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Discussion : vente parcelle et droit de préférence du voisin

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    je suis propriétaire d'une parcelle située en zone forestière sur laquelle je vis ;
    la parcelle voisine a été vendue sans que je sois informé de la vente ce qui pourtant est une obligation selon l'article L331-19 du code forestier.

    Je ne souhaite pas causer de problème à mon nouveau voisin au sujet de cette vente effectuée à mon insu et je ne souhaite pas faire annuler cette vente, mais je voudrais connaître les conséquences dans un futur lointain concernant son droit de préférence sur ma parcelle si par hasard je décide de la vendre, ou mon héritier ?


    Je précise que mon nouveau voisin est déjà multi-propriétaire et ne cesse de s'étendre en achetant des terrains là où il peut dans les campagnes environnantes, et qu'il est le neveu du notaire devant qui la parcelle voisine a été vendue.


    Cependant je n'entrevois pas les risques à long terme pour moi ou mes enfants et notre maison ??
    Dois-je prendre des garanties ?

    Je vous remercie par avance de vos éléments de réponse.

    Patrice

  2. #2
    Pilier Cadet

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    Je ne comprends pas votre questionnement. Si vous ne souhaitez pas faire annuler la vente, c'est que ce terrain ne vous intéresse pas suffisamment.
    Cela n'empêche pas que le code forestier continue de s'appliquer sur votre parcelle le jour où vous voudrez la vendre. Pourquoi y aurait-il un lien ?
    Au passage la prescription pour faire annuler la vente est de 5 ans. Cette période est-elle passée ?

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Merci de votre réponse et pardon , la vente s'est faite il y a un an.

    Je ne voudrais pas être lésé par mon inaction ;
    si par exemple je décide un jour de vendre ma propriété à quelqu'un en particulier, mon voisin pourra s'y opposer avec son droit de préférence ;

    j'ai fait savoir à mon nouveau voisin que je n'étais pas content de cette vente faite à mon insu, d'autant que j'avais dit à l'ancien propriétaire que j'étais intéressé si un jour il vendait.

    Je n'ai pas eu de réponse.

    Je précise que je ne veux pas acheter la parcelle voisine à tout prix, cela causerait trop de problèmes maintenant d'autant que le nouveau voisin a réalisé beaucoup de travaux, mais je veux pouvoir décider à qui je vends ma maison si un jour cela se fait, sans que le voisin ait son mot à dire et n'use de son droit.

    À part obtenir sa parole qu'il me laissera vendre librement ma maison, que faire ?

  4. #4
    Pilier Cadet

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    mais je veux pouvoir décider à qui je vends ma maison si un jour cela se fait, sans que le voisin ait son mot à dire et n'use de son droit.
    Et vous ne pourrez pas.
    Ce n'est pas parce-que votre voisin ne respecte pas le code que cela vous exonère de le respecter vous.
    Donc :
    1 - Soit vous étiez vraiment intéressé par ce terrain, et vous entamez les démarches pour faire annuler la vente. (En prenant soin de vérifier les nombreuses exclusions au droit de préférence listées notamment à l'article L331-21 du code forestier.)
    2 - Soit le ratio bénéfices/em*****s vous semble trop faible et vous laissez les choses en l'état. Mais lorsque vous vendrez le voisin aura un droit de préférence.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Je n'ai pas eu de réponse.
    Quelle réponse attendez vous, puisque le fautif est celui qui a vendu, pas celui qui a acheté.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    je suis propriétaire d'une parcelle située en zone forestière sur laquelle je vis
    Donc votre parcelle est une parcelle construite avec une habitation ? Ou alors vous vivez "à la sauvage" sous une tente ou dans une cabane sur cette parcelle ?
    Si vous voulez la vendre, le code forestier s'applique-t-il vraiment à votre parcelle habitée et devez-vous vraiment informer votre voisin propriétaire d'une parcelle boisée, pour qu'il puisse exercer un droit de préférence ?

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Bonjour et merci de vos réponses.

    J'ai bien compris que mon nouveau voisin pourra exercer son droit de préférence si je vends ma propriété (bâtie boisée et soumise au code forestier).

    Par ailleurs je pensais que c'était le notaire le responsable et non le vendeur (l'acheteur étant le neveu du notaire).

  8. #8
    Pilier Cadet

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    Citation Envoyé par Patrice L Voir le message
    son droit de préférence si je vends ma propriété (bâtie boisée et soumise au code forestier)
    Attention, le droit de préférence s'applique sur les terrains classés comme "bois" AU CADASTRE. Ce n'est bien sûr pas le cas de la partie bâtie (qui doit être classée "sol" au cadastre) ni sans doute du jardin entourant la maison (qui doit être classé "terrain d'agrément")....

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    si votre maison et votre bois constitue une seule et même parcelle,je ne crois pas que le droit de préférence puisse jouer.

  10. #10
    Membre Benjamin

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    Il y a 5 ans un autre voisin a vendu sa propriété (maison sur terrain boisé) et son notaire m'avait informé par LRAR de mon droit de préférence ;

    j'aurais dû alors m'intéresser de plus près à la chose, cela m'aurait permis de prendre les devants peut-être ;

    je me dis quand-même que le notaire qui a réalisé la vente sans prévenir les voisins, a pris un certain risque.

    Quant au nouveau voisin, il m'évite depuis que je lui ai dit que je n'étais pas content de ne pas avoir été informé de la vente.

    J'imagine qu'il n'y a aucun moyen d'obtenir de mon nouveau voisin qu'il renonce à son droit de préférence, même s'il est d'accord pour le faire..?

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Après, on peut regarder les articles avec précision :

    Citation Envoyé par Article L331-19
    En cas de vente d'une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d'une superficie totale inférieure à 4 hectares, les propriétaires d'une parcelle boisée contiguë, tels qu'ils sont désignés sur les documents cadastraux, bénéficient d'un droit de préférence dans les conditions définies au présent article. Les mêmes dispositions sont applicables en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à cette propriété.
    Le vendeur est tenu de notifier aux propriétaires des parcelles boisées contiguës mentionnées au premier alinéa le prix et les conditions de la cession projetée, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à l'adresse enregistrée au cadastre ou par remise contre récépissé. Lorsque le nombre de notifications est égal ou supérieur à dix, le vendeur peut rendre publics le prix et les conditions de la cession projetée par voie d'affichage en mairie durant un mois et de publication d'un avis sur un support habilité à recevoir des annonces légales.
    Tout propriétaire d'une parcelle boisée contiguë dispose d'un délai de deux mois à compter de la date d'affichage en mairie ou à compter de la notification pour faire connaître au vendeur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par remise contre récépissé, qu'il exerce son droit de préférence aux prix et conditions qui lui sont indiqués par le vendeur.
    Lorsque plusieurs propriétaires de parcelles contiguës exercent leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il souhaite céder son bien.
    Le droit de préférence n'est plus opposable au vendeur en l'absence de réalisation de la vente résultant d'une défaillance de l'acheteur dans un délai de quatre mois à compter de la réception de la déclaration d'exercice de ce droit dans les conditions mentionnées au troisième alinéa.
    Ce droit de préférence s'exerce sous réserve du droit de préemption, et de la rétrocession qui en découle, prévu au bénéfice de personnes morales chargées d'une mission de service public par le code rural et de la pêche maritime ou par le code de l'urbanisme.
    Citation Envoyé par Article L331-20
    Est nulle toute vente opérée en violation de l'article L. 331-19. L'action en nullité se prescrit par cinq ans. Elle ne peut être exercée que par ceux à qui la notification mentionnée au deuxième alinéa de cet article devait être adressée ou par leurs ayants droit.
    Citation Envoyé par Article L331-21
    Le droit de préférence prévu à l'article L. 331-19 ne s'applique pas lorsque la vente doit intervenir :
    1° Au profit d'un propriétaire d'une parcelle contiguë en nature de bois et forêts ;
    2° En application du titre II du livre Ier du code rural et de la pêche maritime ;
    3° Au profit du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité, du concubin ou de parents ou alliés du vendeur jusqu'au quatrième degré inclus ;
    4° Pour la mise en œuvre d'un projet déclaré d'utilité publique ;
    5° Au profit d'un co-indivisaire quand elle porte sur tout ou partie des droits indivis relatifs aux parcelles mentionnées à l'article L. 331-19 ;
    6° Au profit du nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou de l'usufruitier du bien vendu en nue-propriété ;
    7° Sur un terrain classé entièrement au cadastre en nature de bois mais dont la partie boisée représente moins de la moitié de la surface totale ;
    8° Sur une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non ;
    9° Au profit d'un exploitant de carrières ou d'un propriétaire de terrains à usage de carrières, lorsque la parcelle se situe dans ou en contiguïté d'un périmètre d'exploitation déterminé par arrêté préfectoral.
    Il a vendu à qui ?

  12. #12
    Membre Benjamin

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    Merci pour ces précisions légales ;
    vendeur et acheteur n'ont aucun lien familial ou autre tels qu'énoncés dans les textes ;

  13. #13
    Pilier Cadet

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    Citation Envoyé par beuneut Voir le message
    Bonjour,
    si votre maison et votre bois constitue une seule et même parcelle,je ne crois pas que le droit de préférence puisse jouer.
    Une seul et même parcelle peut avoir plusieurs dénomination cadastrales : par exemple sols (S) pour 500m², terrain d'agrément (AG) pour 800 m² et B (bois) pour 100m².... Par exemple.

  14. #14
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Muscardin Voir le message
    Une seul et même parcelle peut avoir plusieurs dénomination cadastrales : par exemple sols (S) pour 500m², terrain d'agrément (AG) pour 800 m² et B (bois) pour 100m².... Par exemple.
    C'est nouveau alors? Jusque là,la matrice cadastrale et le tableau des nature de culture ne concerne que les propriétés non bâties. Et jusqu'a présent, la nature d'une pacelle se défini au pourcentage (pour un terrain de 5000 m² par ex. avec 3000 en "bois" et 2000 en "landes",sera entièrement classée en "bois".

  15. #15
    Membre Benjamin

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    Selon le PLU de ma commune je suis en zone verte ; habitations éparses en forêts.

    Quelle est la responsabilité du notaire qui n'a pas prévenu les voisins ?

    Devrais-je me rapprocher de lui ?

  16. #16
    Pilier Cadet

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    Citation Envoyé par beuneut Voir le message
    C'est nouveau alors?
    Ben non. Voir exemple ci-dessous :
    vente parcelle et droit de préférence du voisin-releveexemple.jpg

    Et c'est pareil pour les propriétés bâties hein, subdivisions etc...

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Et vous avez le texte stipulant également propriétés bâties ?

  18. #18
    Pilier Cadet

    Infos >

    Citation Envoyé par Patrice L Voir le message
    Selon le PLU de ma commune je suis en zone verte ; habitations éparses en forêts.
    Le PLU n'a pas grand chose à faire avec le cas qui nous occupe, le code forestier s'appliquant sur la classification cadastrale.
    Citation Envoyé par Patrice L Voir le message
    Quelle est la responsabilité du notaire qui n'a pas prévenu les voisins ?
    S'il ne l'a vraiment pas fait, il engage sa responsabilité vis-à-vis de son client vendeur, et de son client acheteur, si la vente vient à être annulée. Vis-à-vis de vous, je pense qu'il faudrait prouver en plus un préjudice.
    Citation Envoyé par Patrice L Voir le message
    Devrais-je me rapprocher de lui ?
    Si vous engagez une quelconque action, cela sera sans doute nécessaire, car peut-être a-t-il fait des diligences dont vous n'avez pas connaissance...

    - - - Mise à jour - - -

    Citation Envoyé par beuneut Voir le message
    Et vous avez le texte stipulant également propriétés bâties ?
    Je ne comprends pas votre question. Vous voulez le même exemple sur une propriété bâtie ?

  19. #19
    Membre Benjamin

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    Je vous remercie tous pour vos réponses ..

    Vous me confirmez qu'il est impossible de négocier, qu'il est impossible par exemple d'obtenir de mon voisin qu'il renonce à son droit de préférence si je renonce au mien ?

  20. #20
    Pilier Cadet

    Infos >

    Disons que vous pouvez négocier, mais que l'éventuel engagement qu'il va prendre n'a que très peu de valeur et qu'il pourra revenir dessus...

  21. #21
    Membre Benjamin

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    c'est bien ce que je craignais..
    merci à vous tous..

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