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Discussion : Agence et régul' de charges

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour,

    voici la situation, l'an dernier, la régularisation des charges locatives a été longue et fastidieuse: l'agence a envoyé un décompte fantaisiste sans se poser la question de ce qui est légalement récupérable ou non. Après de nombreux échanges, il reste un poste de 45¤ qui pour moi n'est pas récupérable (eau collective, alors que la conso du sous-compteur perso est déjà facturée correctement sur un post dédié, aucun robinet dans les parties communes (l'entreprise de nettoyage vient avec ses bidons d'eau...) et impossible d'avoir une justification de cette demande. Malgré plusieurs relances, l'agence m'oppose un silence radio depuis le début de l'été). Passons...

    Le 17/09 je reçois un mail m'informant que le décompte de la régul' de charge 2018 est disponible sur l'intranet.
    23/09: ne voyant rien venir par courrier, je télécharge le décompte synthétique et demande le jour même par mail à recevoir les justificatifs (comme l'an dernier).
    Aucune réponse...
    12/10: je récupère un courrier LRAR de l'agence: mise en demeure en date du 08/10 de régulariser les sommes dues (les 45¤ toujours non justifiés + la somme calculée pour 2018).

    Je vais préparer un courrier bien salé (absence de réponse à mes demandes, réclamations de frais non justifiés, non respect du délai de un mois entre la communication du décompte et la régularisation envisagée...).
    Toutefois, je m'interroge sur un aspect "stratégique": entre temps, j'ai récupérer le détail des compte par un voisin (qui lui l'a reçu quasi immédiatement).

    Question: dois-je orienter mon courrier uniquement sur les points suivants: non respect des délais, non réponse à ma demande tout à fait légale de pouvoir consulter et vérifier le détail? Ou puis-je d'ores et déjà préciser que j'ai eu l'info par ailleurs et soulever les points litigieux de cette année? et en particulier ceux qui montrent que mes contestations de l'an dernier étaient justifiées (plus de post d'eaux communes et qqs autres choses...)? En bref, est-ce que je mets tout dans le même courrier ou j'agis en 2 temps?

    Merci de vos conseils.
    Dernière modification par Iris23 ; 12/10/2019 à 18h33.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Légalement le bailleur "tient à votre disposition " les justificatifs de charges. Il n'a pas obligation de vous les envoyer.
    Demandez votre décompte et à consulter les justificatifs.
    Ensuite vous pourrez contester ce qui est incorrect.
    Communiquez par courrier RAR afin de prendre date et en pouvoir éventuellement avoir des recours au tribunal.
    Sachez que la prescription est de 3 ans... Dans un sens comme dans l'autre.

  3. #3
    Membre Junior

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    Merci de ce premier retour. Du coup, ça va trainer plus longtemps.

    Je précise que l'an dernier les justificatifs avaient été transmis par mail sans souci et que le voisin qui les a demandé le 22/09 les a reçu par mail le 26 ou 27/09.
    La réponse sera clairement en AR avec copie des échanges précédents...
    Mes propositions de RDV sont toujours restées lettre morte (on gagnerait du temps).

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Ne pas confondre vitesse et précipitation
    Si vos demandes informelles ont des réponses informelles : tant mieux.
    Mais si pas de réponse : vous êtes bien obligée de les réitérer par courrier RAR !

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    C'est une agence qui gère la location, mais êtes vous dans une copropriété ou dans une mono propriété ?

    S'il existe une difference entre le total de tous les sous-compteurs et le compteur général, cette différence est bien une charge locative récupérable sur les locataires.

    non respect des délais
    De quels délais parlez vous ?

  6. #6
    Membre Junior

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    Bonsoir,

    c'est une copro.
    Le sous-compteur correspond exactement aux relevés EDL et fin d'année 2017, avec une conso tout à fait cohérente (je dirai même un brin supérieure à mes logements précédents). Rien d'anormal à ce niveau. [mode "interprétation" ON: A noter que 2017, c'est aussi la fin de la construction de l'immeuble (arrivée en mars, livraison en cours). Si ce poste correspond à la fin des travaux de construction (seule explication restante) avant les signatures de bail, ce n'est pas aux locataires de régler cela. Si cela correspond à une différence compteur général/sous-compteur, elle doit être justifiable par les factures ou autres: et force est de constater que personne n'a été capable d'en apporter la justification jusqu'ici. En 2018, il n'y a que les conso relatives aux sous-compteurs qui apparaissent dans le décompte et elles sont raccord par rapport à celles de 2017 (au prorata). [mode OFF]

    "Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs" (art23 loi 89-462). --> La mise en demeure directe qui arrive moins de 3 semaines après l'avis de mise à disposition du décompte (même pas transmis par mail ou courrier) et sans répondre à ma demande de précision ne me paraît pas vraiment respecter cet article.
    Dernière modification par Iris23 ; 12/10/2019 à 22h45.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    le différentiel entre le total de la consommation de l'immeuble et la somme des consommations individuelles est bien une charge récupérable auprès des copropriétaires(selon les tantièmes charges communes générales) et donc des locataires.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Soleil51 Voir le message
    le différentiel entre le total de la consommation de l'immeuble et la somme des consommations individuelles est bien une charge récupérable auprès des copropriétaires(selon les tantièmes charges communes générales) et donc des locataires.
    Tout à fait. ..et c'est d'autant plus vrai que le compteur général et les compteurs individuels ne sont quasiment jamais relevés en même temps.

  9. #9
    Membre Junior

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    Pas de soucis avec ça, du moment que les factures le confirment.

  10. #10
    Membre Junior

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    Bonsoir,
    Citation Envoyé par yapasdequoi Voir le message
    Ne pas confondre vitesse et précipitation
    Si vos demandes informelles ont des réponses informelles : tant mieux.
    Mais si pas de réponse : vous êtes bien obligée de les réitérer par courrier RAR !
    J'ai envoyé un courrier RAR demandant la suppression des sommes non justifiées en 2017 et la communication du détail pour la régularisation de 2018.

    Ce soir, je reçois par mail une nouvelle relance, au bas de laquelle, il est précisé qu'ils lancent, dés à présent, le recouvrement des sommes dues par voie de justice (tous frais et honoraires en découlant étant bien entendu à votre charge). En regrettant d'avoir dû en arriver à de telles extrémités, bla bla bla...

    Aucune réponse à mes demandes ni à mon courrier RAR qui a bien été reçu.
    Que me conseillez-vous pour la suite?

    Merci.



  11. #11
    Pilier Sénior

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    Saisir la commission de conciliation.

  12. #12
    Membre Junior

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    Merci.

    Je vois que la commission de conciliation convoque le bailleur et le locataire.
    Je pense que jusqu'ici, le propriétaire n'a eu aucun retour de tout ceci.

    Question bête: en quoi la saisie de la commission de conciliation permettra de stopper la procédure de l'agence?

    Je pensais dans un premier temps faire un mail au propriétaire avec l'historique récent, qu'il soit au courant et puisse réagir de son coté éventuellement. (+ un mail rapide agence et proprio en copie, leur rappelant le courrier RAR dont j'attends réponse). Bonne idée?


    Dans quel délais saisir cette commission? et en général, combien de temps met-elle à réagir?

    Merci.

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Vous pouvez aussi saisir directement le tribunal d'instances.
    Ne perdez pas de temps avec des mails. Les frais d'huissier vont s'accumuler.

  14. #14
    Membre Junior

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    J'imagine qu'il faut le faire avant le premier courrier d'huissier?
    Pouvez-vous m'en dire un peu plus sur la saisie du tribunal, comment, coûts, nécessité d'un avocat?
    Quels sont les avantages/inconvénients de saisir d'abord la commission de conciliation ou directement le tribunal?

    Le temps de préparer cela, je vais tout de même avertir les proprio, je doute qu'ils soient au courant de grand chose et si j'ai bien compris, ils seront en première ligne si je saisis la commission ou le tribunal....
    D'ailleurs, je n'ai que leur n° de tel et mail, si je dois assigné: je peux le faire à l'adresse de l'agence? ("adresse" des proprios sur le bail)?


    Merci de vos réponses!
    Dernière modification par Iris23 ; 22/10/2019 à 07h26.

  15. #15
    Pilier Sénior

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    C'est possible gratuitement et sans avocat.
    Il est peu probable que les propriétaires donnent tort à leur agence sans menace sérieuse. .. mais c'est vous qui voyez.

  16. #16
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Les frais d'huissier vous coûteront beaucoup plus cher que les 45 ¤ que vous contestez.

    aucun robinet dans les parties communes (l'entreprise de nettoyage vient avec ses bidons d'eau...)
    Comment avez vous la certitude qu'il n'y a aucun robinet dans les parties communes, ne serait-ce que dans un local technique auquel les locataires n'ont pas accès ? Comment se fait le nettoyage des poubelles et du local poubelles ?
    Si réellement il n'y a aucun point d'eau dans les parties communes, la société de nettoyage ne facture-t-elle pas les bidons d'eau qu'elle est obligée d'apporter ?

  17. #17
    Membre Junior

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    Bonjour,

    petit retour: j'ai pu avoir l'agence par tel (ô miracle) qui m'a affirmée que le courrier reçu était une erreur, leur logiciel a fait une relance automatique au-delà d'un certain montant qui devait être une simple relance et n'aurait pas du apparaitre comme une mise en contentieux --> aucune procédure lancée de leur coté. La personne qui s'occupait du dossier est partie, bref c'est un peu en roue libre de leur coté.
    J'ai également pu en discuter avec les propriétaires qui n'avaient eux aucun retour (et d'autres problèmes avec l'agence de leur coté). Du coup, on respire un grand coup! et on les relance mutuellement.

    Pour les parties communes, j'ai fait le tour plusieurs fois, aucun robinet. Cela a été demandé au syndic qui avait confirmé qu'il devait en faire installer un pour la société de nettoyage: toujours pas fait à ce jour.
    Je confirme également: la société de nettoyage vient avec balais et bidons d'eau pour faire le ménage. Dans le décompte 2017, il n'y avait que le forfait mensuel de l'entreprise qui apparaissait, s'il y avait des factures en plus, ce ne serait pas difficile de les présenter pour justifier.

    Merci à tous.

  18. #18
    Membre Junior

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    Bonjour,

    suite à mon dernier mail de mardi (réponse automatique "on traite votre demande sous 48h maximum") et à la relance des propriétaires de leur coté... toujours aucune nouvelle de l'agence sur le fond. Par contre hier matin, j'ai récupéré un Nième recommandé de relance de payer les montants (dont j'attends toujours les justificatifs) et le loyer de novembre (pratique pour gonfler le montant du, sauf que le loyer est déjà sur leur compte ce jour-là).

    Si j'ai bien compris les conseils précédents, activer la commission de conciliation ou le tribunal entrainera juste une rencontre locataire/propriétaire mais n'impliquera pas l'agence. Or nous échangeons avec les propriétaires (tel, mail), sommes d'accord (eux ont aussi d'autres soucis avec l'agence), relançons mutuellement.
    Mais le problème demeure tant que l'agence ne fait pas son travail, ignore ses obligations légales et s'escrime en relances abusives. De ce que je comprends des procédures conseillées, ce n'est pas ça qui aura un effet sur l'agence.

    J'en arrive à penser au signalement à la répression des fraudes. J'ai bien compris qu'ils ne sont pas là pour régler ce problème en particulier, mais qu'il s'agirait plus d'un signalement en terme de pratique: l'agence encaisse sa rétribution mais ne produit pas sa part du contrat et se contente de relances abusives qui commencent à friser le harcèlement ou l'acharnement, relances qui n'auraient pas lieu d'être s'ils se décidaient à exécuter les taches qui leur incombent.

    Pouvez-vous m'en dire un peu plus sur la démarche à suivre et sur comment conduire celle-ci, notamment sur le fond?

    Merci.

  19. #19
    Pilier Sénior

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    Vous pouvez saisir le tribunal d'instances pour assigner le propriétaire et son mandataire.

    - - - Mise à jour - - -

    C'est facile pour ce propriétaire de se dire "d'accord avec vous" et de faire porter le chapeau à l'agence ....

  20. #20
    Membre Junior

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    J'entends bien.

    Je reste intéressée par les infos sur la répression des fraudes (ne serait-ce que pour ma culture personnelle).

    Par ailleurs, en parcourant le site de l'agence, ils désignent une agence de médiation: comment ça marche? A préférer à la commission de conciliation départementale?

    Merci.

  21. #21
    Pilier Sénior

    Infos >

    L'agence étant en contrat avec le bailleur et pas avec vous, ce serait préférable de vous concentrer sur l'essentiel : à savoir régulariser vos comptes avec le bailleur.
    Ensuite à lui de se retourner contre l'agence s'il le souhaite.

  22. #22
    Pilier Sénior

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    Il faut comprendre qu'en copropriété, les charges sont calculées par le syndic et approuvées en A.G. par les copropriétaires. Ni le propriétaire, ni l'agence chargée de la location, ne sont en possession des factures correspondant aux charges. Le seul document détenu par le propriétaire et qui peut être transmis au locataire est les relevé général des dépenses de la copropriété. Il n'y a que les coproriétaires ont la possibilité d'aller consulter les factures dans les locaux du syndic, sur rendez-vous, entre la réception des comptes de l'année et l'A.G.
    Le propriétaire peut demander un rendez-vous au syndic afin que son locataire vienne consulter les factures, mais le syndic n'a aucune obligation d'accepter : légalement, il n'a aucun lien avec les locataires.
    Arrêtez d'affirmer que l'agence ne fait pas son travail : même si vous décidez de saisir le tribunal, elle ne pourra, tout simplement, pas fournir des factures qu'elle ne détient pas.

  23. #23
    Membre Junior

    Infos >

    Ok Yooyoo, mais je ne sors pas tout cela du chapeau ou de ma seule volonté.

    Je suis tout à fait d'accord sur vos remarques sur le fonctionnement de la copro et du syndic.

    - L'an dernier, comme cette année, j'ai reçu un décompte général avec 5 lignes par grand type de charges.
    - Pour 2017, en demandant des précisions, j'ai reçu - via l'agence - un état des dépenses édité par le syndic qui précisait pour chaque type de charge le détail. --> C'est cela que je demande cette année. Je précise, en off, que des voisins, gérés par la même agence, ont déjà reçus cet état des dépenses pour 2018 et sur lequel il apparait clairement que des charges non récupérables auprès des locataires nous sont pourtant facturés (a priori moins qu'en 2017 mais c'est encore le cas). C'est un élément que l'agence a déjà en sa possession.
    Je précise également que suite aux différentes discussions l'an dernier, l'agence m'avait fourni des factures justificatives qu'elle avait obtenue auprès du syndic.

    Cela s'est passé ainsi au printemps pour les charges 2017, je ne l'invente pas.

    Légalement, je suis bien en droit de demander la justification des sommes réclamées (et de ne régler que ce que je dois). Là, c'est bien le travail de l'agence mandatée par le propriétaire. Cette année, je sais qu'ils ont les infos, pourquoi ne pas les transmettre au lieu de s'escrimer en relances inutiles.
    Dernière modification par Iris23 ; 10/11/2019 à 11h27.

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