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Discussion : Investissement LMNP dans résidence étudiante en zone inondable

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonsoir,

    Je viens de signer un contrat de réservation pour un studio étudiant en résidence étudiante à Massy(code postal 91) en dispositif investisseur "LMNP Censier -Bouvard"

    Mais sur le document sur les risques environnementaux il est indiqué que la résidence est en zone inondable.

    Le commercial m'a rassuré en me disant que la plupart des biens de cette zone et même d'ailleurs sont tous indiquées en zone inondable...

    J'ai un doute...Est-ce vraiment risqué d'investir pour un bien situé en zone inondable, même si le logement est situé au 9 èmé étage?

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour au moindre doute autant laisser tomber un investissement que vous ne comprenez pas et qui ne vous fera pas gagner d'argent. Vous-a-t-on expliqué que les loyers étaient garantis 9 ans seulement ? Vous a-t-on expliqué qu'une partie du prix d'achat allait à l'exploitant pour lui permettre de vous verser des loyers plus élevés ? Vous a t on expliqué que vous payez le bien 20% plus cher c'est le prix à payer pour avoir un avantage fiscal ? Vous a-t-on expliqué de ne jamais investir dans un produit que vous ne comprenez pas et que c'est pas sur un forum qu'on va vous l'expliquer. Cordialement Cassabulle
    La cour de cassation a bien identifié un étron

  3. #3
    Membre Sénior

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    Bonjour.
    Et si investissement en ht vous devez continuer de louer durant 20ans sinon vous devez rembourser la tva d'achat.

  4. #4
    Membre Junior

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    Citation Envoyé par Cassabulle Voir le message
    Bonjour au moindre doute autant laisser tomber un investissement que vous ne comprenez pas et qui ne vous fera pas gagner d'argent. Vous-a-t-on expliqué que les loyers étaient garantis 9 ans seulement ? Vous a-t-on expliqué qu'une partie du prix d'achat allait à l'exploitant pour lui permettre de vous verser des loyers plus élevés ? Vous a t on expliqué que vous payez le bien 20% plus cher c'est le prix à payer pour avoir un avantage fiscal ? Vous a-t-on expliqué de ne jamais investir dans un produit que vous ne comprenez pas et que c'est pas sur un forum qu'on va vous l'expliquer. Cordialement Cassabulle
    Bonjour,

    Effectivement le commercial ne m'avait pas expliqué ces points. Le LMNP ne garanti-il pas au propriétaire de percevoir le loyer chaque mois que le logement soit loué ou pas? Trouvez-vous que 153 000 euros (prix total global incluant frais de notaire, mobilier, frais de garantie et prix immobilier) fait cher pour un studio de 19m² au 9 ème étage dans le 91?

    Pour le risque inondable, qu'en pensez-vous? Est-ce que cela peut impacter les loyers perçus à terme (après 9 ans donc si j'ai bien compris) et de quelle manière?

    B

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Le LMNP ne garanti-il pas au propriétaire de percevoir le loyer chaque mois que le logement soit loué ou pas?
    Le LMnP est vous, le loueur en ....
    L emontage ne garanti rien du tout, le montage consiste en un achat d'immobilier par vous, et un contrat de bail comemrcial par lequel vous autorisez une socéité Z a exploiter, sous condition de vous payer un loyer de X.

    Cassabulle vous indique l'existence de ce qui s'appelle un fond de concours, un surcout initial de 10 à 20% pour garantie le rétropaiement a vous des premières années de loyer. la situation peut se gâter plus tard.

    Ca n'est pas général et certains exploitants de longue expérience ne font pas cela, d'autres le font, ce qui leur permet de surestimer les loyers et de demander une renégocation plus tard.

    En ce qui concerne le risque, il faut examiner le permis de constuire et la raison pour laquelle le permis a été accrodé malgré le risque. Il n'impactera pas le loyer théorique, mais représente un risque d'exploitation.

    Il faut aussi vérifier que l'existence du risque est bien connue de l'exploitant parce que vous n'êtes pas a l'abri d'un exploitant qui rend son tablier plus tard en prétextant que l'immeubele st a risque et que les propriétaires le savaient;

    trouvez-vous que 153 000 euros (prix total global incluant frais de notaire, mobilier, frais de garantie et prix immobilier) fait cher pour un studio de 19m² au 9 ème étage dans le 91?
    Est-ce que les immeubles voisins se vendent autour de 7 500 euros du m2? ce qui semble être u prix presque parisien?

    Est-ce que si vous investissez vous même 153 000 euros dans ce quartier, en bail étudiant, vous allez payer ce prix pour un studio de 19 m2 ou trouver un deux pièces au même prix?
    Et en ce cas, quid du loyer que vous allez récupérer?

    Sachez enfin que dans 10 ou 15 abs, sur le marché secondaire, votre studio vendu en programme LMnP ne vaudra pas 153 000 mais 100 000.
    Que vaudra un deux pièces voisin acheté en ville?

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