Vos question à l'Avocat
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problème avec locataire, décision du tribunal

Question postée dans le thème Propriétaire et Locataire sur le forum Immobilier.

  1. #1
    Membre Junior
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    57
    Bonjour,

    je résume les faits (attention c'est juste une partie du problème, la deuxième partie ayant fait l'objet d'un autre sujet il y a quelques mois...)
    mon ami loue un appartement : sur le bail il est inscrit 390 euros de loyer. Le bail comporte une clause indiquant que les charges sont en sus.

    En decembre 2003, il a loué l'appartement. Par la suite, il a conclu un accord oral avec sa locataire : comme elle ne devait louer que pour un an, il lui faisait une reduction de 60 euros de loyer.

    Il lui a donc delivrer des quittances avec 330 euros de loyer et 60 euros de charges.

    Il ya quelques mois, la locataire se retourne contre lui, argumentant que le depot de garantie est trop elevé.
    Comme elle devait partir, il lui "rembourse" le soit disant trop perçu, puiqu'il aurait du lui rendre son DG a peine deux mois plus tard.

    Elle n'encaisse pas le chèque et continue la procédure au tribunal. Par dessus le marché, elle ne part pas à la date prévue.

    Aujourd'hui, le tribunal donne raison à la locataire, en dépis de ce qui est inscrit sur le bail...
    comme le montant est inferieur à 1500 euros, la decision est rendue en dernier ressort.

    Nous sommes absolument révoltés de cette décision, qui fait fi des efforts fait par mon ami, et qui donne raison à une personne malhonnete et sans scrupule.

    J'avoue je ne sais pas pourquoi j'ecris ce message, la decision du juge etant apparement irrévocable, nous ne savons que faire... et nous ne comprenons pas pourquoi le bail, signés par les deux partis, à pu être discuté et interprété comme cela...

    Je pose la question mais je connais la réponse...: n'y-a-t'il vraiment aucune possibilité de recours ???

  2. #2
    ancien-participant
    Visiteur
    son avocat a du lui dire de ne pas encaisser le chéque sinon cela voudrait dire qu'elle accepte le paiment et arrete la procedure, donc voilà pkoi elle n'a pas encaisser le chèque!

    Un contrat de bail est valable dès qu'il y a un accord du propriétaire sur le montant du loyer et sur la désignation des locaux dont le locataire aura la jouissance. Un bail verbal est donc tout à fait valable entre le propriétaire et le locataire.

    Je comprend pas une chose, pkoi a t'elle poursuivi votre ami?

    Si le loyer et les charge font 330 et 60€? le depot de garantie etait de combient?

    Un bail d'un ans sous quel condition?

  3. #3
    Membre Junior
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    57
    Bonjour tulipe,

    voici quelques petites précisions : le bail, signé par les deux partis, comportent les mentions suivantes : 390 euros de loyer. Les charges sont en sus, le locataire reconnait avoir pris connaissance des documents justifiant la provision.

    Cette provision n'est pas stipulée sur le bail.

    Il n'y a pas eu de bail verbal, mais comme mon compagnon louait l'appartement pour un an pour raisons professionelles, il a consentit, sur demande de la locataire, a reduire le loyer pour palier à sa precarité.

    La locataire, forte de cet accord, lui a demandé alors la restitution de 120 euros de DG "trop perçu".
    Or il n'a jamais été signé d'avenant au bail, et cette reduction resultait du départ de la locataire sous un an.

    Cette dernière n'a jamais eu l'intention de partir, et alors que le congé lui a été signifié, elle a attendu le dernier moment pour l'invalider pour la raison suivante : motif pas assez precis.

    aujourd'hui le tribunal lui donne raison, sans tenir compte du bail ! Nous avons reçu le rendu du jugement aujourd'hui même, et le comble, c'est qu'elle l'a reçu il y a une semaine et que nous venons de recevoir la visite d'un huisser !!!

    Nous avons décidé de demander une tentative de médiation devant le tribunal d'instance, car nous voulons déposer une plainte pour abus de confiance, qu'en pensez-vous ?

    Merci
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 07/06/2005 à 14h56. Motif: suppression citation inutile

  4. #4
    ancien-participant
    Visiteur
    Je me souvient de vous , je suis désoler mais dans votre message il y a des choses illégale et votre locataire a des droits notament sur:

    Le trop perçu du depot de garantie:

    [B]Le dépôt de garantie ne peut dépasser 2 mois de loyer hors charges. Il est payable une fois pour toute par le locataire : il ne peut donc en aucun cas être révisé en cours de bail, ni à l'occasion du renouvellement de ce dernier.[/B]

    si le bailleur perçoit un trop perçu le locataire peut demander le remboursement.

    Le bail d'un an n'est pas legale sauf en meublé, même avoir un arrangement, juridiquement c'est illegale!! pour qu'elle raison avez vous donné congé? l'avez vous fais avant la fin du bail?

    si votre locataire a pris la demarche de vous poursuivredevant le TI, c'est normal qu'elle soit informer avant vous du compte rendu du juge.

    Ne soyez pas surprise de mon commentaire mais votre locataire est plus dans son bon droit que vous bailleur, si vous souhaitez faire appel de cette déçision qui n'est pas possible ou déposer une plainte pour abus de confiance, je sais que votre situation n'est pas simple mais ce n'est pas parce que la situation et la justice a donné raison a votre locataire qu'il faut s'acharner, le juge ne va pas aimer et risque de vous condanné pour ce motif!

    Bon courage

  5. #5
    Membre Junior
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    57
    et oui mais c'est là que nous ne sommes pas d'accord tulipe.

    le loyer stipulé sur le bail etant de 390 euros, le DG s'elevait donc à 780 euros. Tout à fait légal.
    l'accord oral a été conclut APRES la location, et comme vous dites, pourquoi le DG serait-il revisable dans ce cas ?


    Le bail d'un an est tout à fait légal sous certaines conditions bien précises qui doivent être stipulées très précisement sur le bail.
    Congès lui en a été donné deux mois avant l'echeance, congé réfuté pour le manque de precision des annotations au bail.

    Connaissant nos torts et ayant reconnu notre légèreté vis à vis des raisons trop peu precises apportées au bail, nous n'avons nullement entamés de procédure pour recuperer le logement : le bail est passé d'un à trois ans et sur ce point nous sommes d'accord.

    Le fait est que la locataire avait parfaite connaissance de la nullité des annotations portées au bail mais qu'elle a tout de même demandé une reduction de loyer pour palier à la précarité de son bail : elle partait dans un an !

    un an apres, elle ne part plus, veux en plus recuperer de l'argent, constete le bail à 390 euros, nous pourris la vie et en plus on lui donne raison !!!

    ah on peut faire confiance à la justice !

    notre seul tort a été notre inexperience : elle en a clairement profiter, et désolée, dans le code pénal, c'est très clairement de l'abus de confiance.

    C'est elle qui a dit "je pars dans un an je peux avoir une reduction ?" elle l'a eu sa réduction !

    Expliquez moi où est notre tort là dedans ?
    Expliquez moi où mon ami a fait quelque chose d'illégal ?

    J'aimerai bien le savoir !
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 07/06/2005 à 14h56. Motif: suppression citation inutile

  6. #6
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Bonsoir !

    Dans cette affaire, votre ami semble avoir commis au moins une erreur :croyant bien faire, il a réduit le loyer de sa locataire de 60 € et lui a établi des quittances qui tenaient compte de cette réduction. Du coup, le dépôt de garantie qu'il avait initialement encaissé s'est retrouvé surévalué par rapport au loyer réel. Pour des raisons qui m'échappent, sa locataire l'a alors attaqué en justice et votre ami a perdu, car le juge a appliqué à la lettre les textes en la matière. Je ne connais pas tous les éléments du conflit, mais si j'en juge uniquement par ce que vous dites, votre ami, d'un naturel sans doute peu méfiant, a été abusé par sa locataire. Ce qui m'étonne, c'est que le jugement soit définitif. Si c'est vraiment le cas, je crains qu'il n'y ait pas grand chose à faire, sauf peut-être à vous pourvoir en cassation, mais le jeu en vaut-il la chandelle, sachant que cela va vous coûter une petite fortune?
    Dernière modification par Protis ; 06/06/2005 à 21h32.

  7. #7
    ancien-participant
    Visiteur
    Le Logement Est Meuble?

  8. #8
    Membre Junior
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    57
    Merci protis,

    enfin on m'a compris
    et oui, grosse erreur peut-être mais illégalité, surement pas. mais mon ami est bailleur débutant alors ça peut se comprendre...

    le fait est qu'au jour d'aujourd'hui, l'accord n'est plus valable et le loyer est effectivement de 390 euros + les charges (c'est ce qui est ecris et signé sur le bail...)

    pourquoi le DG serait-il revisable ?
    aberrant !

    on s'est fait avoir certes, et on cherche aujourd'hui à le faire reconnaitre mais il faut croire qu'on peut rouler les gens dans la boue et leur soutirer de l'argent comme on veut dans ce pays....

    et c'est sur, la cassation ce serait ridicule... mais il faut nous comprendre aussi... on est sympa, on cherche à arranger les gens et voilà comment on se fait allégrement entuber, pour rester polie...

    Merci... si elle ne nous apporte pas la solution espérée, votre réponse nous rassure dans le sens où on se sent quand même un minimum compris...
    ah les grandes injustices, vite appelons monsieur courbet


    tulipe le logement n'est pas meublé, mais vous vous eloignez du sujet là... je ne vois pas de rapport avec le DG...

  9. #9
    Membre Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    127
    Citation Envoyé par krt33
    tulipe le logement n'est pas meublé, mais vous vous eloignez du sujet là... je ne vois pas de rapport avec le DG...
    Je vous ai suivi sur l'autre fil que vous avez ouvert sur le même sujet, sachez que les juristes de ce forum répondent bénévolement , vous ne connaissez visiblement rien au droit et vous vous exprimez de la sorte.

    sachez qu'il y a un rapport entre le fait que le logement soit meublé ou pas, car s'il était meublé , le bail aurait pu avoir une durée d'un an, ce qui n'est pas possible si le logement n'est pas meublé.

    ça ne sert à rien de d'ouvrir plusieurs fils sur le même problème, et avant de critiquer les juristes, je vous invite à réviser votre droit.

  10. #10
    Membre Junior
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    57
    Citation Envoyé par commonlaw
    Je vous ai suivi sur l'autre fil que vous avez ouvert sur le même sujet, sachez que les juristes de ce forum répondent bénévolement , vous ne connaissez visiblement rien au droit et vous vous exprimez de la sorte.

    sachez qu'il y a un rapport entre le fait que le logement soit meublé ou pas, car s'il était meublé , le bail aurait pu avoir une durée d'un an, ce qui n'est pas possible si le logement n'est pas meublé.

    ça ne sert à rien de d'ouvrir plusieurs fils sur le même problème, et avant de critiquer les juristes, je vous invite à réviser votre droit.

    je ne critique pas les juristes commonlaw : le problème ne se situe pas au niveau de la durée du bail... mais du dépot de garantie... quand à la durée du bail, il me semble pourtant que : "L'article 11 de la loi du 6 juillet 1989 permet de déroger, sous certaines conditions, à la règle des trois ans. Pour ce faire, il faut qu'un événement précis justifie que le bailleur, personne physique, ait à reprendre le local pour des raisons familiales ou professionnelles. "

    Ai-je bien revisé mon droit ?

    Et puis mince, je suis désolée, j'ai ouvert le deuxième sujet pour essayer de comprendre comment et pourquoi le juge de proximité rend un jugement contradictoire avec ce que declare le tribunal d'instance.

    Le fait d'être juriste ou pas juriste empeche-t'il de prendre en considération la detresse des gens ???

    Vous imaginez l'ambiance un peu à la maison ?
    Et vous me reprochez d'ouvrir deux sujets ?

    Et bien mille pardon voilà !

  11. #11
    Pilier Junior
    Ancienneté
    janvier 2005
    Messages
    4 974
    Krt33, si cela peut vous consoler, sachez que les erreurs commises par les juges sont relativemnt fréquentes. Dans votre affaire, le juge s'est vraisemblablement fié aux quittances de loyer sans examiner avec soin la teneur du bail.Toujours le même problème : trop de dossiers et peu de temps , donc on expédie à toute allure et tant pis s'il y a de la casse. J'ai moi-même connu, dans le passé, ce genre d'erreur (dans un autre domaine), mais j'ai réussi à rétablir la vérité devant la cour d' appel où j'ai gagné ,alors que j'avais perdu en première instance. Ce qui est révoltant dans votre affaire ,c'est qu'on ne peut pratiquemnt plus rectifier l'erreur commise. Dites à votre ami qu'on n'est jamais trop vigilant. Et puis,cette expérience malheureuse lui servira à l'avenir.
    ------
    A Commonlaw:

    Juste pour vous dire que les participants à ce forum ne sont pas tous des juristes. Personnellement, je ne suis pas juriste de formation, même si le droit m'a toujours passionné et si je regrette souvent de ne pas en avoir fait ma profession. J'essaie ici, dans la mesure de mes modestes moyens, chaque fois que j'ai la certitude de ce que j'avance, d'aider les personnes en difficulté. Quand je ne sais pas,ou lorsque j'ai un doute, je n'interviens pas.
    Dernière modification par JNG Net-iris ; 07/06/2005 à 14h58. Motif: fusion de deux messages en un seul

  12. #12
    Membre Junior
    Ancienneté
    mars 2005
    Messages
    57
    Merci protis...
    par dessus le marché ce qui est le plus dur c'est qu'en premier lieu, on lui avait fait un chèque, pour calmer le jeu et pour eviter toute cette histoire.
    au final elle ne l'a pas encaissé, et elle à courru chez l'huissier dès qu'elle a reçu le jugement, comme ça on a des frais d'huissier en plus !

    je ne sais contre qui on est le plus en colère : le juge ou elle et son comportement vraiment honteux...

    Mais oui pour ce qui est de la leçon, elle est retenue : ne sois plus jamais sympa avec ton locataire, ça se retourne contre toi

    Vous savez quoi ? on va le vendre, cet appart. on s'achetera une maison, on vivra dedans, et quand on aura plus d'argent, on refera peut-être un investissement locatif... Mon ami a 25 ans à peine, c'est jeune pour un bailleur : il n'avait peut-être pas le serieux et la contenance que requiert une comparution au tribunal devant une locataire à peine plus agée, débarquée en jupette et toute maquillée...
    Parfois les préjugés ont la vie dure : bouh les mechants proprio ! rooh les pauvres locataires victimes !

    on me l'avait dit et je n'ai pas voulu le croire : la justice donnent très souvent raison au locataire...
    Et bien, dans un sens ça tombe bien, on est en conflit avec notre bailleur à nous ! (mais peut-être que si j'ai le droit, j'ouvrirai un autre sujet... )

    Excusez moi, il est tard, et ce fut vraiment une journée difficile...
    Merci pour votre compréhension protis.
    -------
    au sujet du bail d'un an en non-meublé :

    Loi du 6 juillet 1989


    "Article 11(Reprise du logement par le bailleur)

    Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.


    Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.


    Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée.
    Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.


    Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.


    Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.


    Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément au deuxième alinéa du d de l'article 17."

    Voilà.

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