Vos question à l'Avocat
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Comment se déroule l'achat d'un appartement?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    5
    Bonjour,

    Nous venons de trouver un appartement qui nous plaît.

    Les propriétaires le libère maximum le 1er janvier 2006 (car ils construisent)

    L'état général de l'appartement nous semble correcte, cependant nous ne sommes pas experts, alors:

    Quels sont les éléments à regarder dans le détail?

    -----------------------------------------------------

    Le propriétaire m'a dit qu'il allait fixer un RV pour signer le compromis de vente.

    Alors, voici ma question:
    Quelles vont être en détails,les étapes de l'achat
    (Que fais-t'on au moment du compromis,on se revoit quand, c'est quand la signature déf, quand mettre en place le crédit à la banque, quand nous verse t'elle les fonds,qui est proprietaire en attendant, quand débute les prélevements du crédit etc...?

    Je vous serais reconnaissante de bien vouloir également me faire part de conseils utiles.
    (comme par exemple: déduction des frais de notaire si il y a une cuisine équipée, ce que je ne savais pas du tout.)

    En gros, les pièges à éviter et les astuces à savoir
    ---------------------------------------------------------
    N'ayant pas d'apport personnel, nous financons également les frais de notaire.
    Ma question:

    A quel moment verse t'on les frais de notaire
    Au moment du compromis?
    Si c'est au moment de la signature du compromis, je n'aurais pas encore l'argent?

    -----------------------------------------------------------

    Quelques petites questions en vrac:

    - L'assurance liée au crédit: Il vaut mieux prendre 50% pour les 2 têtes ou 100%/50% ou 100%/100%?

    - Y'a t'il un délai pour le revendre ou le mettre en location par la suite?

    - Dois-je également prendre un notaire de mon côté ? etc... etc...

    MERCI PAR AVANCE DE VOS REPONSES
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 01/08/2005 à 14h15. Motif: retrait couleur confort de l'oeil

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour !

    L'achat d'un appartement, surtout si c'est le premier, est un moment important.

    Dans un premier temps, s'assurer que c'est bien ce que vous recherchez et que le bien ne présente pas d'inconvénients majeurs (en vrac : exposition, vis-à-vis, absence d'ascenseur si étage élevé, type de chauffage,compteur d'eau individuel, voisinage, bruits et nuisances diverses, état de l'installation électrique, des fenêtres et volets, revêtements des sols, état des parties communes , existence d'un garage , d'un parking, d'une cave etc.)

    Si le bien vous convient, vous pourrez signer le compromis au prix convenu.

    Il faudra alors mentionner au pragraphe "conditions suspensives" l'obtention de l'emprunt que vous solliciterez. La loi impose également un diagnostic amiante, plomb (pour constructions antérieures à 1948) voire termites (pour certains départements); le vendeur devra vous fournir le procès-verbal de contrôle de préférence avant le compromis de manière à ce que vous achetiez en connaissance de cause. La surface exacte (loi Carrez) devra également être précisée ). Si vous voulez déduire le prix des éléments de la cuisine, votre vendeur devra fournir au notaire, DES LE COMPROMIS, une attestation mentionnant le prix de ces éléments .Il faudra, bien évidemment fixer une date pour la réalisation de la vente. Rien ne s'oppose à ce que cette vente intervienne avant le 1er janvier 2006, étant entendu qu'il faudra alors mentionner en plus dans le compromis une date pour la libération des lieux AVEC ASTREINTE PAR JOUR DE RETARD. Mais le mieux serait peut-être de réaliser l'acte de vente au plus tôt le jour de la libération de l'appartement. A la signature du compromis, vous verserez un dépôt de garantie (10% du prix) , le solde de votre achat étant intégralement versé à la signature de l'acte de vente.

    Le compromis peut être réalisé sous seing-privé (directement entre vous et le propriétaire), mais je vous conseille de passer par l'intermédiaire de votre notaire (celui qui sera chargé de la rédaction de l'acte de vente).A moins que vous ne passiez par l'intermédiaire d'une agence auquel cas c'est cette agence qui rédigera le compromis et le transmettra ensuite à votre notaire . Les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur et c'est donc lui qui le choisit. Mais rien ne s'oppose à ce que le vendeur ait son propre notaire. Dans ce cas les frais de notaire payés par l'acheteur (à la signature de l'acte de vente) sont partagés entre les 2 notaires.

    Pour l'assurance du prêt, prenez la solution la moins onéreuse, mais votre banquier vous donnera tous les renseignements utiles. Le remboursement du prêt débute dès l'encaissement du chèque de la banque.

    Un dernière chose : quelle est votre situation de famille ? Mariés sous quel régime? Pacsés ou en concubinage ? C'est important pour l'après achat en cas de rupture (que je ne vous souhaite pas).

    J'ai peut-être oublié certaines de vos questions car je n'ai plus votre post sous les yeux.
    Dernière modification par Protis ; 31/07/2005 à 10h30.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    5
    Tout d'abord, merci pour votre réponse rapide et claire.
    Je souahiterai abuser de vos connaissances et voici donc la suite de mes questions.
    Citation[/B][/U]:A la signature du compromis, vous verserez un dépôt de garantie (10% du prix)
    Ce dépôt de garantie dont vous parlez, s'agit-il des frais de notaire ou bien de 10 % de la valeur de l'appartement à verser au propriétaire?

    En fait,je ne pourrais pas verser les 10 % car je n'ai pas d'apport personnel, je finance même les frais de notaire.
    Comment cela va se passer, ils ne vont pas apprécier (le notaire et le propriétaire, ont-ils l'habitude)?

    Citation Mais je vous conseille de passer par l'intermédiaire de votre notaire

    Nous n'avons pas de notaire.Le vendeur en a un.
    Est-il préférable pour nous d'avoir notre propre notaire ou bien le notaire du vendeur suffit?
    Citation Le remboursement du prêt débute dès l'encaissement du chèque de la banque
    Exemple En admettant que nous signons le compromis en Août, et que j'obtienne mon crédit en septembre et que la signature de l'acte se fera le jour de la libération des lieux, le 1er janvier 2006.
    Voulez-vous dire par là, que la banque peut me mettre l'argent sur le compte mais commencer seulement les prélèvements des mensualités lorsque j'aurais fais le chèque au vendeur?
    Exemple Si l'appartement se libère le 1er Décembre au lieu du 1er janvier. Pourrait-on avancer la date de la signature de l'acte alors que dans la compromis y figurerait la date du 1er janvier?
    Nous n'avons pas de contrat de mariage. Nous sommes sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.
    Qu'est ce que cela implique dans l'achat d'un appartement ?
    En cas de divorce, que se passera t'il ?
    Il se pourrait que je sois muté en 2006.
    Nous envisagerons la vente ou la location de l'appartement.
    Y'a t'il un délai à respecter avant la revente ou la location ?
    Si nous le revendons plus cher, il ya t'il une taxe sur la plue-value?
    Y a t'il des choses à savoir, si nous le revendons, 3,6 ou 12 mois plus tard?

    Exemple:Si la vente déf se fait le 1er janvier et que nous le revendons le 1er juin pour une maison qui coûte un peu plus chere.[
    Devrions-nous rebourser la 1er crédit par anticipation et en refaire un autre] (Mais, là, je ne sais pas si nous aurions droit au PTZ, et aux mêmes conditions de taux, cela nous revient-il plus cher...)
    Devrions-nous maintenir le 1er crédit et en admettant qu'il nous manque 20 000 € de refaire un crédit conso pour cette somme? [

    Quelle serait la meilleure solution, selon vous?
    Merci par avance de vos réponses.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 01/08/2005 à 14h19. Motif: retrait couleur confort de l'oeil

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    1 - Les 10% versés à la signature du compromis constituent un dépôt de garantie pour le vendeur; il ne s'agit donc pas des frais de notaire. Le versement de cette somme est incontournable, à moins que le vendeur accepte de prendre le risque.


    2 - Vous pouvez sans inconvénient prendre le notaire du vendeur ou tout autre notaire de votre choix (faites-vous conseiller par vos amis ou votre entourage, car tous les notaires ne font pas preuve de la même disponibilité).

    3 - Pour obtenir le crédit de votre banque, vous devrez lui fournir une copie du compromis. Donc, votre banque saura à quel moment elle devra débloquer le crédit. Ce crédit sera débloqué à la date choisie pour la signature de l'acte de vente et le chèque adressé par la banque directement au notaire (ce n'est pas vous qui ferez le chèque). Vous commencerez à rembouser votre crédit un mois après le versement des fonds au notaire


    4 - Rien ne s'oppose à ce que la date de la signature de l'acte de vente soit avancée, mais il faudra alors prévenir la banque suffisamment tôt pour pouvoir disposer des fonds.

    5 -Si, comme je le pense, cet appartement va constituer votre résidence principale, vous pourrez le revendre à n'importe quel moment sans avoir à payer d'impôt sur l'éventuelle plus-value réalisée. Cependant, si vous revendez votre appartement peu de temps après l'avoir acheté, il est probable que le prix que vous en tirerez sera voisin du prix d'achat ; dans ce cas vous aurez perdu les frais de notaire + les frais d'hypothèque (voir ci-après).

    6 - Si vous revendez l'appartement avant la fin de votre crédit, il faudra rembourser à la banque le capital restant dû et repartir éventuellemnt sur un autre crédit pour un autre achat. Cette opération sera faite par le notaire chargé de la vente qui aura forcément connaissance de l'emprunt en cours par le biais de la Conservation des Hypothèques (A ce propos, je vous précise qu'il faudra prévoir lors de votre achat des frais dits "d'hypothèque" qui s'ajouteront aux frais dits "de notaire" et qui seront fonction de la somme empruntée).

    7 - Vous êtes mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts : en cas de divorce, l'appartement serait vendu et chacun de vous toucherait la moitié du prix de vente.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    5
    Merci beaucoup Protis, tout est clair.

    Je vais voir avec le venduer, s'il accepte d'être payé en une seule fois, le jour de la signature de l'acte.

    J'éspère qu'il nous fera confiance.

  6. #6
    Membre Junior Avatar de Nvproprio
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    149
    Bonjour, qq précisions et désaccords avec Protis

    1°) Le dépôt de garantie n'est absolument pas obligatoire. Il résulte simplement de la négociation des parties.

    2°) comme le dit Protis, que vous ayez votre propre notaire ne coûte pas plus cher, n'hésitez donc pas à en choisir un différent de celui du vendeur... Non pas que les notaires soient malhonnêtes mais ils jouent souvent leur rôle de conseil au strict minimum... Avoir votre propre notaire peut se révéler fondamental si les relations avec le vendeur se détériorent ! Et ce ne serait pas la première fois que cela arrive...

    3°) Pour le règlement de la maison, soit chèque de banque soit appel de fonds par le notaire (vous ne voyez même pas l'argent). Dans tous les cas, veillez absolument à fixer la date de déblocage des fonds car c'est à partir de cette date que courent les intérêts. Or la banque se permet souvent de débloquer les fonds qq jours avant la signature de l'acte chez le notaire et, pendant ce temps, c'est vous qui payez les intérêts plein pot !

    Ex : vous signez le 01.01.06.
    Le notaire a appelé les fonds le 20.12.05.
    La banque a débloqué le prêt le 26.12.05. Et gentiment, la banque cale son échéance au 31.01.06 mais vous fait payer des intérêts supplémentaires entre le 26.12.05 et le 01.01.06 ! Et, croyez-moi, ça fait tout de suite qq dizaines d'euros inutilement dépensés...

    4°) Concernant la revente et l'emprunt, attention à plusieurs choses :
    . L'emprunt est lié au bien immobilier. Si vous vendez, vous cassez le contrat de prêt.

    . Si vous êtes muté, vous évitez (c'est la loi) les pénalités pour remboursement anticipé mais, dans les autres hypothèses, vous risquez de les subir (en général, 3% du capital restant dû... C'est énorme au début !)
    Hormis le taux, c'est un des éléments à bien négocier avec votre banque !

    . Protis vous parlait des frais d'hypothèque. En fait, ils ne sont pas obligatoires. En clair, la banque demande toujours une garantie mais il en existe une autre forme que l'hypothèque : il s'agit d'une caution par un organisme spécialisé (chaque banques est affiliée) : cette solution n'est ni plus ni moins chère au départ mais bien plus simple à gérer par la suite en cas de revente (pas de frais, pas de "lourdes" démarches). Bref, demandez à votre banquier !

    Bon courage
    -------
    Précisions... Suite et cadeau [X] :

    1°) Vous achetez un appartement. renseignez-vous aussi sur l'état des équipements des PARTIES COMMUNES (ascenseur, chaudière, façade...). Si vous achetez le 01.01.06 et que le mois d'après, des travaux sont votés, ce seront autant de dépenses imprévues.

    sites intéressants :
    a) pour l'achat : www.pap.fr rubrique "conseils"
    b) pour la négociation du prêt : www.meilleurtaux.com

    2°) Quant à la rédaction du compromis, qui va le rédiger ? Le vendeur, une agence ou son notaire ? En tout cas, demandez à avoir une copie du projet qq jours avant la signature, cela vous laisse le temps de déceler les subtilités et surtout ne vous laissez pas impressionner. N'hésitez pas à poser toutes les questions, même les plus farfelues ("il vaut mieux passer pour un con pendant 30 secondes que de le rester toute sa vie"...).
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 02/08/2005 à 09h59. Motif: fusion de deux messages en un seul

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    5
    Merci pour toutes ces précieuses informations, on n'en a jamais assez.
    : Concernant la revente et l'emprunt, attention à plusieurs choses :
    L'emprunt est lié au bien immobilier. Si vous vendez, vous cassez le contrat de prêt?
    Qu'entendez-vous par le fait de casser le contrat de prêt?
    :
    Je fais mon 1er prêt pour un appartement d'un montant global (frais de notaire et d'hypothèque compris) de 140 000 €.
    Je souhaite ensuite le revendre pour acheter une maison qui en vaut le même prix.

    Finalement, je ne casse pas mon contrat de prêt car je continuerai à payer les mensualités comme si j'avais le 1er appartement et la banque ne sera même pas au courant (enfin, je pense).
    Pouvez-vous me confirmer cela?

    Par contre, si je souhaite acheter une maison qui vaut plus cher, là je devrais faire un crédit supplémentaire de la différence (mais le taux d'endettement risuqe d'être dépassé) ou bien je rembourse par anticipation (frais à prévoir comme vous le dîtes) et refais un crédit global (sera certainement moins interressant que le 1er: Prêt à 0%...)
    Pouvez-vous me confirmez cela ?

    Y'a t'il d'autres solutions éventuellement ?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 02/08/2005 à 10h00. Motif: retrait couleur confort de l'oeil

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
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    Ile de France
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    5 991
    L'organisme prêteur, tant que l'emprunt n'a pas été totalement remboursé, est informé de la vente du bien immobilier pour lequel le prêt avait été consenti.
    Sur le prix de la vente, le notaire retient la somme correspondant à la dette résiduelle vers l'organisme prêteur et lui rembourse ainsi le capital restant dû (avec parfois des pénalités au profit de l'organisme prêteur).

    Parfois, selon le contrat de prêt, mais toujours avec l'accord de l'organisme prêteur, le prêt est transférable pour un autre achat...

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    5
    Merci beaucoup de vos conseils!

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