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Discussion : construction neuve au droit d'un mur en limite séparative avec ventilation

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Tout d'abord merci pour les précieuses informations que vous distillez dans ce forum. Navré si ma question a déjà été posée, je n'ai pas encore trouvé de réponse à ma question.

    Voilà : je suis propriétaire d'un terrain en milieu urbain et titulaire d'un permis de construire qui vise à construire une maison en limite séparative de ma parcelle.
    Cette construction devrait être édifiée au droit (en laissant un espace de 2cm) du mur voisin qui est une copropriété résidentielle.

    Il se trouve que le mur pignon de la copropriété comporte une grille de ventilation naturelle par étage (3 au total, une pour chaque copro).
    Ces grilles de ventilation de dimension 8x8cm permettent l'apport d'air neuf à de petites chaudières à gaz individuelles et doivent être installées depuis plus de 30 ans à mon avis.

    Je n'y avait pas fait particulièrement attention jusqu'à maintenant mais ai-je bien le droit de construire et d'obstruer ces ventilations ? Suis-je dans le champs du 690 du code civil ? Mon acte de vente stipule qu'il n'y a pas de servitudes connues sur ma parcelle.

    Un grand merci d'avance pour vos avis éclairés.

    Très bonne soirée,
    Edgar75

  2. #2
    Pilier Junior

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    Bonsoir

    Plus de 30 ans, prescription acquisitive ou usucapion donc oui, vous êtes dans les champs du 690.

    Il faut donc que vous sachiez exactement de quand date cette résidence.
    Change ton regard et le monde changera

  3. #3
    Membre Sénior

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    C'est à la copropriété de prouver que cela existe depuis 30 ans. Peut être que les plans d'origine ne mentionnent pas ce passage.

    D'ailleurs, je ne suis pas entièrement certain qu'une ventilation servant à l'apport d'air soit considéré comme une servitude continue...

  4. #4
    Membre Benjamin

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    Merci pour ces retours.

    Et en cas de contentieux (recours sur le permis) n'y-a-t-il pas une notion de proportion à prendre en compte ?
    Ces bouches de ventilation qui pourraient être facilement repositionnées en façade grèveraient complètement la constructibilité de mon terrain (obligation de construire en limite séparative dans le PLU)

    - - - Mise à jour - - -

    Et d'ailleurs, une fois mon permis de construire purgé de tout recours, est-ce que la copropriété peut exercer une action en référé préventif pour m'obliger à arrêter les travaux ?

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Comment savez vous que ces grilles sont reliées à des chaudières ?
    Moi aussi j'ai des doutes sur la servitude car il ne s'agit pas de "vues"
    Des grilles simples peuvent être bouchées par contre en effet si évacuation de chaudière c'est plus gênant

    Avez vous pris contact avec les Copropriétaires et leur Syndic ?

  6. #6
    Membre Sénior

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    C'est aussi un doute qui me saisit d'un coup suite à votre post Marieke.
    Je pensais que ce n'était pas une servitude continue, mais maintenant je ne suis même pas sûr qu'il s'agisse d'une servitude tout court en effet.

    Une servitude s'exerce sur le fond servant, et ensuite, pour reprendre l'exemple de la servitude de vue légale du code civil, si prescription acquisitive il y a, elle empêche de non seulement de demander la suppression de la vue, mais également de construire sur son propre terrain à moins d'1m90 (ce que je trouve personnellement aberrant, mais bon, c'est la JP...).

    Sur cet exemple, Edgar75 fait une analogie avec une grille de ventilation pour en déduire qu'il ne pourrait pas construire… Mais ce qui vaut pour une servitude de vue ne vaut pas pour tout (déjà pour des verres dormants ce n'est pas possible). Faudrait faire des recherches de JP, mais j'ai un doute sur la qualification de servitude également...

  7. #7
    Pilier Junior

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    Déjà, on a ça:
    Tribunal de grande instance de Paris, 8e chambre 2e section, 30 juin 2016, n° 14/10613
    « les décisions citées par Mesdames X ne sont aucunement applicables au cas d’espèce puisqu’il s’agissait [...], soit de troubles anormaux de voisinage liés à la privation de lumière et d’aération pour des pièces de vie ou des salles de bains ou cuisines (ce qui n’est également pas le cas en l’espèce puisqu’il s’agit de jours de souffrance donnant sur de simples couloirs); »
    Cour d'appel de Limoges, 23 janv. 2013 (N° de RG: 12/002081), confirmation partielle
    Tel n'est pas le cas pour les trous d'aérations contestés dont les consorts X maintiennent la demande de fermeture.
    Cependant, si ceux-ci paraissent manifestement plus récents et qu'il n'est pas justifié qu'ils aient été couverts par la prescription, il apparaît que compte tenu de l'existence des fenêtres et du fait de leur emplacement, ils ne causent aucun dommage et sont au surplus indispensable à notre époque pour assurer la salubrité des habitations ; les consorts X seront donc déboutés de leur demande de suppression ;
    Donc si les aérations ont plus de 30 ans, servitude !
    Change ton regard et le monde changera

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Une simple grille d'aération n'a jamais donné une servitude de vue (sinon de nombreuses constructions n'auraient pu être réalisées en limite !)
    En plus dans votre cas il existait déjà des fenêtres (avec prescription) sur ce même mur donc impossibilité de construire devant et il s'agit bien de demander la suppression des trous d'aération pas de construire devant
    Il n'y a pas de trouble de voisinage induit par ces grille c'est tout
    Cette jurisprudence ne s'applique pas pour moi au cas présent où il y aurait en cause une impossibilité éventuelle de construire en limite
    Dernière modification par Marieke ; 27/03/2020 à 18h30.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    une suggestion: afficher le permise de construire, faites constater par huissier la date d'affichage du PC...et attendez que le délai de recours des tiers soit purgé

  10. #10
    Pilier Junior

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    Ai-je employé le terme servitude de vue ? Jamais.

    Ce qu'il faut retenir, pour moi, de ce jugement et de cet arrêt sont les choses suivantes: les trous d'aération, donc les ventilations, sont indispensables à notre époque pour assurer la salubrité des habitations (CA Limoges), que la prescription peut jouer (CA Limoges), que leur obturation peut être assimilé a un trouble anormale de voisinage (TGI Paris)

    Dès lors, les obturer pour construire peut avoir certaines conséquences. Si la prescription peut jouer, nous sommes donc dans le cadre d'une servitude. Leur obturation peut être considérée comme un trouble anormale de voisinage en plus.
    Change ton regard et le monde changera

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Oui le mot "de vue" est en trop en effet
    Par contre qu'une simple grille d'aération entraine une servitude et interdise de construire à moins d'1m90 tout comme pour une servitude de vue je n'y crois pas !
    De nombreuses constructions se font en limite et bouchent ces grilles tout comme des pavés de verre , je n'ai vu passer aucune Jurisprudence où un voisin aurait obtenu gain de cause en trouble de voisinage s'il les a bouchés qu'ils aient plus de 30 ans ou pas


    Ici ce qui est problématique c'est s'ils sont reliés à des chaudières
    Il faudrait aussi savoir si division du père de famille les 2 terrains ayant eu un même propriétaire et si cela peut expliquer la situation de ces évacuations (interdite sinon)


    En relisant le premier il est d'ailleurs dit :
    « — les jours de souffrance constituent de simples « tolérances précaires » qui excluent toute indemnisation de préjudice en cas d’occultation : la Cour de Cassation confirme régulièrement que les jours de souffrance constituent une simple tolérance par nature précaire et qu’ils peuvent être occultés librement et sans indemnisation par l’édification d’une construction sur le terrain voisin; la Cour d’Appel de Paris précise également régulièrement que : « aucun droit n’est conféré au propriétaire d’un simple jour de souffrance considéré comme une tolérance à laquelle s’attache l’élément de précarité, puisque le propriétaire du fonds voisin peut être un terme à tout moment, notamment en élevant une construction en limite séparative, le trouble résultant de l’obturation d’un jour de souffrance ne peut être qualifié d’anormal puisqu’il résulte de l’exercice légitime du droit de propriété; la seule hypothèse où le caractère anormal pourrait être relevé concerne l’abus que le propriétaire voisin pourrait faire de son droit en obturant une ouverture avec pour seul objectif de nuire à son voisin »; contrairement à ce que soutiennent désormais Mesdames X, l’occultation de ces jours de souffrance ne nécessitait donc, en application de la jurisprudence constante de la Cour de Cassation, aucune autorisation particulière de la part de Mesdames X; les préjudices invoqués par elles (quelles que soient les incidences de leur obturation) ne sont pas indemnisables, de sorte que la demande d’indemnisation de ces dernières est dépourvue de tout fondement; les décisions citées par Mesdames X ne sont aucunement applicables au cas d’espèce puisqu’il s’agissait soit de cas d’obturation de fenêtres (ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisqu’il s’agit de jours de souffrance), soit de troubles anormaux de voisinage liés à la privation de lumière et d’aération pour des pièces de vie ou des salles de bains ou cuisines (ce qui n’est également pas le cas en l’espèce puisqu’il s’agit de jours de souffrance donnant sur de simples couloirs); or, la jurisprudence a confirmé que l’obturation de jours de souffrance éclairant des couloirs et non des pièces de vie ne peut constituer un trouble anormal de voisinage et ne peut donner lieu à une quelconque indemnisation; l’expert a d’ailleurs précisé que « La perte de valeur à reconnaître est liée au statut juridique des fenêtres puisque les jours de souffrance, si le magistrat les qualifiait comme tels, sont par essence précaires et n’ouvrent pas droit à indemnité en cas de bouchement»; »
    et
    Ainsi, rien n’interdit donc de construire un mur ou un quelconque ouvrage, ou plantation, privatif, qui priverait le voisin d’éclairement par le (ou les) jour de souffrance. Dans ce cas, aucune autorisation du propriétaire du fonds voisin n’est nécessaire pour édifier une telle construction.
    S'agissant de jours de souffrance en plus
    Dernière modification par Marieke ; 27/03/2020 à 22h39.

  12. #12
    Pilier Junior

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    Restons sur la ventilation en nous rajeunissant de onze années
    un conduit d'aération débouche sur mon terrain
    Pour le reste, pas encore trouvé de jurisprudence pile poil mais je ne désespère pas
    Change ton regard et le monde changera

  13. #13
    Membre Benjamin

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    Merci à tous d'avoir pris le temps de répondre à ce sujet.
    Visiblement les avis ne sont pas tranchés. J'espère pouvoir trouver une solution à l'amiable, quitte à financer une partie des travaux pour repositionner ces ventilations en façade de la copro...

    On est d'accord qu'une fois le permis purgé de tous recours, la copropriété n'aura plus moyen d'empêcher mon projet ?

    Et pour répondre à Marieke c'est un des voisins avec qui j'avais une relation plutôt cordiale jusque là qui m'a indiqué que c'était bien une bouche qui permettait de faire venir de l'air neuf pour le bon fonctionnement de sa chaudière à gaz privative (l'extraction des gaz se faisant par une cheminée dédiée pas impactée par mon projet)

  14. #14
    Pilier Junior

    Infos >

    Bon, la seule chose trouvée est que si les aérations datent de plus de trente ans, chose facile à prouver pour une copro car il faut nettoyer ou regarder les plans, il y a, de toutes manières, prescription. La copro a donc le droit d'avoir ces ouvertures. L'intervenant n'a donc pas le droit de les boucher ou de faire toute action qui pourrait nuire au but des ventilations.
    Astuce: Ne pas complètement se coller lors de la construction et respecter un couloir d'aération.
    Change ton regard et le monde changera

  15. #15
    Membre Benjamin

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    Plutôt inquiétant comme réponse du coup
    Pas sûr que des petites ventilation de 8x8 apparaissent sur des plans.

    L'astuce de ne pas se coller ne fonctionne pas avec le PLU de la ville qui impose d'implanter la construction en limite séparative..

  16. #16
    Pilier Junior

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    bonsoir
    votre plu n'oblige certainement pas cela en présence d'ouvertures non ?

  17. #17
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Stéphane B Voir le message
    Restons sur la ventilation en nous rajeunissant de onze années
    un conduit d'aération débouche sur mon terrain
    Pour le reste, pas encore trouvé de jurisprudence pile poil mais je ne désespère pas
    Cela ne me rajeunit pas
    Là encore il y a une servitude du Père de famille ancienne et une fenêtre donc cela fausse la donne puisqu'interdiction induite de construire devant à moins d'1m90 de cette dernière

    Par contre je ne suis pas toujours pas 'accord avec la réponse de prescription trentenaire pour une grille simple au bout de 30 ans !
    (C'est également ce qu'indiquait Emmanuel Wormser sur un autre forum)

    - - - Mise à jour - - -

    Citation Envoyé par edgar75 Voir le message
    Et pour répondre à Marieke c'est un des voisins avec qui j'avais une relation plutôt cordiale jusque là qui m'a indiqué que c'était bien une bouche qui permettait de faire venir de l'air neuf pour le bon fonctionnement de sa chaudière à gaz privative (l'extraction des gaz se faisant par une cheminée dédiée pas impactée par mon projet)
    Ah ok c'est déjà ça !
    Donc vous devriez pouvoir les boucher
    Pourquoi ne pas voir avec les propriétaires en les informant du projet ou le Syndic ?
    Ils doivent pouvoir faire des entrées d'air ailleurs !
    Dernière modification par Marieke ; Hier à 16h50.

  18. #18
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Marieke Voir le message

    Donc vous devriez pouvoir les boucher
    Pourquoi ne pas voir avec les propriétaires en les informant du projet ou le Syndic ?
    Ils doivent pouvoir faire des entrées d'air ailleurs !
    Alors on va parler technique. Pouvoir faire les entrées d'air ailleurs est loin d'être une évidence. Et cela risque de ne pas être possible techniquement. Il faut voir comment les chaudières sont montées à l'intérieur pour avoir la réponse.
    Et si jamais, par la construction, les prises d'air sont obstruées et donc les chaudières ne peuvent pas fonctionner, cela sent le référé à plein nez.
    Pour moi, la partie est loin d'être gagnée pour l'intervenant.
    Change ton regard et le monde changera

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    C'est bien pour cela qu'il faut en discuter avant
    Si la sortie de la chaudière est ailleurs cela doit être possible ...
    C'est tout de même aussi aberrant de faire n'importe quoi et d'imposer ensuite des contraintes aux voisins ...non ?

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    ne pas oublier qu'il s'agit de ventilation de 8 x 8

    je suppose qu'il doit exister une possibilité de faire cette même ventilation sur un autre mur dans la pièce: s'il s'agit de percer le mur et de mettre une grille, cela ne revient pas très cher: et il n'y en a que 3!!!

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Soleil51 Voir le message
    ne pas oublier qu'il s'agit de ventilation de 8 x 8

    je suppose qu'il doit exister une possibilité de faire cette même ventilation sur un autre mur dans la pièce: s'il s'agit de percer le mur et de mettre une grille, cela ne revient pas très cher: et il n'y en a que 3!!!
    Exactement !

  22. #22
    Pilier Cadet

    Infos >

    Bonjour,

    1/ Question: tous les logement de l'immeuble sont chauffés par des chaudières gaz individuelles? Si c'est non, cela veux dire que certains propriétaires ont modifiés leur chauffage et créé ces entrées d'air.

    2/ Si c'est une chaudière individuelle, il y a obligatoirement une VMC gaz. Dans ce cas l'entrée d'air ne peux pas être dans la piéce ou il y a la chaudière. L'entrée d'air se fait par les entrée d'air des autres pièces avec "detalonnement' de toute les portes du logement pour la circulation d'air.

    3/ Si il n'y a pas de VMC gaz, se sont des chaudières à condensation (conduit individuelle). L'entrée d'air est faite par la cheminée.

    Cordialement

  23. #23
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par robertmichel Voir le message
    Bonjour,

    1/ Question: tous les logement de l'immeuble sont chauffés par des chaudières gaz individuelles? Si c'est non, cela veux dire que certains propriétaires ont modifiés leur chauffage et créé ces entrées d'air.

    2/ Si c'est une chaudière individuelle, il y a obligatoirement une VMC gaz. Dans ce cas l'entrée d'air ne peux pas être dans la piéce ou il y a la chaudière. L'entrée d'air se fait par les entrée d'air des autres pièces avec "detalonnement' de toute les portes du logement pour la circulation d'air.

    3/ Si il n'y a pas de VMC gaz, se sont des chaudières à condensation (conduit individuelle). L'entrée d'air est faite par la cheminée.

    Cordialement
    Bonjour,

    1/ oui c'est le cas. Néanmoins les bouches sont installées de façon disparates et peu esthétiques (pas d'alignement) ce qui pousse à croire qu'elles ont été installées après construction de l'immeuble qui est des années 1970 je dirais.

    2/ ok merci c'est un bon point. Un argument pour qu'ils mettent leur entrée d'air en façade (je pensais à leur faire installer une mortaise en fenêtre avec grille de ventilation simple)

    3/ la cheminée ne sert pas à rejeter les gaz brulés justement ?


    Après avoir fait quelques recherches il me semble qu'une fois le permis devenu définitif (dans l'hypothèse où je n'ai pas eu de recours) le seul moyen d'action de la copro serait de m'attaquer pour trouble anormal du voisinage ? Vu le faible préjudice et la possibilité d'installer ces bouches ailleurs je serais plutôt tranquille non ?

    Merci à tous
    Dernière modification par edgar75 ; Aujourd'hui à 08h58.

  24. #24
    Pilier Junior

    Infos >

    bonjour
    il faut penser aussi aux aménagements intérieurs que vont entrainer les déplacements des ces bouches, la façade éventuellement à refaire .... il ne s'agit pas que de percer des trous dans un mur !!!

  25. #25
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Ashél Voir le message
    bonjour
    il faut penser aussi aux aménagements intérieurs que vont entrainer les déplacements des ces bouches, la façade éventuellement à refaire .... il ne s'agit pas que de percer des trous dans un mur !!!
    Si simples d'entrée d'air si c'est assez simple de le faire proprement
    Au début j'ai eu peur qu'il ne s'agisse de sorties

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