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Discussion : Désaccord sur le prix de rachat de soulte en indivision

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour,

    Je suis séparé de mon ex conjoint, nous étions PACSES et le PACS a été rompu il y a 3 mois d'un commun accord. Reste la question du bien commun (une maison achetée il y a 2 ans). Nous sommes en indivision 70/30, pas de crédit en cours, pas de travaux effectués ayant un impact sur le prix du bien.

    Je souhaite procéder à un rachat de soulte et indemniser mon ex-conjointe selon l'acte notarié (30%) au prix de la valeur actuelle du bien. Madame n'est pas d'accord sur le prix de 3 estimations d'agence immobilières locales et demande 30% de plus ce qui semble totalement déraisonnable au vu des prix du marché immobilier. Elle m'annonce refuser de me vendre sa part au prix moyen des 3 estimations. Elle n'a pas les moyens de me racheter ma part à moi. De mon côté, je peux lui racheter sa part.

    Nous sommes en médiation familiale et la médiatrice maintient que en cas de désaccord sur le montant d'un rachat de soulte, seule une vente aux enchères est possible sans que je puisse y participer pour mettre un terme à l'indivision. Elle nous annonce une lourde perte des deux côtés (en moyenne 20 à 30%) ce que je trouve profondément injuste puisque je souhaite rester dans cette maison et ait les moyens de racheter la part de mon ex.

    Des proches m'indiquent qu'au contraire un juge aux affaire familiales peut imposer à mon ex compagne un prix de rachat de soulte sans passer par les enchères et lui imposer une vente au prix qu'il fixera lui (le juge s'appuyant sur un expert immobilier nommé par lui-même) par l'intermédiaire d'un notaire.

    Qui a raison ?

    Par avance, merci pour vos informations,

    Stephan

  2. #2
    Pilier Junior

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    pourquoi ne pourriez vous pas enchérir si le bien est mis en vente aux enchères?

  3. #3
    Membre Junior

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    Vu que je suis un des indivisaire, je suis partie prenante et je ne peux donc pas participer aux enchères, sans compter que ce genre de procédure entraîne d'importants frais qui pourraient être facilement évités par un prix fixé par un JAF.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Vous souhaiter procéder à un rachat de sa part, en lui payant une soulte.

    Je sais que cette expression de "rachat de soulte" est communément employée, mais elle ne veut rien dire. La soulte, c'est la somme d'argent que vous allez verser, le prix à lui payer. Vous n'allez donc pas racheter une somme d'argent, mais racheter une part indivise du bien.

    sans que je puisse y participer pour mettre un terme à l'indivision
    Les indivisaires ont tout à fait le droit de participer aux enchères.
    Aucun texte ne l'interdit, et même le texte prévoit que si tous les indivisaires sont d'accord, l'enchère pourra avoir lieu seulement entre eux.
    Et c'est même un très bon plan pour l'indivisaire qui a les moyens.

    Mais attention, ils doivent payer le prix total (comme un tiers), qui est ensuite partagé au prorata entre indivisaires.
    Sauf peut-être si le cahier des charges permet aux indivisaires décidant d'être adjudicataires de ne fournir que le prix de rachat des autres parts correspondant au prix de licitation adjugé. Ce point très technique est à confirmer.

    Ce qui dit le code de procédure civile :
    Citation Envoyé par Article 1378
    Si tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés, ils peuvent décider à l'unanimité que l'adjudication se déroulera entre eux. A défaut, les tiers à l'indivision y sont toujours admis.
    Il n'y a pas de "à défaut, les indivisaires n'y sont pas admis".

    Sans ça, sans faire le prix moyen des 3 estimations, vous pourriez prendre la plus élevée. Et sinon, ce qu'elle demande, c'est exorbitant ? Parce que parfois, il vaut mieux payer un bon prix surcôté. En fait, cela s'appelle le prix de la tranquillité.

    Le JAF ne me semble pas être normalement pas un juge du partage contentieux. Il peut valider des conventions amiables patrimoniales en marge des affaires strictement familiales, mais je doute qu'il puisse imposer une valeur de partage.

    - - - Mise à jour - - -

    Edit : je module la réponse quant au JAF :
    Code de procedure civile | Legifrance

    Mais je comprends que le JAF instruit le partage, et ne devrait pas pouvoir ordonner un prix de rachat dans un partage. Car soit le partage est amiable (les parties sont d'accord), soit il est judiciaire, et si des lots ne peuvent être constitués, c'est la licitation.
    Donc l'attribution d'une valeur par le JAF après expertise, ce devrait être pour composer des lots.
    Dernière modification par Rambotte ; 09/09/2019 à 14h32.

  5. #5
    Membre Junior

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    Citation Envoyé par Rambotte Voir le message

    Mais attention, ils doivent payer le prix total (comme un tiers), qui est ensuite partagé au prorata entre indivisaires.
    Sauf peut-être si le cahier des charges permet aux indivisaires décidant d'être adjudicataires de ne fournir que le prix de rachat des autres parts correspondant au prix de licitation adjugé. Ce point très technique est à confirmer.
    Je vous remercie pour votre réponse claire et précise. Mais si je peux verser 30% voir 40% du prix du bien alors que j'en ai déjà 70%, je ne peux effectivement pas verser 100% aux enchères ce qui de facto m'interdit d'y participer.
    Dernière modification par Stephan_P ; 09/09/2019 à 15h01.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Sauf à voir s'il existe une méthode permettant de ne verser que la soulte. Et sans doute dans le cahier des charges de la vente aux enchères, ce qui est à voir avec l'avocat.

    Il pourrait peut-être aussi y avoir un emprunt bancaire pour le montant que vous ne pouvez avancer, la condition du déblocage et étant la "victoire" aux enchères, le prêt étant ensuite remboursé lorsque vous récupérez les 70% vous revenant sur les sommes consignées. Ceci est bien sûr à organiser avec votre banque.

  7. #7
    Membre Junior

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    Citation Envoyé par Rambotte Voir le message
    Sauf à voir s'il existe une méthode permettant de ne verser que la soulte. Et sans doute dans le cahier des charges de la vente aux enchères, ce qui est à voir avec l'avocat.
    Après, l'autre option est la vente pure et simple du bien, si elle l'accepte, et là, c'est le marché qui décidera. Car selon la médiatrice, la vente aux enchères prend au minimum 2 ans de procédure, et la question de ne verser que la soulte selon vos éclaircissements est déterminante.

    Je note d'ailleurs que d'autres indivisaires se sont posés la question avant moi sur d'autres forums par le passé sans y trouver de réponses claires.

    Merci encore pour vos éclaircissements, la question de vente / rachat de parts des biens en indivision est particulièrement complexe quand on se sépare, surtout qu'il est quand même rare d'arriver à un accord sur le prix avec son ex...

    - - - Mise à jour - - -

    Citation Envoyé par Rambotte Voir le message
    Et sinon, ce qu'elle demande, c'est exorbitant ? Parce que parfois, il vaut mieux payer un bon prix surcôté. En fait, cela s'appelle le prix de la tranquillité.
    Je rebondis sur cette phrase car je viens d'avoir mon centre des impôts qui m'informe qu'un rachat de soulte "largement" surévalué (dans le cas de mon ex, on est à plus de 30% par rapport au marché) a toute les chances d'être requalifié par les impôts en donation cachée entre personnes non mariées ou non PACSES et donc soumis à un impôt astronomique de 60%. Cela peut être un argument important à faire valoir lors d'une négociation entre personnes en cours de séparation et rachat de parts en indivision. Mieux vaut un prix juste validé par le notaire et des agences immobilières locales, quitte à être dans le haut de la fourchette qu'accepter un prix délirant qui déclenchera a coup sûr un contrôle fiscal lors du rachat. C'est pour cela que je la poste ici, cela servira peut être à d'autres plus tard.

    A l'inverse un prix de rachat clairement trop bas aura l'effet inverse et sera également soupçonné par l'administration fiscale.
    Dernière modification par Stephan_P ; 09/09/2019 à 16h54.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Pour que ce soit qualifiée en donation déguisée, il faut quand même qu'il y ait une intention libérale de favoriser le vendeur.
    Un vendeur n'est pas requalifié par principe en donataire s'il a trouvé un gogo qui lui achète son bien à un prix délirant, par méconnaissance complète du marché. Les prix sont libres en France. On a le droit de mettre en vente à un prix élevé, au delà du marché, et si on trouve un acquéreur, eh bien c'est le coup de chance.

    Sans ça, pour mettre en vente, il faut mettre en vente à un certain prix, donc trouver un accord sur le prix auquel on veut mettre en vente.

    On peut aussi mettre en vente au prix du marché, mais partager à l'amiable de sorte qu'elle ait 30% du prix surestimé.
    Dernière modification par Rambotte ; 09/09/2019 à 20h23.

  9. #9
    Membre Junior

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    La, je parlais d un couple qui se sépare, qui est en indivision et qui connaît parfaitement le bien ainsi que le marché local de l immobilier. Les deux indivisaires ont bien évidemment connaissance des estimations des agences et de la proposition du notaire pour effectuer une transaction au prix du marché.

    Je pense que les impôts ont l habitude de possibles magouilles entre personnes séparées pour surévaluer ou sous évaluer très largement la part de chacun de l indivision en échange d arrangements touchant d autres points comme la pension alimentaire, l indemnité compensatoire, etc..

    D après mon centre des impôts les redressements fiscaux ne sont pas rares lors de séparations ainsi que lors des successions d ailleurs.

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