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Discussion : Vente logement à son locataire

  1. #1
    Membre

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    Bonjour à tous, le propriétaire de l’appartement que je loue va le mettre en vente. J’ai bien compris que j’avais un droit de préemption mais j’ai malgré tout quelques questions:
    - le prix de vente est-il le prix du marché ou y’a t-il une décote du fait que mon loyer soit en dessous du prix du marché et que j’occupe le logement depuis 17 ans?
    - est-on en mesure de faire une négociation sur le prix car j’ai déjà lu que cela valait pour refus de l’offre et nous faisait perdre le droit de préemption.
    - l’appartement en dessous de chez moi est à vendre à 5000¤ du m2, c’est T3 au premier étage avec un balcon. Je suis au 2ème et j’ai un T2 bis et pas de balcon, cela influe-t-il sur le prix ou seule la superficie compte?
    - y’a-il des frais d’Agence ?
    Merci d’avance pour vos réponses.
    Dernière modification par Jenapipas ; 09/09/2019 à 17h23.

  2. #2
    Pilier Junior

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    le propriétaire vous a t il delivré un congé pour vente?
    si oui, vous avez un droit de préemption dans le délai des 2 premiers mois du déai des 6 mois avant l'échéance du bail
    c'est le propriétaire qui fixe le prix de vente

    si non, rien ne vous empêche de le contacter et négocier avec lui .

    le propriétaire peut aussi décider de vendre en "occupé": cela signfie que le locataire aura un nouveau propriétaire à la signature de l'acte de vente

  3. #3
    Membre Junior

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    Bonjour,
    pour répondre dans l'ordre:
    - non il n'y a pas de décote pour le locataire préemptant, quel que soit le motif
    - oui vous pouvez essayer de négocier
    - On ne peut pas se baser uniquement sur la superficie pour évaluer un bien, par exemple dans beaucoup de ville les T2 sont très demandés et valent donc plus cher que les T3. Certaines éléments apportent aussi un plus: balcon, terrasse, jolie vue etc
    - Non, le locataire qui préempte n'a pas à régler de frais d'agence puisque l'agent n'a pas à faire de présentation d'acquéreur ( Cassation 9/11/2013).Le propriétaire doit vous proposer le prix hors frais d'agence.

  4. #4
    Membre

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    L’huissier s’est présenté chez moi ce matin mais je récupère le courrier demain. Mon bail expire au 2 mai prochain donc il est dans les temps.
    L’Agence m’a déjà demandée si j’etais intéressée pour l’achat donc il doit être vendu libre à priori.
    Merci pour votre réponse, contente de savoir qu’il est possible de négocier car le côté « à prendre ou à laisser » me paraissait un peu rude.
    Merci encore

    - - - Mise à jour - - -

    Merci pour votre réponse, je n’étais pas sûre pour les frais d’agence donc me voilà rassurée, c.est déjà ça de moins
    merci encore

    - - - Mise à jour - - -

    Je me permets de vous solliciter à nouveau.
    Pour négocier le prix d’achat, les arguments suivants sont-ils judicieux ?
    - classe énergétique D
    - en 17 ans, juste une baignoire changée et une VMC installée
    - présence de souris
    - fenêtres à changer
    - cuisine non équipée
    - aucune prise électrique dans la salle de bain
    - l’appartement voisin est en vente depuis 4 mois et n.a toujours pas trouvé acquéreur
    Merci

  5. #5
    Membre Junior

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    Qui ne tente rien n'a rien.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Merci pour votre réponse, contente de savoir qu’il est possible de négocier car le côté « à prendre ou à laisser » me paraissait un peu rude.
    Vous pouvez toujours tenter de négocier mais le propriétaire n'a aucune obligation d'accepter s'il est persuadé qu'il peut facilement vendre au prix espéré à un tiers.

    Si l'échéance de votre bail est au 2 mai, votre préavis commencera le 1er novembre (même si vous avez le courrier à l'avance). Vous disposerez de deux mois pendant lesquels vous pourrez décider si vous achetez, ou pas. Passé ce délai, la vente sera ouverte à tous. Si le vendeur ne trouve pas d'acheteur et décide de baisser son prix, il devra à nouveau vous proposer la vente au nouveau prix et vous serez prioritaire.

  7. #7
    Membre Junior

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    présence de souris ??

  8. #8
    Pilier Junior

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    Vous savez donc que le propriétaire vous a délivré un congé pour vente mais vous n'en connaissez pas encore le contenu. Première chose à faire : connaître son contenu et, puisque vous êtes intéressé par l'achat de cet appartement, connaître le prix auquel il est proposé à la vente. deuxième chose à faire : chercher votre propre notaire. Ne prenez pas le notaire du vendeur. Vous serez mieux conseillé et il ne vous en coûtera pas un centime de plus.

    En gros, voici le principe de la préemption en faveur du locataire :
    - on lui présente d'abord le prix de la mise en vente et, généralement, il n'y a pas encore le moindre acquéreur sur le coup. S'il y en a un, cela est précisé dans le congé pour vente. Si ce prix lui convient, il signifie son intention d'achat à ce prix et l'affaire se conclue. Si ce prix ne lui convient pas, il renonce à son droit de préemption et le propriétaire vendeur recherche un acquéreur. Là, vous ne pouvez pas négocier. C'est effectivement à prendre ou à laisser mais pas forcément à laisser définitivement.
    - si le propriétaire trouve un acquéreur à un prix inférieur au prix de mise en vente présenté lors du congé alors que le préavis n'est pas terminé et que le locataire n'a pas encore quitté les lieux, le propriétaire vendeur doit présenter à nouveau une offre pour préemption à ce nouveau prix et le locataire peut alors accepter ou refuser.

    Dans les endroits où le marché est tendu, le locataire voit souvent une offre à moindre prix.
    Dans les endroits où "ça se vend mal", le locataire peut se dire qu'il ne verra pas de nouvelle offre avant fin de préavis donc avant de quitter les lieux car il est tenu de quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. Une fois préavis fini et locataire parti, il n 'y a plus de droit de préemption.

    Il faut donc savoir peser les risques.

    Citation Envoyé par Yooyoo Voir le message
    Si l'échéance de votre bail est au 2 mai, votre préavis commencera le 1er novembre (même si vous avez le courrier à l'avance). Vous disposerez de deux mois pendant lesquels vous pourrez décider si vous achetez, ou pas. Passé ce délai, la vente sera ouverte à tous. Si le vendeur ne trouve pas d'acheteur et décide de baisser son prix, il devra à nouveau vous proposer la vente au nouveau prix et vous serez prioritaire.
    C'est d'abord cela que vous devez "gérer". Vous avez donc jusqu'au 01 décembre pour calculer si le prix présenté sur le congé vous convient ou pas et calculer quel serait le prix qui vous conviendrait.


    Citation Envoyé par Jenapipas Voir le message
    L’Agence m’a déjà demandée si j’etais intéressée pour l’achat donc il doit être vendu libre à priori.
    Pas folle, l'agence. Je suppose que c'est elle qui a pris contact avec vous et pas l'inverse. Elle a sans doute fait miroiter au propriétaire vendeur un prix plus élevé que le marché. Si vous préemptez sur la première présentation elle saura tout faire pour récupérer quelques sous auprès du propriétaire vendeur. Elle ne peut pas en récupérer auprès de vous qui serez l'acquéreur préemptant. Si vous ne préemptez pas, elle saura vous faire sortir de la logique de préemption pour vous vendre ce logement si elle comprend qu'il vous intéresse réellement et, sortant de la logique de préemption, vous pourrez négocier mais vous aurez à supporter les frais d'agence car vous vous retrouverez, malgré le préavis qui court, dans le cas d'une vente ordinaire. Cela fera le confort du vendeur.

    Citation Envoyé par Jenapipas Voir le message
    - l’appartement voisin est en vente depuis 4 mois et n.a toujours pas trouvé acquéreur
    4 mois, c'est long mais pas hyper long. allez visiter ce bien, cela vous aidera à évaluer la valeur la plus raisonnable pour votre logement.

    - classe énergétique D ==> normalement le prix présenté dans l'offre de préemption tient compte de ce fait. Si vous tenez vraiment à ce logement, cherchez d'abord à savoir comment vous allez pouvoir améliorer ce classement. Par exemple, la copropriété songe-t-elle à une isolation par l'extérieur ? Est-ce envisageable techniquement ?
    - en 17 ans, juste une baignoire changée et une VMC installée ==> normalement le prix présenté dans l'offre de préemption tient compte de ce fait
    - présence de souris ==> s'il leur origine reste mystérieuse, faut peut-être miser sur un autre logement
    - fenêtres à changer ==> normalement le prix présenté dans l'offre de préemption tient compte de ce fait
    - cuisine non équipée ==> normalement le prix présenté dans l'offre de préemption tient compte de ce fait
    - aucune prise électrique dans la salle de bain ==> normalement le prix présenté dans l'offre de préemption tient compte de ce fait
    Bref, à vous de juger de la pertinence du prix de vente qui vous sera présenter. Pour vous faire une opinion sur le marché, regardez les annonces dans votre secteur ou un secteur comparable. Visitez des biens mis à la vente.

    Mais il faut toujours savoir que la valeur d'un bien immobilier c'est d'abord son emplacement.

    Donc, la négociation, OK mais il faut savoir la lancer au bon moment et surtout pas dès qu'on reçoit le congé pour vente.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Fredval Voir le message
    En gros, voici le principe de la préemption en faveur du locataire :
    - on lui présente d'abord le prix de la mise en vente et, généralement, il n'y a pas encore le moindre acquéreur sur le coup. S'il y en a un, cela est précisé dans le congé pour vente. .
    Heu non normalement le propriétaire doit attendre la purge du droit de préemption du locataire pour vendre et ce dernier n'a pas à savoir si quelqu'un d'autre est intéressé

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Une fois préavis fini et locataire parti, il n 'y a plus de droit de préemption
    En êtes vous bien sûr ?

    Il y a une notice assez bien faite qui est obligatoirement jointe au congé pour vendre.
    Lire ici :
    Arrete du 13 decembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au conge delivre par le bailleur en raison de sa decision de reprendre ou de vendre le logement | Legifrance

    - - - Mise à jour - - -

    Notamment : le droit de préemption est toujours valide même si le locataire est parti !
    2-2-4-4-Modification du prix ou des conditions de vente
    Le prix indiqué dans le congé est laissé à la discrétion du propriétaire. Le prix doit être ferme. En l'absence d'intermédiaire, le prix ne comporte aucun honoraire de négociation.
    Si le propriétaire décide de vendre à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux prévus dans l'offre de vente initiale, ce prix ou ces conditions doivent être notifiés au locataire par le bailleur ou par le notaire si le bailleur ne s'en est pas chargé. Si cette notification n'est pas faite, la vente consentie est nulle. Cette notification doit reproduire les termes des cinq alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 précitée.
    Si le locataire a communiqué au bailleur sa nouvelle adresse, la notification sera faite à cette adresse. S'il ne la fournit pas, la notification est faite à l'adresse du logement mis en vente.
    Cette notification constitue une nouvelle offre de vente au profit du locataire. Pour accepter cette offre, le locataire dispose d'une période d'un mois à compter de sa réception.
    S'il accepte cette nouvelle offre de vente, le locataire dispose d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse pour signer l'acte de vente. S'il fait part de son intention de recourir à un prêt bancaire, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Tout à fait à chaque baisse du prix il y a un nouveau droit de préemption et ce même s'il est parti !

  12. #12
    Pilier Junior

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    OK pour le fait que le droit de préemption continue à courir même après fin du préavis et départ du locataire. Sur ce point, javais faux. Dans mon raisonnement je mettais le fait qu'à l'issue d'un congé le locataire perd ses droits sur le logement. Donc pas tous, il subsiste la capacité de préempter.

    Mais l'existence d'un candidat acquéreur peut exister, sans nuire à l'obligation de purger le droit de préemption. Et le prix annoncé dans le préavis peut directement être celui auquel le candidat acquéreur pense acheter et que le vendeur accepte. Même s'il n'est pas venu visiter le bien, il peut le connaître. Et bien entendu, il sait qu'il reste subordonné au risque de préemption. Quand on sait que la majorité des vente se fait sans agence, entre personnes qui se connaissent plus ou moins. En conséquence, il faut toujours bien réfléchir avant de renoncer à préempter à réception du congé en se disant qu'il y aura forcément une seconde possibilité pour un prix moindre.

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par Fredval Voir le message
    Mais l'existence d'un candidat acquéreur peut exister, sans nuire à l'obligation de purger le droit de préemption. Et le prix annoncé dans le préavis peut directement être celui auquel le candidat acquéreur pense acheter et que le vendeur accepte. Même s'il n'est pas venu visiter le bien, il peut le connaître. Et bien entendu, il sait qu'il reste subordonné au risque de préemption. Quand on sait que la majorité des vente se fait sans agence, entre personnes qui se connaissent plus ou moins. En conséquence, il faut toujours bien réfléchir avant de renoncer à préempter à réception du congé en se disant qu'il y aura forcément une seconde possibilité pour un prix moindre.
    Oui là tout à fait

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