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Discussion : travaux votés en ag pour le remplacement d’une station d’assainissement défaillante

  1. #1
    Membre Benjamin

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    je suis copropriétaire dans une résidence dont l’assainissement est défaillant en raison de plusieurs dysfonctionnements (malfaçons, défauts de conseils, de maintenance et d’entretien, intervention malencontreuse d’un syndic bénévole). le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure auprès du tribunal de grande instance. celui-ci a ordonné une expertise. le rapport final a été déposé au mois de juillet de cette année. ce rapport préconise la réalisation d’une nouvelle station. le juge n’a pas encore statué.

    pendant ce temps, des fonds ont été collectés en 2016 et en 2018 pour débuter les travaux sans attendre une décision du juge. l’ag de 2018 a décidé de ‘confier les travaux de remise en état du réseau d’assainissement à l’entreprise XXXX pour un montant de XXXX¤. les sommes collectées en 2016 et 2018 couvrent largement le montant des travaux. les équipements et matériels ont été commandés à la fin de l’année 2018 et sont disponibles.

    lors de la décision de confier les travaux à la société XXXX, le syndic a omis de proposer au syndicat des copropriétaires de mettre à l’ordre du jour une résolution pour une assurance dommages-ouvrage. un membre du conseil syndical s’est aperçu de cette omission en consultant un autre syndic. il en ressort que le syndic aurait engagé sa responsabilité pénale en omettant de faire inscrire la résolution pour une dommages-ouvrage.

    nous rencontrons une série d’obstacles pour ouvrir ce chantier.

    le président du conseil syndical a annoncé environ 15 jours avant la date supposée des travaux que cela ne le concernait pas.

    le syndic souligne que c’est à lui de procéder à l’ouverture du chantier.

    la société contractée indique attendre le feu vert du syndic

    un membre du conseil syndical insiste pour la souscription d’une dommages-ouvrage au motif que les éventuels dysfonctionnements ne seraient pas couverts.

    un autre indique qu’une dommages-ouvrage n’est pas nécessaire car les équipements sont couverts par la garantie du fabriquant, et que la société responsable des travaux offre une garantie décennale.

    au sujet de la dommages-ouvrage, le syndic souligne qu’une ag est nécessaire pour décider si oui ou non le syndicat doit en souscrire une.

    le syndic engage-t-il sa responsabilité en omettant de proposer la mise à l’ordre du jour une assurance dommages-ouvrage ?
    comment sortir de cet imbroglio et procéder au lancement des travaux de réalisation de la nouvelle station d’assainissement, sans perdre davantage de temps et de pouvoir enfin ne plus être soumis aux odeurs pestilentielles, et aux possibles refoulement de matières dans les appartements ?
    le syndic peut-il faire obstacle au début des travaux décidés par l'ag ?

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Le syndic doit mettre en oeuvre les décisions de l'AG. D'autant plus qu'il a la somme et que l'entreprise a été choisie.
    La DO facilite mais n'est pas obligatoire.

    Pourquoi le conseil syndical rechigne t il il ainsi ? C'est incompréhensible vu les nuisances que vous décrivez. ..

    La seule raison de retarder ces travaux serait une expertise en attente : mais est ce le cas ?

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    Merci pour votre réponse qui confirme ce que je pensais.
    Le conseil syndical est divisé. Le président n'assume pas ses responsabilités et aurait plutôt tendance à antagoniser les rares membres du conseil qui serve la copropriété. Les autres restent silencieux.
    Le rapport de l'expert a été déposée. Le conseil du syndicat a donné son aval pour le début des travaux sans attendre la décision du juge.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Le syndic n'a pas besoin de plus d'autorisation pour lancer ces travaux.
    Il doit émettre l'ordre de service au plus vite.
    Demandez lui par courrier RAR si besoin.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    attention: si le SDC n'a pas demandé à être autorisé à engager les travaux, il pourrait y avoir un risque

    une partie pourrait demander une contre expertise

    la DO me parait obligatoire s'agissant d'une construction neuve: en cas de défaillance de l’entreprise au cours des travaux (liquidztion, faillite...) le DO permettrait de faire prendre en charge la suite des travaux

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Encore merci pour cette suggestion. Cependant, comment gerer la question de la D.O derriere laquelle le syndic s'abrite, ignorant en cela la faute commise en 2018 en ne proposant pas une resolution pour une D.O ?

    Apres des recherches, j'ai trouve un arret de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 25 janv. 1994) qui reconnait une faute commise par le syndic, caracterisee par le defaut de souscription d'une D.O. Je serais partisan d'une negociation avec le syndic pour qu'il prenne a sa charge la souscription de cette D.O, outre l'ouverture du chantier dans les delais les plus brefs. Qu'en pensez-vous ?

    Je souhaiterais avoir des avis sur un autre point. La majorite des coproprietaires ne sont pas au courant de cette situation, le president du CS n'ayant pas etabli une communication avec eux, et se contentant de decider la plupart des actions avec un petit nombre de coproprietaires acquis a son point de vue. J'envisage de faire une note d'information pour les coproprietaires, apportant un eclairage sur les difficultes rencontrees, sachant que le syndic, la encore, fait defaut dans ce domaine. Qu'en pensez-vous ?

    - - - Mise à jour - - -

    Merci Soleil51 pour votre réponse. Nous avons une decision de l'AG de 2018 qui a decide de confier les travaux a une société. La totalité du financement est disponible chez le syndic. Il s'agit d'une station d'assainissement qui bénéficie d'une garantie du fabriquant. Les équipements ont été commandes et sont chez la société chargée de réaliser les travaux et elle a reçu 30% de la facture. Cette société dispose d'une garantie decennale.

    - - - Mise à jour - - -
    Dernière modification par Morne Rouge ; 19/10/2019 à 09h50.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    quel est l'objet de la procédure engagée au TGI?

    est ce un référé pour demander la nomination d'un expert?

    est ce une procé"dure contradictoire contre la société en charge de la maintenance?

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    S'il s'agit de construire un ouvrage, et que l'endroit est bien en France couvert par la loi française, prendre une assurance dommages-ouvrage n'est aps une option mais une obligation, et le sydnic professionnel ne peut pas l'ignorer.
    Ne pas l'avoir mentionné en AG ni présenté de lui-même une telle proposition d'assurance constitue une faute. Ceci-dit, d'ici à lui faire payer l'entièreté de l'assurance, il y a un gros pas.

    Le plus important serait sans doute de prévoir de changer de syndic pour en avoir un compétent, parce que la, le bénévole qui casse tout et qu'on remplace par un pro qui oublie la loi, c'est pas tip-top.

  9. #9
    Membre Benjamin

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    Une station d'assainissement défaillante à la suite de malfaçons; de défauts de conseils, de maintenance et d'entretien; d'une initiative malencontreuse d'un syndic bénévole.
    L'expert désigné par le juge a déposé son rapport cet été. Le rapport est favorable au SDC et préconise le remplacement de l'ancienne station par une nouvelle. Les équipements ont déjà été commandés. Ils sont stockés chez la société chargée des travaux.
    Les sommes nécessaires ont été avancée par les copropriétaires.
    Toutes les conditions sont réunis pour le début des travaux.
    Nous rencontrons les obstacles suivants :
    Un membre du CS insiste pour souscrire une DO
    Le syndic veut réunir une AG extraordinaire pour décider si souscription ou pas de la DO, ignorant le fait qu'il aurait dû en proposer une lors de l'AG de 2018 qui a décidé de faire les travaux. Le syndic refuse unilatéralement de venir aux réunions de lancement des travaux décidés par l'AG.

    - - - Mise à jour - - -

    Bonjour Ribould,
    Merci pour votre réponse. Le changement de syndic ne semble pas opportun, car cela signifierait du retard dans le début des travaux. Je retiens les suggestions de Yapasdequoi au sujet de la lettre RAR. Mais auparavant, je souhaiterais porter à la connaissance des copropriétaires la situation dans laquelle se trouve la copropriété et dont ils n'ont absolument pas connaissance. Ils ont été informés du début prochain des travaux par un copropriétaire. Mais la situation a changé.

    - - - Mise à jour - - -

    Soleil51, je ne suis pas encore familiarisé avec les mécanismes du forum. La réponse à vous questions figurent dans le message qui débute par 'Une station d'assainissement défaillante à la suite de malfaçons.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    1/ Vous ressortez le même discours sans rien de neuf

    2/ Du coup vous ne répondez pas a la question de Soleil51.

    On croit comprendre que vous n'en n’êtes pas encore a l'assignation de ? (de qui d'ailleurs? Merci de préciser) mais juste à une expertise.
    Ce n'est pas parce que cette première expertise vous est favorable qu'une contre expertise le sera surtout si vous indiquez un défaut d'entretien et des interventions malvenues donc 2 fautes de votre syndicat.

    3/ Le point est que la DO est obligatoire.
    Peu importe qu'un copro la veuille ou non, il s'agit d'une faute grave et d'un risque pénal pour la coprorpiété outre le fait de ne pouvoir faire engager qu'une décennale en cas de futur problème;

    La bonne facon de voir est qu'il n'est pas possible de ne pas souscrire de DO.

    Le syndic refuse unilatéralement de venir aux réunions de lancement des travaux décidés par l'AG.
    Que sont ces 'réunions de lancement', je ne connais pas. On lance quoi?
    Par ailleurs, on ne peut pas souscrire une DO sur un contrat deja signé.

    POSTé APRES MON MESSAGE = Merci pour votre réponse. Le changement de syndic ne semble pas opportun, car cela signifierait du retard dans le début des travaux.
    Oui, c'est comme aller a la guerre avec un garde chasse; ca ne va pas donner de bonnes choses sauf si un lièvre passe par la.
    Dernière modification par ribould ; 19/10/2019 à 11h25.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    1) comme déjà répété par mon collègue Ribould, la DO n'est pas une option, c'est une obligation...même si l'AG vote ou avait voté "contre" le syndic a l'obligation de la souscrire au nom du SDC

    2) seul le syndic est habilité passé la commande

    3) tant qu'un jugement définitif n'a pas statué sur une responsabilité de Pierre, Paul ou Jacques, vous ne pouvez pas engager de travaux au cas où l'une des parties demanderait une contre expertise

    4) il semble que ce dossier soit "à l'arrêt" depuis 2016 et que soudainement quelqu'un voudrait que les travaux commencent...

  12. #12
    Membre Benjamin

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    Merci Ribould pour votre réponse. Je vais tâcher de répondre aux quelques questions que vous posez. La discussion de la procédure n'a pas été abordée à la dernière AG, le rapport n'ayant pas été encore déposé. Elle le sera à la prochaine. Si assignation, il y a (certains membres du CS sont en faveur d'un arrangement avec les défendeurs), elles concerneraient les syndics précédents, les syndics bénévoles, et quelques sociétés qui sont à l'origine des malfaçons, et le promoteur.

    J'ai bien compris que la DO est obligatoire. Dans ce cas, pourquoi devons-nous réunir une AG extraordinaire ? Ne pourrions-nous pas souscrire à une DO et régulariser lors de la prochaine AG ?

    Je prends bonne note qu'il pourrait avoir une demande de contre-expertise, de la part d'un ou de plusieurs défendeurs, j'imagine ?

    Je prends bonne note de votre point sur le fait qu'il n'est pas possible de contracter une DO sur un contrat déjà signé. Dans ce cas, qu'elles sont les options possibles ?

    Les réunions en questions ont été mises en place par des membres du CS pour une coordination entre le CS, le syndic et le prestataire, ceux-ci ne faisant apparemment pas confiance à ce dernier !

    Il va sans dire que je suis totalement d'accord avec votre point sur le changement de syndic. Cette position a déjà été partagée avec le CS qui envisage de changer de syndic ! Et j'aime bien votre image de la guerre avec un garde chasse

    - - - Mise à jour - - -

    Soleil51
    1) comme déjà répété par mon collègue Ribould, la DO n'est pas une option, c'est une obligation...même si l'AG vote ou avait voté "contre" le syndic a l'obligation de la souscrire au nom du SDC

    voir la question que j'ai posé à Ribould au sujet de l'obligation et de la nécessité de convoqué une AG uniquement pour cette question !

    3) tant qu'un jugement définitif n'a pas statué sur une responsabilité de Pierre, Paul ou Jacques, vous ne pouvez pas engager de travaux au cas où l'une des parties demanderait une contre expertise

    Je prends bonne de ce point. Cependant, c'est le conseil de la SDC qui, en réponse à une question du président, a indiqué que c'était possible !

    4) il semble que ce dossier soit "à l'arrêt" depuis 2016 et que soudainement quelqu'un voudrait que les travaux commencent...

    Les copropriétaires sont en faveur d'un début des travaux au plus tôt, c'est d'ailleurs pour cela que des appels de fonds ont été effectués en 2016 et 2018. Cela se comprend notamment en raison des effluves et des problèmes d'écoulements.

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Je prends bonne note qu'il pourrait avoir une demande de contre-expertise, de la part d'un ou de plusieurs défendeurs, j'imagine ?
    Sans demande, il n'y a pas de défense, donc oui, quand vous allez assigner, il est probable qu'il faudra deux ans de plus ou trois avant de pouvoir aller sur le fonds, et donc la fin dans 5 ou 6 ans, sauf pourvoi auquel cas ou rajoute 3 ans.
    Avec autant de défendeurs potentiels, ca va couter une fortune avec un risque énorme (si vous perdez ça fait 5 ou 6 articles 700, mazette en plus des frais d'avocats et d'huisiser).

    Si les travaux sont faits, la demande va être compromise puisque pas de contre-expertise possible.

    pourquoi devons-nous réunir une AG extraordinaire ? Ne pourrions-nous pas souscrire à une DO et régulariser lors de la prochaine AG ?
    Si les copros n'en veulent pas, le syndic ne peut les y obliger.
    Il ne pourra juste pas faire les travaux (= La situation actuelle, du coup).

    Par ailleurs il faut un budget et des appels, et cela, ce n'est pas du pouvoir du syndic mais des copros.
    En Copro, ce n'est pas le syndic qui décide.

    Les réunions en questions ont été mises en place par des membres du CS pour une coordination entre le CS, le syndic et le prestataire, ceux-ci ne faisant apparemment pas confiance à ce dernier
    Ce n'est pas le rôle du conseil syndical que de résoudre une telle difficulté en créant une coordination qui par définition n'est responsable de rien.

    Clairement, votre syndic a commis une faute, mais il l'a compris et au vu de ce qu'il risque, il ne va pas continuer son rôle de délégué de maitre d'ouvrage (maitre d'ouvrage =le syndicat) sans la DO. IL n'a pas tort sur cette dernière position.
    ET comme personne ne peut le remplacer....
    Dernière modification par ribould ; 19/10/2019 à 12h52.

  14. #14
    Membre Benjamin

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    Merci Ribould,

    Vous confirmez ce que j'avais déjà compris au sujet de cet imbroglio. Cependant, pourriez-vous répondre à ma question au sujet de la nécessité de la convocation d'une AG pour prendre une décision qui est obligatoire ?

    Par ailleurs les sommes collectées sont supérieures au devis du prestataire. Donc, le SDC dispose de fonds pour financer cette DO.

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    1- Obligatoire
    2- Non, quand on vote pour acheter une brosse a dents, ca ne permet pas d'acheter un lustre;

  16. #16
    Membre Benjamin

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    Ribould, permettez-moi une nouvelle question, toujours au sujet de la D.O. Est-ce possible de souscrire une D.O maintenant et de régulariser à la prochaine AG ?

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Pour la souscription de la DO il me semble que tant que les travaux ne sont pas commencés, il doit être possible d'en souscrire une.

    la DO étant obligatoire, le syndic pourrait mettre à l'ODJ de la prochaine AG un point d'information sur la souscription de la DO en indiquant le nom de la compagnie, la référence du contrat et le montant de la prime

    combien y a t il de copropriétaires dans votre SDC ?
    Dernière modification par Soleil51 ; 19/10/2019 à 15h00.

  18. #18
    Membre Benjamin

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    Soleil51,
    Il y a une trentaine de copropriétaires.
    La proposition que vous suggérez, si j'ai bien compris, consisterait à souscrire une DO avant le debut des travaux et de la faire inscrire à l'ordre du jour de la prochaine AG ? Si c'est bien cela, c'est cette option permettrait de démarrer les travaux et d'éviter une période supplémentaire de nuisances.

  19. #19
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Morne Rouge Voir le message
    Soleil51,
    Si c'est bien cela, c'est cette option permettrait de démarrer les travaux et d'éviter une période supplémentaire de nuisances.
    souscrire une DO ne signifie pas que le SDC est autorisé à débuter les travaux!

    vous avez dit qu'il y a plusieurs défendeurs, donc le SDC a bien engagé une procédure judiciaire: oui ou non?

  20. #20
    Membre Benjamin

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    Soleil51
    Oui, il y a plusieurs défendeurs. Un procédure est en cours. Le juge a ordonné une expertise, dont le rapport a été rendu très récemment. La prochaine AG doit discuter des instructions à donner au conseil de la copropriété. Arrangement avec les défendeurs ou assignation.

  21. #21
    Pilier Sénior

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    la personne que vous nommez "conseil" est , je suppose un avocat...

  22. #22
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par Soleil51 Voir le message
    la personne que vous nommez "conseil" est , je suppose un avocat...
    Oui, c'est l'avocat du SDC chargé de la procédure

    - - - Mise à jour - - -

    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    1- Obligatoire
    2- Non, quand on vote pour acheter une brosse a dents, ca ne permet pas d'acheter un lustre;
    La souscription d"une DO étant liée aux travaux, n'est-il pas possible d'utiliser le fonds à cet effet ?

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