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Discussion : Repère de mesure de distance entre construction et limite de propriété

  1. #1
    Membre

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    Bonjour à tous,

    J'ai une question un peu technique et pointue et j'espère que certains d'entre vous pourront m'éclairer sur ce détail.

    Mon problème concerne la mesure de distance entre une limite séparative de propriété et une construction nouvelle.

    Le PLU en vigueur, comme beaucoup d'autres, mentionne : "La distance horizontale de tout point du bâtiment à édifier au point le plus proche de la limite séparative devra être au moins égale à cinq mètres".

    Jusque là pas de soucis.
    En revanche, le texte (comme le code civil) précise donc en "tout point" du bâtiment. Ce qui d'après le sens commun signifierais depuis le mur jusqu'à la limite (ou un élément de toit, ou un balcon qui dépasseraient d'après ce que j'ai pu lire dans le forum).
    Mais ma question se pose sur les fondations.

    En l'espèce, les fondations de la construction qui m'interroge sont plus larges d'au moins 40 cm que le mur qu'elles supportent dans la direction de la limite de propriété. Ce qui en gros ferais que la distance n'est pas de 4m90, mais de 4m40 (et donc bien en deçà des 5 mètres préconisés).

    Ainsi, y-a-t il un texte de loi plus précis, qui saurait définir si les avancées de fondations sont censées faire partie de ce "tout point" du bâtiment évoqué dans les textes ? Ou peut être une jurisprudence ?

    Merci beaucoup de vos lumières.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Le PLU en vigueur, comme beaucoup d'autres, mentionne : "La distance horizontale de tout point du bâtiment à édifier au point le plus proche de la limite séparative devra être au moins égale à cinq mètres".
    Cela s’appelle la zone non aedificandi. Toute construction dans cette zone ne respecte pas les règles d'urbanismes. L’empiétement des fondations dans cette zone, bien que non visible, n'est pas autorisé.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  3. #3
    Membre

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    Merci de cette réponse July.

    Donc la phrase se suffit à elle-même pour définir le fait que les fondations sont bien considérées comme partie intégrante de la construction, au même titre qu'un débord de toit ou un balcon ?

    Y-a-t-il eu des jurisprudences en ce sens, ou un article de loi plus précis ? Un exemple de l’application de cette problématique ? Car je fais face à des gens qui sont assez "pinailleurs".

    Merci beaucoup.

  4. #4
    Pilier Cadet

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    Citation Envoyé par July Voir le message
    L’empiétement des fondations dans cette zone, bien que non visible, n'est pas autorisé.
    C'est faux, le conseil d'état a fixé de manière jurisprudentielle que les règles des articles 6 et 7 des PLU, (celles qui fixent les reculs) ne sont pas applicables aux partie souterraine du bâtiment :
    qu'en l'absence de disposition particulière du plan d'occupation des sols relative aux constructions entièrement enterrées, les dispositions précitées de l'article 2NA 7 dont l'objet est lié à des préoccupations d'hygiène, d'urbanisme et de protection du voisinage, ne s'appliquent pas à la partie souterraine d'un bâtiment qui ne dépasse pas le niveau du sol naturel
    (CE 11/02/2002 n°221.350)

  5. #5
    Membre

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    Ah voilà le genre de textes que je recherchais. Merci.

    Cependant, dans l'interprétation du texte, que peut-ton définir comme niveau du sol naturel du coup ? Parce que si les fondations sont construites à un niveau supérieur au sol précédent, mais ensuite recouvertes ?
    Il suffit de construire ce que l'on veut dans la zone "interdite" puis de le recouvrir de terre pour que cela devienne autorisé ?

    Merci

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Vous avez mis le doigt dessus (le niveau du sol naturel qui fait référence). Concernant la jurisprudence, désolé pour mon erreur (on ne peut pas tout savoir).
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  7. #7
    Pilier Cadet

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    Bonjour,


    Merci à Muscardin pour l'éclairage apporté à la question – j'avoue ne pas être calé en la matière.


    Maintenant l'implication de Schnokbul, et les questions induites, m'interpellent.


    Car :


    Citation Envoyé par schnokbul Voir le message


    En l'espèce, les fondations de la construction qui m'interroge sont plus larges d'au moins 40 cm que le mur qu'elles supportent dans la direction de la limite de propriété. Ce qui en gros ferais que la distance n'est pas de 4m90, mais de 4m40 (et donc bien en deçà des 5 mètres préconisés).
    Cela m'amène à 5 questions :



    • dans quel camp se situe Schnokbul (bénéficiaire de la construction nouvelle, ou adversaire) ?
    • La construction nouvelle est réalisée, ou projetée ?
    • La disposition du PLU – recul de 5 mètres - est-elle impérative ?
    • Le recul annoncé de 4,90 m pour la partie aérienne est vérifié ?
    • Si disposition impérative et non respect de cette disposition, quel moyen d'action – ou de réaction – possible, en fonction de la réalité de la construction ?



    Cordialement

  8. #8
    Pilier Cadet

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    Citation Envoyé par schnokbul Voir le message
    Il suffit de construire ce que l'on veut dans la zone "interdite" puis de le recouvrir de terre pour que cela devienne autorisé ?
    En général, les PLU règlementent aussi les mouvements de terre, on ne peut donc pas construire n'importe quoi puis le recouvrir de terre. Vérifiez ce point dans votre PLU.
    En l'absence de toute référence, le juge prendra en référence le sol naturel avant travaux.
    (J'espère que le plan masse du permis est fait sur un plan topo....)

  9. #9
    Pilier Sénior

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    La phrase est alors mal dite :
    ne s'appliquent pas à la partie souterraine d'un bâtiment qui ne dépasse pas le niveau du sol naturel
    La partie souterraine de quelle nature de chose ?
    Cela s'applique à une chose qui est "un bâtiment qui ne dépasse pas le niveau du sol naturel".
    Le bâtiment qui vous concerne est-il "un bâtiment qui ne dépasse pas le niveau du sol naturel" ?
    Non, alors cette règle jurisprudentielle, telle que rapportée, ne devrait pas s'appliquer... Mais elle est peut-être mal rapportée dans le texte qui la mentionne.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Une question de novice :
    Ce qui en gros ferais que la distance n'est pas de 4m90, mais de 4m40 (et donc bien en deçà des 5 mètres préconisés).
    Si c'est 5m exigé, 4m90 ne peut pas être conforme, non ?

  11. #11
    Membre

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    Quelques précisions :
    En l’occurrence je suis un "potentiel" adversaire.
    Je ne vais pas vous détailler la totalité de ce qui se passe avec ces voisins, sachez juste que ce n'est pas une guerre de voisinage stupide, mais une succession de grosses problématiques.

    La construction est en train d'être réalisée, le permis a été déposé et purgé il y a déjà plusieurs mois. D'après mes recherches, seul le procureur et/ou la mairie peuvent engager des actions maintenant. Si tant est qu'ils le veuillent et que quelqu'un leur signale.

    D'où ma recherche d'informations sur ce sujet très spécifique afin d'être sûr de ce que je dis.

    Citation Envoyé par Tiers13 Voir le message
    Bonjour,


    Merci à Muscardin pour l'éclairage apporté à la question – j'avoue ne pas être calé en la matière.


    Maintenant l'implication de Schnokbul, et les questions induites, m'interpellent.


    Car :




    Cela m'amène à 5 questions :



    • dans quel camp se situe Schnokbul (bénéficiaire de la construction nouvelle, ou adversaire) ?
    • La construction nouvelle est réalisée, ou projetée ?
    • La disposition du PLU – recul de 5 mètres - est-elle impérative ?
    • Le recul annoncé de 4,90 m pour la partie aérienne est vérifié ?
    • Si disposition impérative et non respect de cette disposition, quel moyen d'action – ou de réaction – possible, en fonction de la réalité de la construction ?

    Cordialement
    - - - Mise à jour - - -

    Non, il s'agit des semelles de fondation d'une maison qui n'a pas de sous-sol.

    De ce que je comprends de la jurisprudence, effectivement cela ne s'applique pas à mon cas puisqu'il s'agit d'une maison individuelle et de ses fondations.
    En revanche, mis à part la stricte interprétation des termes du PLU ou du code civil (le fameux "en tout point"), je n'ai trouvé aucune autre référence à cette problématique particulière.

    D'où le fait que selon moi les fondations sont censées faire partie intégrante de la maison, et donc servir de référence à la fameuse distance des 5 mètres. Mais comme je ne suis ni juriste, ni avocat, je suis un peu démuni devant l'interprétation à faire de cette règle de droit.

    Citation Envoyé par Rambotte Voir le message
    La phrase est alors mal dite :

    La partie souterraine de quelle nature de chose ?
    Cela s'applique à une chose qui est "un bâtiment qui ne dépasse pas le niveau du sol naturel".
    Le bâtiment qui vous concerne est-il "un bâtiment qui ne dépasse pas le niveau du sol naturel" ?
    Non, alors cette règle jurisprudentielle, telle que rapportée, ne devrait pas s'appliquer... Mais elle est peut-être mal rapportée dans le texte qui la mentionne.

  12. #12
    Pilier Cadet

    Infos >

    Citation Envoyé par Rambotte Voir le message
    La phrase est alors mal dite :
    La partie souterraine de quelle nature de chose ?
    C'est la partie souterraine qui est enterrée pas le bâtiment entier !
    J'ai mis la référence, il suffit d'aller lire. Ce jugement s'applique tout à fait au cas proposé :
    Considérant qu'aux termes de l'article 2NA 7 du plan d'occupation des sols d'Epron : "La distance entre toute construction et la limite séparative de propriété ne pourra être inférieure à cinq mètres" ; qu'il ressort des pièces du dossier que le bâtiment autorisé devait être implanté à plus de cinq mètres de la limite séparative ; qu'en l'absence de disposition particulière du plan d'occupation des sols relative aux constructions entièrement enterrées, les dispositions précitées de l'article 2NA 7 dont l'objet est lié à des préoccupations d'hygiène, d'urbanisme et de protection du voisinage, ne s'appliquent pas à la partie souterraine d'un bâtiment qui ne dépasse pas le niveau du sol naturel ; que, par suite, la circonstance qu'une partie de l'emprise en sous-sol des immeubles, non visible de l'extérieur, est située à moins de cinq mètres de la limite séparative est sans incidence sur la légalité du permis de construire ;
    Ailleurs dans le jugement on voit que le bâtiment fait au moins deux étages + combles. Pas la peine de se faire des noeuds au cerveau pour conclure que la partie enterrée ce sont les garages, et que ce qui est applicable à des garages d'immeuble est applicable aux fondations d'une maison individuelle.

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Et donc je maintiens que ce texte est très mal écrit : on y parle bien d'un bâtiment qui ne dépasse pas le niveau du sol (les mots "qui ne dépasse pas le niveau du sol naturel" ne peuvent s'appliquer qu'aux mots "un bâtiment", pas aux mots "la partie souterraine" (et ce serait un pléonasme : ce serait quoi une partie souterraine au dessus du sol naturel...).

    Donc soit on fait face à un bâtiment qui ne dépasse pas le niveau du sol naturel, et alors le 2NA 7 ne s'applique pas à la partie souterraine, mais seulement à la surface supérieure, celle au niveau du sol.
    Soit on fait face à un bâtiment qui dépasse le niveau du sol naturel, et alors on ne peut rien déduire de ce texte quant à ce qui est autorisé ou pas pour la partie souterraine, tel que le texte est écrit, puisque ce texte ainsi pondu ne disserte pas le cas de tels bâtiments.

    C'est de la pure sémantique.
    Dernière modification par Rambotte ; 14/02/2020 à 09h39.

  14. #14
    Pilier Cadet

    Infos >

    Le conseil d'état va être ravi d'apprendre qu'il faut qu'il engage un correcteur en grammaire....

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    Question subsidiaire, pour une piscine enterrée ?
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  16. #16
    Pilier Cadet

    Infos >

    Les piscines sont le plus souvent traitées en tant que telle dans les PLU. En l'absence de précisions, elles sont traitées comme des constructions.
    Qui plus est, une piscine enterrée n'est pas souterraine. (puisqu'on est dans la sémantique...)

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Ah. . . la sémantique. . . les fondations ne sont-ils pas des murs enterrés ? Bon j'arrête. . .
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  18. #18
    Pilier Cadet

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    Pour revenir dans le sujet, rien n'empêche un PLU de règlementer les parties souterraines d'une construction. Il lui suffit de le justifier.
    Ensuite, je rappelle tout de même qu'en matière d'urbanisme, le droit est positif.....

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    Pas un correcteur de grammaire, car la grammaire de la phrase est correcte, mais un correcteur de l'adéquation entre ce qui est voulu être exprimé et ce qui est réellement exprimé.

    Une telle phrase n'aurait-elle pas mieux reflété la volonté :

    qu'en l'absence de disposition particulière du plan d'occupation des sols relative aux parties enterrées des constructions entièrement enterrées, les dispositions précitées de l'article 2NA 7 dont l'objet est lié à des préoccupations d'hygiène, d'urbanisme et de protection du voisinage, ne s'appliquent pas à la partie souterraine d'un bâtiment qui ne dépasse pas le niveau du sol naturel

  20. #20
    Pilier Cadet

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    Citation Envoyé par yapasdequoi Voir le message
    Une question de novice :


    Si c'est 5m exigé, 4m90 ne peut pas être conforme, non ?
    Yapadequoi,

    Nous sommes deux à nous poser la question, qui manifestement n'apporte aucune interrogation, ni voie de solution.

    Le suspens est entier.

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    ben moi je dis qu'en matière de construction,on parle plutôt de cimentique !
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

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