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Discussion : Recours contentieux pour une maison trop grande de 6 cm ?

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour à tous,

    Depuis maintenant près de 2 ans, je me bats contre un projet immobilier qui se construit sur le terrain adjacent du mien (initialement 2 000m2 de terrain, maintenant construction de 7 maisons en limite de propriété).
    Je suis déjà venu vous demander de l'aide et vos réponses pragmatiques m'ont bien aidées, même si elles ne correspondaient pas à mes attentes ;-)

    Pour faire simple : à côté de ma maison (à 2m50 de la limite de propriété) va se construire une maison en limite de propriété avec sous sol, ce qui va induire :
    - un risque d'effondrement de ma cloture (on a vu avec le maître d'oeuvre, c'est certain),
    - l'installation d'un brise vue car l'entrée sera surélevé par rapport au niveau naturel des terres créant une vue directe chez moi,
    - une façade en décalé de notre maison, que l'on pourra admirer depuis notre terrasse (pour des raisons de marge de recul, la mairie refuse d'aligner la nouvelle construction avec la nôtre, même si les deux parties en ont fait la demande).

    Je dois vous avouer que ce projet ne m'enchante pas, j'essaie donc de contester le permis de construire, ce que j'ai fait par recours gracieux, en invoquant des risques de sécurité (effondrement de notre clôture / terrain, notre quartier étant à 2m50 au dessus d'une nappe phréatique).

    Mais je remarque maintenant plusieurs choses :
    - la maison doit se construire à 8m des limites latérales car il y a des ouvertures : dans le PC, elle est uniquement à 7m66 car la mairie dit que "l'épaisseur des murs ne compte pas", épaisseur indiquée nul part dans le PC,
    - la maison ne doit pas excéder 30% du linéaire en limite de propriété, mais elle fait très exactement 30,35% (représentant 6,5cm) du linéaire, cela sans compter leur entrée / brise vue qui d'après la mairie "ne fait pas parti de la façade",
    - le brise vue installé en limite de propriété excède la hauteur maximale des clôtures inscrit dans le PLU.

    Je me pose donc la question d'aller en recours contentieux pour ces trois éléments, mais c'est un coût (avocat). Je lis que cela peut être remboursé par la mairie si on a gain de cause....

    Mais pensez-vous que cela peut valoir le coup ?
    Cela me permettrait aussi de faire relire le tout par un avocat, car mon service urbanisme n'est pas une flèche....

    Merci beaucoup de votre aide,

    Cordialement,

    K.

  2. #2
    Pilier Cadet

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    Si, l'épaisseur des murs compte dans le calcul du recul. Si le PLU dit "8 m de recul" alors le premier point du mur doit être à 8 m.
    Là où l'épaisseur des murs ne compte pas, c'est dans le calcul de la surface de plancher, qui n'a rien à voir.
    Le brise-vue ne fait effectivement pas partie de la façade, et ce serait difficile de le faire compter comme une clôture. Un brise-vue a pour fonction de briser la vue, et non de clore.

    Cependant, les deux points du recul et du linéaire sont suffisants pour attaquer le permis de construire.

    Mais ce sont des points qui peuvent être modifiés via un permis modificatif histoire de rentrer dans les clous du PLU. Cela fera au moins gagner du temps.

    Si vous êtes toujours dans les temps, vous pouvez faire un deuxième recours gracieux en évoquant ces points, le nombre de recours gracieux n'est pas limité.

  3. #3
    Pilier Cadet

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    Bonjour,

    je peux vous racontez une expérience :

    Alors que j'étais jeune, j'ai effectué un stage dans un cabinet de géomètre expert. Nous avons été missionnés par un tribunal pour faire le relevé d'une maison.
    2 mois plus tard, l'habitant de cette maison a été obligé de décrépir sa maison car, suite à notre relevé, il s'avérait qu'il empiétait de 0,6 à 1,2cm chez le voisin...

    Donc oui s'il y a bien dépassement de la surface, même si ca peut paraitre "ridicule", vous pouvez attaquer.

    Pour le reste, je laisse les plus experts donner leur avis, mais j'ai l’impression que la mairie dit beaucoup de choses assez stupéfiantes, notamment pour l'épaisseur des murs qui ne compte pas...
    Dernière modification par eisbrot ; 09/12/2019 à 15h55.

  4. #4
    Membre Benjamin

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    Merci Muscardin et eisbrot pour vos réponses éclaires,

    Merci pour la clarification sur la marge de recul et la longueur du linéaire (la mairie m'ayant répondu que 30,35% c'était "comme 30%"), j'avais effectivement un doute.

    Sur votre remarque eisbrot, pour vous clarifier la situation, n'étant pas obligé d'accorder un droit d'échelle dans le cas d'une nouvelle construction, la façade sera nue et attenante à notre terrasse : donc il n'y aura de toute façon pas de crépit ;-)
    Donc maintenant, si je peux réduire sa taille de 30cm, ce sera toujours ça de gagné pour notre vue.

    Si mes calculs sont juste, il me reste 6 jours pour déposer un nouveau recours gracieux (notre recours gracieux a été déposé le 13 novembre, 2 jours avant la limite, donc en comptant les 1 mois de droit de réponse du mairie qui suspend le délai, ça doit passer). Mais j'ignorais pouvoir en envoyer plusieurs.

    Je me pose quand même la question de prendre un avocat et d'aller discuter ces points au tribunal, vu que cela fait 2 ans que l'on essaie d'être sympa avec notre mairie. Si on y va avec des arguments qui passent, les frais devraient être remboursés et le projet relu par une personne compétente comme cela.

    Après, si ça passe dans un modificatif, peu m'importe, mais j'ai l'impression d'avoir fait le tour de l'amiable / gracieux / etc, on a rencontré tout le monde et eu aucune entente amiable, donc voilà.

    Merci encore à vous !

  5. #5
    Pilier Cadet

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    Citation Envoyé par eisbrot Voir le message
    j'ai l’impression que la mairie dit beaucoup de choses assez stupéfiantes
    Puisqu'on parle d'expérience, vous series surpris de voir à quel point les propos sont différents dés le premier relais Alors je me méfie systématiquement du "la mairie a dit que" que j'interprète immédiatement en "voila ce que j'ai compris de ce que dit la mairie"...... Et parfois on est à des années lumières...

    - - - Mise à jour - - -

    Citation Envoyé par Keichi Voir le message
    Je me pose quand même la question de prendre un avocat et d'aller discuter ces points au tribunal, vu que cela fait 2 ans que l'on essaie d'être sympa avec notre mairie. Si on y va avec des arguments qui passent, les frais devraient être remboursés et le projet relu par une personne compétente comme cela.
    Notez que le recours à l'avocat n'est pas obligatoire devant le tribunal administratif (recours contentieux) même si il est très très fortement conseillé.
    L'argument est valable pour la relecture par un professionnel.
    Pour ce qui est du remboursement des frais, sachez que les juges du TA sont très radins en matière de remboursements au titre de l'article 700. Ayez en tête que cela ne couvrira jamais tous les frais engagés. Alors au moins conservez soigneusement chaque facture et honoraires d'avocat.

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Merci à nouveau Muscardin.

    Sur la mairie, ce n'est pas des "j'ai compris", mais des faits écris que j'ai reçu par mail, demandant systématiquement une réponse par e-mail à mes questions, en dehors des rendez-vous oraux que j'ai eu avec eux. Et j'ai posé des questions très claires demandant réponse sur un point précis, à chaque fois.
    Je me suis dit que si jamais je devais prouver ma bonne foi (j'ai essayé de ne pas passer par les tribunaux) lors des démarches futures, ces mails serviraient....

    Pour ce sujet, vous avez répondu à toutes mes questions.

    Je vous remercie encore grandement et je vous souhaite une bonne soirée !

    K.

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