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Contestation d'augmentation de loyer

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre
    Ancienneté
    juillet 2005
    Messages
    3
    Bonjour,

    Cette année, mon propriétaire a révisé le loyer pour tous les locataires de l'immeuble. Il est dans son droit car il ne l'avait pas fait depuis 4 ans.
    Néanmoins les autres locataires et moi-même voulont contester cette augmentation car nos logements présentent de nombreux dysfonctionnements (fenêtre en piteux état, infiltration d'eau, installation électrique hors-norme, installation gaz inadaptée,....) et qu'il n'y remédie pas.
    Dans un premier temps, nous allons lui donner en main propre une lettre à signer en deux exemplaires (1 pour lui, 1 pour nous) exposant les raisons de notre contestation et allons attendre sa réaction.
    Agissons-nous de manière intelligente? Sinon quelles démarches vous sembleraient les plus adéquates, sachant que notre but est d'accepter une augmentation de loyer si les réparations sont réalisées.
    Merci de vos conseils.

    Bien cordialement

    Christophe

  2. #2
    ancien-participant
    Visiteur
    Bonsoir,

    Déjà effectivement votre bailleur a le droit de vous réclamez l’INSEE qui correspond a l’augmentation annuel du coût de la construction et il peut revenir sur 5 ans en arrières.

    Cette augmentation est légale seulement si une close dans votre contrat de location le justifies sans close l’augmentation n’est pas légale.

    De plus vous ne pouvez pas vous opposez a cette augmentation et vous ne pouvez pas joué sur le chantage car vous remplissez votre devoir de locataire et juridiquement ce n’est pas possible :

    article 17 de la loi de 89
    d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
    L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice national mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
    La moyenne mentionnée ci-dessus est celle de l'indice du coût de la construction à la date de référence et des indices des trois trimestres qui la précèdent.


    D’autre part votre bailleur a aussi une obligation envers vous et les autres locataires :

    Article 6
    Modifié par Loi n°2005-157 du 23 février 2005 art. 99 (JORF 24 février 2005).


    Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
    Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
    Le bailleur est obligé :
    a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par le décret prévu à l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière ;
    b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
    c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;


    Donc vous devez vous soumettre a cette augmentation pour l’augmentation, mais vous devez mettre votre bailleur en demeure par COURRIER RAR car juridiquement une lettre en main propre n’a pas de valeur donc nul !!! Et il n’est pas supposé la signer surtout si vous lui réclamez les travaux.
    Je n’approuve pas votre façon de faire mais vous faite comme vous le souhaitez je donne juste mon avis !

  3. #3
    Membre
    Ancienneté
    juillet 2005
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    3
    Merci beaucoup pour votre réponse tulipe,

    Nous ne contestons pas la légalité de l'augmentation loin de là puisqu'il est dans son droit (la clause apparaît dans le bail). S'il faut payer nous payerons.
    Si je comprends bien, la demande de travaux doit donc se faire indépendamment de cette augmentation. Je m'interrogeais sur la valeur juridique de la lettre donnée en main propre et j'ai la réponse maintenant . Nous allons suivre votre conseil et le mettre en demeure de faire les travaux par courrier RAR.
    Je soupçonne nos logements d'entrer dans la catégorie insalubre mais je ne suis pas sûr. Auriez-vous des exemples de problèmes entraînant le caractère insalubre pour un logement?

    Encore une fois merci de vos conseils

    Christophe

  4. #4
    Membre Exclu des Forums Avatar de Olivier017
    Ancienneté
    février 2005
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    Infractions
    1/0 (0)
    Disons, que vous pouvez toujours remettre ce courrier en main propre contre signature sur les documents, mais le problème réside dans le fait que si refuse de signer, c'est du temps de perdu. MAIS CE N'EST PAS ILLEGALE, seulement sans cette signature, aucune valeur de preuve de recption de ce courrier n'est apportée.

    Surtout ne pas oublier d'indiquer la phrase suivante à l'endroit où il devra signer avec vous:

    Remis en main propre le..

    Mais le mieux, effectivement c'est le courrier R.A.R.

    Pour ce qu'il est des réparations a effectuer, si la totalité des locatires font bloquer (suivant la procédure légale) les loyers, votre proprétaire ne tardera plus à les effectuer, puisque ces travaux seront la seul condition pour le déblocage des loyés.

    A mon avis, dès lors qu'il n'aura plus d'entrée d'argent, sa réaction ne tardera pas.

    Pour ce qui est de la salubrité des logements, rien n'empèche de faire venir les service d'hygiène, ils constaterons l'état de la totalité du logement. Et vous gagnerez un rapport de leur part...
    Dernière modification par Olivier017 ; 27/07/2005 à 13h07.

  5. #5
    Membre
    Ancienneté
    juillet 2005
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    Merci aussi Olivier,

    Ce que l'on va faire c'est tout d'abord discuter avec notre propriétaire des dysfonctionnements constatés et lui demander ce qu'il compte faire.
    Si rien ne se fait, ce sera alors la lettre de mise en demeure avec RAR à les réaliser.
    Et après vogue la galère si le conflit s'installe : blocage des loyers (à qui doit-on s'adresser pour avoir l'autorisation et combien de temps cela prend t'il?).
    Effectivement je pensais faire venir un représentant de la commission insalubrité de ma mairie pour qu'un rapport soit rendu.

    Christophe

  6. #6
    Membre Exclu des Forums Avatar de Olivier017
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    février 2005
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    1/0 (0)
    T.I demander au juge de faire bloquer la totalité des loyers à la caisse des dépôts et consignation si le bailleur ne s'exécute pas.

    Me trompes-je....????

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
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    Je ne pense pas, qu'en l'espèce, le blocage des loyers sera une solution retenue par le juge.
    En revanche, après la mise en demeure d'effectuer les travaux, si rien n'est fait, il faut faire une "injonction de faire" au tribunal de proximité, et demander au juge, surtout si vous avez un rapport en votre faveur des services d'hygiène, de fixer une astreinte financière en cas de non exécution.
    L'injoction de faire se fait selon une procédure gratuite (document ad hoc à télécharger )

  8. #8
    Membre Exclu des Forums Avatar de Olivier017
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    fenêtre en piteux état, infiltration d'eau, installation électrique hors-norme, installation gaz inadaptée,....
    Au contraire, avec le rapport des services d'hygiene, le juge sera assez favorable, si les dires de "endeneu" sur l'état de son logement sont éxact à ses descriptions, d'autant plus si les autre locataires en font de même avec leur logements respectifs.

    En locurence, les juges n'apprécies pas réellement que les propriétaires laissent à l'abandon sans entretient les logements qu'ils louent.

    Si il est avéré, dans l'immeuble où le propriétaire loue des appartements, qu'il ne respectent pas l'obligation minimum du baileur envers ses locataires qui est l'Art 1719, (et dans cette histoire) plus précisément l'alinéa 2, je doute fortement de ce qu tu avance "jean-louis52".
    Je ne pense pas, qu'en l'espèce, le blocage des loyers sera une solution retenue par le juge
    Car en l'état, ce n'est pas un locataire isolé, mais bien plusieurs (voir la totalité) des locataires d'un même immeuble.

    Art 1719 (obligation du bailleur), aliléna 2:
    Entretenir cette chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Jean-louis52
    Ancienneté
    mai 2004
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    Nul ne peut savoir à l'avance, ni moi, ni vous Olivier, ce que sera la décision d'un juge, qui prendra en compte des éléments que nous ignorons (en particulier situation financière du bailleur).

    Pour répondre à la question initialement posée et résumer tout ce qui a déjà été dit :
    1 - Continuer à payer normalement les loyers ;
    2 - Lettre de mise en demeure d'effectuer les travaux ;
    3 - Eventuellement constat par service d'hygiène de la mairie ;
    4 - Injonction de faire auprès du tribunal de proximité, si pas de réaction positive du bailleur après la mise en demeure.

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