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Discussion : arriérés de charges

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Nous avons acheté un appartement neuf (dernière tranche) à  un promoteur dans une copropriété le 08/01/2020 gérée par un syndic professionnel. L’assemblée générale a eu lieu le 12.02.2020 (exercice du 01.12 au 31.11). La copropriété existe depuis 4 ans

    Nous recevons un appel de fonds avec un rappel de charges comprenant une régularisation de charges générales après le 18.01.2018 sur l'exercice 2018/2019 alors que nous n'étions pas encore propriétaires.

    Ce rappel nous incombe-t-il ?
    Comment le contester si on ne le doit pas ?
    Merci pour votre aide
    Bien cordialement
    CP
    Dernière modification par Animateur Communautaire ; 10/03/2020 à 07h56. Motif: signes cabalistiques

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Si vous n'avez rien prévu dans l'acte avec le vendeur, vous devez payer cette somme.
    Voici le texte de loi que le syndic applique :
    A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
    1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
    2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
    3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
    Vous étiez propriétaire lors de l'AG qui a approuvé les comptes 2018/2019.

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Et même si quelque chose est prévu dans votre acte avec le vendeur, c'est à vous que le syndic appelle ces fonds. Tout est normal....

  4. #4
    Membre Sénior

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    Votre notaire vous a - t' il fait part de l' état daté, des dispositions ont - elles été prises.
    Mais comme le dit Rambouillet! "c'est à vous que le syndic appelle ces fonds" a vous de vous retourner éventuellement contre votre
    vendeur si des dispositions ont "été prises" dans votre acte de vente.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    il va falloir vous "pencher " sur les textes qui régissent la copropriété: loi de 67 et décret de 67...

    lorsque l'AG approuve les comptes d'un exercice, le solde créditeur ou débiteur (entre les provisions appelées et les dépenses réelles) est porté sur le compte du copropriétaire en titre le jour de l'AG

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Merci à tous
    Je comprends bien le report de l'exercice 2019 (période 01/12/2018 au 30/11/2019) mais là le rappel porte sur des charges après le 1/1/2018 donc sur l'exercice terminant le 30/11/2018.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Quand ont été approuvés les comptes de l'exercice 01/12/2018/30/11/2018 ?

    Est ce que cette charge n'aurait pas été enregistrée en compta qu'après le 01/11/2019 ?

    A quelle date a été livrée le premier appartement créant ainsi de fait le syndicat ?

    Donnez plus de détail sur cette charge ....

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Bonjour et merci pour cette réponse d'un dimanche confiné !
    Je n'ai pas les arriérés de compte, les premiers appartements datent de 2014 ou 15 (le mien est le dernier de la 2° tranche de travaux). Pour l'exercice 2017/2018 les comptes ont été approuvés le 19/2/18 et pour 2018/2019 en février 2020. Je n'ai pas reçu l'exercice 2018/2019 mais entre la vente et l'achat, je ne m'en suis pas rendu compte, j'ai fait confiance au notaire! Je vais essayer de me le procurer. L'exercice court du 01/12 au 31/11 et l'AG a lieu en fév-mars en général. Sur ceux en ma possession, il n'y a aucun décompte: seulement la mention de l'approbation des comptes par le conseil syndical.
    Merci encore pour vos conseils

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Si j'ai bien compris (c'est compliqué avec le signes)
    L'AG ayant approuvé les comptes 2018/2019 a eu lieu en février 2020.
    L'approbation des comptes par le conseil syndical ne compte pas, puisque le CS n'approuve pas; il contrôle seulement avant l'AG.
    Ayant signé l'achat en janvier 2020, vous êtes donc redevable de ce solde négatif vis à vis du syndic.

    Vous pourriez en obtenir remboursement auprès du promoteur si et seulement si il y a une clause en ce sens dans l'acte notarié. Mais vous n'avez rien à reprocher au syndic (cf l'article de la loi cité à mon post #2)

  10. #10
    Membre Benjamin

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    Bonjour et merci pour cette réponse d'un dimanche confiné !
    Je n'ai pas les arriérés de compte, les premiers appartements datent de 2014 ou 15 (le mien est le dernier de la 2° tranche de travaux). Pour l'exercice 2017/2018 les comptes ont été approuvés le 19/2/18 et pour 2018/2019 en février 2020. Je n'ai pas reçu l'exercice 2018/2019 mais entre la vente et l'achat, je ne m'en suis pas rendu compte, j'ai fait confiance au notaire! Je vais essayer de me le procurer. L'exercice court du 01/12 au 31/11 et l'AG a lieu en fév-mars en général. Sur ceux en ma possession, il n'y a aucun décompte: seulement la mention de l'approbation des comptes par le conseil syndical.
    Merci encore pour vos conseils

  11. #11
    Pilier Sénior

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    je suis un peu comme yapasdequoi : difficile à lire : dans votre cas éviter les c cédilles, les accents, etc....

    mais si je reprends :
    * le syndicat existe depuis 4 ou 5 ans, donc OK
    * les charges du 01/12/2017 au 30/11/2018 ont été approuvés le 19/02/2018, par qui ? le CS ou une AG
    * les charges du 01/12/2018 au 30/11/2019 ont été approuvés le 12/02/2020 par l'AG, date à laquelle vous étiez copropriétaire
    * vous écrivez "comprenant une régularisation de charges générales après le 18.01.2018 sur l'exercice 2018/2019" : si cette régularisation a été inscrite dans la compta du 01/12/2018 au 30/11/2019, alors par l'approbation de cet exercice 2018/2019 postérieurement à votre achat, c'est donc à vous de payer tout ce qui est inscrit dans cet exercice....

    D'où l'importance de savoir ce que, vous, vous appelez "régularisation de charges générales après le 18.01.2018" ..... ???? il faut que vous nous éclairiez là-dessus, au besoin en scannant 1 ou des documents concernés...

    de plus est ce que cette AG du 12/02/2020, n'aurait pas approuvé les comptes de l'exercice 12/2017-11/2018 en sus de ceux du 12/2018-11/2019 ? lisez le PV
    Dernière modification par rambouillet ; 22/03/2020 à 08h44.

  12. #12
    Membre Sénior

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    Je confirme la réponse de Rambouillet, peu importe la nature des régularisations, ce qui compte et le fait que vous étiez copropriétaire à la date de l' approbation des comptes.
    Vous êtes donc redevable de cette régularisation des comptes vis à vis du syndicat, a vous de vous retourner contre votre vendeur si vous avez conclu un accord particulier.

  13. #13
    Pilier Sénior

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    comme je vous l'avais déjà indiqué au message 5, c'est la date d'approbation des comptes par le vote en AG qui doit être prise en compte

    même si en 2020 l'AG approuve des comptes de 2018, c'est le copropriétaire en titre à la date de l'AG qui verra son compte débité ou crédité du montant objet de la répartition

  14. #14
    Pilier Sénior

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    et comme je le disais il faut plus d'explications sur "régularisation de charges générales après le 18.01.2018" : qu'est ce ? et où les trouve-t-on approuvées ?....

  15. #15
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour merci pour votre suivi
    Je voudrais vous joindre les appels de fonds des 1 et 2 trim 2020 ou apparaissent ces rappels après 01 01 2018 mais leur poids est de 350ko pour 195 acceptes je ne sais pas les réduire car pdf et non en jpeg
    Comment vous les envoyer Avez vous un mail ou un autre moyen
    Merci par avance

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    il existe des sites gratuits qui "compressent" les pdf....

  17. #17
    Pilier Sénior

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    C'est surtout la résolution de l'AG approuvant les comptes qui est importante.

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    peuplier73 : ce n'est pas un rappel de charges c'est le montant qui représente le différentiel entre les provisions appelées et la quote part de vos lots suite à l'approbation des comptes, c'est à dire la répartition des charges de cet exercice

    je suppose que si cette répartition était créditrice, vous n'auriez rien réclamé...

  19. #19
    Membre Benjamin

    Infos >

    desole j ai essaye de compresser les fichiers mais je n arrive pas a les joindre au mail je ne suis pas tres doue en informatique

    L approbation des compte n a ete qu une simple formalite car tous les membres du CS sont favorables au syndic Ils ont dit que les comptes etaient bons et tout le monde a vote sans discuter
    Je viens d emmenager il y a 1 mois et je decouvre
    A tel point que le syndic ne supporte pas qu on lui pose des questions il faut passer par le CS
    la copro a 5 ans et ne comporte que 28 copro qui sont tres majoritairement favorables soit au syndic soit au president du CS tout est boucle

    - - - Mise à jour - - -

    Bonjour Soleil
    Oui c est un rappel de charges Je concois celles de l exercice en cours mais la c est un rappel depuis 01 2018 Or j ai achete en 01 2020
    Il semble que les charges soient reportees d un annee sur l autre
    En tous les cas merci a tous pour votre suivi et votre implication
    Je suis desole mais je n arrive pas a joindre les fichiers ce serai plus facile

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par PEUPLIER 73 Voir le message
    desole j ai essaye de compresser les fichiers mais je n arrive pas a les joindre au mail je ne suis pas tres doue en informatique

    L approbation des compte n a ete qu une simple formalite car tous les membres du CS sont favorables au syndic Ils ont dit que les comptes etaient bons et tout le monde a vote sans discuter
    Je viens d emmenager il y a 1 mois et je decouvre
    A tel point que le syndic ne supporte pas qu on lui pose des questions il faut passer par le CS
    la copro a 5 ans et ne comporte que 28 copro qui sont tres majoritairement favorables soit au syndic soit au president du CS tout est boucle

    - - - Mise à jour - - -

    Bonjour Soleil
    Oui c est un rappel de charges Je concois celles de l exercice en cours mais la c est un rappel depuis 01 2018 Or j ai achete en 01 2020
    Il semble que les charges soient reportees d un annee sur l autre
    En tous les cas merci a tous pour votre suivi et votre implication
    Je suis desole mais je n arrive pas a joindre les fichiers ce serai plus facile

    il me semble que soit vous ne lisez pas les explications données par les intervenants sur le fonctionnement comptable d'une copropriété soit vous ne les comprenez pas

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    je ne sais si c'est une erreur de langage chez vous, mais le CS n'approuve pas les comptes et ne décide rien : il contrôle et assiste le syndic. L'AG elle décide (certes parfois sur proposition du syndic et/ou du CS) et approuve les comptes, entre autres...

    Il semble que les charges soient reportees d un annee sur l autre
    C'est pour cela qu'il faudrait voir un certain nombre de docs. Il vous faut mettre les fichiers sur un site extérieur et mettre le lien dans vos posts...

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    quand peuplier73 parle de report de charges d'une année sur l'autre, je suppose que cela signifie que les comptes de l’année N*1 sont approuvées dans l'année N...

  23. #23
    Pilier Sénior

    Infos >

    Ne vous cassez pas la tête avec vos fichiers.
    Je comprends votre réaction, puisque c'était la loi avant 2004 et celle qui est en vigueur actuellement évite aux syndics les "comptes d'apothicaires" qui avaient lieu en cas de vente.
    Mais la loi actuelle s'applique comme on vous l'a indiqué. Et la seule issue consiste à prévoir dans l'acte de vente de recalculer le prorata entre vendeur et acquéreur, mais ce n'est pas obligatoire.

    Vous avez donc 2 soucis :
    1/ les comptes de l'exercice 2017/2018 précédant votre achat n'avait pas été approuvés, et vous auriez pu le voir en lisant attentivement les PV des 3 dernières AG
    2/ votre acte de vente n'a pas prévu cette situation (qui aurait pu être à votre profit avec un solde positif... auriez vous rouspété ?)

    Les personnes à l'aise avec le fonctionnement d'une copropriété et/ou bien conseillées par leur notaire se font plus rarement "piéger".

    Aviez vous votre propre notaire ?

  24. #24
    Pilier Sénior

    Infos >

    même avec son propre notaire, il ne faut pas compter sur lui pour régler des problèmes de charges courantes....

  25. #25
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par rambouillet Voir le message
    même avec son propre notaire, il ne faut pas compter sur lui pour régler des problèmes de charges courantes....
    Euh : certains notaires (dont le mien) connaissent les écueils à traiter dans une copropriété...

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