un syndic (plus pour être sur de ne pas tromper.
    Vous pouvez dans les questions demander un renouvellement limité à 6 mois ou un an, en stipulant que l'actuel syndic s'engage à convoquer une AGE.
    Attention ces gens n'aiment pas perdre des clients et peuvent trouver une botte secrète pour vous bloquer. Ils peuvent refuser un renouvellement de 6 mois. Si vous n'avez plus de syndic, la procédure veut que ce soit le tribunal d'instance qui fasse la convocation de l'AGO

    Slts

    Knysna
    C'est faux !!! Les copropriétaires peuvent d'eux-mêmes provoquer une Assemblée Générale Extraordinaire !!!
    A éviter à tout prix un Syndic désigné par le tribunal. Non seulement le sfrai sosnt très importants et en plus

  25. #25
    Membre Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Laurène73 Voir le message
    C'est faux !!! Les copropriétaires peuvent d'eux-mêmes provoquer une Assemblée Générale Extraordinaire !!!
    A éviter à tout prix un Syndic désigné par le tribunal. Non seulement le sfrai sosnt très importants et en plus
    "Désolée pour la mauvaise manipulation"
    *Je disais que les honoraires d'un syndic désigné par le tribunal sont exhorbitants et en plus, ces syndics sont absolument nuls.
    Il y a un conseil syndical : contactez le !!!
    Il n'est pas difficile de contacter divers syndics et de leur demander des devis qui seront soumis à l'A.G.

Page 1 sur 2 12 FinFin

Discussions similaires

  1. [Difficultés] Peut-on élire un président d'association ?
    Par Jakes dans le forum Entreprise
    Réponses: 3
    Dernier message: 16/11/2015, 13h41
  2. [Copropriété, Syndic & ASL] Elire un nouveau syndic
    Par Fabermorcar dans le forum Immobilier
    Réponses: 4
    Dernier message: 14/03/2015, 13h41
  3. [Copropriété, Syndic & ASL] délais courts et motifs retenus pour convoquer une AGE afin d élire un syndic profession
    Par mjgmjg dans le forum Immobilier
    Réponses: 1
    Dernier message: 26/06/2014, 18h54
  4. [Copropriété, Syndic & ASL] Le syndic n'a pas mis une résolution expressément demandée à l'ordre du jour de l'AG
    Par Fabermorcar dans le forum Immobilier
    Réponses: 2
    Dernier message: 26/08/2013, 19h07
  5. [Copropriété, Syndic & ASL] ordre du jour AGO; modifier l'ordre des questions
    Par helyjo69 dans le forum Immobilier
    Réponses: 3
    Dernier message: 30/01/2011, 08h10