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Discussion : L'exploitant dénonce le syndic

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Nous sommes copropriétaires d'un appartement meublé, situé dans une résidence de tourisme qui comprend 45 appartements en tout et est une copropriété classique.

    Dans le cadre d'un bail commercial, un exploitant, locataire/preneur, gère l'ensemble des appartements (un bail par propriétaire).

    L'exploitant a adressé au syndicat des copropriétaires quelques jours avant l'AG un courrier dans lequel il remettait en cause le choix du syndic et le montant de ses honoraires

    L'exploitant ayant par ailleurs identifié un syndic moins cher, a décidé de ne payer les honoraires qu'à hauteur de la proposition du syndic identifié par lui

    Je précise que
    • rien dans le RC et le bail commercial ne le permet
    • les honoraires du syndic font partie des charges que l'exploitant s'engage à payer conformément au bail


    Qui pourrait me dire si cette remise en cause et cette ingérence dans la gestion de la copropriété sont :
    • abusives ? illégales ?
    • une dénonciation du bail commercial ?


    Merci d'avance pour vos réponses et belle journée,

    CloudeMery

  2. #2
    Pilier Junior

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    Qu'est-ce que vous désignez comme "exploitant" ?
    Quel est son mandat auprés des autres copropriétaires ?
    Il n'est pas de problème dont l'absence de solution finisse par résoudre (Queille)
    La chute n'est pas un échec. L'échec c'est de rester là où on est tombé (Socrate)

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Bonjour Jpp13,
    L'exploitant est le gestionnaire de la résidence de tourisme. Il s'agit d'une entreprise française dont le siège est en haute savoie et qui gère plusieurs résidences de ce type en savoie et haute savoie.

    Comme pour tous les propriétaires, il s'agissait d'une vente en VEFA dans le cadre d'un dispositif type LMNP en résidence de services. Chaque propriétaire a signé un bail commercial avec ce gestionnaire. Il y a donc autant de bailleurs que de copropriétaires.

    Cldt

    Cloudemery

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Avez vous bien la certitude (= est-ce écrit dans le bail ?)
    les honoraires du syndic font partie des charges que l'exploitant s'engage à payer conformément au bail
    En tant que locataire via ce bail (ou ces baux) commerciaux, il n'a pas de droit de vote en AG ... sauf si le bail le permet ...

  5. #5
    Pilier Junior

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    et s'il posséde tous les pouvoirs (mandats) il y a un abus de majorité
    Il n'est pas de problème dont l'absence de solution finisse par résoudre (Queille)
    La chute n'est pas un échec. L'échec c'est de rester là où on est tombé (Socrate)

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Bonjour Yapasdequoi,

    Effectivement, ce n'est pas écrit in extenso. C'est du "par défaut"

    il est bien spécifié que les charges de copropriété, hors grosses réparations visées dans l'article 606 du Code Civil, les ravalements et réfections de façade, dépenses d'entretien, de réparations ou d'amélioration, restent à la charge du locataire/preneur

    Une filiale du gestionnaire est copropriétaire de quelques lots techniques et du local d'accueil. Il est clairement minoritaire. Et de toute façon, le bail n'a pas été signé avec cette filiale.

    Et clairement, le bail ne prévoit aucun droit de vote pour le locataire/preneur en AG.
    Ni dans le réglement de copro.


    - - - Mise à jour - - -

    Citation Envoyé par Jpp13 Voir le message
    et s'il posséde tous les pouvoirs (mandats) il y a un abus de majorité
    Non, le gestionnaire ne possède pas tous les mandats. Les copropriétaires ne lui ont pas donné procuration.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    il est bien spécifié que les charges de copropriété,
    pouvez vous recopier la clause ?
    si c'est bien le cas... il abuse et doit payer sa quote part des honoraires contractuels du syndic actuel et ne pas se mêler de choisir un nouveau syndic moins cher.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    La situation semble tout de même un peu "bancale". C'est le gestionnaire qui loue les appartements et doit payer les charges, mais ce sont les propriétaires qui décident de la nomination du syndic.
    Contrairement aux propriétaires qui vivent souvent ailleurs, le gestionnaire doit être sur place et doit être plus à même de verifier si le syndic fait bien son travail et s'occupe bien de l'entretien de l'immeuble. S'il a trouvé un syndic moins cher et plus compétent, de quoi se plaignent les propriétaires : si les charges sont moins élevées, la rémunération de leur investissement s'en trouvera améliorée.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Sans doute ... mais pour ce faire il faut changer le syndic dans le cadre de la prochaine AG, pas en cours de mandat.

  10. #10
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par yapasdequoi Voir le message
    pouvez vous recopier la clause ?
    si c'est bien le cas... il abuse et doit payer sa quote part des honoraires contractuels du syndic actuel et ne pas se mêler de choisir un nouveau syndic moins cher.
    Bonjour,

    la clause est répartie sur plusieurs paragraphes donc voici les extraits.

    le preneur s'engage à "acquitter le surplus des charges de copropriété non couvert par la participation forfaitaire du bailleur"
    • cette participation est déduite du montant des loyers que chaque bailleur perçoit tous les 6 mois


    "il est précisé que le preneur ne saurait assumer le paiement des charges de copropriété résultant de travaux, fonds de travaux et/ou dépenses votées présentant un caractère somptuaire" .

    • le preneur ne parle pas de caractère somptuaire concernant les honoraires du syndic


    "Il est également précisé que le bailleur conservera à sa charge la quote-part des charges de copropriété afférentes aux grosses réparations telles que celles visées dans le code dans l'article 606 du Code Civil, les provisions, ainsi que le ravalement et la réfection des façades"

    Cldt

    Cloudemery

  11. #11
    Pilier Sénior

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    le preneur s'engage à "acquitter le surplus des charges de copropriété non couvert par la participation forfaitaire du bailleur"
    Plutôt vague ... comment est définie la "participation forfaitaire du bailleur" ?
    C'est open bar ? Je comprends mieux la volonté du preneur à optimiser ...
    J'ai bien peur que votre litige finisse au tribunal.

  12. #12
    Pilier Sénior

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    La question est surtout : pourquoi les propriétaires s'entêtent-ils à désigner un syndic dont les honoraires et frais sont plus élevés, alors que ce n'est pas eux qui en assumeront le coût ? S'agit-il d'un syndic local ? d'un ami d'un des propriétaires ?

  13. #13
    Pilier Sénior

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    pourquoi les propriétaires s'entêtent-ils à désigner un syndic dont les honoraires et frais sont plus élevés, alors que ce n'est pas eux qui en assumeront le coût ?
    La réponse est dans la question ... ils s'en fichent puisqu'ils ne le payent pas...(comme les propriétaires bailleurs qui ne renégocient pas les contrats d'entretien qui sont récupérables)
    Du coup le syndic doit le savoir et ne se gêne pas.

  14. #14
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par yapasdequoi Voir le message
    Plutôt vague ... comment est définie la "participation forfaitaire du bailleur" ?
    C'est open bar ? Je comprends mieux la volonté du preneur à optimiser ...
    J'ai bien peur que votre litige finisse au tribunal.
    La participation est un forfait au M2 (par exemple 15 euros du M2)

    N'inversons pas la situation.
    Au moment de la vente,c'est le promoteur qui - via notaire - a crée la copro.
    Ensuite, c'est le gestionnaire, filiale du promoteur, qui a rédigé les baux et il l'a fait en toute connaissance du réglement de copro.

    - - - Mise à jour - - -

    Ce gestionnaire n'est pas le seul locataire avec un bail commercial au sein d'une copropriété. C'est le cas de beaucoup de commerçants.
    Donc in fine, un locataire, quand bien même titulaire d'un bail commercial, a-t-il le droit de s'immiscer dans la gestion d'une copropriété ?

  15. #15
    Pilier Sénior

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    Donc in fine, un locataire, quand bien même titulaire d'un bail commercial, a-t-il le droit de s'immiscer dans la gestion d'une copropriété ?
    Posé comme ça, la réponse est négative.
    Mais ce bail peut lui donner des droits vis- à vis du bailleur, et en particulier de ne pas payer ce qui n'est pas explicitement mentionné au bail.

    - - - Mise à jour - - -

    Par conséquent, si le copropriétaire ne paye qu'un forfait, le surplus étant à la charge du locataire, le locataire peut mettre en cause la légalité de ce montant. Il se trouve que ce sont les honoraires de syndic, mais ce pourrait être le coût du chauffage ou autre charge mal définie par le bail.

    - - - Mise à jour - - -

    Prenons un peu de recul... Les investisseurs ont été attirés par un forfait "tout compris" et une rentabilité promise par le promoteur et sa filiale.
    Une fois les investisseurs captifs, il n'est pas rare que l'exploitant utilise les failles du contrat en sa faveur pour améliorer SA rentabilité et donc réduire celle des investisseurs....

    Ici vous avez quand même un moyen de vous en sortir en renégociant les honoraires du syndic à la baisse ou en changeant pour un moins cher.

  16. #16
    Membre Benjamin

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    Je reste sceptique quant à la validité du courrier, envoyé au syndicat des copropriétaires via le syndic, avec qui un locataire n'a aucune relation contractuelle.
    Mais merci Yapasdequoi pour toutes vos réponses.

  17. #17
    Pilier Sénior

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    Reprenons :
    L'exploitant a adressé au syndicat des copropriétaires quelques jours avant l'AG un courrier dans lequel il remettait en cause le choix du syndic et le montant de ses honoraires

    L'exploitant ayant par ailleurs identifié un syndic moins cher, a décidé de ne payer les honoraires qu'à hauteur de la proposition du syndic identifié par lui
    Je ne vois pas d'irrégularité a priori.

    1/ L'exploitant a envoyé un courrier au syndicat : il a parfaitement le droit d'écrire ce qu'il veut à qui il veut

    2/ L'exploitant recommande un syndic moins cher : dont acte. Les copropriétaires ou le conseil syndical peuvent demander une proposition à ce syndic, ou encore à d'autres syndics, afin de mettre l'actuel syndic en concurrence.
    => c'est d'ailleurs prévu par la loi de 1965 dans l'article 21 !
    Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet.
    3/ Cet exploitant décide unilatéralement de baisser le montant des charges qu'il paye (à qui d'ailleurs ? est-ce à ses clients copropriétaires ?) : soit c'est conforme au contrat qui les lie, soit celà ne l'est pas. Vu le flou artistique du texte, il semblerait qu'il puisse le faire ... mais seul un juge pourra trancher réellement.

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