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Gros travaux, où va le locataire ? qui paie ?

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2004
    Messages
    23
    Bonjour à tous,

    Je possède deux appartements l'un au dessous de l'autre:
    - celui du dessous est loué.
    - celui du dessus est vide, en travaux importants.

    Au cours des travaux on s'est aperçu que le sol d'une partie de l'appartement du dessus (vide) necessite d'être réparé (le bois des solives est pourri). La réparation demanderait apparemment de casser (puis refaire) le plafond de l'appartement du dessous...

    Comment organise-t-on ce genre de choses?

    - Est-il concevable de proposer une contrepartie financière au locataire en dédommagement de la gêne très importante occasionnée? (je suppose que la cuisine sera inutilisable - poussière, gravats, etc.)
    - Le locataire peut-il s'opposer aux travaux ?
    - Faut-il garantir le relogement du locataire ? Comment ?
    - Est-ce que cela dépend du bail ? (c'est un bail "classique", il me semble)
    - Sachant que le bail se renouvellera en 2006, je suis tenté de ne pas le reconduire, juste pour pouvoir effectuer les travaux sans soucis, mais apparemment ce n'est pas une cause suffisante pour justifier l'arrêt du bail (ceci demanderait un "changement important" du local loué, pas seulement une réparation, il me semble)

    En bref, je suis paumé. Ce qui est presque "marrant", c'est que mon locataire ne veut pas partir, tout en continuant de me réclamer régulièrement une réfection de son appartement. Comment rénover un appartement si le locataire reste dedans ???

    Merci d'avance pour tout conseil.

  2. #2
    ancien-participant
    Visiteur
    Kubicle, je ne vais pas vous donné de bonne nouvelles

    Malheureusement les locataires sont en droit de refusé les travaux car les travaux n'auront pas lieux dans leur appartement directement, en revanche vous pouvez effectué ces travaux avec leur accord et surtout si c'est urgent!! sinon il faudra attendre!

    Malheureusement le relogement est a votre charge, a partir du moment ou vous imposez ces travaux aux locataires vous devez les reloger, est en contre partis déduire le loyers en cas de dommage est intérêt pour le préjudice subit.

    Des gros travaux s'imposent.
    En cas de gros travaux à réaliser dans un logement déjà loué, vous devez connaître quelques règles simples :
    - si la durée des travaux excède 40 jours, votre locataire peut exiger une diminution temporaire du montant du loyer.
    - si le logement est inhabitable durant les travaux, votre locataire peut résilier le bail.


    De plus, la résiliation n'est pas légale pour ce motif de gros travaux, la résiliation donné par le bailleur elle est valable seulement si:

    Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

    Article 15, paragraphe I - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire.


    Je vous conseil, de voir avec eux, sinon si ils veulent partir proposer leur un préavis réduit amiablement le jour ou ils auront trouvé un autre logement, sinon faite la proposition des travaux en contre partie d'une déduction du loyer.

    sinon passé devant le juge, ou attendre
    __________________
    Tulipe2305

  3. #3
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2004
    Messages
    23
    Merci beaucoup, Tulipe.

    Je viens de décider de terminer le bail à la prochaine échéance pour reprendre personnellement le logement.

    Savez-vous si le fait que j'habite à l'étranger pour une durée indéterminée peut être utilisé par mon locataire pour me forcer à renouveller le bail?
    Le texte de loi semble terriblement vague (à part en ce qui concerne la terminaison pour vente).

    Encore merci!

  4. #4
    ancien-participant
    Visiteur
    Vous ne pouvez pas résilié le bail pour reprise et habité a l'étranger ce n'est pas cohérent si vous donnez réellement congé c'est pour réellement y habité vous ou un de vos proches, car le locataire peut porté l'affaire en justice et demander des dommages est intérêt si il s'aperçois réellement que vous avez fait un faux congé pour reprise.

  5. #5
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2004
    Messages
    23
    Tulipe, merci, mais vous ne me remontez décidément pas le moral - même si je comprends que c'est pour mon bien.

    Et comme ça:

    Sachant que:
    - le "bail" arrive à sa fin dans quelques mois.
    - il va quand même y avoir un moment où j'aurais besoin de faire ces travaux.
    - je ne peux pas espérer que le locataire me dira tout simplement "oui" s'il peut tout simplement dire "non".

    Pensez-vous que je puisse renouveler le bail en changeant certaines conditions?
    Par exemple que le locataire ne peut s'opposer aux travaux - même si je dois dédommager dans ce cas ?

    Merci!

    Remarque à ignorer:
    Si vous répondez non, je vais me mettre à penser que je comprends pourquoi les propriétaires "professionnels" (ceux qui vivent de ça) deviennent au bout d'un moment très agiles pour contourner la loi. Dans mon cas je ne trouve pas que j'aie "exploité" mon locataire depuis 6 ans. C'est lui qui décide qu'il préfère mon appartement aux autres, mais il continue cependant de se plaindre à longueur d'année que l'appartement ne lui va pas, qu'il n'a pas reçu ma quittance (j'en envoie une autre), qu'un tuyau est bouché (je paie le plombier), etc. Et quand je veux terminer le bail, eh bien non, la loi protège le locataire du méchant propriétaire que je suis...

  6. #6
    Membre Junior
    Ancienneté
    juin 2005
    Messages
    52
    Bonjour,

    Il y a peut-être une autre solution à creuser.
    Y a t-il un risque que le plafond s'effondre si les solives ne sont pas changées ?

    Si tel est le cas, et bien que le plancher appartienne à l'appartement supérieur, le principe de précaution comme quoi il existe un risque d'effondrement du plafond peut s'avérer la solution, donc possibilité d'effectuer des travaux tout en dédommageant le locataire du dessous.

    Les solives étant pourries, ont-elles subi un dégats des eaux ou autre chose ?

  7. #7
    ancien-participant
    Visiteur
    J’aurais aimer vous dire OUIIII a tous ! Mais malheureusement je parle au point de vu juridique.

    Je voulais savoir si vous avez discuté des travaux aux locataires ? Si ils sont favorable ou pas ?

    Car peut être un arrangement amiable peut ce faire, ou peut être qu’il souhaite partir ? Avez-vous eu des échos ? Parler moi de la nature de ces travaux ?

  8. #8
    Membre Cadet
    Ancienneté
    mai 2004
    Messages
    23
    > Legrand: apparemment, il existait un evier de cuisine dans l'appartement du dessus. L'eau aurait a la longue pourri le bois des solives. Le macon m'a montre' comme il etait facile de creuser dans les solives pourries avec un objet dur. Ce que j'ignore c'est s'il n'est pas possible de reparer sans tout casser (et notamment le plafond d'en dessous).
    Pour les risques d'effondrement, on m'a dit qu'il y en aurait si on surcharge le plancher par exemple en coulant une chappe et posant un carrelage; mais pour l'instant le plancher est "nu": juste les solives et les traverses en bois.
    J'ai l'impression que dans un cas comme ca la plupart des proprietaires racontent un "bobard" ou semi-mensonge au locataire, genre "c'est dangereux, donc vous ne pouvez pas legalement vous y opposer, etc." et esperent que le locataire n'ira pas demander conseil ailleurs... :-/

    > Tulipe: je comprends bien que vos reponses sont justes. Je suis juste un peu desespere' de trouver une solution a ce probleme.
    Ce que je sais c'est que:
    - le locataire ne veut pas partir (je lui ai deja propose' une indemnite' de 2000 euros pour partir avant la fin du bail, il n'a pas daigne' repondre)
    - ca m'etonnerait qu'il puisse vivre dans un appartement de deux pieces sans cuisine (c'est le plafond de sa cuisine) pendant le temps des travaux (combien vont-ils durer je l'ignore, mais sans doute au moins une semaine avec poussiere et platre partout).
    - je ne vois pas son interet a dire "oui" juste pour me satisfaire; sachant que dans le meilleur des cas il aura a vivre a l'hotel (paye' par moi, et alors?). Il possede un chien, d'ailleurs, encore un autre probleme pour le reloger.

    Vous ne m'avez pas dit clairement "non", au fait; est-il possible de signer un nouveau contrat de bail (un exemplaire "standard" disponible dans les librairies me suffira je suppose) meme si les conditions en sont differentes de celles du contrat original? En cas de litige, le locataire ne peut-il pas demander l'application des conditions du bail initial?
    De plus, comme souvent, je n'ai meme pas le contrat original signe' par mon locataire. J'ai achete' la propriete' alors que le locataire l'habitait, et le proprietaire precedant ne m'a donne' qu'une photocopie incomplete du bail initial (apparemment sous la loi du 22 juin 1982, puis renouvelle' sous celle de juillet 1989)
    Presque amusant: la loi de 1982 obligeait le locataire a subir toute reparation necessaire sans meme indemnite' meme pour plus de 40 jours... de toute facon je n'ai pas d'exemplaire signe' et je me vois mal demander son exemplaire a mon locataire, quoique ce serait une occasion de feinter...

    Bref, Tulipe, y a-t-il au moins un moyen pour moi de savoir quelles sont les conditions de ce bail et/ou de les changer/rediger une fois pour toutes noir sur blanc?

    Merci mille fois!

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