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Discussion : Le syndic fera l'AG en dehors de mandat de syndic

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonsoir,
    Le mandat de syndic est voté annuellement à chaque AG, son contrat est déjà terminé donc il fait l'AG à une date où son contrat n'est plus valide.
    D'après une Cour de Cassation, si le syndic envoi les convocations de l'AG avant la fin de son mandat, alors l'AG sera valide et c'est le cas.
    Mais le syndic ne pourra pas être secrétaire de séance, car le secrétariat est réservé au syndic ou à un copropriétaire, si le syndic insiste à être le secrétaire de séance et si un copropriétaire n'est pas d'accord, est ce que l'AG est conforme ?
    Cordialement

  2. #2
    Pilier Sénior

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    si le syndic insiste à être le secrétaire de séance et si un copropriétaire n'est pas d'accord
    Le rôle de secrétaire est soumis au vote en début de séance. Ce copropriétaire va voter contre (et on espère qu'il dira aux autres pourquoi ...). Ensuite si le syndic est tout de même élu, cet opposant pourra contester la validité de l'AG dans les 2 mois.
    Mais qu'y gagnera-t-il ? Quel est le préjudice ?

    Ce copropriétaire devrait plutôt se présenter comme secrétaire

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    En théorie ce syndic ne devrait même pas être présent à l'AG, tout du moins jusqu'à la résolution où il serait désigné comme syndic... Avant sa désignation comme secrétaire de séance est cause d'annulation de toute l'AG !!!!

  4. #4
    Pilier Sénior

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    cause d'annulation de toute l'AG
    encore faut-il qu'un opposant le demande au juge...

    Pour éviter ce pataques, il faudrait quand même que le président de l'AG joue corrrectement son rôle et soit au courant de la loi qui évince le syndic de cette AG, comme tout autre concurrent potentiel candidat syndic d'ailleurs.

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    La Cour de Cassation d'Aix en Provence a validé une AG (comme dans notre cas), car le syndic a envoyé les convocations avant la date d'expiration de son mandat. (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 octobre 2017, 16-24.646). J'ai le jugement si vous le voulez.
    Certains copropriétaires sont conscients du danger d'un tel syndic, nous devons le mettre en difficulté devant l'AG :
    1- en le privant du secrétariat de séance, les copropriétaires votaient toujours pour lui (à la date de l'AG son mandat sera expiré, donc il n'est plus syndic)
    2- en empêchant son représentant à l'AG d'être dans le bureau, car il ne possède pas une habilitation de la chambre de commerce (il n'a pas l'Attestation de Collaborateur). Mais je ne sais pas s'il y a une jurisprudence qui l'autorise à négliger les points 1 et 2 de mon présent message.
    Nous ne pouvons pas compter sur le président du conseil syndical ni sur la majorité des conseillers, il faut partie du clan du syndic.
    Que ce soit le président ou les 75% des conseillers sont illettrés ou presque (le président du conseil syndical, il n'a pas été à l'école dans son pays d'origine), les autres sont arrivés au niveau CM2-Brevet.
    Le syndic prêchait toujours pour leur réélection la majorité des copropriétaires suivaient les souhaits du syndic.
    Cette année personne n'a songé à mettre le syndic en concurrence, mais l'année prochaine il le sera.
    Cordialement

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Cette année personne n'a songé à mettre le syndic en concurrence, mais l'année prochaine il le sera.
    Il n'est plus syndic, donc vous devrez soit voter pour lui, soit reconvoquer une AG pour désigner un syndic.
    Le fait d'être illettré ne rend pas forcément idiot (au contraire parfois ...)

    Que reprochez vous à ce syndic, à part d'avoir choisi une date pour l'AG au delà de sa fin de mandat ?

    Si il est syndic depuis longtemps et reconduit régulièrement, il faudra de bons arguments pour que l'AG décide de voter contre un nouveau mandat et ensuite se retrouver sans syndic (=la peur du vide ?)

  7. #7
    Pilier Sénior

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    il faudra expliquer clairement à l'AG que le mandat du syndic étant expiré, il ne peut pas assumer le poste de secrétaire et qu'il faut donc un candidat copropriétaire pour le poste

    rien n'interdira que le PV papier soit saisi par le syndic (avant notification aux copropriétaires), mais les 3 membres du bureau devront impérativement parapher chaque page et signer en dernière page ce PV

  8. #8
    Pilier Sénior

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    rien n'interdira que le PV papier soit saisi par le syndic
    euh : je ne pense pas !
    si il n'est plus syndic il ne fera pas une prestation pour laquelle il n'est pas payé ....
    à moins qu'il ne soit désigné syndic par l'AG, ensuite tout se déroule comme d'habitude.

    D'ailleurs les signatures du président et du ou des scrutateurs sont obligatoires dans tous les cas = qui que soit le secrétaire.

    Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

  9. #9
    Membre Benjamin

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    On va en parler à l'AG, si le clan nous laisse parler.
    Les copropriétaires que j'ai pu rencontrer veulent renouveler le mandat du syndic, mais c'est sûr il aura la mise en concurrence à l'AG prochaine.

    On est en période de travaux de rénovation, des grosses sommes sont en jeu.
    Le patron du syndic n'est jamais venu sur le chantier pour évaluer l'avancement des travaux.
    Il laisse son clan agir :
    - ils ont causés plusieurs arrêts des travaux à des périodes différentes,
    - agression orale vis à vis l'architecte,
    - des faveurs de la part des entreprises,
    - ces conseillers se mêlent de tout comme, ils se comportent comme des architectes chevronnés.
    - La liste est longue.
    - Ils cherchent les pouvoirs des copropriétaires absents, pour peser à l'AG.
    Le syndic les protège.
    Réellement, la copropriété risque la faillite, c'est ça qui me fait révolter.
    Cordialement.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    je parlais de "taper" à l'ordinateur le PV s'il est fait manuellement en AG...

    et comme il sera élu syndic, il le fera...

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Le patron du syndic n'est jamais venu sur le chantier
    Aviez vous voté des honoraires de suivi du chantier ? Sinon, le syndic n'a rien à y faire, il envoie les appels de fonds et paye les entreprises.

    Il laisse son clan agir :
    Le syndic les protège.
    J'ai comme l'impression que vous mélangez le conseil syndical et le syndic.

    Réellement, la copropriété risque la faillite, c'est ça qui me fait révolter.
    Et pourquoi le pensez-vous ? Le syndic ne peut pas dépenser plus d'argent qu'il y a dans les caisses : il est illégal que le solde du compte soit négatif.

  12. #12
    Membre Benjamin

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    On lui a accordé 1% sur le montant global des travaux(à peu près 3 millions d'euros), il a voulu 3%.
    Non, pas de confusion entre les termes syndic et conseil syndical.
    Dans le conseil syndic il y a un groupe de conseillers que le syndic manipule aisément. J'ai quitté le conseil syndical volontairement depuis un an car je n'étais pas satisfait de l'ambiance.
    On est en rénovation énergétique subventionnée, quand je vois que les entreprises quittent le chantier (factures non payées ).
    puis le chantier s'arrête 3 mois puis il reprend, on a vu ce cycle 3 à 4 fois.
    L'organisme qui nous subventionne a fixé la date de fin des travaux, sinon on perd une partie de la subvention. Si c'est la cas, on aura beaucoup d'impayés. La copro risque fort

  13. #13
    Pilier Cadet

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    Si vous n'êtes pas satisfait du syndic, je ne comprends pas pourquoi vous n'avez pas fait le nécessaire pour proposer un autre syndic en concurrence dès cette année. Si le syndic est soutenu par le conseil syndical et la majorité, il va faire voter un mandat de 3 ans (c'est ce que je ferais à sa place) et vous serez coincés mais... c'est un peu de votre faute je pense !

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    On lui a accordé 1% sur le montant global des travaux
    et dans la résolution qui concerne ces honoraires, est ce que sa mission a été définie ?....... sinon vous avez jeté l'argent (environ 25000 ¤) par les fenêtres.... pourquoi 25000 e, parce qu(il ne fait que la partie administrative ou comptable cela ne vaut pas plus de 5000 ¤, soit environ 40 à 50 heures de travail.....

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    avez vous un architecte pour le suivi du chantier?

  16. #16
    Membre Benjamin

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    Bien sûr on a un architecte, c'était une obligation pour avoir les subventions.
    Cet architecte, dès le démarrage des travaux, il était agressé et insulté par plusieurs conseillers dont le président du CS, le syndic le critique aussi devant les entreprises, l'ambiance dans le chantier est très tendue.
    C'est le foutoir total.
    Quand j'étais conseiller, avec un autre conseiller, on a proposé un contrat de syndic pour mettre l'actuel syndic en concurrence, le refus était majoritaire.
    On a quitté le Conseil Syndical définitivement.

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    Quand j'étais conseiller, avec un autre conseiller, on a proposé un contrat de syndic pour mettre l'actuel syndic en concurrence, le refus était majoritaire.
    rien ne vous empêchait de le présenter à titre de copro individuel ....

    Dans votre syndicat, il faudrait arriver à mettre en place un nouveau CS plus conforme au "bien" de tous..... pour cela, il faut faire du lobbying à plusieurs, car seul....

  18. #18
    Membre Benjamin

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    Les copropriétaires ont peur de changer de syndic avant la fin des travaux, pour cette raison, en tant que copro, je n'ai pas présenté
    la candidature d'un autre syndic, pourtant j'ai déjà deux contrats prêts.
    J'ai proposé aussi la nomination d'un expert comptable pour vérifier nos comptes, beaucoup ont refusé l'idée.
    Oui, la dernière bataille c'est dénoncé ces conseils profiteurs et saboteurs dans l'AG, si on n'arrive pas, on n'a qu'à vendre et partir.
    Ce qui m'étonne c'est le comportement du syndic, il s'en fous complètement de notre copro :
    1- il met 6 mois et demi pour faire l'AG de l'année comptable écoulée.
    2- il convoque les copropriétaires juste à temps : 21 jours avant l'AG
    3- l'AG sera à une date où le mandat du syndic est expiré.
    4- Certainement le syndic veut être le secrétaire de séance (la loi lui interdit car il n'a plus de mandat).
    5- le président du syndic veut se faire représenter à l'AG par un salarié non habilité par la chambre de commerce (ne possédant pas l'Attestation de Collaborateur).
    6- il a distribué une circulaire dans la copro, demandant aux copropriétaires de dénoncer les autres copropriétaires qui sont d'accord avec l'architecte, c'est de l'incitation à la haine et à la zizanie entre nous.
    7- il a précisé que si les pouvoirs reçus ne sont pas attribués à une personne, le syndic confiera les pouvoirs au président du conseil syndical qui se chargera de la distribution. C'est totalement illégal, car le président de séance qui récupèrera ces pouvoirs. Mais le but de son message c'est que les copro cèdent leur pouvoir au président du CS, de cette façon le syndic aura des votes favorables.

  19. #19
    Pilier Sénior

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    7- il a précisé que si les pouvoirs reçus ne sont pas attribués à une personne, le syndic confiera les pouvoirs au président du conseil syndical qui se chargera de la distribution. C'est totalement illégal,
    Ce n'est pas illégal et c'est la procédure décrite dans le décret (c'est récent : juin 2019) :
    Article 15-1
    Le syndic qui reçoit, en application du troisième alinéa du I de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l'absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l'assemblée générale

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