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Discussion : charges locatives, répartition équitable

  1. #1
    Pilier Cadet

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    Bonjour,

    après quelques lectures plus ou moins abstraites et forcément un peu généralistes,
    je suis en recherche de la façon de bien cadrer les charges locatives à inclure dans un bail locatif sous forme de "provision pour charges".

    Je suis (trés bientôt) propriétaire bailleur, il s'agit d'un immeuble entier composé de plusieurs appartements de tailles variées et la taille du bâtiment m'oblige à reconnaître que je suis novice en matière locative.
    Je suppose que je finirai par faire gérer tout ça par une agence, mais j'aimerais quand même comprendre.
    Ma question concerne l'eau chaude sanitaire fournie par trois gros ballons électriques qui desservent tout l'immeuble, comment répartir cette charge équitablement entre un T4 par exemple et un studio ? Est ce simplement au prorata des surfaces de chacun ou bien y a t il une autre façon de calculer ?

    Merci d'avance pour les réponses.

  2. #2
    Membre Junior

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    quand vous dites que vous êtes propriétaire j'en déduis que vous avez tout l'immeuble, c'est donc une monopropriété?
    Si c'est le cas, vous devez déterminer dans vos baux une clé de répartition, ensuite à vous d'en choisir une, équitable et au regard de l'utilité de la chose.
    Pour l'eau par exemple, vous pouvez déterminer les tantièmes de chaque appartement comme on le fait dans une copropriété mais souvent on prends la surface pour les monopropriété.
    S'il y a un ascenseur, gardez à l'esprit l'utilité, donc prévoyez une clé de répartition qui fait moins payer au 1étage qu'au 3eme.
    Le plus simple est sûrement de faire installer des compteurs individuels pour l'eau, des calorimètres sur les radiateurs si le chauffage est commun. Cela vous fait un investissement mais c'est toujours mieux pour éviter les problèmes et cela augmentera la valeur de votre bien en cas de revente.

  3. #3
    Pilier Junior

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    concernant l'eau il parait indispensable de faire installer des compteurs pour l'eau froide et pour l'eau chaude
    faire une répartition par rapport à la surface est très inéquitable,s'il n'y a qu'un seul occupant dans un T4 et 4 dans un T2...c'est un exemple

  4. #4
    Membre Junior

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    Oui une clé de répartition est toujours inéquitable, mais il en faut bien une. On ne peut pas toujours immédiatement installer des compteurs et des calorimètres. Il en faudra une de toutes les façons pour les communs.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    L'indispensable est déjà le compteur électrique pour chaque logement ... sauf si vous facturez au forfait en meublé (et je ne sais pas dire si un forfait est équitable)

  6. #6
    Pilier Cadet

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    Merci pour ces réponses.

    Oui, il s'agit d'une monopropriété mais pas immense, un peu moins de 800 m2 ; rez de chaussée + 2 étages.
    Et oui, il y a un ascenseur.
    J'en ai déjà parlé sur un autre post, il s'agit d'un ancien foyer logement en trés bon état, mais aucun compteur individuel.
    Ce sera en non meublé.
    Donc, en gros, l'idéal, ce serait de mettre des compteurs partout ; effectivement, ce sera un coût…
    Et ils doivent être consultables depuis l'extérieur de l'appartement ?

    S'il vous plait, donnez moi d'autres exemples de "clé de répartition" .

    - - - Mise à jour - - -
    Dernière modification par Marguerite84 ; 06/09/2019 à 23h57.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    De nos jours le télé relevé est franchement pratique. Pour l'électricité la question ne se pose pas

  8. #8
    Pilier Cadet

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    Oui, on en apprend tous les jours, je viens de découvrir l'existence des compteurs d'eau communicants !
    Ça va en faire des ondes qui se baladent dans cet immeuble... entre les linky, les communicants eau froide et les communicants eau chaude, + tous les téléphones et autres portables non identifiés…

    Est ce que quelqu'un aurait une idée pour répondre à un locataire qui voudrait disposer d'une prise électrique privée, au rez de chaussée, lui permettant de recharger un véhicule électrique ?
    Précision : le parking est privé, faisant partie de la parcelle où est situé l'immeuble, grand et non couvert.
    Dernière modification par Marguerite84 ; 07/09/2019 à 15h10.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Toujours votre projet de résidence pour accueillir de 14 à 17 personnes âgées. Il semble que vous avez abandonné vos idées style pension de famille pour en revenir à la location de logements séparés.

    Pour l'eau (froide ou chaude), légalement, vous n'êtes pas obligée de faire installer des compteurs individuels.
    C'est obligatoire pour l'électricité (prévoir une puissance suffisante pour électro-ménager -> supérieure à celle prévue pour une chambre de maison de retraite ; les installations actuelles (grosseur des fils) sont elles compatibles pour installer un four et/ou un sèche linge ).

    Il sera peut-être nécessaire de changer les serrures de chaque logement par un modèle mieux sécurisé qu'une simple serrure de chambre de foyer logement.

    Pour pouvoir calculer les charges, vous devez faire appel à un géomètre qui va calculer les millièmes de chaque logement : les clés de répartition ne seront pas les mêmes pour les ascenseurs que pour le chauffage ou les charges générales (entretien des parties communes). Les charges sont calculées par appartement et non par le nombre d'occupants : ce serait trop compliqué de tout modifier dès que le nombre de résidents change.

    Ensuite il faut rédiger un règlement qui reprendra le mode de calcul des charges et toutes les règles de savoir vivre en collectivité.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Pour les recharges de véhicules électriques, adressez vous à des prestataires qui installeront et gèreront le système.

  11. #11
    Pilier Cadet

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    Yoyoo,
    oui, j'ai abandonné l'idée de la colocation seniors.
    Comme je l'ai expliqué sur un autre post, deux structures d'accueil de personnes retraitées se sentant en danger par cette création, j'ai préféré calmer la situation en changeant de projet, mon but principal étant une bonne rentabilité, pas l'intitulé dudit projet.

    Merci à tous pour toutes les réponses, si vous avez d'autres conseils, je suis preneuse.

  12. #12
    Pilier Sénior

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    L'investissement dans des compteurs individuels me semble impératif, dans le sens où une fois que vous aurez installé des locataires, revenir sur le mode de gestion sera très compliqué.

    Si vous voulez en plus être dans le vent, vous prévoyez une prise par place de stationnement avec son sous-compteur, et pour les charges communes faites des tantièmes.

    Limite j'anticiperai en faisant un règlement qui pourrait se transposer pour une copro, comme ça si un jour vous avez un pépin, vous pourriez vendre un seul appartement sans avoir à investir au mauvais moment.

  13. #13
    Pilier Cadet

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    Bonne idée, le coup de "comme une copro" pour le cas où.
    Par contre, les sous compteurs électriques pour chaque place de parking, comme on m'a répondu que je n'avais pas le droit de revendre l'électricité, je ne comprends pas quelle pourrait être l'utilité de ces sous compteurs.

    Mais toutes les idées sont intéressantes, c'est tout nouveau pour moi, il faut que je comprenne tout ça avant de me diriger vers une agence de gestion locative.
    Dernière modification par Marguerite84 ; 10/09/2019 à 23h00.

  14. #14
    Pilier Sénior

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    Pour la recharge de véhicules électriques, il est possible d'installer des sous-compteurs, qui permettront de refacturer chaque véhicule individuellement, même si l'électricité est "tirée" du compteur des parties communes. Dans ce cas c'est légal.

  15. #15
    Pilier Cadet

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    Merci, trés intéressant.
    Existe t il d'autres exceptions comme celle ci qui permettent de refacturer l'électricité ?

  16. #16
    Pilier Sénior

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    Ce n'est pas une exception c'est une loi pour la transition énergétique !

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