Vos question à l'Avocat
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Copropriété sans réglement ...

Question postée dans le thème Copropriété, Syndic et ASL sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2005
    Messages
    16
    Bonjour à tous.

    Voici les faits:
    - J'habite le RDC d'une maison à 2 niveaux.
    - L'étage appartient à mon frère (avec qui les rapports sont très mauvais) qui le loue depuis peu
    - Un jardin en indivision entoure la maison.
    - Mon frère refuse de faire un règlement de copropriété (3 projets proposés à mes frais et refusés), pour ne pas avoir à diviser les terrains (et donc que mon appartement " ne se bonifie" grâce à un jardin privatif directement accessible

    Il paraît que "nul ne doit rester dans l'indivision" ; ce qui implique que je pourrais demander un partage judiciaire du terrain (non ?...)

    Voici mes questions
    - Quels sont les frais à envisager pour ce genre de plainte ? Combien de temps dure en générale la procédure; et ai-je une chance de récupérer les terrains qui "m'arrangent" (c'est à dire ceux devant ma porte ...)?

    - Au sujet de la situation actuelle, existe t- il des droits et des devoirs pour chaque partie (les locataires de mon frère et moi même). En ce qui concerne les animaux domestiques, j'ai deux chats (assez discrets...) tandis que mes chers voisins possèdent un chien. Quelque chose est-il prévu pour limiter la liberté du chien (ne serait-ce pour des questions d'hygiène...)?

    Merci par avance pour vos précieuses réponses

  2. #2
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonjour !

    Que dit exactement votre titre de propriété ? Le terrain autour de la maison est-il réellement dans l'indivision ou constitue-t-il une partie commune ? S'il s'agit d'une indivision, vous pouvez demander un partage judiciaire. Dans le cas contraire, il faut faire établir un règlement de copropriété. Une procédure devant le TGI peut prendre plusieurs années, surtout s'il y a des complications, des expertises + éventuel appel. Mon conseil : vous ne pouvez pas vivre éternellement dans ce climat détestable. Le mieux serait de régulariser la situation puis de vendre et acheter ailleurs.

  3. #3
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2005
    Messages
    16
    Merci Protis pour votre réponse.

    En fait la villa appartenait à mes parents. Huit ans avant leur mort, ils nous (à mon frère et à moi même) ont fait une donation partage de chaque appartement.
    En fait je ne sais pas si on doit le considèrer comme une partie commune,ou s'il est en indivision. Qu'en pensez vous et que faire pour avoir une partie privative suivant l'un ou l'autre des deux cas ?
    Pour ce qui est du réglement de copropriété, il aura certainement tendance à vouloir des clauses suffisemment souples pour que le bien soit attirant pour ses locataires ... Existe til de fait une espece de "réglement intérieur " pour les copropriétés sans réglement ?

    Je pensais effectivement vendre mon appartement à mon frère. J'ai en suite réalisé que si la paix avait un prix, il ne fallait tout de même pas pousser. J'ai eu la chance de trouver une clause permettant d'annuler le compromis de vente (c'est rare mais ça arrive ...), et bien que l'atmosphère ne soit pas la plus agréable je suis bien décidé à rester chez moi !

    Merci beaucoup

  4. #4
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Dans la mesure où vous êtes en conflit avec votre frère, je crains fort que vous ne puissiez trouver un accord pour le partage comme pour le règlement de copropriété. Si vous tenez absolument à régulariser la situation, il vous faudra faire appel à un avocat qui assignera votre frère devant le TGI. Le juge nommera alors un expert qui selon les possibilités, proposera le partage du terrain ou l'établissement d'un réglement de copropriété. Au risque de me répéter, la situation qui en découlera ne réglera que partiellement le contentieux entre vous et votre frère.

  5. #5
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2005
    Messages
    16
    Merci de votre réponse. Mon choix n'est pas définitivement arrété. Avez vous des détails supplémentaires sur la procédure ? (cout, délai, logique du partage) ?

  6. #6
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    700
    Voyez le Notaire qui a rédigé l'acte de partage. La copro aurait dû être montée dès le départ et le Notaire y est pour quelque chose.

    Dans l'acte existe-t-il deux unités? Deux numéros de cadastre - un pour le terrain et un pour le bâtiment?
    Je suppose que non ...

    Votre acte mentionne t il bien que votre lot de partage comporte l'appartement du rez de chaussé, c'est à dire que vous n'êtes pas en indivision sur toute la maison. Je suppose que oui ...

    Juridiquement vous êtes déjà dans une copropriété ... de fait avec un jardin en partie commune, sans état descriptif ni règlement, ce qui n'est pas très légal.

    Personnellement j'irai trouver le Notaire qui a fait cet acte et lui demander des comptes.

    Avec un jardin en parties communes et sans l'accord de votre frère je reste sceptique quant le rendre privatif.

  7. #7
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2005
    Messages
    16
    Merci pour vore réponse Mitchou.

    Je n'ai pas l'acte sous les yeux mais je pense que vos intuitions sont exactes.

    Quand vous dites "demander des comptes au notaire", à quoi pensez vous précisément?

    Merci à tous.

  8. #8
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    700
    Je pense que le Notaire n'aurait pas du passer un acte sans y intégrer la création de la copropriété, et que si aujourd'hui les choses ne sont pas claire il en est quelque part responsable.

    Je pense qu'un rendez vous chez lui pour lui demander des explications serait bien venu, pourquoi a t il laisser se créer une telle situation?

    Je dis tout ça d'apres ce que vous dites, il faut bien en être sur en lisant précisement l'acte.
    A mon sens vous êtes en copro et régit de toutes façon par la loi de 1965, mais sans état descriptif et sans règlement, vous allez devoir passer par le tribunal pour tout gérer. Que dira votre frère quand vous aurez la façade ou la toiture à refaire?

    Le Notaire aurait du prévoir ça ...

  9. #9
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2005
    Messages
    16
    Merci pour votre implication

    C'est vrai que la situation n'est pas tres simple (comme souvent d'ailleurs).

    Un contrargument serait de dire que nos parents n'ont certainement pas pensé à ces complications actuelles. Un second pourrait être que nous avons tous les deux (mon frere et moi ) signé l'acte il y a maintenant 12 ans ...

  10. #10
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Le bâtiment est en copropriété et le restera ,cela ne fait aucun doute. La question de stooff portait sur le terrain. Pour l'heure , ce terrain est également en copropriété, mais un partage est peut-être possible à condition qu'il soit réalisable et que le tribunal l'accepte. Rien n'interdit dans une copropriété, un espace privatif devant un logement situé en rez-de-chaussée. Il faut poser la question à un avocat spécialisé qui vous dira si une action en justice est possible. Pensez à la durée de la procédure (peut-être plusieurs années) et au coût de l'opération (frais de justice, expertise à la charge du demandeur, plusieurs milliers d'euros de frais d'avocat, frais d'huissier etc.). Si le partage n'est pas possible, alors il faudra faire établir un Réglement de Copropriété.

  11. #11
    Pilier Cadet Avatar de Mitchou
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    700
    Vous avez fait appel à un professionnel pour rédiger un acte, celui-ci a un devoir de conseil et engage sa responsabilité.

    Ne pensez pas que c'est la faute de vos parents ou de vous même si aujourd'hui vous rencontrez des difficultés dûes à la redaction de l'acte.

    Si vous achetez un yaourt qui a dépassé la date que vous le mangez et que vous tombez malade, ce n'est pas de la faute à votre estomac. Le vendeur n'a pas à vendre des trucs avariés.

    Je me répète mais il y a peut être quelque chose dans votre titre qui éclaircirait tout ça, il faut vraiment bien le relire.

    Posez simplement une question au Notaire, sous quel régime vous vous trouvez, la copropriété, l'indivision, la pleine propriété? A mon avis il sera bien embété pour vous répondre. Vous êtes soit en indivision sur l'ensemble et la vous demanderez à en sortir, soit en copropriété et il y a manquement car pas de règlement.

  12. #12
    Membre Benjamin
    Ancienneté
    mai 2005
    Messages
    16
    OK. Merci sincèrement à tous pour vos interventions très utiles. Je posterai sur ce forum, les réponses du notaire.
    --------
    Bonjour à tous.

    Apres une brève discussion téléphonique avec mon notaire (qui n'est pas celui qui a rédiger l'acte), celui-ci m'a dit que le jardin était en indivision, mais comme il entourre une copropriété, la division est très difficile à optenir si les copropriétaires ne sont pas OK.
    Au sujet de l'expert que proposait Protis, s'agit il d'un administrateur judiciaire ? Mon notaire m'a dit que je pouvais en faire nommer un à qui il sera assigner des missions (réglement de copropriété, jouissance privative ...)

    Qu'en pensez vous ? Est-ce long et couteux ?
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 29/06/2005 à 15h44. Motif: fusion de deux messages en un seul

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