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Discussion : Mise en concurrence du syndic

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour Messieurs ,

    En tant que copropriétaire non membre du conseil syndical, j’ai demandé la mise en concurrence de notre syndic actuel comme m’y autorise l’article 21 (modifié par la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018).

    Ma demande a bien été prise en considération puisqu’elle est jointe à la convocation de notre future AG.

    La résolution 5 (article 25 avec second vote) prévoit le renouvellement du syndic actuel.
    La résolution 6 (article 25 avec second vote) précise qu’en cas de non renouvellement du syndic actuel, désignation du nouveau cabinet XYZ … (celui que moi je propose).

    Je suis inquiet par un tel séquençage de ces résolutions imposé par le syndic sortant.
    En supposant que la résolution 5 soit retenue, cela priverait l'assemblée de toute concurrence et de toute présentation du cabinet XYZ, puisque la résolution 6 n'aurait plus raison d'être votée.

    Je ne sais pas comment résoudre cette situation à moins que je ne sois moi même président de séance pour inverser l'ordre de ces deux résolutions... ceci est peu certain.

    Existe t-il d'autres moyens pour éviter une semblable situation ?

    Merci de votre aide


  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Bonjour Messieurs
    Et les dames sentent le gaz?

    Je suis inquiet par un tel séquençage de ces résolutions imposé par le syndic sortant.
    Le syndic en titre est maître de la présentation de l'ordre du jour lors de la convocation, donc rien d'anormal.

    Le maitre de l'ordre du jour pendant l'AG c'est le président.
    Il est délicat de supposer que le président puisse choisir votre ordre favori a vous unique copropriétaire s'il ny a pas eu avant l'AG une préparation, au moins une communication au conseil syndical, voire une demande de votre part de venir présenter a un conseil, ou encore l'inverse si vous êtes mal avec le conseil, de faire de la publicité pour votre candidat aupres des copropriétaires en expliquant l'enjeu.

    Ensuite, une fois cela fait, mettez vous à la place du président, dont un des buts, outre que l'AG se déroule bien, est que le syndicat ne manque pas l'élection d'un syndic, parce que en cas contraire, c'est le gros bazar.

    En supposant que la résolution 5 soit retenue, cela priverait l'assemblée de toute concurrence et de toute présentation du cabinet XYZ, puisque la résolution 6 n'aurait plus raison d'être votée.
    Oui, en rédigeant autrement, si on élit un syndic, on n'en n'a pas besoin d'un deuxième .
    Dernière modification par ribould ; 19/11/2019 à 09h24.

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    L'ordre des résolution semble ce qu'il a de plus logique. L'élection d'un nouveau syndic ne peut se faire que si le mandat du syndic en poste n'a pas été renouvelé.
    Si vous souhaitez faire jouer la concurrence, il vous appartient, avant l'A.G., d'informer les copropriétaires des prestations et tarifs proposés par ce candidat syndic et ce que vous reprochez au syndic actuel.

    P.S. : ce candidat syndic est il présenté par vous seul, simple copropriétaire, ou son dossier a-t-il déjà fait l'objet d'une étude par les membres du conseil syndical ?

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Pour réussir le changement de syndic il faut une stratégie et des alliés.
    1/ Avez-vous une stratégie ? (exemples : tenir l'AG ailleurs que dans les locaux du syndic, ne pas élire le syndic actuel comme secrétaire, garder la feuille de présence, etc)
    2/ Avez-vous des alliés ? (parce que si les autres copropriétaires et surtout le conseil syndical ne vous suit pas... c'est mort)

  5. #5
    Pilier Sénior

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    vous auriez pu demander de mettre à l'ODJ la résolution:

    - nomination du syndic
    ° proposition contrat 1
    ° proposition contrat 2

    en rédigeant le texte de la résolution et le projet de résolution

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Soleil51 Voir le message
    vous auriez pu demander de mettre à l'ODJ la résolution:

    - nomination du syndic
    ° proposition contrat 1
    ° proposition contrat 2

    en rédigeant le texte de la résolution et le projet de résolution
    N'empêche qu'il y a forcément un ordre pour voter ... à l'article 25 d'abord chaque contrat, puis possibilité de revoter à l'article 25-1
    Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
    Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
    Le présent article n'est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l'article 25.
    Sachant que le syndic sortant pousse souvent à appliquer prématurément le 25-1 pour évincer son concurrent.

    Donc sans stratégie et sans alliés... c'est à l'eau ...
    Espérons juste que le syndic en place prendra la "menace" au sérieux et réduira ses prétentions en conséquence.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Comme dit l'ami ribould, le syndic a fait et c'est lui le responsable de l'OdJ, mais là où il a faux et que le président de séance doit corriger, c'est qu'il dne devrait y avoir qu'une seule résolution :
    * désignation du syndic avec 2 projets de contrats....

    Ensuite on vote pour les deux à la majorité 25 et suivant le résultat on passe après à l'article 25-1.

    En fait on fait comme pour des travaux : en général, on n'a pas 2 résolutions, mais une seule...

    On ne renouvelle pas le contrat du sortant, on désigne un syndic qui peut-être le sortant.

  8. #8
    Membre Junior

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    Merci de toutes réponses.

    Je partage l'avis de Rambouillet mais, je me heurte à savoir s'il existe un article de loi ou s'il y a des jurisprudences qui décrivent pareillement les modalités de mise en concurrence . Faute de cela je ne serai pas crédible.

    Autre point que j'ai omis de vous entretenir:
    a) Notre syndic actuel est en place depuis 16 ans (belle rente de situation !)
    b) Il s'est bien gardé d'informer le CS que l'article 21 (cité dans mon envoi initial) précise bien que tous les 3 ans le CS doit procéder à sa mise en concurrence
    c) Dans un compte rendu du CS d'il y a 6 mois celui a écrit qu'il ne mettrait pas en concurrence notre syndic .
    d) Pour agir pareillement le fameux article 21 précise bien que le CS ne peut
    déroger à cette
    obligation qu’après accord d'une résolution AG
    e) Décision de dérogation qui n'a jamais soumise en AG !!!

    Voila pourquoi j'a pris SEUL à prendre l'initiative de proposer un nouveau syndic .

    Pour moi il y a abus de pouvoir par le CS et le syndic au point que j’émets des doutes de complicité entre ces 2 intervenants



  9. #9
    Pilier Sénior

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    Voilà l'un des textes, ce qui entraîne qu'il ne peut y avoir qu'une seule résolution avec 1 seul objet "désignation du syndic"

    Article 19 du décret
    Pour l'application du premier alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.
    Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi.

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    b) Il s'est bien gardé d'informer le CS que l'article 21 (cité dans mon envoi initial) précise bien que tous les 3 ans le CS doit procéder à sa mise en concurrence
    1/ AU conseil sydnical d'être efficace
    2/ Aux coporpriétaires d'élire des capables :-)

    c) Dans un compte rendu du CS d'il y a 6 mois celui a écrit qu'il ne mettrait pas en concurrence notre syndic
    C'est son droit mais normalement il doit demander en AG une dispense. Ceci dit, c'ets assez ridicule, et si le conseil est content du sydnic, et les copros aussi (16 ans c'ets en effet undébut de preuve) on ne voit pas l'utilité.

    Voila pourquoi j'a pris SEUL Ã prendre l'initiative de proposer un nouveau syndic
    Ca ressembel a un rond dans l'eau voué a l'échec du coup.

    Pour moi il y a abus de pouvoir par le CS et le syndic
    Pour le sydnic non.
    Pour le conseil syndical, ce n'est pas un abus de pouvoir (quel pouvoir) mais un défaut de demande d'autorisation de l'AG. A part vous, qui subit un préjudice? Si oui faites le valoir devant un juge en attaquant le conseil syndical ce qui serait presque une première, et vu que ce sont des bénévoles, attendez vous a perdre.

    Quel est l'intéret de mettre le feu? Et à dégoutter les conseillers bénévoles?

    Est-ce que réellement cette loi de mise en cocnurrence est un bonne chose

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    Quel est l'intéret de mettre le feu? Et à dégoutter les conseillers bénévoles?
    Bonne question ! Surtout que le résultat est quasi plié ....

  12. #12
    Pilier Sénior

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    Autre point que j'ai omis de vous entretenir:
    a) Notre syndic actuel est en place depuis 16 ans (belle rente de situation !)
    b) Il s'est bien gardé d'informer le CS que l'article 21 (cité dans mon envoi initial) précise bien que tous les 3 ans le CS doit procéder à sa mise en concurrence
    c) Dans un compte rendu du CS d'il y a 6 mois celui a écrit qu'il ne mettrait pas en concurrence notre syndic .
    d) Pour agir pareillement le fameux article 21 précise bien que le CS ne peut
    déroger à cette

    obligation qu’après accord d'une résolution AG
    e) Décision de dérogation qui n'a jamais soumise en AG !!!

    Voila pourquoi j'a pris SEUL Ã prendre l'initiative de proposer un nouveau syndic .
    Si un syndic en place depuis 16 ans fait bien son travail dans la gestion de copropriété, où est le problème ? Qu'il ait un revenu assuré (rente de situation) n'est pas un argument pour virer un syndic compétent.
    Déjà, vous n'avez aucune obligation d'élire un syndic pour 3 ans : vous pouvez très bien décider que son élection soit remise à l'ordre du jour tous les ans. Ensuite, pourquoi vouloir le mettre en concurrence s'il remplit bien sa mission ?

    En agissant seul comme un copropriétaire (toujours membre du C.S. ?) dissident, vous allez droit à l'échec si vous n'avez pas d'alliés dans la copropriété et si vous n'avez pas "préparé" les copropriétaires à cet éventuel changement.

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    Si un syndic en place depuis 16 ans fait bien son travail dans la gestion de copropriété, où est le problème ? Qu'il ait un revenu assuré (rente de situation) n'est pas un argument pour virer un syndic compétent.
    c'est un peu comme si on devait changer de boulanger parce que cela fait trop longtemps que l'on y va......

    Mais si vous vous avez envie de changer de syndic, vous avez raison d'avoir notifié un candidat, après c'est l'AG qui décide....

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    c'est un peu comme si on devait changer de boulanger parce que cela fait trop longtemps que l'on y va......
    Ou de président de la République parce que ....
    .... Non, oubliez.....

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    oui oublions .... car il y a mise en concurrence tous les 5 ans et obligation d'en changer tous les 10 ans contents ou pas....

  16. #16
    Membre Junior

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    Merci Rambouillet de votre réponse qui me convient parfaitement.

    Quant aux autres réponses , il appartient aux copropriétaires de s'assurer que les régles établies par le législateur soient respectées par notre syndic.

    En l’occurrence j'ai été président du CS durant 9 ans avec ce syndic et , ce n'est pas sur ce forum que je vais détailler le nombre de fois qu'il a outre passé ces régles.

    Je clos là ce dossier .

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