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Discussion : Unité foncière et division de terrain

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour ,
    J"aurais besoin d'un avis d'expert en droit d'urbanisme ,au sujet de la division d'une unité foncière .
    Voilà je vous expose la situation ; je suis propriétaire de 2 parcelles contigues de 275 m2 ;(en zone pavillonaire en IDF ),
    l'une dont ma mère à l'usufruit avec une vielle maison qu'elle habite , l'autre constitué d'un terrain constructible en pleine propriété , chaque parcelle donne sur une rue différente .
    j'ai comme projet soit de vendre mon terrain constructible ou bien d'y construire une maison .
    La division à l'origine de ces deux parcelles remonte à 2008 .
    Aujourd'hui la mairie à l'intention de modifier son PLU pour réduire les possibilités de construction sur les terrains issus de division . De ce fait l'emprise au sol passerai de 40% à 20% ,ce qui dans mon cas équivaut à dire que mon terrain constructible ne vaut plus grand chose à la vente ! Le service de l'urbanisme me signale que ces deux parcelles sont toujours considérées comme une seule unité foncière , du fait que je suis le propriétaire d'une , et le nu propriétaire de l'autre .
    Ce qui veut dire qu'en cas de vente de mon terrain constructible ; la réduction d'emprise à 20% suite à division d'un terrain s'appliquerait , même si la division en deux parcelle remonte à 2008 !
    Ce qui revient à dire que mon terrain ne vaut plus grand chose à la vente avec une emprise maxi de 20% !
    Je n'ai plus d'autre choix que d'y construire une maison en respectant les 40% d'emprise maxi ,qui seront calculés sur
    l'ensemble de l'unité foncière .
    Mais dans ce cas dans le futur ,lorsque ma mère ne sera plus et que je souhaiterai vendre la parcelle avec la vielle maison dont elle a l'usufruit, le problème se répètera de nouveau , car cette maison étant ancienne et en mauvais état, cette parcelle n'intéressera que des acheteurs voulant démolir et reconstruire du neuf.
    une nouvelle fois la règle de réduction de l'emprise suite à division s'appliquera ! Donc votre baisse de la valeur du bien !

    Alors comment faire pour rompre cette unité foncière malgré la division de 2008 , et avant modification du PLU ?

    -En créant avant construction une SCI sur le terrain constructible ? cela suffit il ?
    -Est ce bien vrai que dans mon cas ,ces deux parcelles , l'une en pleine propriété , l'autre en nue propriété, ne constitue qu'une seule unité foncière?

    -Ce projet de restriction des possibilités de constructions envisagé par la commune pour limiter la densification , est pour moi une restriction de liberté, et d'ailleurs il va totalement à l'encontre de la loi SRU qui a supprimé le Cos et les surfaces
    minimum de terrains constructibles, et ce afin de d'augmenter les possibilités de création de logements en zone urbaine .

    Merci d'avance pour vos réponses.

  2. #2
    Pilier Cadet

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    Citation Envoyé par Navi68 Voir le message
    -En créant avant construction une SCI sur le terrain constructible ? cela suffit il ?
    Non.
    Citation Envoyé par Navi68 Voir le message
    -Est ce bien vrai que dans mon cas ,ces deux parcelles , l'une en pleine propriété , l'autre en nue propriété, ne constitue qu'une seule unité foncière?
    Oui.
    Citation Envoyé par Navi68 Voir le message
    -Ce projet de restriction des possibilités de constructions envisagé par la commune pour limiter la densification , est pour moi une restriction de liberté, et d'ailleurs il va totalement à l'encontre de la loi SRU qui a supprimé le Cos et les surfaces
    minimum de terrains constructibles, et ce afin de d'augmenter les possibilités de création de logements en zone urbaine
    Vous pouvez toujours tenter d'attaquer le PLU lorsqu'il sortira.

    Mon conseil : Si vous désirez vendre une partie, faites une DP division pour scinder l'unité foncière. Si cette DP division est acceptée, elle figera les droits à construire pendant cinq ans. Ainsi vous conservez le droit à construire actuel. La division deviendra effective lorsque vous aurez vendu l'une ou l'autre (ou les deux) parties divisées.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Lorsque vous dites DP ? Division Parcellaire ?, si oui , c'est déja le cas , fait en 2008 ; il y a actuellement deux parcelles avec des numéros différents .

  4. #4
    Pilier Cadet

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    Non : DP : Déclaration Préalable pour un lotissement
    Cela n'a justement rien à voir avec la division cadastrale, même si elles sont souvent menées ensemble.
    En 2008 vous avez créé 2 parcelles, mais c'est toujours la même unité foncière. La DP lotissement permet de diviser l'unité foncière (en suivant le découpage cadastral pourquoi pas) en vue de construire. Elle est effective lors du transfert de propriété d'au moins un lot.
    Dernière modification par Muscardin ; 08/11/2019 à 18h36.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    merci , j'ai oublié de préciser que le service de l'urbanisme précise ,que dans l'attente de la modification du PLU,
    les autorisations d'urbanisme sont suspendues !

    - - - Mise à jour - - -

    j'avais pensé à créer une SCI ou indivision avec mon fils par exemple , car j'ai lu qu'il existe une jurisprudence qui dit que
    deux parcelles, l'une en pleine propriété et l'autre en indivision ne constitue pas une seule unité foncière .
    n'est il pas trop tard compte tenu du blocage de l'urbanisme ?

  6. #6
    Pilier Cadet

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    Ce n'est pas possible de "suspendre" les décisions d'urbanisme.
    Par contre ils peuvent vous opposer un sursis à statuer lors de la demande. Mais un sursis à statuer cela se motive : l'opération doit rendre plus difficile ou plus onéreuse le futur PLU. Et comme cela se motive, cela s'attaque également si les motivations sont insuffisantes.
    Le délai d'instruction d'une DP est d'un mois (sauf si secteur particulier, ABF ou autre...).

    Quel est le calendrier de la modification du PLU ?

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Extrait :"le président de ........collectivité compétente en matiere d'urbanisme a pris un arrété à la demande de la ville exposant les nouvelles règles à introduire dans le PLU . au printemps prochain ces propositions de modification seront soumises à enquète
    publique avant d'être entérinées. En attendant les autorisations d'urbanisme sont suspensues " . extrait du bulletin municipal .

  8. #8
    Pilier Cadet

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    La loi, rien que la loi :
    Citation Envoyé par Article L153-11 code urbanisme
    L'autorité compétente mentionnée à l'article L. L. 153-8 prescrit l'élaboration du plan local d'urbanisme et précise les objectifs poursuivis et les modalités de concertation, conformément à l'article L. 103-3.
    La délibération prise en application de l'alinéa précédent est notifiée aux personnes publiques associées mentionnées aux articles L. 132-7 et L. 132-9.
    L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable.
    Citation Envoyé par Article L424-1 du code de l'urbanisme
    (...)
    Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans. L'autorité compétente ne peut, à l'expiration du délai de validité du sursis ordonné, opposer à une même demande d'autorisation un nouveau sursis fondé sur le même motif que le sursis initial. Si des motifs différents rendent possible l'intervention d'une décision de sursis à statuer par application d'une disposition législative autre que celle qui a servi de fondement au sursis initial, la durée totale des sursis ordonnés ne peut en aucun cas excéder trois ans. A l'expiration du délai de validité du sursis à statuer, une décision doit, sur simple confirmation par l'intéressé de sa demande, être prise par l'autorité compétente chargée de la délivrance de l'autorisation, dans le délai de deux mois suivant cette confirmation. Cette confirmation peut intervenir au plus tard deux mois après l'expiration du délai de validité du sursis à statuer. Une décision définitive doit alors être prise par l'autorité compétente pour la délivrance de l'autorisation, dans un délai de deux mois suivant cette confirmation. A défaut de notification de la décision dans ce dernier délai, l'autorisation est considérée comme accordée dans les termes où elle avait été demandée.

    Lorsqu'une décision de sursis à statuer est intervenue, les propriétaires des terrains auxquels a été opposé le refus d'autorisation de construire ou d'utiliser le sol peuvent mettre en demeure la collectivité ou le service public qui a pris l'initiative du projet de procéder à l'acquisition de leur terrain dans les conditions et délai mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants.

  9. #9
    Membre Benjamin

    Infos >

    sinon il y a une jurisprudence qui dit qu'une parcelle en pleine propriété , collée à une parcelle en indivision ne constitue pas une unité foncière , mais qu"en est il d'une parcelle en SCI et une en nue propriété ?

    - - - Mise à jour - - -

    petite précision ; je parlais d'une SCI crée par exemple avec mon fils , donc le propriétaire ne serait pas le même sur chaque parcelle , dans ce cas qu'en est il de l'unité foncière ?

  10. #10
    Pilier Cadet

    Infos >

    Il faut une réelle différence de propriétaire. Est-ce qu'une SCI avec votre fils serait suffisante pour que le service n'y voie pas un détournement de procédure ? Je pense qu'il y a risque. Maintenant, si vous n'avez pas d'autre choix, cela peut se tenter...

  11. #11
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour ,
    Après plusieurs échanges avec le service de l'urbanisme au sujet de mon problème , ils se sont rendu compte que ma division faite en 2008 par un géomètre avait fait l'objet d'une déclaration préalable , et qu'il y avait eu transformation du numéro de la parcelle d'origine en deux nouveaux numéros , et donc après vérification auprès leur service juridique qu'il y avait donc dèja eu division non seulement cadastrale , mais aussi administrative .
    Par conséquent ma division de terrain étant considéré comme effective et ancienne ; mon terrain ne sera pas sujet au PLU modifié concernant les terrains divisés à venir .
    En tout cas vous aviez dès le début évoqué la bonne solution , avec la DP division .
    Merci encore de votre aide .

    - - - Mise à jour - - -

    PS: Tout ceci m'a été confirmer par écrit . Ouf !

  12. #12
    Pilier Cadet

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    Tant mieux.
    N'oubliez pas de joindre leur écrit lors du dépôt de votre permis de construire...

    - - - Mise à jour - - -

    Je vois quand même encore un souci, mais je suis là pour ça c'est la péremption de l'autorisation. La DP a été faite en 2008 et n'a jamais été mise en œuvre puisque vous êtes toujours propriétaire des deux parcelles. Une DP Division se solde en effet par le changement de propriétaire du lot créé. Je croise donc les doigts qu'ils ne vous fassent pas le coup de vous dire que cette DP est périmée. En effet les DP sont caduques au bout de 36 mois et là on est quand même 11 ans après....

  13. #13
    Membre Benjamin

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    Pour être honnête , moi aussi je ne trouve cela pas logique . c'est d'ailleurs pour cela que la personne de l'urbanisme a pris la peine de bien vérifier avec leur service juridique , mais c'est l'unique réponse que j'ai eu . Pour eux la division a bien été faite pendant la validité de la DP , donc c'est devenu définitif ! Je garde précieusement leur écrit . Enfin puiqu'ils sont d'accord et que c'est eux qui délivrent les PC , je ne vais pas les contrarier!

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