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Achat d'un logement occupé par un locataire ?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
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    juillet 2008
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    Bonjour,Quelqu’un pourrait-il me conseiller ou me donner la procédure pour l’achat immédiat d’un appart occupé par un locataire (qui a déjà reçu une lettre de congé règlementaire et va recevoir une autre lettre 6 mois avant la fin du bail qui sera dans 18 mois environ, et celui-ci n’est pas intéressé aujourd’hui par l’achat de ce logement.) Le but est que l’acquéreur achète tout de suite et habitera juste après la fin du bail sans problème avec le locataire.Merci pour vos conseils.Dujar.

  2. #2
    Pilier Sénior Avatar de Capc
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    juillet 2007
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    on ne sait pas vraiment si vous etes vendeur ou futur acquereur.

    si vous etes vendeur et que le bail finit dans 18 mois, vous n'avez rien à faire dans l'immédiat.

    Si vous etes acquereur, il faudra dès l'achat donner un congé dans les regles afin qu'il ne puisse pas être contesté par le locataire. Avant d'acheter, essayez de tater le terrain pour savoir si le locataire est à jour de ses loyers et s'il n'y aura pas de probleme pour qu'il change de logement.

  3. #3
    Membre Benjamin
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    juillet 2008
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    12
    Capc, je vous remercie pour vos conseils, et je tiens à vous préciser que c’est pour l’achat que je cherche une bonne procédure, et le locataire qui reçoit actuellement des aides pour payer son loyer n’est pas intéressé actuellement par l’achat, plusieurs mois déjà sont passés après la réception de la lettre de congé. Son loyer a toujours été payé au dernier jour du mois, sauf que l’agence gestionnaire de ce bien (proprio toujours absent) le lui a cédé à un loyer sous évalué (vu ses avantages, son emplacement, les transports et toutes les commodités à 200m) et pour cela il préfère terminer (…) son bail que d’accepter un déménagement à l’amiable pour vente et à savoir plus tard s’il ne va pas inventer un prétexte surtout que ce sera un mois de septembre ! Je suppose qu’au moment de la signature du compromis une 2° lettre de congé lui sera envoyée et peut être une 3° à 6 mois de la fin du bail.. ….Merci par avance pour vos conseils.

  4. #4
    Pilier Sénior Avatar de Capc
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    juillet 2007
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    quel type de congé lui a été envoyé? un congé pour vente? un congé pour reprise?
    si c'est un congé pour vente qu'il a reçu, il faudra de toute façon refaire un congé pour reprise à votre bénéfice. De même s'il a deja reçu un congé pour reprise avec un autre bénéficiaire que vous.

  5. #5
    Pilier Sénior Avatar de Vero1901
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    mai 2007
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    Caps, pourquoi refaire un congé pour reprise ? Le congé pour vente est parfaitement valable !
    puisque le locataire ne veut pas se prevaloir de son droit de preemption, son bail prendra fin a l'issue du congé donne et il devra quitter les lieux sans nouveau congé du nouveau proprietaire

  6. #6
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    mars 2005
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    Citation Envoyé par Vero1901 Voir le message
    Caps, pourquoi refaire un congé pour reprise ? Le congé pour vente est parfaitement valable !
    Bien sûr que non voyons!
    On ne peut donner un congé pour vente 18 mois avant dans ce cas ,vu qu'entre temps il y a un acquéreur qui devient le propriétaire en titre !

    Citation Envoyé par Vero1901 Voir le message
    puisque le locataire ne veut pas se prevaloir de son droit de preemption, son bail prendra fin a l'issue du congé donne et il devra quitter les lieux sans nouveau congé du nouveau proprietaire
    Mais non pas du tout !
    La fin du bail étant dans 18 mois le logement est vendu occupé !
    Donc pas de congé à donner ni de droit de préemption, on peut juste le lui proposer l'achat au même titre qu'à un autre acheteur
    Par contre l'acquéreur devra donner un congé dans un an (6 mois avant la fin du bail) pour reprise CAPC a raison !
    Et là en effet il peut faire des problèmes et devoir être expulsé !
    Dernière modification par Marieke ; 06/07/2008 à 17h18.

  7. #7
    Pilier Sénior Avatar de Vero1901
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    mais le congé pour vente a bien ete donné pour l'issue du bail...
    or, la jurisprudence valide un congé donné tres prematurement :
    Location : validité d'un congé prématuré

  8. #8
    Membre Benjamin
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    Bonjour et merci à tous pour vos réponses.Ce qui a été envoyé au locataire c’est une lettre de congé pour vente règlementaire …et il recevra une 2° lettre d/C par LRAR 8 mois (6+2) avant la fin du bail.Marieke - : ‘’ le logement ne sera pas vendu occupé ! ‘’ puisque cette procédure servira au nouvel acquéreur pour habiter son logement (en principe…) le lendemain de la fin du bail et c’est la 2° lettre qui servira de rappel .Sur le compromis de vente, et sur l’acte il doit y avoir la clause suspensive ‘’ départ du locataire à la fin du bail – appartement vide ‘’ en plus de l’avis du notaire.Cordialement, Dujar

  9. #9
    Pilier Sénior Avatar de Vero1901
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    qu'appelez vous "vente reglementaire" ?

  10. #10
    Membre Benjamin
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    C'est la lettre de congé (pour vente) qui est règlementaire avec toutes les lois et leur référence concernant : (Art 15-11 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 ) Merci

  11. #11
    Pilier Sénior Avatar de Marieke
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    Citation Envoyé par Vero1901 Voir le message
    mais le congé pour vente a bien ete donné pour l'issue du bail...
    or, la jurisprudence valide un congé donné tres prematurement :
    Location : validité d'un congé prématuré
    Pour VERO :
    Votre jurisprudence est un cas particulier car vente à une SCI et c'est bien cette SCI qui a donné congé et non les premiers propriétaires !

    En l’espèce, il s’agissait d’une société, succédant à un bailleur personne physique, qui a donné congé pour l'échéance du bail initial de trois ans renouvelé, alors qu'elle aurait dû le donner trois ans plus tard.
    En effet, selon l’Article 10 de la loi du 6 juillet 1989, «Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques et à six ans pour les bailleurs personnes morales. ». La société ayant racheté le bien, est une personne morale soumise à cette disposition, elle ne pourra donc donné congé que trois ans plus tard, à l’expiration de son bail de six ans.

    La cour de cassation a considéré que le congé donné était valable mais qu’il prendrait effet trois ans plus tard.


    Mais enfin on ne donne pas congé pour vente 18 mois avant ...
    il est évident que l'on vend durant cette période donc occupé
    En effet on peut envoyer un congé pour vente 8 mois avant ou 7 mois mais ...le locataire est en droit de faire valoir son droit de préemption dans le délai des 2 mois de début de prévis donc de 6mois à 4 mois donc cela ne sert à rien !

    Article 15 de la Loi du 6 juillet 1989
    II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

    Pour DUJAR le congé peut donc être donné 18 mois avant mais le locataire peut exercer son droit de préemption dans les 2 premiers mois du préavis donc sauf s'il signe un écrit disant qu'il renonce à l'exercer ...et 12 mois il peut changer d'avis ...aucune garantie d'avoir un appartement vraiment "libre" et de pouvoir l'acheter !
    On ne peut rien exiger de lui avant la période des 2 premiers mois de préavis !
    Il peut très bien refuser !
    Donc on ne peut rédiger un compromis avec clause suspensive en ce sens !
    Si vous achetez maintenant vous achetez "occupé" puisque vous parlez d'achat immédiat et vous devrez redonner un congé pour reprise 6 mois avant la fin du bail

    Je ne comprends pas le montage que veulent faire le Notaire et les vendeurs ???
    Vous achetez maintenant et vous aurez l'appartement à disposition 18 mois après c'est impossible car il y a un locataire en place qui a des droits !
    Dernière modification par Marieke ; 06/07/2008 à 20h57.

  12. #12
    Membre Benjamin
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    juillet 2008
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    Bonjour, et merci à tous Supposition : Vu que le locataire a déjà reçu une L/C il y a 8 mois environ par le premier proprio et qu’à la fin du bail dans 18 mois, il doit quitter les lieux en principe. Vu qu’il n’est pas du tout intéressé pas l’achat de ce logement actuellement surtout qu’il reçoit des aides pour payer son loyer. Vu qu’il sait bien que cet appart aura bien un nouvel acquéreur incessamment. Et que celui-ci lui envoie à nouveau une L/C pour vente (!!!) mais cette fois-ci à un prix exorbitant (prix d’achat + 50 ou 70 % au-dessus du cours, car il y aura (…) grands travaux et amélioration du logement. Alors si ce locataire garde son droit de préemption jusqu’à 4 mois avant la fin du bail ; il sera certainement découragé par le prix demandé et n’y pensera plus à l’achat ! De cette façon (peut être) le nouvel acquéreur aura plus de chance d’habiter son appart…Possible ? Ou pas ?Encore une fois merci.
    Dernière modification par Dujar ; 07/07/2008 à 14h30.

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