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Urgent, pb achat appartement

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin Avatar de Laissedire
    Ancienneté
    août 2005
    Messages
    18
    Bonjour,
    J'ai signé avec l'agence X l'achat d'un appartement occupé par un locataire.
    le compromis de vente à été signé par les deux parties
    Le locataire durant son droit de préemption a fait une offre à un prix inférieur au mien, en contactant directement le propriétaire (mais l'agence en a été informée)
    Mon délai de demande de prêt (ok) est arrivé à échéance.
    J'ai également versé au nom du notaire 10% de la somme.
    La signature devant notaire est prévue pour le 10 août.

    Voici mon problème :
    Le locataire décide après son droit de préemption d'acheter l'appartement, il a menacé le notaire de lui faire un procès si celui-ci finalisait cette vente, du coup le notaire a peur d'un procès et rejette l'affaire.
    Nous avons contactés d'autres notaires, mais Aucun ne veut s'occuper du dossier...
    http://forum.net-iris.com/newthread....ewthread&f=18#

    Je ne comprends plus rien, pourquoi les notaires refusent ce dossier (il n'y a aucun vice de forme à me connaissance)
    que dois-je faire, maintenant ?
    Comment me retirer de cette affaire trop complexe et récupérer mes 10% chez le notaire sans pénalités ?

    J'espère avoir été assez clair et merci pour votre aide

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    J'ai l'impression que vous avez tous mis la charrue avant les boeufs !
    Soit le propriétaire vend un bien loué. Dans ce cas c'est le nouveau propriétaire, s'il est dans les délais qui ne renouvelle pas le bail pour habiter lui-même le logement.
    Soit le propriétaire veut vendre son bien, signifie le congé à son locataire, et à l'issue des deux mois, si le locataire n'achète pas, met son bien en vente !
    Il vous a en fait vendu le logement AVANT que le locataire ne puisse user de son droit je pense que c'est pour cela que le notaire refuse de signer et que le locataire menace d'un procès.
    Ce logement avait bien au départ un prix de vente signifié au locataire. Ce qu'il faut savoir, c'est si le prix signifié au locataire dans le courrier correspond à son offre actuelle ou pas. Si il est le même effectivement, il y a un problème ! Le propriétaire est obligé de lui vendre à ce prix !
    Que vous fassiez une offre supérieure au prix initialement fixé ne vous permet pas d'emporter l'affaire.
    Si vous êtes dans l'un de ces cas, je ne pense pas que vous aurez de difficultés à récupérer vos 10 % puisque l'on vous a vendu un bien "invendable". Une simple conversation avec le propriétaire et l'agence devrait les ramener à la raison. Un procès leur couterait trop cher !
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 04/08/2005 à 08h57. Motif: suppression de citation inutile

  3. #3
    Membre Benjamin Avatar de Laissedire
    Ancienneté
    août 2005
    Messages
    18
    Je vous remercie pour votre réponse rapide.

    Le propriétaire a signifié le congé à son locataire et a mis son bien en vente à 100000 euros, le locataire était effectivement prioritaire sur la vente, mais celui à refusé à ce prix là.
    J'ai ensuite signé un compromis de vente avec l'agence pour la somme de 95000 euros.
    Durant son droit de préemption le locataire a fait une offre à 90000 euros directement à la propriétaire (l'agence en a été informé par la propriétaire) et le locataire à purgé son droit de préemption.

    "Soit le propriétaire veut vendre son bien, signifie le congé à son locataire, et à l'issue des DEUX MOIS si le locataire n'achète pas, met son bien en vente !" A QUOI CORRESPOND LES 2 MOIS ?

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
    Messages
    5 900
    Voici un extrait de la loi :

    "Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
    A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
    Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

    Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
    Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit."

    D'après ce que j'ai compris, le bien vous est vendu à un prix inférieur (95000 euros en agence ; environ 90000 euros moins les frais d'agence) à celui qui avait été proposé au locataire en place (100000 euros).
    Donc, le locataire en place peut revenir dans la partie. C'est ce qu'il a fait ; cela me semble légal et explique les positions des notaires.

  5. #5
    Membre Benjamin Avatar de Laissedire
    Ancienneté
    août 2005
    Messages
    18
    Oui, le locataire est revenu dans la partie, mais à la fin de son droit de préemption !
    L'agence me dit, que le propriétaire légalement, ne peut le vendre à quelqu'un d'autre que moi (puisque le compromis est signé)
    Le problème aujourd'hui est qu'aucun notaire ne veut s'occuper du dossier.
    Que va-t-il se passer ?
    La signature de l'acte authentique est prévu pour le 10 août, l'agence me demande de signer une prolongation pour ce délai, suis-je obligée de la signer ?
    Comment faire pour me retirer de l'affaire sans perdre mes 10% ou payer des frais de notaire ?

    Merci beaucoup pour votre aide, car tout cela me dépasse…

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Le locataire a un nouveau droit à chaque baisse du logement, à chaque baisse, une nouvelle offre doit lui être faite.
    Le locataire est effectivement au delà de son délai de deux mois, parce que le propriétaire ne lui a pas fait l'offre qu'il vous a fait à vous (< à 100.000 €). Donc le propriétaire est en faute.
    Quand le notaire dit que le propriétaire ne peut le vendre qu'à vous, cela est vrai, maisvous passez tout de même [B]après le locataire[/B, cela ne pourrait concerner qu'un 2ème acheteur.
    De plus, le délai du locataire de 2 mois est terminé, cela veut dire qu'il reste au minimum 4 mois sur son préavis. Comme la procédure a été mal faite, donc le congé du locataire est maintenant nul ! Si vous achetez, vous serez obligé de le garder dans les lieux pendant au moins trois ans !
    La solution serait de vous retirer de la vente, de faire prolonger votre prêt (vous pouvez jusqu'à 4 mois), et à l'issue cette fois du refus du locataire, s'il refuse, acheter alors le logement.
    Sinon, non seulement vous devez récupérer vos 10 %, mais pouvez demander des dommages et intérêts à l'agence et/ou au propriétaire qui n'ont pas fait les choses dans les règles. A moins que vous également n'ayez été parfaitement informé de la situation.

  7. #7
    Membre Benjamin Avatar de Laissedire
    Ancienneté
    août 2005
    Messages
    18
    Je comprends mieux… merci Agnès.
    Je pense que l'agence ne m'a pas tout dit et a omit de faire l'offre à 95.000 au locataire...

    Par contre il m'est impossible de prolonger mon prêt...
    J'ai effectivement sollicité un petit prêt lors de la signature du compromis de vente, mais je n'ai faite aucune demande à la banque, je souhaitais acquérir l'acquisition sans emprunt.

  8. #8
    Membre Benjamin Avatar de Laissedire
    Ancienneté
    août 2005
    Messages
    18
    Petite rectification !

    l'agence a bien proposé mon offre au locataire, qui etait de 95.000 euros.
    Mais celui-ci souhaite acheter non pas à 95.000, mais à 90.000 euros.

    Sont offre est-elle valable ? est-il dans ses droits ?

    Merci

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Agnes1
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    6 881
    Ca devient complexe votre affaire !Il faudrait vérifier toutes les dates, et sur un forum cela me semble difficile. L'agence n'a t-elle pas un service juridique ? Sinon faites un saut à l'ADIL avec tous vos documents et toutes les dates.
    Cela dit, j'en reviens à ce que je vous disais dans un autre post, si votre compromis à 95.000 a été signé AVANT la proposition au locataire à 95.000 et qu'il le sait, la procédure de non renouvellement de bail, devant un tribunal ne tiendra pas. Le problème est vraiment un problème de chronologie. Mettez toutes les dates à plat, et faites le point.

  10. #10
    Membre Benjamin Avatar de Laissedire
    Ancienneté
    août 2005
    Messages
    18
    Je vous remercie Agnés, ce n'est pas facile sur un forum.
    Vous avez raison, Je vais tenter de faire le point sur les dates avec l'agence et faire un saut à l'ADIL.
    Merci encore (je vous tiendrais au courant de la suite sur le forum).

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