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Discussion : [VEFA] Contrats à fournir lors de la 1ère AG d'une copropriété

  1. #1
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour,

    J'ai acheté un appartement en VEFA en 2016. Celui-ci sera bientôt livré.
    La 1ère AG de la copropriété est programmée la semaine prochaine. Le promoteur (syndic provisoire) vient d'envoyer la convocation de l'AG.
    Le document de convocation de l'AG comporte des résolutions à voter lors de l’AG concernant la souscription des différents contrats d'assurance, de maintenance, de prestations de services, etc. (9 résolutions au total)
    Mais les différents devis et les contrats eux-mêmes ne sont pas annexés à la convocation.

    J'ai demandé ces documents au syndic provisoire mais celui-ci me répond qu'il n'a pas encore ces documents et que, de plus, ils ne seront fournis qu'au conseil syndical. Or celui-ci n'existe pas encore puisque la copropriété n'est pas encore en place (ce sera
    voté lors de la l'AG justement)

    Ici, j'ai plutôt l'impression que le promoteur ne tient pas trop à ce que l'on aille mettre son nez dans ces contrats avant l'AG
    Il me semble que s’il s’agissait d’une copropriété déjà existante, un syndic ne pourrait pas agir ainsi.

    Pourtant, à partir du moment où il va falloir se prononcer sur ces résolutions lors de l'AG, il me semble légitime que les devis et les différents contrats soient fournis aux copropriétaires pour pouvoir se prononcer en toute connaissance de cause du sujet.

    Mes questions :
    Que dit la réglementation concernant la 1ère AG avec ce passage du syndic provisoire au syndic choisi par l'AG ?
    Est-ce la pratique normale et courante pour le promoteur d'agir ainsi au démarrage d'une copropriété ?
    Y-a-t-il moyen de contraindre le promoteur de fournir les contrats avant l'AG ? Ou au moins un message poli mais ferme pour rappeler la réglementation si elle existe ?

    Merci d'avance pour vos réponses

    Cdt

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Pour la première AG, vous devez surtout avoir des contrats pour mise en concurrence du syndic

    Article 17 :
    .....
    Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.
    Mais malheureusement cela va être trop tard.... Donc vous désignez le provisoire pour un an et PAS PLUS (ou mieux pas plus de 6 mois après la fin de l'exercice en cours).

    Ce qui n’empêche pas le syndic de mettre les projets de contrats des autres prestataires dans la convocation sous peine d'ANNULATION :
    Article 11 du décret

    Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
    I.-Pour la validité de la décision :1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
    2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
    La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
    3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ;
    4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
    5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;
    6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;
    7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25,26,30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;
    8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;
    9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ;
    10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en vertu de l'article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l'assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ;
    11° Les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot ;
    12° Les projets des conventions et l'avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ;

    13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965.

    II.-Pour l'information des copropriétaires :
    1° Les annexes au budget prévisionnel ;
    2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
    3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;
    4° Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ;
    5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;
    6° L'état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l'article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
    7° Le compte rendu de la dernière réunion du conseil des résidents mentionnant l'avis émis en application du quatrième alinéa de l'article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965.
    Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires
    Il va vous répondre que ce n'est que pour entériner les prestations qu'il faut mettre dès le démarrage... et c'est un peu exact. Dans ce cas, faites TRES ATTENTION et ne prenez que des contrats d'1 an ET PAS PLUS !!!! même si ce syndic provisoire rechigne ou vous fait du chantage comme "OUI, mais il faudra refaire une AG rapidement et cela va coûter cher, etc....."

    Il vaut mieux au départ faire une autre AG rapidment que de se laisser embobiner dans des contrats de 3 ans, 5 ans voir 10 ans (pour les compteurs d'eau...).

  3. #3
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,
    Y a-t-il plusieurs propositions de contrat de syndic ? ou bien seulement la proposition de ce syndic "provisoire" ?
    Souvent le syndic choisi par le promoteur se taille "la part du lion" et place ses prestataires préférés avant que les copropriétaires aient eu le temps de faire jouer la concurrence.

    Je conseille aussi de limiter les durées des contrats si vous n'avez pas d'alternative.

  4. #4
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonsoir


    Avant tout merci pour vos reponses rapides.


    Oui, dans la convocation de l’AG il y a 2 contrats types de syndic : le syndic du promoteur et un autre syndic avec des prix assez similaires. La durée des 2 est de un an renouvelable tacitement. Dans le contrat du syndic promoteur il y des clauses dont je doute qu’elles soient règlementaires. Je n’ai pas encore eu le temps de tout explorer mais si c’est confirmé (que ce n’est pas réglementaire), est-il possible de choisir ce syndic malgré tout tout en lui demandant d’appliquer la réglementation? Pour ma part, il m’apparait plus facile de démarrer avec le syndic du promoteur pour faciliter la gestion des désordres et malfaçons. Bien sur le choix du syndic dépend aussi des autres copropriétaires (que je ne connais pas encore).


    Pour en revenir aux contrats de fournitures de services maintenance fluides assurances etc. c’est justement pour vérifier la durée des contrats et les clauses que j’ai besoin qu’ils me soient communiqués. Je crains qu’il ne soit pas possible lors de l’AG de fixer une durée différente de celle mentionnée dans le contrat : on vote pour ou contre mais je n’ai rien vu pour choisir la durée du contrat. Est-ce qu’il sera possible de le faire lors de l’AG?


    Cela va etre une grosse copropriété (120 lots). Il y a 35 resolutions à voter. Ce serait mieux d’y arriver en ayant tous les éléments avant...


    Et sinon, pour l’article 11 du décret, je suis surpris du nombre de documents. Tous ces documents sont-ils obligatoires? Dans la convocation de l’AG, Il n’y a pas tout ca! Le fait que la copropriété démarre peut-il permettre au syndic provisoire de s’abstenir de fournir tous ces documents?


    cdt
    Dernière modification par Acheloos ; 04/12/2019 à 18h36.

  5. #5
    Pilier Sénior

    Infos >

    un an renouvelable tacitement
    c'est illégal, il n'y a pas de renouvellement tacite.

    le syndic du promoteur pour faciliter la gestion des désordres et malfaçons
    Détrompez vous : c'est justement le contraire ! Etant "potes" (ou même filiale) ils le resteront ... à votre détriment.

    Prenez connaissance du contrat type imposé par la loi et faites supprimer toutes les clauses ou termes ajoutés ou modifiés (y compris au milieu des phrases)
    Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis | Legifrance

    - - - Mise à jour - - -

    Je crains qu’il ne soit pas possible lors de l’AG de fixer une durée différente de celle mentionnée dans le contrat
    Pendant l'AG vous pouvez voter "pour" sous réserve de diminuer la durée à X, le syndic étant missionné pour renégocier avec le fournisseur, à défaut de proposer un autre devis à la prochaine AG.

    Il faut désigner un président de séance "à poigne" et ne pas laisser le syndic mener les débats .... (ce n'est absolument pas son rôle)

  6. #6
    Pilier Sénior

    Infos >

    Dans le contrat du syndic promoteur il y des clauses dont je doute qu’elles soient règlementaires.
    Le projet de contrat de syndic doit être identique tous les deux, seuls changent des horaires et des tarifs. Ils doivent otus les deux être présentés suivant ce contrat type :
    Decret ndeg67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi ndeg 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriete des immeubles batis - Article Annexe 1 | Legifrance (comme yapasdequoi )

    Pour l'article 11 : OUI, bien sur un certain nombre de documents ne peuvent pas être foruni pour la première AG et je pense aux comptes de l'exercice, mais le projet de budget, les contrats et devis devraient être joints.
    Dans le cas du I(pour l'annulation), cela signifie qu'un opposant ou un défaillant peuvent faire annuler les résolutions concernées.

  7. #7
    Membre Sénior

    Infos >

    " pouvez voter "pour" sous réserve de diminuer la durée à X, le syndic étant missionné pour renégocier avec le fournisseur, à défaut de proposer un autre devis à la prochaine AG."

    Les réserves ne servent à rien si l' on n'est pas prêt à aller au tribunal pour faire valoir ces droits.

    Les résolutions peuvent être amendées, en conséquence il est bon de n' accepter que des contrats de un an.

    Je confirme, il est absolument nécessaire de se débarrasser du "syndic de promotion" au plus tôt, il est , sinon pote avec le promoteur, mais pour le moins redevable à son égard.

  8. #8
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,

    Le document de convocation de l'AG comporte des résolutions à voter lors de l’AG concernant la souscription des différents contrats d'assurance, de maintenance, de prestations de services, etc. (9 résolutions au total)
    Je suis étonnée de lire qu'un exemplaire de tous ces contrats devrait être joint à la convocation à l'A.G. : que le contrat des deux syndics proposés soit joint, OK , mais pas tous les contrats des prestataires de service. Après élection du syndic, ces contrats seront signés en accord avec les membres du conseil syndical. Un syndic n'a aucune obligation d'adresser un exemplaire de tous les contrats aux 120 copropriétaires de la résidence.
    Le syndic élu pourra, éventuellement, mettre ces contrats en ligne, consultables sur son site internet mais ce n'est pas une obligation.

  9. #9
    Membre Sénior

    Infos >

    De Yooyoo :
    "Je suis étonnée de lire qu'un exemplaire de tous ces contrats devrait être joint à la convocation à l'A.G."
    Voir la réponse de jour à 16 h 09 de Rambouillet : N° 3 de l' article 11 du décret.
    "3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ."

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    Yooyoo, vous avez raison et pas raison.....

    Pour info,

    Les documents initialement joints à la convocation peuvent être mis sur l'extranet sous certaines conditions, ce qui fait économiser du papier (au syndic) :
    Article 64-5


    Lorsque la copropriété est dotée d'un espace en ligne sécurisé, la notification des documents mentionnés à l'article 11 peut, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d'une mise à disposition dans un espace du site dont l'accès est réservé aux copropriétaires. La convocation mentionnée à l'article 9 précise expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de la mise à disposition.
    mais comme il faut l'accord de chaque copro, la gestion de ce système se complique....

  11. #11
    Membre Sénior

    Infos >

    Achelos nous dit :
    "J'ai demandé ces documents au syndic provisoire mais celui-ci me répond qu'il n'a pas encore ces documents et que, de plus, ils ne seront fournis qu'au conseil syndical"

    Je ne vois pas comment il pourrait "mettre en ligne" des documents qu' il ne possède pas.

    Voir la remarque de Rambouillet :
    "mais comme il faut l'accord de chaque copro, la gestion de ce système se complique...."
    Dans le cas présent aucun n' accord n' a été donné.

    Le syndicat doit envisager de se débarrasser au plus tôt de ce syndic de promotion incompétent.

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    Incompétent. ..ou surtout qui se fiche du monde ...

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    ce qui fait économiser du papier (au syndic) :
    Et des frais de photocopies au syndicat. Quand on prend simplement un contrat d'assurance, avec les conditions générales, qui peut faire entre 20 et 30 pages, s'il y a deux ou trois contrats en concurrence, pour 120 copropriétaires, on en arrive entre 5000 et 10000 photocopies. Si on multiplie cela pour les 9 contrats prévus dans l'ordre du jour d'Achéloos, bonjour le gaspillage…
    Dans une résidence neuve, pour certains contrats, les copropriétaires n'ont pas trop le choix quand, dans le cadre de la garantie, c'est l'installateur qui doit assurer l'entretien, au moins les premières années : entretien chaudière si chauffage collectif, entretien WMC, entretien espaces verts, …
    Concernant l'assurance, j'espère qu'un contrat a déjà été souscrit (par le promoteur ?) avant la première A.G. puisque les copropriétaires ont déjà emménagé dans cette résidence.

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Et des frais de photocopies au syndicat.
    Sauf que ... ce n'est plus refacturable ... donc c'est bien le syndic qui économise !

    Concernant l'assurance, j'espère qu'un contrat a déjà été souscrit (par le promoteur ?) avant la première A.G. puisque les copropriétaires ont déjà emménagé dans cette résidence.
    oui j'espère aussi, même si il est souvent souscrit pour plusieurs années d'emblée... Le CS devra remettre en concurrence plus tard.

  15. #15
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour,

    Merci à nouveau pour vos réponses. Ce que je retiens des différents échanges :
    - Il vaut mieux se débarrasser du syndic promoteur qui est en fait juge et partie. Après, le choix du syndic ne dépend pas que de moi. Je ne suis pas sûr que les autres copropriétaires l’entendent de la même oreille.
    - Les contrats d’entretien / maintenance / etc. auraient dû être joints à la convocation (Article 11 du décret). Ici, ils ne le sont pas. Ce pourrait être un motif d’annulation mais encore faut-il aller devant le tribunal, ce qui me semble lourd, surtout dans une copropriété qui débute.

    Dans l’immédiat, je vais tenter d’obtenir les différents contrats et devis à titre individuel. Mon but est de vérifier justement que la copropriété ne va pas se faire embarquer à son insu dans des contrats de longue durée (5 ans) ou avec des clauses abusives.

    Mais s’il s’en trouve, si j’ai bien compris, il faudrait qu’une majorité de copropriétaires vote pour la résolution en mettant des réserves (Exemple : « Avec la réserve que la durée du contrat soit réduite à 1 an ») et à condition ensuite d’être prêt à aller en justice pour la faire respecter…
    Peut-être que certains copropriétaires seront suffisamment procéduriers ? On verra bien. Pour ma part, j’espère une relation sereine et responsable entre syndic et copropriété mais vos premières réponses m’ont ôté toute illusion bien que je n’ai encore rien à reprocher au syndic. Raison de plus pour rester vigilant !

    cdt

  16. #16
    Pilier Sénior

    Infos >

    (Exemple : « Avec la réserve que la durée du contrat soit réduite à 1 an »)
    NON !!! pas de réserve... l'AG vote pour un an et c'est tout.... après le fournisseur dira s'il est OK ou non, mais s'il n'a rien spécifié sur son devis, il DOIT accepter...

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Dans l’immédiat, je vais tenter d’obtenir les différents contrats et devis à titre individuel.
    Bof...Le syndic ne répondra pas et c'est tout. Il ne les doit qu'au conseil syndical... donc après l'AG puisque vous n'en avez pas encore.

  18. #18
    Membre Benjamin

    Infos >

    C’est contradictoire. Les contrats sont-ils à fournir à tous les copropriétaires dans la convocation de l,AG (bon, ici, ce n’est pas le cas) ou bien, comme vous le dites, uniquement pour les membres du conseil syndical ?

  19. #19
    Pilier Sénior

    Infos >

    non, dans la convocation sous peine d'annulation des résolutions concernés (art 11 du décret), il faut donc que vous fassiez référence à cet article, sinon il va encore vous répondre qu'il ne les doit au CS, etc, etc....

  20. #20
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour,

    J’ai donc demandé les devis et les propositions de contrats au syndic provisoire en mentionnant l’alinéa 3 de l’article 11
    Le Syndic provisoire m’a répondu qu’il n’avait pas reçu à ce jour ces propositions.
    Il précise : « Il est mentionné sur ces résolutions de donner mandat au conseil syndical. »

    J’ai donc regardé de plus près ces résolutions dans la convocation de l’AG.
    Il est mentionné précisément ceci (c’est moi qui souligne) :

    «
    Résolution N° 5 : Souscription d'un contrat d'entretien des compteurs d'eau froide avec délégation au conseil syndical

    L'Assemblée Générale après avoir :
    • pris connaissance des conditions essentielles des devis notifiés ;
    • et après en avoir délibéré,
    - décide de souscrire un contrat d'entretien des .........
    - retient la proposition de l'entreprise ............. pour un montant annuel de.............. € HT, soit ............. € TTC.
    - prend acte que le coût du contrat sera réparti, conformément aux modalités prévues au règlement de copropriété et aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, selon la clé de répartition :
    ................. et financé dans le cadre du budget prévisionnel de la copropriété.
    »

    Donc, d’un côté, il est mentionné « avec délégation au conseil syndical » et de l’autre : « l’AG après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis notifiés »

    Concrètement, le fait de mettre « avec délégation au conseil syndical » l’emporte-t-il sur l’AG et permet-il au syndic provisoire de ne pas fournir les contrats et devis alors que deux lignes plus bas, il est indiqué que l’AG prend connaissance et délibère. De quoi allons-nous bien pouvoir prendre connaissance et délibérer si aucun élément concret n’est fourni ?
    J’ai un peu l’impression qu’on nous demande de voter sur ces résolutions sans trop nous poser de questions et que ce n’est que par la suite que le CS élu remplira les cases. Je fais confiance au futur CS pour choisir le bon contrat mais cela ne devrait pas m’empêcher d’en avoir connaissance !

    Que puis-je répondre au syndic provisoire ?

    Cdt

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    Lors de l'A.G., présentez vous au conseil syndical ; ainsi, vous aurez accès à tous les projets de contrats et serez en mesure de conner votre avis avant souscription.

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    Que puis-je répondre au syndic provisoire ?
    Vous n'avez pas besoin de répondre

  23. #23
    Membre Benjamin

    Infos >

    Il s’agit de la première AG. Le conseil syndical n’est pas encore connu. Son élection aura lieu lors de l’AG quelques résolutions avant le vote des résolutions concernant la fourniture des différents contrats de service.

    Dans le feu du déroulement de l’AG, cela me semble compliqué d’aller trouver les membres du nouveau CS. D’ailleurs, à ce stade, ils ne disposent pas plus que moi des contrats et des devis et je n’imagine même pas que le syndic provisoire leur demande d’étudier et choisir des devis en pleine AG !

  24. #24
    Pilier Sénior

    Infos >

    Sauf erreur, pour l'instant le C.S. n'est pas encore constitué. Il va y avoir des copropriétaires qui vont se porter candidats et leur élection va avoir lieu au cours de l'A.G.
    Présentez vous comme candidat.

  25. #25
    Pilier Sénior

    Infos >

    Attention : les missions au CS se donnent à la majorité de tous les copros et seulement pour ce qui relève de la majorité à l'article 24
    Article 25
    Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
    a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;

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