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résiliation du bail, le bailleur peut il changer d'avis ?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #25
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
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    mai 2004
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    5 900
    Bonjour,
    Logiquement l'union nationale Z devrait vous faire l'attestation dans le sens souhaité...Attendons le retour des congés.
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  2. #26
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
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    juin 2005
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    Citation Envoyé par leelloo38
    J'ai vraiment l'impression d'être un cas atypique, ne rentrant que difficilement dans les cases
    ?
    Vous "rentrez bien dans les cases" de la loi de 89 :
    *mutation = préavis réduit
    *pas de mutation = préavis non réduit.
    Selon la teneur du document que vous fournirez à l'agence, et la volonté de l'agence d'être stricte ou non, vous bénéficierez ou non d'un préavis d'1 mois ou de 3 mois. Si cela va plus loin (tribunal), cela dépendra des jurisprudences et du tribunal.

  3. #27
    Membre Cadet Avatar de Leelloo38
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    juillet 2005
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    L'Isle d'Abeau (38)... et bientôt Laizy (71)
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    Citation Envoyé par Agnes1
    Vous "rentrez bien dans les cases" de la loi de 89 :
    *mutation = préavis réduit
    *pas de mutation = préavis non réduit.
    Oui Agnès j'approuve, mais toute la difficulté réside ici :
    Citation Envoyé par Agnes1
    Selon la teneur du document que vous fournirez à l'agence, et la volonté de l'agence d'être stricte ou non, vous bénéficierez ou non d'un préavis d'1 mois ou de 3 mois. Si cela va plus loin (tribunal), cela dépendra des jurisprudences et du tribunal.
    ------
    Bonsoir,
    quelques nouvelles... car ça avance, mais un peu de travers
    L'edl de sortie était prévu depuis longtemps pour aujourd'hui 14h10. Or ce matin, la responsable à l'agence me téléphone (me laisse 2 messages en fait vers 11h45) me disant en substance ceci :
    - il me fait absolument votre justificatif ! URGENT ! sinon nous devons vous appliquer le préavis de 3 mois (1er message)
    - il me faut absolument votre justificatif comme je vous l'ai demandé ! URGENT ! il nous le faut pour pouvoir faire l'état des lieux aujourd'hui !

    Impossible de la joindre avant 14h, heure de l'edl.

    A mon domicile, à l'heure dite, un expert "indépendant" mandaté par l'agence pour l'edl arrive et après les politesses d'usage, m'annonce qu'avant toute chose il lui faut récupérer mon justificatif pour le préavis réduit !
    Je lui réponds que je suis dans l'incapacité de lui fournir quoi que ce soit attendu que les services concernés dans mon entreprise sont fermés à cette époque (vacances scolaires).
    Lui me rétorque que ce sont les consignes qui lui ont été données par la responsable à l'agence ! S'il n'a pas mon justificatif, il a reçu l'ordre de ne pas procéder à l'état des lieux !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! !!!!!!!!!!!!
    Et bien de mon côté, je réponds que je considère cela comme abus de la part de l'agence ! Ai-je tort ?
    Très embêté, ce brave homme appelle la responsable, me la passe, nous tentons de discuter. Je lui fais notamment comprendre que ce "chantage" justificatif contre edl est absolument illégal. Je lui fais remarquer que l'accord pour le préavis d'un mois a été donné dès qu'ils ont reçu mon congé, que la notion "sous réserve d'un justificatif" qu'elle avance est absente du courrier (et là elle a du se rendre compte de sa monumentale bourde !). Elle a du mal à comprendre que je ne pourrai fournir de justificatif avant fin août, vu qu'elle me l'a réclamé par téléphone fin juillet et que l'entreprise était déjà fermée pour les vacances...
    Habitant à 250 km maintenant, je ne pouvais me permettre d'avoir fait le déplacement pour rien si l'edl devait être reporté...
    On a fini par trouver un terrain d'entente et l'edl a pu se faire. OUF !
    Heureusement que je suis tombée sur un expert compréhensif et pas trop borné !

    Pour moi, je trouve l'attitude de l'agence plus qu'abusive !
    Je compte bien réagir, d'autant plus que les demandes de justificatif ne sont que verbales, et sans jouer la fille de mauvaise foi, je pense qu'étant donné l'importance de ce justificatif dans le dossier, ils pourraient au moins se fendre d'un petit courrier pour officialiser...
    Je compte enfin appliquer les conseils - nombreux et avisés - de tous les participants, notamment celui d'avancer cet arrêt :
    "LOI DE 89 / PREAVIS REDUIT / MOMENT DE LA JUSTIFICATION (Cass. Civ. III : 7.7.04)
    L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire peut donner congé en respectant un préavis réduit à un mois dans des cas limitativement énumérés (mutation, perte d'emploi…etc). La loi ne prévoit rien quant aux modalités de justification de la situation permettant de bénéficier du préavis réduit. On pourrait penser que le locataire désirant bénéficier de cette disposition joigne à son congé un document attestant de sa situation, ou qu'il le fournisse assez rapidement après la délivrance du congé. Mais pour la Cour de cassation, un locataire ne peut être privé du bénéfice du préavis réduit au motif qu'il apporte la preuve de sa situation tardivement, la loi n'ayant rien prévu à ce sujet.
    Pour mémoire, la Cour de cassation avait précisé dans un arrêt du 8 décembre 1999 que le locataire n'était pas non plus dans l'obligation d'indiquer dans le corps du congé lequel des motifs il entendait invoquer."

    qu'en pensez vous ? que feriez vous à ma place ?
    je suis très perplexe devant les largesses que se permet cette agence
    Mais merci de votre aide
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 19/08/2005 à 11h01. Motif: fusion de deux messages en un seul

  4. #28
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
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    mai 2004
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    Bonjour,

    "Mais pour la Cour de cassation, un locataire ne peut être privé du bénéfice du préavis réduit au motif qu'il apporte la preuve de sa situation tardivement, la loi n'ayant rien prévu à ce sujet."

    Tout est dit.
    L'EDL est fait.
    Dès que vous le pouvez faites-vous faire votre justificatif.
    A la restitution du DG, vérifiez tout et ne vous en laissez pas compter.

    Puisque votre agence joue avec le droit, une petite question : vous a-t-elle fait payer des frais de quittance ou des frais d'envoi de quittance ?
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  5. #29
    Membre Cadet Avatar de Leelloo38
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    juillet 2005
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    L'Isle d'Abeau (38)... et bientôt Laizy (71)
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    Bonjour

    Et bien je me suis en effet posée la question : sur chaque quittance apparaissent des "frais administratifs" (2,10 € tout de même). Lorsque j'avais demandé il y a quelques années à quoi cela correspondait, on m'avait répondu par écrit (mais je ne me souviens plus des termes exacts) qu'il s'agissait de couvrir les frais de traitement et d'envoi de quittance et d'avis d'échéance... A vérifier... mais c'est pour le moment planqué dans les cartons !

    Affaire à suivre

    PS : devant "l'acharnement" de l'agence à vouloir à tout prix me faire payer trois mois de loyer (ce qui va être difficile, je dois payer un autre loyer ailleurs, forcément, et je ne roule pas sur l'or... Mais on sait bien que c'est n'est pas le problème de l'agence), je me suis demandée si c'était parce qu'ils avaient du mal à relouer l'appartement. La personne soit disant chargée de venir poser une pancarte "à louer" sur la facade n'est jamais venue. Serait-ce une preuve de leur mauvaise volonté ? N'allons pas jusqu'à imaginer de telles intentions de leur part Mon père a joué à "l'espion" et s'est fait passer pour un éventuel locataire. Réponse de l'agence : c'est déjà loué. Bon point, mais évidemment impossible de savoir à patir de quand c'est reloué...
    Dernière modification par Leelloo38 ; 13/08/2005 à 09h47.

  6. #30
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
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    Vous avez bien rendu les clés officiellement (signalés sur l'etat des lieux ou sur un autre doc) ? C'est tout bête, mais si cela n'est pas fait, vous restez redevable des loyers malgré l'état des lieux. "Truc" utilisé qq fois par les agences, devant les réduction de préavis litigieuses !

    Pour la présentation du document, l'arrêt de la cour de cass est on ne peut plus clair.

    Concernant le coût des quittances, c'est parfaitement légal. Un bailleur a obligation de vous délivrer des quittances gratuitement, mais pas de vous les expédier. Nuance ! A disposition à l'agence = gratuit, expédiées = coût définit par eux.

    Il faudra vérifier à partir de quand l'appartement est occupé, car si vous n'arrivez pas à bénéficier du préavis d'un mois, vous ne serez redevable que des loyers dûs jusqu'à la relocation. Au besoin, faites constater cela par huissier, son coût sera amorti par les 2 mois a payer.

  7. #31
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
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    mai 2004
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    Ma question sur les quittances n'était pas anodine...
    Agnès, je ne suis pas d'accord avec vous (pour une fois ; vous me pardonnerez), car les frais de quittance, d'établissement de quittance, d'envoi de quittance, sont illégaux...
    Voici quelques arguments à mettre dans la lettre pour récupérer ces frais :

    - "l'envoi d'un avis d'échéance ou d'une quittance au locataire est un acte d'administration du bien loué dont le loyer est la contrepartie. Les frais correspondants (frais postaux et frais d'agence selon les cas) ne peuvent être réclamés en sus du loyer au locataire (Rép. Min. n° 56620 : JO AN du 3.12.84).
    (JO AN : Journal Officiel de l'Assemblée Nationale)

    - "l'envoi d'une quittance ou d'un avis d'échéance, à un locataire par une agence immobilière qui gère un logement pour le compte d'un propriétaire est un acte d'administration du bien loué. Les frais correspondants ne peuvent être réclamés au locataire en sus du loyer, le gérant n'étant que le représentant du propriétaire" (Rép. Min. : n° 9919 : JO AN du 14.2.94).


    - "l'établissement des quittances de loyer constitue un acte d'administration du bien loué dont le loyer est la contrepartie et ne doivent pas entraîner de frais supplémentaires pour le locataire" (Rép. Min. n° 39514 : JO AN du 2.12.96).


    Une cour d'appel confirmative a considéré comme entachée d'une nullité de plein droit "les dispositions qui imposent au preneur une facturation spécifique pour la confection de l'appel de fonds (12 F TTC par mois), la confection de la répartition des charges (33 F TTC par an) en l'espèce et la régularisation de l'APL dès lors que les sommes correspondantes ne rentrent pas dans les prévisions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et des textes d'application concernant les charges récupérables auxquels ils renvoient. Que, de plus, elles constituent un détournement du système contractuel résultant des rapports bailleur-preneur puisque la rémunération d'un intermédiaire incombe au propriétaire" (Cour d'Appel de Rennes / arrêt n° 725 en date du 14.12.95)

    La Commission des Clauses Abusives considère comme illicite au regard de dispositions d'ordre public les "clauses prévoyant que les frais relatifs notamment à l'envoi des avis d'échéance ou quittance de loyer sont à la charge du locataire : article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987" (recommandation n° 2000-01 émise par la Commission des clauses abusives ; BOCC RF du 22 juin 2000 annexe 12).

    Jurisprudence Cour d’Appel de Paris
    1° En application de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande de sorte que l'agence immobilière mandataire ne saurait imputer au locataire des frais au titre de l'établissement et de l'envoi de cette quittance.
    C.A. Paris (6ème Ch., sect. C), 15 octobre 2003 - R.G. 01/20445
    M. Remond, Pt - Mmes Chauvaud et Catry, Conseillères.
    04-374

    Donc, leelloo, puisque votre agence se permet des arguties, réclamez le remboursement de ces frais (j'espère que vous avez gardé toutes les quittances..)
    Cordialement,
    Jean-Louis

    "Il n'y a ni richesse ni force que d'hommes" Jean Bodin

  8. #32
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    Je suis ravie, que vous ne soyez pas d'accord. On en apprend tous les jours, c'est le but de ce forum !
    Je restais dans cette case là, (remise gratuite et non envoi), les textes et jurisprudences sont clairs ! Comme quoi, sur les problèmes simples et de fait acquis, faute de recherches, les habitudes ont la vie dure !
    J'ai regardé un peu, et visiblement, des remboursements de frais ont été effectués même sur de très longues périodes !
    Désolée poru cette mauvaise info.

  9. #33
    Membre Cadet Avatar de Leelloo38
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    juillet 2005
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    L'Isle d'Abeau (38)... et bientôt Laizy (71)
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    Citation Envoyé par Agnes1
    Vous avez bien rendu les clés officiellement (signalés sur l'etat des lieux ou sur un autre doc) ? C'est tout bête, mais si cela n'est pas fait, vous restez redevable des loyers malgré l'état des lieux. "Truc" utilisé qq fois par les agences, devant les réduction de préavis litigieuses !
    Bonjour Agnès ! Oui, j'ai bien rendu les clès... L'expert qui a fait l'edl hier a au moins eu le mérite de bien faire son boulot, de toute façon je n'aurai pas fait l'erreur de garder les clés.

    Citation Envoyé par Agnes1
    Pour la présentation du document, l'arrêt de la cour de cass est on ne peut plus clair.
    C'est bien ce qui me semblait...

    Citation Envoyé par Agnes1
    Concernant le coût des quittances, c'est parfaitement légal. Un bailleur a obligation de vous délivrer des quittances gratuitement, mais pas de vous les expédier. Nuance ! A disposition à l'agence = gratuit, expédiées = coût définit par eux.
    Le contraire m'aurait étonnée Quand même, 2,10€

    Citation Envoyé par Agnes1
    Il faudra vérifier à partir de quand l'appartement est occupé, car si vous n'arrivez pas à bénéficier du préavis d'un mois, vous ne serez redevable que des loyers dûs jusqu'à la relocation. Au besoin, faites constater cela par huissier, son coût sera amorti par les 2 mois a payer.
    C'est ce que je comptais faire discrètement (peut être le coup et le coût de l'huissier... bofbof)

  10. #34
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
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    juin 2005
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    Vous avez vu la mauvaise réponse que je vous ai faite concernant les quittances, que Jean-Louis 52 a heureusement rectifiée.
    Concernant l'huissier, c'est le meilleur moyen pour vous de prouver l'installation, si l'agence va jusqu'au bout, à moins que les locataires en place n'aient la gentillesse de vous donner copie de leur bail.

  11. #35
    Membre Cadet Avatar de Leelloo38
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    juillet 2005
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    L'Isle d'Abeau (38)... et bientôt Laizy (71)
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    Oui Agnès je vous ai bien lu, mais vous avez été plus rapide que moi

    Je reste en stand-by concernant cette histoire de frais de quittance, je préfère déjà régler la question du préavis, et garder cela sous le coude, comment dire... comme moyen de pression !

    Mardi partira un courrier rappelant que le fait de fournir un justifictaif tardivement ne peut être un motif pour appliquer un préavis de trois mois et non plus d'un comme accordé par courrier !

    On verra leur réaction. Mais je devine (et j'aimerais bien être une petite souris pour savoir ce qui se dit à l'agence) qu'il y en a qui ont du se faire taper sur les doigts... Quel manque de profesionnalisme de leur part ! Je ne sais si cela doit me faire sourire ou si je dois être atterrée !

    Encore une petite anecdote ? Un après midi, j'ai eu la visite (suite à accord) de la jeune fille en charge de faire visiter l'appartement. Elle avait trois clients : le premier à 15h30, la seconde à 17h, le dernier à 17h30. A 17h40, elle revient toquer à ma porte : "Vous n'avez pas vu mon client de 17h30 ?". Ah non Madame, vu personne... "Bon, ben je vais pas l'attendre toute la soirée, j'ai une autre visite à XXX". Bon, ben au revoir...
    Vers 18h20, je reçois un appel du siège : "Dites, vous savez pas où est passée notre collaboratrice ? Elle a oublié son client devant la mairie, lieu de rendez vous convenu"... Ah bravo l'agence ! Et en plus je suis censée pister les agents chargés des visites lorsqu'ils s'oublient !!! Ca fait sérieux hein
    ------
    Re bonjour
    Voici ce que j'ai lu sur un autre site concernant les locations et les aspects juridiques :
    à la question :
    "J’ai changé d'emploi et le cabinet de gestion a accepté de réduire mon préavis à un mois. Je leur ai donc envoyé un courrier recommandé fin octobre confirmant que je quitterai l'appartement le 30 novembre. Le 27 novembre, l'état des lieux a été établi et j'ai rendu les clés. A présent, les nouveaux locataires potentiels se sont désistés et le cabinet de gestion me demande de continuer à payer jusqu'à ce qu'ils aient reloué l'appartement. En ont-ils le droit ? ",
    la réponse fut :
    "Dès lors que le cabinet de gestion a accepté de réduire votre préavis, il est tenu de respecter son engagement. Vous n'avez donc pas à payer les loyers jusqu'à ce qu'il ait trouvé un nouveau locataire. Mais pour cela il vous faut absolument avoir la preuve que le cabinet a effectivement accepté de réduire votre délai de préavis (1). La loi du 6 juillet 1989, texte qui je pense est applicable à votre contrat de bail, ne prévoit pas votre situation. Il est seulement indiqué la durée du congé donné par le locataire et les exceptions. Votre cas se règle par application des principes du droit civil : lorsque deux parties se mettent d'accord entre elles sur un point, l'une d'entre elles ne peut revenir dessus sans engager sa responsabilité (2)."


    Cela me fait penser à mon cas de figure... le courrier de l'agence en réponse à ma lettre de congé + avis d'échéance peuvent-ils constituer cette preuve ?
    (2)quelqu'un connaît-il les références du principe ci-dessus énoncé ?

    Merci d'avance
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 19/08/2005 à 11h07. Motif: fusion de deux messages en un seul

  12. #36
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
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    6 881
    C'est l'idée sur laquelle certains participants étaient partis au départ : le respect d'un accord, écrit qui plus est. Sauf que à mon sens (d'où la prudence à "adapter" les réponses à d'autres cas) le professionnel vous a bien envoyé un courrier confirmant votre préavis réduit, mais sur la base d'une information que vous leur avez donnée. Par conséquent, à mon sens, voyons d'autres avis, si vous ne pouvez fournir ce "fichu" document de mutation, vous ne rentrez pas dans ce cadre.

    Je reprends leur courrier que vous aviez donné dans votre premier message, où ils stipulent bien en prime votre préavis légal donc soumis à la loi donc soumis à présentation d'un justificatif. Je vous cite :
    "Nous faisons suite à votre lettre recommandé du 13/07/2005 et prenons bonne note de votre intention de libérer le bien que vous occupez actuellement.
    Votre péavis légal prendra fin le 13/08/2005, date à laquelle vous serez libérée du paiement des loyers; nous relouons dès à présent le bien que vous occupez et vous demandons de nous contacter afin de fixer le rendez-vous d'état des lieux de sortie pour cette date." (je vous passe le reste...).

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