Vos question à l'Avocat
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Quels recours?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2005
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    11
    Bonjour, voilà mon problème:
    Suite à la vente de ma maison par l'intermédiaire d'une agence, j'ai signé un compromis de vente avec les futurs acquéreurs. Il y avait une condition suspensive pour l'obtention d'un crédit. La date d'échéance était le 11/07/05. Il y a 2 jours (soit, le 28/07/05) l'agence et les futurs acquéreurs m'ont contacté pour me signaler que le courtier qui devait s'occuper du dossier de prêt ne donnait plus signe de vie et que par conséquent aucun dossier de prêt n'avait été demandé. Les acheteurs m'ont également signalé qu'ils n'avaient pas fait attention à la date d'échéance de la condition suspensive et qu'ils avaient contacté le courtier le 17/07/05.
    Vu la situation (nous devons signer le 30/08/05), si les acheteurs n'obtiennent pas leur crédit et étant donné que la date d'échéance de la condition suspensive est dépassée quels seraient mes recours?

    Puis je récupérer le dépôt initial versé par les acheteurs pour indemnisation suite à l'immobilisation abusive du bien à vendre?

    Comment poursuivre en justice?

    J'espère que quelqu'un pourra me répondre rapidement. Merci.
    Cordialement.

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
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    4 974
    Bonjour !

    J'avoue ne pas m'y retrouver avec les différentes dates que vous indiquez, mais peu importe. La validité d'un compromis de vente court jusqu'à 6 mois à compter de sa signature , même si le délai fixé dans le compromis est inférieur (arrêt de la Cour de Cassation). Votre acheteur, comme vous-même avez donc 6 mois pour régulariser la vente ou assigner la partie défaillante pour non signature de l'acte de vente. Dans votre cas, essayez de relancer votre acheteur pour qu'il fasse le nécessaire ; il est encore trop tôt pour refuser la vente ou envisager une action en justice.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    11
    Merci pour votre réponse mais le problème qui va se poser est que je vais devoir assurer le remboursement mensuel de mon pret immobilier (alors que je devais le rembourser le 30/08) ainsi que le loyer de ma nouvelle location. Cette charge supplémentaire du crédit n'était pas prévu et cela est dû à la négligence et à la passivité des acheteurs. Cela va augmenter le délai d'immobilisation de la maison car ils n'ont pas fait les démarches dans les temps.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
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    5 900
    Je trouve quand même bizarre que de futurs acquéreurs, qui doivent souscrire un emprunt immobilier avec une date d'échéance de la condition suspensive au 11 juillet, ne contactent un courtier que le 17 juillet.

    A moins qu'ils aient essuyé des refus de banques qu'ils auraient eux-mêmes démarchées, ce qui expliquerait, in fine, le recours au courtier, je trouve pour ma part que le dol du vendeur est constitué...

    Mais la Cour de cassation, citée par Protis, semble être d'un autre avis.
    Qu'en pense votre notaire ?

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    11
    Pour l'instant mon notaire essaye de prendre contact avec les acquéreurs. Néanmoins, il m'a dit que je pouvait vendre à une autre personne étant donné que la date d'échéance des conditions suspensives était dépassé.

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
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    5 900
    Je serai assez d'accord avec votre notaire.
    Relisez bien votre compromis pour voir précisément comment est rédigée la clause suspensive, et quelles sont les pénalités prescrites.
    Essayez de retrouver l'arrêt de la cour de cassation dont parle Protis, pour voir si le cas ayant fait l'objet de cet arrêt était totalement similaire au vôtre.
    Puis discutez-en de nouveau avec votre notaire et demandez-lui de mettre en oeuvre tous les moyens pour préserver vos intérêts.

  7. #7
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour !

    Pour retrouver l'arrêt dont je vous ai parlé à partir de la page d'accueil des différents forums, faites "recherche", tapez "compromis de vente", puis "recherche avancée" renseignez (au moins 1 message) puis cochez "messages", lancez la recherche. L'arrêt se trouve à la page 3 (message envoyé par denis63, le 20/06/05).

  8. #8
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
    Localisation
    Ile de France
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    5 900
    Je viens de le lire.
    Effectivement, cela ne va pas dans le sens des intérêts immédiats de sebpitt...
    Mais si le compromis est annulé, avec paiement des indemnités prévues, encore faudrait-il que les acquéreurs défaillants aillent en justice...


    "Cour de Cassation
    Chambre civile 3
    Audience publique du 25 mars 1998 Cassation.

    N° de pourvoi : 95-15633
    Publié au bulletin

    Président : M. Beauvois .
    Rapporteur : M. Pronier.
    Avocat général : M. Weber.
    Avocats : la SCP Vincent et Ohl, M. Garaud.



    REPUBLIQUE FRANCAISE


    AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

    Sur le premier moyen :

    Vu l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, ensemble l'article 1134 du Code civil ;

    Attendu que tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière et tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d'une servitude foncière ne peuvent faire l'objet d'une inscription que s'ils ont été dressés par-devant notaire ; que l'acte souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de nullité, d'un acte authentique, ou, en cas de refus de l'une des parties, d'une demande en justice, et cela dans les six mois qui suivent la passation de l'acte ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 7 avril 1995), que, suivant un acte du 11 juillet 1990, la société civile immobilière JMB (SCI), représentée par son gérant M. Atlan, a vendu à Mme Atlan épouse Lejeune, deux appartements situés, l'un, au rez-de-chaussée, l'autre, au 1er étage, d'un immeuble sis dans le département du Haut-Rhin, moyennant le prix de 300 000 francs payé comptant directement entre les parties ; qu'il était stipulé que cet acte devait être réitéré par acte authentique au plus tard le 31 juillet 1990 ; que, le 20 septembre 1990, Mme Lejeune a mis en demeure la SCI de passer l'acte authentique, puis l'a assignée, le 9 novembre 1990, en réitération de la vente ; que la SCI s'est prévalue de la caducité de la vente faute d'avoir été réitérée au plus tard le 31 juillet 1990 ;

    Attendu que pour condamner la SCI à régulariser l'acte authentique de vente, l'arrêt retient qu'en application de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 les parties ont six mois pour procéder à la réitération par acte authentique ou assigner à cette fin, alors même qu'elles ont stipulé un délai plus bref, que l'assignation est intervenue dans le délai de six mois suivant la signature du " compromis " et qu'en conséquence, c'est à tort que le tribunal a déclaré " le compromis de vente " caduc ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que l'expiration d'un délai de réitération d'un acte de vente fixé à une durée inférieure à six mois n'est pas sanctionnée par la nullité prévue par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 avril 1995, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz.

  9. #9
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Oui, mais dans le cas présent c'est Sebpitt qui veut garder pour lui le dépôt de garantie ! Autant dire que les acheteurs ne seront pas d'accord et qu'ils saisiront le tribunal .

  10. #10
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    11
    Merci pour cette aide précieuse.
    Protis: je ne veux pas garder le dépôt de garantie juste pour gagner de l'argent, le problème est que je suis muté sur une autre région et donc j'ai pris une maison en location. Au 30/08/05 la vente devait être régularisée et donc je devais remboursé le crédit actuel de mon pavillon qui est en vente. A cause de la négligence et de la passivité des futurs acquéreurs, je vais devoir supporter une charge qui n'était pas prévue. C'est pour cela que je souhaite avoir des indemnités afin de pouvoir payer les mensualités de mon prêt. Si je suis dans cette situation c'est bien de la faute des acquéreurs. Pour info, ils sont allés voir leur propre banque samedi (30/07/05!!!!!) qui ne les suit pas dans ce projet. C'est quand même fou que des gens s'engagent à acheter une maison, ne font rien, laissent passer la fin des conditions suspensives et réalisent qui ne peuvent pas acheter. En plus ils ont vraiment besoin de ma maison car au 30/08/05, ils auront vendus leur propre maison et se retrouveront à la rue.

    L'agence m'a également dit que si je voulais poursuivre les acquéreurs en justice je ne pouvait plus mettre ma maison en vente. Est ce vrai?

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Oui, l'agence a raison, car si l'affaire va devant le tribunal, vous serez dépendant de sa décision. Imaginez que le tribunal donne raison aux acheteurs et qu'entre temps vous ayez vendu votre bien !

    Le mieux, dans l'état actuel des choses, serait de faire "bouger" vos acheteurs pour que la vente intervienne le plus rapidement possible.

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    11
    Mais est ce que je peux louer ma maison en attendant la décision de justice?

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