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Discussion : retrocession parties communes

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    J’habite un lotissement de 12 lots gérés par une ASL.
    Les parties communes de ce lotissement, construit début des années 80, n'ont jamais été cédée à l'ASL.
    Le gérant de la SARL qui à construit le lotissement est décédées et la SARL à été liquidée en début des années 90 et le cadastre indique que ces parties communes appartiennent toujours à cette SARL.
    J'ai retrouvé les associés (3) de la SARL et j'ai donc plusieurs questions :

    - Peut ont récupérer les parties communes via les associés de la SARL sans passer par un mandataire pour faire "réveiller" la SARL ? Le but étant d’éviter de payer les frais de procédure pour la nomination du mandataire et le mandataire lui même.

    - La voie ayant plus de 30 ans maintenant est forcément en mauvais état. Qu'en est il de sa réfection ? Est ce les associés de la SARL qui doivent remettre en état la voirie avant de la céder à l'ASL ou est ce les co lotis ?
    Pour complété, le cahier des charges stipule que le lotisseur est en droit de céder les parties communes à l'ASL sans que celle ci ne puisse refuser mais dans un bon état et en prenant a ses frais les actes. Et plus loin, il est écrit que les co lotis doivent entretenir les parties communes tant que celles ci ne sont pas cédée à l'ASL (sans détaillé ce que l'on entend par "entretenir").
    Les parties communes sont une parcelle pour le transformateur Edf et la voirie desservant les différent lots (12), il s'agit d'une impasse dont le fond commence à s'affaisser (nid de pule, etc...) et dont les évacuations d'eaux usées sont en mauvais état.

    - quel procédure doit on engager pour récupérer ces parties communes ?

    Merci pour votre aide

  2. #2
    Pilier Cadet

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    Ce n'est pas parce-que le cadastre écrit que le propriétaire est toujours l'ASL que c'est forcément vrai. La première des choses à vérifier ce sont les actes notariés : Qu'avez-vous acheté : seulement votre lot ou bien également une partie des espaces communs ? Si vous avez acheté une partie des espaces communs, comme je le suppose l'ensemble des colotis, alors c'est vous les (co)propriétaires de ces espaces communs.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Bonjour, merci pour cette réponse rapide.

    Moi, comme tous les co-lotis, j'ai acheté juste un lot. Les parties communes n'apparaissent pas sur mon acte notarié ni sur ceux des précédents propriétaires de ma maison.
    La seule information que je possède est un relevé de propriété fourni par le centre des impots l'année dernière qui indique comme propriétaire des deux lot la SARL qui à construit le lotissement.

    Merci pour votre aide

  4. #4
    Pilier Cadet

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    C'est déjà assez étonnant, mais soit.

    La deuxième chose à vérifier, c'est de tracer ces espaces communs auprès du service de la publicité foncière (les hypothèques) pour être certain qu'il n'y a pas eu un acte qui soit passé "au travers" du cadastre. Il me paraît en effet étonnant que le liquidateur (vous dites que la SARL a été liquidée) n'aie pas demandé un état des propriétés foncières de la SARL, sur lequel aurait dû apparaître cette propriété.

    Vérifiez que l'ASL existe bien également, et depuis quand.

    Enfin vérifiez dans l'acte de création que le transfert de propriété n'ait pas été "automatisé", c'est à dire effectif dés la création de l'ASL, même si ensuite le document n'a pas été publié aux hypothèques.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Je pensais avoir posté une réponse mais ça à due buggé.....


    Il faut savoir que le liquidateur de la SARL (qui était constituée de 4 associés) était le gérant de la SARL lui même, ce que je trouve assez étonnant d’ailleurs... mais bon.
    La seul info que j'ai est un relevé de propriété fournie par le service des impôts. Quand vous parlez de "tracer ces espaces communs auprès du service de la publicité foncière", vous parlez des documents Cerfa 3233 et/ou 3236 qui sont payant ? (le fait qu'ils soient payant n'est pas un problème mais c'est pour être sur que l'on parle de la même chose).

    Concernant l'ASL, elle existe bien, cette question c'est posé il y a quelques mois quand j'ai commencé a mettre le nez dans ce bazars et que ma notaire, grande menfoutiste notoire mais je ne m’étalerais pas ici..., m'a confirmé qu'elle n'existait pas. J'ai contacté les différents services de publication à la préfecture et j'ai finit par mettre la main sur les status publiés, l'accusé de réception de la préfecture et la publication officielle. Elle n'avait jamais été mis en conformité, je me suis donc faire élire président de l'association et ai mis à jour les status.

    Il n'ai fait mention nul part de cession automatique à l'ASL.

    Comme je le précisait dans mon message d'origine, le gérant de la SARL est décédé mais j'ai retrouvé les 3 associés. Je vais les contacter mais j'ai besoin de savoir quels sont les droits des co lotis et de l'ASL surtout en ce qui concerne les voies qui n'ont jamais été cédées et donc jamais entretenue. je suis partisan du fait que les colotis doivent entretenir les voies (comme précisé dans le cahier des charges) et qu'un fond de roulement aurait du etre mis en place depuis le début mais ce n'est pas le cas de tout le monde ici. Les travaux de remise en état de la voie et des reseaux d'eaux doivent tourner autours des 70/80000¤ donc forcément ça pose problème alors que certains co lotis sont là depuis le début et on juste mis des ½illères.... savez vous s'il existe un texte de loi quelconque qui pourrait trancher cette situation ?

    Merci

  6. #6
    Pilier Cadet

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    Pour le traçage, personnellement je confierais cela à un notaire compétent, ou bien à un géomètre expert.

    Si vraiment rien n'a été fait dans les formes, vous avez donc toujours cette SARL qui est pleinement propriétaire de la voirie, et les colotis qui utilisent cette voirie sans mettre un sou de côté pour l'entretenir, alors que le cahier des charges le stipulait explicitement. Et entretenir n'a pas besoin d'être défini. C'est explicite.
    Il va falloir une bonne dose d'intelligence et de bonne foi pour revenir à la normale...

    Le bon sens voudrait que la SARL cède à l'euro symbolique les voiries à l'ASL qui ferait son affaire des réfections ensuite.

    Mais on voit venir tout de suite ceux qui ne voudront pas payer.

    Auquel cas, la SARL pourrait prendre à sa charge la réfection de la voirie, mais revendre ensuite à l'ASL à un prix qui tienne compte des frais engagés. Le résultat serait le même financièrement sauf que vous n'êtes pas certain de la qualité des travaux...

    Vous avez quand même un certain moyen de pression sur la SARL dans la mesure où sa responsabilité pourrait être engagée en cas d'accident qui impliquerait l'état de la voirie. Sauf qu'il pourrait retourner le cahier des charges contre les colotis... Bref...

    Essayez peut-être aussi de retrouver le géomètre expert qui a bossé sur le lotissement (s'il existe/exerce encore) il aura peut-être des éléments ?

    Bon courage.

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Merci beaucoup de prendre le temps de me répondre Muscardin.

    La SARL a été liquidée en 1992 et j'ai retrouvé 2 des associés de cette SARL (les 2 autres étant décédés) je pense qu'il va donc peut être être difficile de mettre la pression de ce côté là et, comme vous le soulignez justement, même si nous arrivions avec nos gros sabots en leur disant que c'est à eux de rénover la voie, nous aurions surement le droit à une action en justice et il serait difficile de faire valoir que les co lotis n'ont jamais rien fait pour l'entretien de la voie, alors que cela est précisé dans le cahier des charges, et qu'ils ont laissé trainer depuis plus de 30 ans.

    J'ai obtenu les coordonnées d'un des associés que je vais contacter ce soir pour savoir s'ils sont bien toujours propriétaires de cette voie (ce qui laisserait entrevoir la possibilité que la SARL est bien été liquidé dans les "règles de l'art" et que le relevé de propriété fourni par le service des impôts soit erroné). Par contre je ne vais pas de suite engager la discussion sur la réfection de la voirie car même si on en arrivait à l’extrême d'avoir ces propriétaires qui engageraient les travaux de rénovation (ce qui est, à mon sens, plutôt utopique car on parle ici de 70 ou 80 000¤), les co lotis s’empresseraient de ne pas vouloir leur racheter et on repartirait pour 30 ans....

    J'ose espérer que la raison l'emportera car même si certains co lotis sont réfractaires, la majorité ont plus de bon sens et seront plus enclin à régler enfin se problème et repartir sur de bonnes bases d'autant que les travaux ne sont pas à la minute près et que nous pourrions déjà commencer à mettre en place la constitution d'un fond de roulement pour les anticipés.

    J'espère juste ne pas passer à côté de quelque chose car même si les co lotis ont mis des ½illères depuis des années, la situation actuelle tient également du fait que le lotisseur n'a jamais fait le nécessaire pour régulariser cette situation et que, comme précisé également dans le cahier des charges, celui ci pouvait imposer à l'ASL de reprendre la voirie en prenant tous les frais à sa charge y compris les frais d'acte et c'est peut être pour cette raison qu'il n'a rien fait.

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