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Discussion : Mise en concurance du syndic

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour,

    Suite à l'AG, une mise de concurrence a été votée par les copropriétaires. (en réalité, le vote porté sur la dispense de la mise en concurrence et cette résolution a été rejeté)

    Nous avons donc fait une recherche d'un autre syndic, nous voulons envoyer une lettre à tous les copropriétaires afin de présenter le résultat de nos recherches dans une salle de réunion.

    Je souhaite demander au syndic d'envoyer cette lettre. Sachant que le syndic actuel verra le contenu de la lettre, est-ce que vous nous déconseiller de le faire ? et donc d'envoyer la lettre par nos propres moyens.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Ce n'est pas la bonne méthode. Le conseil syndical doit faire la mise en concurrence = étudier et comparer les contrats.
    Et ensuite présenter le résultat de ce travail lors de la prochaine AG (ou constater que le syndic actuel est le meilleur ... )

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Je souhaite demander au syndic d'envoyer cette lettre.
    Je ne pense pas que cela fasse patrie des des opérations icluses dans le contrat, donc c'est une opération qu'il peut faire mais vous facturera. Sauf que pour que cela soit pris en charge par le sydnicat il faudrait un budget.
    IL y a donc risque;

    En outre, ca n'est pas la meilleure facon de faire.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    De toute façon à un moment ou à un autre avant de faire la convocation, le syndic verra la proposition de son concurrent, alors pourquoi pas .....
    Bien sur cet envoi par le syndic sera facturé au syndicat dans sa totalité : MO, photocopie, envoi....

    Si vous voulez le faire vous-même passez par l'affichage, la distribution dans les BAL ou les mails.....

    PS : le législateur n'a pas solutionné l'équité de cette mise en concurrence puisque le syndic connait les propositions avant la convoc. Perso, si le syndicat n'est pas trop gros, et si on veut une équité, je proposerai que le CS mette la proposition concurrente sous enveloppe (en nombre égal de lots principaux) signée au rabat et donne le paquet au syndic pour mise ainsi dans l'enveloppe de convocation. Quelqu'un a -t-il une meilleure idée ?...

  5. #5
    Membre Cadet

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    Bonjour et merci pour vos réponses.

    La résidence est assez conséquente (153 lots). Donc, extraire les informations du listing des copropriétaires est difficile et laborieux.

    Nous allons faire un affichage dans les halls ça c'est sûr. Mais réaliser la mise sous plie nous-mêmes semble être une idée très intéressante.

    Je rajoute, pour que tout le monde comprenne la démarche, que la rencontre avec d'autres syndics a fait naitre chez les membres du conseil syndical non convaincu par ce changement qu'il y aurait un intérêt certain. Puis nous avons posé les bonnes questions lors d'une rencontre avec le syndic et celui-ci a été pris en fragrant délit de mensonge.

    Nous voulons donc expliquer les mensonges aux copropriétaires afin que les votes soient favorables à notre sélection du nouveau syndicat.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Pour le changement de syndic, il est en effet important de ne pas présenter trop de contrats à l'AG, ce qui disperserait les votes.
    Le CS doit pouvoir identifier le "meilleur" concurrent et faire valoir ses points forts.

    Pour la stratégie, attachez vous à vous appuyer sur des éléments factuels (exemple les dispositions du projet de contrat, le nombre de visites, les horaires, etc) plutôt que sur des "promesses" (on ne voit bien le maçon qu'au pied du mur ...) ou des reproches à l'actuel syndic (comment savoir que le concurrent fera "mieux" à part ses bonnes paroles ?)

    Pour des conseils pratiques pour ne pas "se louper" lire ici :
    https://forum-juridique.net-iris.fr/...nt-syndic.html

  7. #7
    Pilier Sénior

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    vous pouvez organiser une réunion informelle des copropriétaires occupants à la résidence
    - soit vous avez un local pour les réunir
    -soit vous essayez de réserver une salle communale

    vous pouvez afficher dans les parties communes l'invitation aux copropriétaires pour cette réunion d'information sur le fonctionnement de la copropriété et préparation de la prochaine AG

    attention à ne pas écrire certains éléments qui pourraient se retourner contre le CS ou le syndicat

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Réunir potentiellement 150 copropriétaires ... il faut une salle adaptée ! et de préférence pas chez le syndic actuel
    Et je plussoie : l'invitation ne doit pas contenir de propos litigieux.

  9. #9
    Membre Cadet

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    Je vois que sur ce site, il faut vraiment peser le poids des mots.

    Je pense que c'est le mot "mensonge" qui vous pousse à écrire ces avertissements.

    Je vous en remercie, et je vous garantis que je veille à ce que toutes nos communications, soit le plus factuel que possible.
    Avec en support, les contrats, les PV d'AG, les CRs de réunion (que j'ai eu tant de mal à obtenir) ou les factures.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par AQkinkin Voir le message
    Je vois que sur ce site, il faut vraiment peser le poids des mots.

    Je pense que c'est le mot "mensonge" qui vous pousse à écrire ces avertissements.

    .
    dans un autre sujet que vous avez initié, vous parlez d' "arnac".....voilà pourquoi nous attirons votre attention!

  11. #11
    Pilier Sénior

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    les CRs de réunion (que j'ai eu tant de mal à obtenir)
    Vous n'etes pas membre du CS ?

  12. #12
    Membre Cadet

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    Je suis bien membre du conseil syndical aujourd'hui mais j'ai quitté le conseil syndical durant un période de 2 ans. Au changement de la présidente un membre du conseil est venu me voir pour rempiler.


    Ce que je voulais dire, c'est que jusqu'à présent je n'avais jamais réussi à avoir des CR de réunion émanant du syndic lors de nos rencontres. Je pense que le changement de gestionnaire et de la présidente y sont pour beaucoup.


    il est vrai que j'ai parlé d'arnac couvert par le contrat ALUR dans un autre poste mais je me suis fait corriger de suite par les membres du site et j'ajoute ne pas utiliser ces thermes en dehors des réunions du conseil syndical et surtout pas devant le gestionnaire du syndic.


    Malheureusement, chaque année, lorsque je fais les comptes, certains noms d'oiseau volent dans la salle.
    Je vote contre le quitus du syndic tous les ans, c'est là le seul message que j'envoie ouvertement au syndic.

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    Au changement de la présidente un membre du conseil est venu me voir pour rempiler.
    Vous avez été élu au conseil syndical par l'AG, n'est ce pas ?

    Je vote contre le quitus du syndic tous les ans,
    il faut mettre un terme à cette résolution (= refuser de la mettre à l'ordre du jour) qui n'est aucunement obligatoire et sert surtout à rendre plus compliqués les recours contre les erreurs passées du syndic.

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    ce n'est pas le rôle du syndic de rédiger les CR des réunions du CS!!!

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Soleil51 Voir le message
    ce n'est pas le rôle du syndic de rédiger les CR des réunions du CS!!!
    Absolument, le syndic ne doit pas participer aux réunions du CS, encore moins en faire le compte-rendu...

    Mais c'est peut être des réunions de discussion entre le syndic et le CS ... ?
    Dans ce cas, je préconise que le CS fasse le compte-rendu... c'est plus sûr ...

  16. #16
    Membre Sénior

    Infos >

    Je confirme, il faut exposé les griefs et reproches que l' on fait au syndic sans atteinte à sa probité.
    Certaines attaques contre le syndic peuvent amener certains copropriétaires à voler au secours de celui-ci...
    Il faut éviter d' exposer des griefs par voir d' affichage.
    L' affichage doit être réservé à l' information sur des réunions informelles des copropriétaires.
    Pour la réussite de l' opération le conseil syndical doit être associé aux préparatifs du changement de syndic
    Il faut prévoir la tenue de l' A.G.: Qui se portera candidat Président de séance, scrutateurs, secrétaire.
    Dernière modification par JB1922 ; 11/12/2019 à 18h30.

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    usqu'à présent je n'avais jamais réussi à avoir des CR de réunion émanant du syndic lors de nos rencontres. Je pense que le changement de gestionnaire et de la présidente y sont pour beaucoup.
    D'ébord le conseil syndical est une réunion ou le sydnic PEUT être invité mais DOIT ne pas l'être ssystématiquement, et en tout cas légalement sa présence n'est pas prévue

    Ensuite le conseil sydnical peut faire un ccompte-rendu sous forme de PV mais il n'y a pas d'obligation légale.

    En ce cas, ce n'est surtout pas au syndic ni de les rédiger ni de les conserver, outre que ce seraient des taches hors contrat donc facturables en sus

    Enfin, la diffusion du CR ou du PV du conseil syndical n'est pas plus prévu que son existence, et n'est pas souhaitable. Vous discutez en conseil syndical deux fois de suite de l'opportunité de virer le syndic et listez les reproches, passez à un vote pour émettre un avis, puis finalement conservez le même syndic.
    Est-ce de bonne politique que de rendre tout cela ouvert et accessible au syndic? Surtout quand vous avez consulté l'avocat pour estimer vos chances de gagner et que tout le monde a compris qu'il faut le conserver un an de plus pour accumuler les preuves.

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    Il est important que le CS rencontre le syndic régulièrement ... et pour l'efficacité un compte-rendu ou au moins une liste des décisions/actions est utile. Je préconise qu'un membre du CS le rédige et le distribue, le syndic pouvant réagir s'il le souhaite.

    Pour le moment nous ne savons pas de quelles réunions il s'agit...

    Ensuite le CS doit formuler par écrit un rapport annuel qui pourra être lu en AG, mais surtout joint soit à la convocation, soit au PV de l'AG. Ainsi le CS peut rendre compte de ses actions et faire des recommandations.

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    Le rapport du conseil est OBLIGATOIREMENT joint à la convocation.

    En pratique, quand je suis président, je le fais, mais je n'ai jamais vu quelqu'un d'autre le faire.

    Attention, ca n'a pas de sens légalement, de penser joindre le rapport du CS au PV d'AG, car le PV d'AG n'est pas de par la loi obligatoirement distribué, ne pas l'oublier....
    Certes, en pratique, il l'est pratiquement partout.
    Dernière modification par ribould ; 11/12/2019 à 18h43.

  20. #20
    Membre Cadet

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    J'ai dit : « CR de réunion émanant du syndic lors de nos rencontres » ; je n'ai pas parlé des réunions des membres du bureau du conseil syndical. Je parlais donc des réunions « CS/Syndic ».

    Tous les membres du conseil syndical ont été élus. J'ai même eu la joie d'avoir un vote contre de l'ancienne présidente.

    Je ne peux pas répondre à tous les commentaires, mais sachez que je note toutes les remarques sur l'AG avec mise en concurrence du syndic. Je note aussi qu'il faut essayer de faire retirer le vote sur le quitus du syndic qui n'est pas obligatoire.

    Tous les ans, depuis la deuxième année de ma première élection, je fais un résumé « poliment et factuellement » des griefs que j'ai à l'encontre du syndic (avec une pose durant les années de mon retrait).
    Je me suis mis à le faire ceci, car personne ne parlait au copropriétaire des difficultés que rencontré le CS avec le syndic. Et tout le monde pensait que le syndic était le meilleur du monde (à part les critiques sur les tarifs).


    Tous les ans, je fais au Conseil syndical, un CR d'analyse des comptes avec la liste des griefs que j'ai (relevés compteurs d'eau, mise en concurrence, déclaration d'assurance non réalisée, ….) mais ce CR n'est pas présenté aux copropriétaires.
    Cette année, nous nous sommes équipés afin de pouvoir le faire (ordi portable & rétro-projecteur).
    Bien sûr, il s'agira d'un CR allégé des informations réservées au CS et retravaillé pour ne parler que des sujets qui intéressent les gens. Nous avons une salle de réunion dans notre résidence (enfin, n'imaginez pas une salle de réunion professionnelle).

    Mais, je ne savais pas que le CS pouvait faire un CR à joindre à la convocation d'AG.

    Quant au rôle du syndic lors des réunions « CS/Syndic », il y a une personne payée et d'autres bénévoles. J'estime qu'une liste des tâches demandées au syndic doit être réalisée et ceci, pas par les personnes bénévoles ainsi on sait à quelle date le syndic à accepter les actions.

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    Quelques extraits à votre intention :

    Article 22 du décret Decret ndeg67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi ndeg 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriete des immeubles batis | Legifrance
    Le conseil syndical rend compte à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission.

    Article 11 du même décret
    Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
    (...)
    4° Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret (..)
    Et en effet, ce texte doit être joint à la convocation...

    Pour ma part j'ai toujours noté les résultats positifs au même titre que les critiques ..mais chacun son approche, il n'y a pas de format imposé (à part d'être écrit)

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par AQkinkin Voir le message
    J'ai dit : « CR de réunion émanant du syndic lors de nos rencontres » ; je n'ai pas parlé des réunions des membres du bureau du conseil syndical.
    il n'existe pas de bureau du conseil syndical
    le conseil syndical est composé de membres, qui élisent un président .

  23. #23
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par AQkinkin Voir le message
    La résidence est assez conséquente (153 lots). Donc, extraire les informations du listing des copropriétaires est difficile et laborieux.
    Dans une copro de cet importance il y a probablement des absents à l'AG.

    Le nerf de la guerre pour ces copro ce sont les pouvoirs des absents. Il faut (en se procurant, si ce n'est fait) la feuille de présence et tenter d'obtenir (par téléphone, par mail, par courrier, etc.) les pouvoirs de ceux qui sont régulièrement absents et, une fois obtenus, de les distribuer, avant l'AG, dans le bon camp.
    Il n'est pas de problème dont l'absence de solution finisse par résoudre (Queille)
    La chute n'est pas un échec. L'échec c'est de rester là où on est tombé (Socrate)

  24. #24
    Membre Cadet

    Infos >

    Citation Envoyé par AQkinkin Voir le message
    Je vote contre le quitus du syndic tous les ans, c'est là le seul message que j'envoie ouvertement au syndic.
    Citation Envoyé par yapasdequoi Voir le message
    il faut mettre un terme à cette résolution (= refuser de la mettre à l'ordre du jour) qui n'est aucunement obligatoire et sert surtout à rendre plus compliqués les recours contre les erreurs passées du syndic.
    Pour vous tenir au courant que : j'ai obtenu le retrait de cette résolution. J’aurai la confirmation à la réception de la convocation d'AG mais oralement, le syndic a confirmé qu'il retirait cette décision.

  25. #25
    Membre Cadet

    Infos >

    Voici le mail que j'ai reçu de mon syndic actuel :
    Bonjour M. XXXXXXX,

    J’ai examiné le contrat de syndic de {Non du syndic concurrent} qui figure à l’ordre du jour de l’AG du 12 mars prochain.


    J’attire votre attention sur ce que je pense donner à réfléchir.


    - le contrat n’est pas conforme au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015
    - cette société spécialisée dans la transaction existe depuis 2012 mais ne publie pas ses comptes


    Je tenais à vous le signaler confidentiellement.

    Cordialement‚
    Quand pensez-vous ?
    Dernière modification par AQkinkin ; 10/02/2020 à 10h55. Motif: Suppression d'un nom

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