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Discussion : Vente d'un lot d'une copropriété horizontale

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour,

    Je suis propriétaire depuis 1998 d'une maison individuelle, non mitoyenne, construite sur 500/1000 ème d'un terrain en indivision (copropriété horizontale).

    Je donnais cette maison en location jusqu'à présent.


    Mon locataire actuel désirant quitter les lieux, j'envisage de vendre ce bien.


    Ma question est :

    Ai-je le droit de vendre mon lot en l'état (maison + les 500/1000 ème du terrain) et dois-je demander à mon co-indivisaire son accord.
    Ou dois-je demander d'abord la sortie d'indivision pour vendre mon lot en "pleine" propriété.

    Merci d'avance de vos réponses et conseils.


    Ci-dessous, extrait du règlement de copropriété.


    RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
    OBJET DU RÈGLEMENT
    Le présent règlement de copropriété a été dressé conformément aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 Juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 Mars 1967...

    DÉSIGNATION DE DIVISION DE L'IMMEUBLE
    Le présent règlement de copropriété s'applique à deux immeubles qui seront édifiés sur un terrain sis à (commune), (...références cadastrales)

    Permis de construire :
    par arrêté de permis de construire délivré par Monsieur le Maire de la commune de... (date et n°)

    État descriptif de division :
    l'immeuble comprendra à son achèvement deux bâtiments à usage d'habitation comprenant chacun un logement.

    Il est divisé en deux lots numérotés UN et DEUX, dont la désignation comprend :
    -l'indication d'une part des parties privatives faisant l'objet d'un droit exclusif de propriété et d'usage.
    - d'autre part, de la quote-part exprimée en millièmes de la propriété indivise du sol et des parties communes de l'ensemble immobilier.

    LOT NUMÉRO UN
    ce lot est constitué
    - d'une construction à usage d'habitation (description)
    - et les cinq cents millièmes indivis des parties communes générales de l'ensemble immobilier.

    LOT NUMÉRO DEUX
    ce lot est constitué
    - d'une construction à usage d'habitation (...description)
    - et les cinq cents millièmes indivis des parties communes générales de l'ensemble immobilier.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Si vous êtes en copropriété horizontale, vous êtes propriétaire de votre lot privatif et d'une quote-part de parties communes ; lesquelles sont alors en indivision forcée et non en indivision classique : c'est-à-dire que les règles classiques de l'indivision ne s'appliquent pas, en particulier le droit de préemption en cas de vente à un étranger à l'indivision, ainsi que le partage de l'indivision.

    (Notez que dans un immeuble classique en copropriété, les ventes d'appartements se font sans se préoccuper de l'accord des autres propriétaires d'appartement, ni d'une sortie de l'indivision sur les parties communes. Ici, c'est pareil.)

    Cela dit, si les seules parties communes sont le sol à la verticale de vos lots privatifs respectifs (pas de voirie desservant l'ensemble immobilier), alors on peut envisager de sortir l'ensemble immobilier du régime de la copropriété, et en faire deux biens distincts.
    S'il y a des voiries, on peut envisager un découpage du sol global en deux parcelles, mais il faudra sans doute prévoir des servitudes de passage, si la configuration des lieux et des voiries oblige un propriétaire de passer sur l'autre parcelle pour accéder chez lui.
    Dernière modification par Rambotte ; 22/09/2019 à 16h18.

  3. #3
    Membre Junior

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    Merci Rambotte, toujours aussi prompt et précis dans vos réponses.

    Il ne me reste plus qu'à trouver un acquéreur qui ne sera pas rebuté par cette copropriété horizontale.

    Quant à la sortie de cette indivision, cela a un coût certain et je présume qu'il faut l'accord du co-indivisaire.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Quant à la sortie de cette indivision, cela a un coût certain et je présume qu'il faut l'accord du co-indivisaire.
    Ce n'est pas une indivision c'est une copropriété.
    Pour séparer la copropriété, il faut une Assemblée Générale (AG) pour l'approuver, et voter pour déterminer qui va en supporter les frais (le demandeur - en général) puis l'intervention d'un géomètre (séparation des parcelles) et d'un notaire (publication au SPF).

    Mais j'ai comme l'impression que vous ne gérez pas cette copropriété selon la loi ... C'est ceci qui va rebuter l'acquéreur potentiel....
    A moins que ce soit la copropriété à 2 (dans laquelle toute décision est soit prise à l'unanimité soit bloquée).

    Consultez cet article de loi :
    Loi ndeg 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriete des immeubles batis - Article 28 | Legifrance

    I.-Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
    a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
    Vérifiez aussi auprès de la mairie que cette scission est possible.

  5. #5
    Membre Junior

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    Merci yapasdequoi.

    Mais j'ai comme l'impression que vous ne gérez pas cette copropriété selon la loi
    Il s'agit effectivement d'une copropriété à deux, mais ... il n'y a rien à gérer car il n'y a pas de parties d'usage commun.

    Vérifiez aussi auprès de la mairie que cette scission est possible.
    Pour des questions de COS, je suppose ?
    Dernière modification par Loubassane ; 22/09/2019 à 17h44.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Ce n'est pas une indivision c'est une copropriété.
    Par définition, dans une copropriété, il y a une indivision sur les parties communes, puisque chaque propriétaire est propriétaire de son lot, et d'une quote-part (qui est bel et bien indivise) de parties communes.
    Sauf que cette indivision est "forcée", et que tous les articles 815 et suivants ne s'y appliquent pas.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    dans une copropriété, il y a une indivision sur les parties communes,
    Certes ... notamment le terrain et peut être certains équipements .... mais on ne sort pas de la copropriété comme on sort d'une indivision.

    il n'y a rien à gérer car il n'y a pas de parties d'usage commun.
    Bah si justement : le terrain... les réseaux ? la cloture ? des canalisations ? l'accès à la voie publique ?
    mais bon ... je n'insisterai pas la dessus. Vous verrez bien avec le notaire et le futur acquéreur.

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