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Discussion : Destination d'un bâtiment et absence de réponse CUb

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour,

    Je suis propriétaire d'un terrain constitué de deux parcelles sur lequelles sont construits deux bâtiments: ma maison et une dépendance en mauvais état. Les deux apparaissent sur les plans du cadastre.

    Je souhaite diviser le terrain en deux parcelles, avec un bâtiment sur chacune d'entre elle.

    Dans un premier temps, j'ai fait une demande de CUb en août 2017 pour le projet suivant concernant la dépendance:

    "Raccordement aux réseaux (tout l'égout, réseau électrique, eau de ville) et réhabilitation (toitures, façade, ouvertures,...) selon les règles d'urbanisme en vigueur sur la commune et permis de construire."

    Je souhaitais en effet m'assurer qu'en cas de division, les futurs propriétaires pourraient aménager ce bâtiment.

    Sachant que la mairie fait tout pour bloquer ce genre de projet et que l'adjoint au maire avait évoqué à l'oral la nécessité d'un changement de destination, j'avais invoqué l'article R421-14 du Code de l'Urbanisme sur ma demande, selon lequel "[...] les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal." et que la dépendance est donc déjà considérée comme une habitation.

    Le CUb m'a finalement été délivré en précisant toutefois, que le PLU étant en cours d'élaboration, qu'un sursis à statuer pourrait être émis lors d'un PC, DP ou permis de démolir.

    Pris dans la demande d'un PC concernant un terrain pour lequel j'ai signé une promesse de vente, je n'ai pas donné suite à ce CU. Le 4 novembre 2019, je me suis aperçu tardivement que j'avais dépassé le délai pour pouvoir demander son renouvellement. J'ai donc fait une nouvelle demande similaire en tout point.

    Je n'ai à ce jour reçu aucune réponse de la mairie, alors que le délai légal de réponse a expiré le 4 janvier 2020. J'ai donc contacté la mairie en fin de semaine dernière pour avoir des nouvelles, suite à quoi le maire m'a appelé pour demander à me recevoir, en évoquant "un problème" et une nécessité de changement de destination.
    J'avais rdv ce matin mais le maire a annulé le rdv quasiment à la dernière minute.

    Mes questions sont donc les suivantes:

    Mon interprétation de l'article R421-14 (destination "habitation" de la dépendance) est-elle juste?

    Suis-je en droit de considérer que l'absence de réponse à ma demande de CUb équivaut à un accord tacite? Qu'en est-il d'un éventuel PC? La mairie pourrait-elle invoquer un sursis à statuer en cas de PC, DP ou permis de démolir?

    D'après ce que j'ai compris, le maire est toutefois tenu de me répondre sous deux semaines après que je l'ai saisi (en LRAR). Est-ce bien ça?

    D'avance merci pour votre aide.

    - - - Mise à jour - - -

    Pour information, le PLU est effectivement en cours d'élaboration et un projet de zonage devait être validé en conseil municipal la semaine dernière. Je ne l'ai pas encore vu mais il devrait être rendu consultable dans les semaines qui viennent...
    Dernière modification par 46145 ; 12/02/2020 à 10h38.

  2. #2
    Pilier Cadet

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    Citation Envoyé par 46145 Voir le message
    Mon interprétation de l'article R421-14 (destination "habitation" de la dépendance) est-elle juste?
    Elle est juste. Mais si vous divisez le terrain, cette annexe ne sera plus l'annexe d'une construction d'habitation. Elle prendra sa destination propre, grange ou entrepôt. Il faudra donc bien un changement de destination une fois la division effectuée, d'où permis de construire.
    Citation Envoyé par 46145 Voir le message
    Suis-je en droit de considérer que l'absence de réponse à ma demande de CUb équivaut à un accord tacite?
    Tout à fait, mais la valeur d'un CU tacite est celle d'un CU d'information. De plus, avec la mention du sursis à statuer, le CU ne cristallise plus aucun droit de l'ancien document d'urbanisme.
    Citation Envoyé par 46145 Voir le message
    Qu'en est-il d'un éventuel PC? La mairie pourrait-elle invoquer un sursis à statuer en cas de PC, DP ou permis de démolir?
    Jusqu'à ce que le PLU soit approuvé, la mairie peut tout à fait surseoir à statuer. Mais ce sursis doit être motivé et il est attaquable.

  3. #3
    Membre Cadet

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    Bonjour,

    Merci pour votre réponse.

    J'ai entre temps revue le maire et c'est bien ce que je pensais. Il ne voit pas d'un bon œil le projet de division de mon terrain. Il s'est toutefois engagé à me répondre officiellement. J'ai d'ailleurs vue que le courrier accordant le CU était prêt mais qu'il ne l'avait pas signé car ayant réalisé que la division du terrain suivrait. S'il tarde à le faire, je pensais lui envoyer un courrier en LRAR pour l'obliger à me répondre sous deux semaines.
    Qu'en pensez-vous?

    Par ailleurs, il base son argumentation sur le fait que les règles d'urbanisme s'appliquant aux nouvelles construction (alignement, marges,...) ne sont pas respectées par la dépendance telle qu'elle est dans sa forme actuelle. Je ne vois personnellement pas le rapport sachant que ce bâtiment existe au moins depuis 30 ans.
    Qu'en pensez-vous?

    Elle est juste. Mais si vous divisez le terrain, cette annexe ne sera plus l'annexe d'une construction d'habitation. Elle prendra sa destination propre, grange ou entrepôt. Il faudra donc bien un changement de destination une fois la division effectuée, d'où permis de construire.
    Entendu. Mais d'après ce que j'ai compris, il y a 5 destinations et 20 sous destinations possibles pour un bâtiment. Hors je n'ai pas vu la sous-destination "Grange" et la sous-destination "Entrepôt" est classée dans la destination "Autres activités des secteurs secondaires et tertiaires", ce qui n'est pas mon cas puisque je n'exerce aucune activité à mon domicile...
    Par ailleurs, une fois le terrain divisé, le maire peut-il, dans le cas d'une demande de PC, s'opposer au seul changement de destination, si les règles d'urbanisme (hauteur de la construction, matériaux, aspect des façades,...) sont respectées?

    Tout à fait, mais la valeur d'un CU tacite est celle d'un CU d'information. De plus, avec la mention du sursis à statuer, le CU ne cristallise plus aucun droit de l'ancien document d'urbanisme.
    Ok. Dans le premier CUb que j'avais obtenu (avec le sursis à statuer concernant le PC), il était inscrit "Les terrains objet de la demande peuvent être utilisés pour la réalisation de l'opération envisagée", à savoir "l'aménagement du bâtiment B en habitation". Si le maire me répond finalement de la même façon, ce droit d'aménager le bâtiment en habitation n'est-il pas cristallisé?

    Jusqu'à ce que le PLU soit approuvé, la mairie peut tout à fait surseoir à statuer. Mais ce sursis doit être motivé et il est attaquable.
    C'est noté. Par quoi ce sursis doit-être motivé? Auriez-vous des exemples (théoriques j'entends, pas un cas concret)? Par ailleurs, sur quel(s) point(s) serait-il attaquable?

    Encore merci!

  4. #4
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour
    si vous divisez le terrain, cette annexe ne sera plus l'annexe d'une construction d'habitation. Elle prendra sa destination propre, grange ou entrepôt. Il faudra donc bien un changement de destination une fois la division effectuée, d'où permis de construire.
    J'ai du mal à saisir comme une annexe d'un logement d'habitation qui est donc deja logement d'habitation (le mot ou la qualité d'annexe n'existe pas me semble t'il) pourrait être autre chose qu'un logement d'habitation à dater de la division, sauf à demander une nouvelle destination.

    La division ne change rien aux destinations existantes, à moins qu'un article de loi en dispose autrement.

    Evidemment que fiscalement en revanche, il faut deux H1, une pour chacun des deux biens, mais c'est autre chose.

    Je n'ai à ce jour reçu aucune réponse de la mairie, alors que le délai légal de réponse a expiré le 4 janvier 2020. J'ai donc contacté la mairie en fin de semaine dernière pour avoir des nouvelles, suite à quoi le maire m'a appelé pour demander à me recevoir, en évoquant "un problème" et une nécessité de changement de destination.
    J'avais rdv ce matin mais le maire a annulé le rdv quasiment à la dernière minute.
    Si le délai de réponse est dépassé, il ne faut pas aller discuter donc perdre du temps mais il faut tirer la conséquence du refus implicite et agir, en RAR évidememnt au minimum.
    Dernière modification par ribould ; 15/02/2020 à 15h54.

  5. #5
    Pilier Cadet

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    Effectivement la définition des annexes est surtout jurisprudentielle.
    On peut toutefois se référer au décret du 28/12/2015 qui synthétise un peu :
    Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.
    Et cela répond à votre questionnement : une annexe implique forcément une construction principale. Si vous divisez "en vue de construire", alors la division est effective lors de la vente. A ce moment, il n'y a plus de construction principale. Donc plus d'annexe, donc plus de destination héritée de la construction principale... Il sera difficile alors de donner une destination d'habitation à un bâtiment non raccordé aux réseaux.

    Après je n'ai pas d'autre infos sur ce bâtiment, mais si le maire (qui je suppose connaît sa commune) estime qu'il faut un changement de destination, c'est que la destination habitation ne lui paraît pas évidente.....

  6. #6
    Pilier Sénior

    Infos >

    Il sera difficile alors de donner une destination d'habitation à un bâtiment non raccordé aux réseaux.
    .... c'est vrai...

    si le maire (qui je suppose connaît sa commune) estime qu'il faut un changement de destination, c'est que la destination habitation ne lui paraît pas évidente.....
    Ceci dit un local est un local, il a une destination.
    Vous indiquez que le maire peut déterminer que ce n'est plus une habitation, je ne vois pas comment il va déterminer tout seul que c'est un batiment agricole ou industriel, d'autant que les documents d'urbanisme sont fondés sur des déclarations, et que le maire n'a aucun moyen de déclarer.

    A mon sens il peut contester, il est alors dans son droit mais il ne peut pas obliger a une déclaration de changement de destination, puisque pour changer, il faut partir de A pour aller à B, et vous expliquer qu'il n'y a pas A.

    Il sera difficile alors de donner une destination d'habitation à un bâtiment non raccordé aux réseaux.
    Exiger le raccordement ou contester la salubrité, déterminer l'état de ruine, obliger à des travaux, ce n'est aps refuser la destination de logement d'habitation.

    Si le SPANC détermine que l'assainissement n'est plus valide, le local ne perd pas pour autant sa destination.

    Un local qui n'est pas ruine a FORCEMENt une destination.
    Dernière modification par ribould ; 17/02/2020 à 09h30.

  7. #7
    Pilier Cadet

    Infos >

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Un local qui n'est pas ruine a FORCEMENt une destination.
    Certes, mais elle peut changer à l'usage, sans aucune déclaration. Par exemple, vous êtes infirmière à l'hôpital et décidez de devenir libérale en acceptant des patients chez vous : Votre lieu de réception devient une destination "activité de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle". Et vous n'avez aucun besoin de déclarer à qui que ce soit, hormis (même pas sur) aux impôts... Et le jour où vous cessez de recevoir, retour à la destination habitation... Bref...

    Et donc on est d'accord, c'est du déclaratif. Et effectivement le maire ne peut pas imposer une destination, mais il peut contester la déclaration qui sera faite.

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