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Discussion : Récupération apport personnel vente immobilière

  1. #1
    Membre

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    Bonjour,

    Je me permets de venir vous solliciter pour un conseil lors de la vente d'un bien immobilier.
    Nous avons acheté il y a 2 ans un appartement avec ma conjointe, que nous souhaitons aujourd'hui remettre en vente (séparation ).
    Nous avions acheté cet appartement sans pacs ni mariage.
    La répartition dans le titre de propriété est 65% pour moi et 35% pour elle.
    Dans l'acte, il est toutefois précisé la répartition du financement:
    - Apport personnel M. 20000e
    - Apport personnel Mme 0e
    - Reste des fonds par emprunt bancaire remboursé en 60% pour M. et 40% pour Mme.

    Lors de la vente, il me semblerais logique qu'après remboursement du prêt, et si le produit de la vente est suffisant, je récupère d'abord mon apport de 20000e puis que nous répartissions en 60 - 40 l'éventuel reste (donc pas grand chose).

    Certains me parle d'une répartition 65 - 35 après remboursement du prêt, ce qui semble injuste car j'aurais perdu une partie de mon apport alors que mon (ex) conjointe elle aurait gagné de l'argent.

    Quelle est la méthode de calcul à retenir?

    Merci

  2. #2
    Membre Cadet

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    Pourquoi seulement 35% de la propriété pour Madame alors qu'elle remboursait 40% du prêt ?
    Pourquoi 65% de la propriété à Monsieur alors qu'il ne remboursait que 60% du prêt ?

    Ne serait-ce pas précisément pour prendre en compte le fait que Monsieur était seul à effectuer un apport personnel ?

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Votre actif, le bien, est partagé 65/35 conformément aux droits de propriété résultant du titre.
    Votre passif, le capital restant dû, est partagé 60/40 conformément à vos engagements respectifs dans le prêt.

    Il ne s'agit pas de partager un actif net dont on ne sait pas quelles proportions choisir, mais de partager deux choses, chacune dans les proportions dans lesquelles elles sont détenues.

    Le calcul c'est :
    - l'actif (le bien) : M. Prix de vente x 65% / Mme Prix de vente x 35%
    - la dette : M. Capital restant dû x 0,60% / Mme Capital restant dû x 0,40%
    Part de chacun : quote-part dans l'actif moins quote-part dans le passif
    Voilà le seul calcul ayant un fondement mathématique et logique

    Sans ça, pour un bien de 160000, financé par apport personnel M. 20000 et par capital emprunté 140000 :
    Si le capital emprunté 140000 est selon les proportions (convention entre les emprunteurs) M. 60% = 84000, et Mme 40% = 56000 (ce qui fonde un remboursement selon ces proportions)
    Alors le financement de M. = 20000 + 84000 = 104000 = 65% de 160000
    Et celui de Mme = 56000 = 35% de 160000
    Les % dans le bien sont cohérents avec le financement si le coût d'acquisition fut de 160000.
    Est-ce le cas ?

    En revanche, il est faux de dire qu'on doive récupérer l'apport. On doit récupérer ce qu'est devenu l'apport. Si le bien est très dévalué dû aux circonstances du marché, on récupère un apport dévalué. L'apport s'est transformé en une fraction de bien, on récupère la valeur de cette fraction de bien.
    Dernière modification par Rambotte ; 24/03/2020 à 07h03.

  4. #4
    Membre

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    Merci pour cette réponse très claire. Vos hypothèses sont les bonnes.
    Je comprends donc qu'il faut appliquer la répartition quote parte prenant en compte l'apport (65 - 35) sur le prix de vente puis chacun rembourse son passif (le prêt à hauteur de 60 - 40), la différence étant gardée par chacun.
    Ce calcul me parait le bon puisqu'il prend en effet en compte l'apport dans les fluctuations du prix.

    Le notaire me propose toutefois un scénario inversé: remboursement du passif puis répartition de l'actif, ce qui change complètement la donne puisqu'une fois le prêt remboursé c'est le restant qui est réparti suivant les quote part 65 - 35. Ce calcul est très défavorable pour celui ayant engagé un apport, et à contrario très favorable à celui n'ayant rien apporté.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Les notaires et les juristes ne sont malheureusement pas les logiciens ni des mathématiciens. Or ici, il ne s'agit que d'un problème de logique.

    Pour mesurer la validité d'une méthode de calcul, on l'applique aux cas extrêmes. Cela peut emporter la conviction.
    Supposons une revente immédiate au même coût, sans pénalités de remboursement : on doit se retrouver avec la situation initiale, puisque c'est comme si on n'avait rien fait.
    Dans le calcul proposé par le notaire, l'actif net, c'est le prix de vente 160000 moins le capital restant dû 140000 = 20000.
    Et il veut partager les 20000 65/35 !
    Dans mon calcul, le prix 160000 est partagé 65/35 = 104000 / 56000 ; le capital 140000 est partagé 60/40 = 84000 / 56000 : vous récupérez par soustraction vos 20000 et elle repart avec rien.

    Une façon mathématique de dire les choses : on ne peut factoriser par distributivité de la multiplication par rapport à l'addition ou la soustraction que si le facteur est le même. Par exemple, en communauté ou tout est 50/50, on peut soustraire le passif de l'actif puis ensuite appliquer le facteur 50%. Mais dès lors que les facteurs sont différents, ce n'est plus possible.
    Dernière modification par Rambotte ; 24/03/2020 à 08h29.

  6. #6
    Membre

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    Je suis parfaitement d'accord!
    Mais comment se fait il que cela ne soit pas la methode "officielle".
    C'est a l'appréciation du notaire?

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Non, ce n'est pas à l'appréciation des notaires. Un partage est un accord entre les parties. Le notaire ne fait que transcrire dans un acte ce sur quoi les parties se sont mises d'accord.
    Alors parfois les parties sont en désaccord, ou alors elle n'y pigent que dalle, alors le notaire est force de proposition, avec ses habitudes issues de la communauté, où effectivement le calcul se fait ainsi puisque tout est 50/50 : la moitié de la différence est égale à la différence des moitiés.
    En fait il faut convaincre le notaire que sa façon de faire conduit à des aberrations. Ou surtout votre ex-concubine (et pas votre ex-conjointe : mariage => conjoint / pacs => partenaire / union libre => concubin).

    En cas de désaccord entre les parties, le notaire est impuissant, et la partage est judiciaire. Et le juge n'est pas forcément plus logicien et mathématicien que le notaire...

    PS cela n'a rien à voir avec de l'immobilier (ce serait pareil avec une voiture), le bon forum, c'est Famille.

    - - - Mise à jour - - -

    On pourrait aussi donner l'exemple au notaire :
    Soit la vente simultanée de deux biens, l'un 160000 détenu 50/50 et l'autre 100000 détenu 70/30.
    Le prix de vente global 260000. Quel % appliquer à ce prix global ? Réponse, on ne sait pas, parce que le problème est mal posé.
    On partage le premier actif 50/50 80000/80000 et le second actif 70/30 70000/30000.
    Les 260000 sont donc partagés 150000/110000
    Ce qui est évident pour deux actifs devrait aussi l'être pour un actif et un passif.
    Dernière modification par Rambotte ; 24/03/2020 à 08h45.

  8. #8
    Membre Junior

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    Bonsoir,
    moi je suis plutôt de l'avis du notaire,
    Je trouve logique de rembourser le prêt avec l'argent de la vente et de diviser ce qu'il reste d'après la quote-part de chacun. L'apport n'a plus rien à voir dans l'histoire, ni la répartition du prêt. Dans votre contrat vous avez accepté 65% d'un bien, au moment du partage vous récupérez 65% de ce qu'il en reste, peu importe que vous ayez fait un apport de 20000 euros, vous auriez fait un apport de la totalité cela serait la même chose.
    L'achat en indivision donne foi au titre pas au financement. Vous pouvez vous reporter aux jurisprudences récentes en ce sens (par exemple arrêt du 19 mars 2014 publié au Bulletin (Ch. civ. 1, n° 13-14989).

  9. #9
    Pilier Sénior

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    mais pivert44 indique bien dans son premier message que l'apport de 20000 ¤ a bien été mentionné dans l'acte notarié d'achat du bien qui est bien un titre, sinon cela ne servirait à rien de mentionner les apports éventuels de chacun dans un acte notarié.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Non, ce n'est pas logique d'ajouter ou de retrancher des choses détenues dans des proportions différentes.
    Chaque chose est partagée au prorata des quotités détenues dans la chose. Ca, c'est logique.

    Dans votre contrat vous avez accepté 65% d'un bien, au moment du partage vous récupérez 65% de ce qu'il en reste
    (...)
    L'achat en indivision donne foi au titre pas au financement
    Il en reste son prix de vente, que l'on partage, conformément au titre.
    Et chacun rembourse sa dette sur l'argent qui lui revient du prix de vente.

    On ne peut pas mélanger deux indivisions, qu'elles soient actives ou passives, si elles sont détenues dans des proportions différentes.

    Caricaturons :
    Un bien de 200000.
    Apport M. 100000.
    Prêt couple 50/50 100000.
    Financement M. 100000+50000 = 150000 = 75%
    Financement Mme 50000 = 25%
    => ces proportions sont donc inscrites à l'acte.
    Revente le lendemain 200000 donc avec une dette de 100000 (rien n'a bougé en un jour)
    Avec votre méthode il reste 100000, que l'on doit partager 75000 / 25000.
    Mme a gagné 25000 dans une opération aller retour qui fait pourtant revenir exactement à l'état antérieur de la veille. Magique.
    C'est oublier que la dette, contrairement au bien, est détenue 50/50.

    La réalité est que M. possède 75% du bien (le titre) (valeur 150000) et a une dette de 50000.
    Et Mme possède 25% du bien (le titre) (valeur 50000) et a une dette de 50000.


    mais pivert44 indique bien dans son premier message que l'apport de 20000 ¤ a bien été mentionné dans l'acte notarié d'achat du bien qui est bien un titre, sinon cela ne servirait à rien de mentionner les apports éventuels de chacun dans un acte notarié.
    Et c'est bien cette mention qui a permis de calculer les proportions 65/35 (conjointement avec les engagements dans le prêt, au demeurant).
    Dernière modification par Rambotte ; 24/03/2020 à 18h12.

  11. #11
    Membre Junior

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    La situation présentée par pivert44 présente le cas d'un appartement acheté il y a 2 ans donc le prêt n'est pas remboursé. Il s'agit donc d'un remboursement anticipé qui empêche donc de réaliser les engagements convenus. A ce titre les proportions d'acquisitions ne peuvent être reportées sur le prix de vente...Il conviendra au notaire de calculer au plus la propriété financière de chacun au jour de l'acte.
    Je joins ici la Semaine Juridique qui reprend bien la chose : http://math.univ-lille1.fr/~fradon/N...cquisition.pdf

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Justement je lis page 4, vers le milieu de la colonne de droite :
    Par conséquent, les proportions d’acquisition de l’acte de vente ne peuvent être reportées sur le solde du prix de vente.
    Le solde du prix de vente étant (phrase précédente) ce qui reste après remboursement du capital (+ pénalités dans le monde réel). Vous avez oublié le mot le plus important dans votre recopie de la phrase !

    Citation Envoyé par Castorjunior
    A ce titre les proportions d'acquisitions ne peuvent être reportées sur le prix de vente...
    La solution proposée est encore plus élaborée que la mienne, parce qu'elle tient compte des intérêts payés dans les mensualités, ainsi que les pénalités de remboursement anticipé (encore que la mienne tienne compte de ce dernier point, si on englobe dans le capital restant dû les pénalités, le tout partagé en fonction des engagements dans le prêt).

    Et si on applique la formule en haut de page 5 à gauche avec 0 mensualité (mon cas limite pour tester toute méthode), et un seul apport, on voit que celui qui a apporté récupère la totalité du solde, lequel est aussi égal à son apport si aucune pénalité n'était liée au remboursement anticipé.

    Donc merci de savoir lire les documents que vous dénichez.
    Ce document dit exactement qu'il ne faut pas appliquer les proportions du titre sur la somme restante après paiement de la banque !
    Dernière modification par Rambotte ; 24/03/2020 à 21h04.

  13. #13
    Membre Junior

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    Donc merci de savoir lire les documents que vous dénichez.

    Il est possible de proposer une opinion en restant courtois.
    Il est possible aussi que d'autres personnes ne soient pas dans votre ligne éditoriale sans qu'ils soient des abrutis finis.
    Si cela peut sauver votre journée: vous avez raison
    Bonne journée!

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