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Discussion : Arpentage contre bornage

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Je sollicite votre aide, car j'ai un problème de bornage/arpentage.


    Problème : un voisin remet en cause les limites de deux propriétés et refuse de tenir compte d’un arpentage ancien. Le géomètre consulté ne refuse pas, mais pour l’instant, nous dit qu’un bornage serait l’idéal. Peut-être a-t-il raison, mais je trouve sa réponse un peu rapide au regard des documents que j’ai collectés et qu’il n’a même pas voulu regarder. Cela dit, six terrains à borner....


    J'ai fait quelques recherches, ce sujet est âprement discuté sur le net. J’ai bien compris qu’un arpentage ne donne que la surface d’un terrain et qu’il ne comporte pas les mêmes éléments qu’un bornage.


    Sauf que dans notre cas, ces terrains sont issus d’un terrain initial divisé en six parties. De fait, entre 1986 et 1987, il y a eu six arpentages, tous dûment signés et déposés à la conservation des hypothèques, voire joints aux actes de vente, par les vendeurs et acheteurs respectifs respectifs à l’époque.


    L’arpentage ne donne que les dimensions de la division de chaque terrain (donc une à deux dimensions), mais l’imbrication fait que les deux parcelles concernées ont bien leurs quatre mesures (longueur et largeur) par « superposition » des documents.

    Exemple :

    • L’arpentage de la parcelle 1, indique ses deux largeurs.
    • L’arpentage de la parcelle 2, indique une largeur et une longueur, et donc de fait, la longueur de la parcelle 1 etc.....



    Dans ce cas, les arpentages, cumulés, ne sont-ils pas valables ? Est-il obligatoire de repasser par un bornage ?

    S'il faut repasser par un bornage, à quoi sert alors d'avoir déposé ces documents à la conservation des hypothèques ? Le nouveau bornage lui même pourrait, dans ce cas, être remis en cause dans quelques années et ainsi de suite.

    Je vous remercie de votre aide

  2. #2
    Membre Junior

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    Bonsoir,
    l'arpentage est un acte juridique qui sert à déterminer la surface d'un terrain pour l'enregistrer au cadastre.
    Le bornage est un acte physique qui sert à visualiser les limites de terrain avec des bornes, il a une valeur légale.

    Donc si votre terrain est déjà arpenté mais que le voisin ne "visualise " la même limite que vous, il y a effectivement nécessité de faire borner le terrain à mon avis, ce sera plus clair après.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Je vous remercie de votre reponse. Les limites me semblent parfaitement indiquees puisqu elles sont precisees sur les arpentages et c est ce qui avait ete utilise pour le piquetage lors des separations. Par exemple point A a point B : 50 metres. De C a D : 71,54 metres etc. Cela n est pas suffisant ?

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Est ce que le terrain d'origine était lui borné sur tous les côtés car si ce n'est pas le cas les mesures des parcelles issues de la division peuvent être fausses !
    Ensuite cet arpentage date de quand (plus ou moins 30 ans ? ) et si plus est ce que les clôtures en place depuis respectent l'arpentage d'origine ?
    Si conflit c'est qu'à priori non sinon ce serait simple en effet
    Pour établir avec certitude les limites seul un bornage contradictoire peut les établir avec certitude le GE utilisera de toute façon les arpentages comme base

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Merci de votre reponse.
    Oui, le terrain d origine dispose aussi de documents d arpentage (il n est pas strictement borne tel qu on l entend aujourd hui). Il est issu d une division egalement (j ai les documents). En fait il y a une cascade de divisions.
    Une question : comment une division, faite en 1985, par un geometre expert, avec piquetage, documents d arpentage signes par tous, et dument enregistree pourrait etre consideree comme fausse aujourd hui ?
    Excusez moi d insister mais dans ce cas on en revient a la question : a quoi ca sert si cela peut etre remis en cause ?

    Le probleme porte effectivement sur deux parties de cloture, tres anciennes mais posterieures a l arpentage, que le voisin remet en cause subitement sur 2 proprietes. Il souhaite construire une extension en limite et ces clotures l empecheraient de le faire......pour 30 cm !

    Je precise qu il est procedurier au possible, qu il est proprietaire depuis l origine et que je doute le connaissant qu il se soit laisser prendre le moindre cm de terrain a l epoque lors du piquetage et de l edification des clotures.
    Dernière modification par Sidonie2000 ; 05/09/2019 à 07h52. Motif: Clarification

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Bornage contradictoire obligatoire dans votre cas.
    Si un bornage a un lieu avant et après vos parcelles arpentées, il se peut qu’après bornage vous retrouviez avec des surfaces différentes. Perso la dernière parcelle d'une unité foncière s’est retrouvée amputée de 200m² après bornage.
    Seul un bornage permet de délimiter les parcelles et d'en certifier ainsi juridiquement (comme mathématiquement) sa superficie.
    C'est comme si vous prenez une règle de 30 cm. Il faut partir d'une référence: le point de départ qui est le point zéro cm.
    Si vous n'avez pas de point zéro (pas de référence) votre mesure sera fausse.
    Dans votre cas il faut prendre une référence que vous n'avez pas, et donc faire un bornage.
    Dernière modification par July ; 05/09/2019 à 08h16.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Merci de votre réponse. Vous aurez peut-être le sentiment que je ne comprends rien, mais je résume :
    En 1985, un terrain est séparé en parcelles pour construire.
    Un géomètre expert vient, mesure, plante ses piquets, il y a donc bien des points de repère, de départ de la mesure. Il édite des PV d'arpentage, les fait signer par tous les propriétaires qui, par leur signature, valident ces mesures, ce PV est est transmis à la conservation des hypothèques, voire pour deux, annexés à l'acte de vente.
    En 2019, un voisin qui n'a rien d'autre à faire, juste pour son confort personnel, remet cela en question.
    Conséquences : les anciennes délimitations, pourtant dûment validées, ne valent donc plus rien et les quatre voisins (peut-être meme cinq compte tenu des terrains) déchirent les documents qu'ils avaient, en font des confettis et doivent refaire un bornage ?
    C'est bien ce que je dois comprendre ?
    C'est Ubu ou bien ? (ce n'est pas contre vous, mais contre la situation).
    Dernière modification par Sidonie2000 ; 05/09/2019 à 10h54.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Un pv d'arpentage n'est pas un pv de bornage. La borne est un élément matériel qui fixe la limite. Le piquetage sert à délimiter les parcelles, ok mais n'a pas de valeur légale pour fixer les limites. A l'époque le géomètre aurait du poursuivre son arpentage par un bornage. Ce qu'il n'a pas fait.
    "Tout le monde savait que c'était impossible. Il est venu un imbécile qui ne le savait pas et qui l'a fait."
    Marcel Pagnol

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Vous ne semblez pas comprendre qu'à partir du moment où les parcelles d'origine n'ont pas été bornées de façon officielle et avec les voisins limitrophes de façon contradictoire cela n'a aucune valeur !
    Vous divisez du vent donc ...puisqu'il peut y avoir des erreurs sur les limites réelles

    Par contre si cela date de 1985 et qu'il y a des murs et des clôtures en place depuis plus de 30 ans ceux ci font foi pour établir les limites et le GE en tiendra compte !
    Si moins de 30 ans (c'est quand exactement puisque vous dites postérieures à l'arpentage ? ) non !
    Il faut tout reprendre dans le cadre d'un bornage
    Dernière modification par Marieke ; 05/09/2019 à 14h18.

  10. #10
    Membre Benjamin

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    Je comprends (un peu) mieux.
    En 1985, nous avons donc fait un arpentage, un ravissant piquetage, mais nous n'avons pas poser de bornes qui aurait "matérialisé" tout cela. De fait, contrairement à ce que nous pensions, le métré indiqué sur les arpentages n'a aucune validité. J'exagère à peine, mais le géomètre aurait pu inscrire n'importe quoi, c'était pareil.
    Tout le monde construit sa chaumière sur les limites fixées et pose ses petites clôtures respectives (certaines en limite d'autres en mitoyen).
    Personne ne trouve rien à redire depuis 1985, dont ce voisin empêcheur de tourner en rond. En 2019, soit 34 ans plus tard, ce voisin remet tout en cause.

    De fait, si j'ai bien compris, nous ne couperons pas à un bornage, nous devrons payer pour quelque chose qui ne pose un problème qu'à une seule personne et qui n'en a posé aucun depuis 34 ans et voir nos limites de terrains bouger au gré de ce que dira le géomètre expert, qui d'après ce qu'il a dit, s'exonère des anciennes mesures.

    Il est donc possible, selon les résultats du bornage, que ce voisin puisse faire ôter une clôture (non mitoyenne) entière et les plantations positionnées derrière (haie qui a +-30 ans) ainsi qu'un mur de 1m60 de hauteur (non mitoyen) pour construire son extension. Comme il est possible aussi que ce voisin se retrouve tout penaud et pourquoi pas, perde un peu de terrain, ce qui lui compliquerait encore plus son problème de 30 cm.

    J'ai un peu de mal à comprendre (et à admettre) qu'au final, les limites de propriétés, dans notre cas, tiennent de la loterie.

    Après nous aurons toujours la possibilité de contester, mais ce sera une autre étape.

    Merci en tout cas de m'aider à comprendre cette situation parfaitement.... je n'ai pas les mots.

  11. #11
    Membre Benjamin

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    Merci de votre réponse. Les parcelles n'ont pas été bornées (puisqu'il y a une différence avec l'arpentage) par contre elles ont été arpentées, avec des mesures précises et les PV d'arpentage ont été dûment signés par le vendeur et tous les acheteurs, donc tous les voisins (M. Machin et M. Dupont, M.Machin et M. Durand, etc.). Tous les acheteurs, par leur signature, reconnaissaient donc bien à l'époque les mesures indiquées, les limites indiquées sur le plan d'arpentage.
    L'arpentage a été fait en 1985, les constructions , les clôtures ou murs dans la foulée des constructions. Sauf que, visiblement, si le bornage n'est pas strictement conforme aux mesures de l'arpentage et qu'il est en "faveur" du voisin, les deux maisons concernées se verront obligées de détruire murs et clôtures qui, de privatifs, deviendront soit mitoyens, soit implantés sur la propriété du dit voisin.
    Son objectif est clair, il nous l'a dit : il lui manque 30 cm. Son extension,c 'est n'importe quoi, un truc tout en longueur, hyper étroit parce qu'il n'a pas la place (alors qu'il en a ailleurs, mais ça le regarde). Il a besoin de ces 30 cm et veut les avoir coûte que coûte quitte, il nous l'a dit aussi, à faire démolir le mur de mon voisin et à faire enlever ma clôture et ma haie sur toute la longueur de l'extension.

    July parlait tout à l'heure d'une amputation de 200 m² après bornage. Pour aller jusqu'à l'absurde, si nous en arrivions à une telle différence, il me serait désagréable, selon les nouvelles mesures, ce monsieur puisse faire démolir ma maison puisqu'elle empièterait sur sa propriété.

    Sans compter que le géomètre contacté semble faire fi de tous les plans d'arpentage que nous lui avons présentés. Cela me semble quelque peu inquiétant.
    Dernière modification par Sidonie2000 ; 05/09/2019 à 14h55.

  12. #12
    Pilier Cadet

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    C'est l'intérêt d'un bornage contradictoire : le géomètre expert prendra en compte les demandes des uns et des autres, et aussi tous les éléments passés et du terrain.

    Il est clair que le fait de ne pas avoir mis de bornes à l'époque était une belle erreur, mais c'est comme ça.

    d'ailleus, rien ne vous oblige à repartir avec le même géomètre.

  13. #13
    Membre Benjamin

    Infos >

    merci de votre réponse.
    OK, mais là on est face au problème que le voisin va revendiquer forcément ce dont il a besoin et je pense que si nous refusons, ou si nous sommes confortés dans les limites de nos propriétés, il refusera tout bonnement de signer. Et là, on est parti pour un moment !

    Tout cela me parait stupéfiant. Vous êtes tranquille, vous avez tout enregistré comme il se doit et parce ce qu'un huluberlu se réveille un beau matin en se disant qu'il va vous pourrir la vie, on peut, légalement, jeter aux orties des documents officiels !

  14. #14
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour

    Je fais à nouveau appel à vous après avoir mieux compris les problèmes d'arpentage/bornage (même si cela me semble aberrant).

    Nous avons fait le point avec notre autre voisin concerné hier soir. Nous en déduisons tous les deux à la vue de vos réponses et de nos recherches que :
    • Si les anciennes mesures sont bonnes et que nos propriétés sont conformes, ça s'arrête là. Juste, pour le 3ème voisin, terminé les apéritifs l'été chez l'un ou l'autre et les menus services (il trouvera quelqu'un d'autre pour nourrir son chat quand il est en vacance !
    • Si les anciennes mesures sont mauvaises et que la clôture et/ou le mur se trouvent sur la propriété du voisin, nous serons obligés de détruire le mur et/ou la cloture plus la haie
    • Si la cloture et/ou le mur s'avéraient mitoyens, le charmant voisin serait coincé quand même puisque, si nous avons bien compris, il aurait besoin de notre autorisation pour détruire la cloture et/ou le mur afin de construire. A défaut de la lui donner, il ne pourra rien construire puisqu'il doit construire soit en limite soit à 3 mètres (il n'a pas la place). Dans ce cas, le mur et/ou la clôture et la haie resteront en place.

    Me confirmez vous ?
    Merci d'avance pour votre aide

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    Pourquoi avez vous ouvert une autre discussion ? ce n'est pas sympa pour les bénévoles qui devront chercher le début de l'histoire avant de pouvoir répondre ...

  16. #16
    Pilier Cadet

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    Citation Envoyé par Sidonie2000 Voir le message
    (...) Vous êtes tranquille, vous avez tout enregistré comme il se doit (...)
    Ben non pas comme il se doit puisque à l'époque les bornes n'ont pas été posées.
    Économies sur le moment mais à plus long terme.....

  17. #17
    Membre Benjamin

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    Ce n'était pas pour être désagréable, j'ai pensé bien faire au contraire, puisque le sujet n'était plus le bornage, mais la construction en mitoyenneté ou en limite afin d'être plus claire.
    Navrée.

    - - - Mise à jour - - -

    - - - Mise à jour - - -

    C'est bien ce que nous ne savions pas. Ce n'était pas une question d'économie. Sans les incriminer car nous n'avions qu'à nous renseigner il est vrai, nous étions tous novices et avons fait confiance à ce que les constructeurs, notaires etc ont fait. Cela dit, en 1985, nous n'avions pas accès aussi facilement aux informations qu'aujourd'hui. A l'époque ...il n'y avait que les Codes papier !

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,
    j'ai du mal à suivre. Un arpentage est aussi un document qui formalise la division d'une parcelle. Elle n'est donc pas de ce fait,"contradictoire" puisque crée par le propriétaire lui même,malgré tout cette limite est belle et bien incontestable au vu des documents en votre possession.
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  19. #19
    Membre Benjamin

    Infos >

    C'est bien cette "incontestabilité" que je ne comprends pas moi non plus.
    Les documents d'arpentage ont été créés lorsque le propriétaire A, possédant pour exemple, 6000 m², a vendu son terrain en six parcelles de 1000 m² chacune.
    Là, chaque nouveau propriétaire (B,C, D, E, F, G) a signé ce PV d'arpentage avec le propriétaire A, on a donc six documents avec la signature A + B, A+C etc. De fait, chaque parcelle a deux dimensions sur chaque acte (correspondant à la division), dimensions à partir, forcément, d'un point donné. (et par plusieurs géomètres experts)
    Le cumul de toutes les dimensions donne de fait les dimensions exactes des parcelles adjacentes.
    Par exemple : parcelle A, on a juste la largeur puisque partagée avec la parcelle B. Mais sur la parcelle C, partagée avec parcelle B, on a de fait la longueur de la parcelle B et ainsi de suite. On a donc bien les 4 côtés (3 et 1 pour d'autres voisins, mais non concernés par l'affaire) de chaque parcelle.
    Notre voisin proche et nous,en prenant tous les documents d'arpentage, (signés par chaque propriétaire et enregistrés), nous avons donc bien les mesures de nos 4 côtés du terrain inscrites par un géomètre expert, enregistrées, même si, chacun, elles ne sont pas ttoutes inscrites sur chaque PV d'arpentage.

    Et ce qui nous étonne, c'est que le géomètre consulté n'envisage pas de reprendre en compte ces dimensions. Cela dit, nous allons en consulter un autre, mais on ne peut pas non plus passer tout le bottin jusqu'à avoir la réponse qui nous conviendrait. D'où mes interrogations sur ce forum. Ou c'est normal ou cela ne l'est pas.
    Je ne sais pas si je suis claire ?
    Dernière modification par Sidonie2000 ; 06/09/2019 à 10h56.

  20. #20
    Pilier Sénior

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    Ce qui m'interpelle c'est comment le propriétaire de l'unité de base à pu faire signer des limites divisoires avec les futurs proprios. Cela est impossible sauf pour les limites de l'unité parcellaire de base (pourtour externe)
    L'absence de preuve n'est pas nécessairement la preuve de l'absence .

  21. #21
    Membre Benjamin

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    A moins que je n ai pas compris la question....
    Chaque fois que le proprietaire A a vendu une des six parcelles aux acheteurs B, C etc , un geometre expert a fait un piquetage avec un Pv d arpentage signe par le proprietaire A et par l acheteur B, un autre A et C, a chaque vente.

    Sachant qu'un arpentage de la parcelle globale (6000 m2 pour l exemple) avait ete fait (ds les annees 60 de memoire) lors de l'achat initial , signe et depose par le proprietaire A-1 et l acheteur A qui a ensuite divise en six.

    Ce sont les arpentages individuels de chaque parcelles qui donne au total, si on cumulent les mesures portees sur chacun, quasiment toutes les longueurs et largeurs de presque tous les terrains.
    Dernière modification par Sidonie2000 ; 06/09/2019 à 13h37.

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    Vous repartez à dans vos idées de validité d'un arpentage fait pour une division parcellaire , je le répète celui ci n'est pas opposable aux voisins du terrain d'origine et ne définit absolument pas les limites avec certitude puisque limites extérieures du terrain divisé pas définies ! (elles le seraient si clôtures ou murs ) de plus de 30 ans par exemple
    Ensuite vous avez bien dit que mur et haies datent de moins de 30 ans puisque postérieures à l'arpentage de plusieurs années et non de 34 ans !
    Il fallait borner (et oui ce sont des économies de bout de chandelles ) et avoir leurs signatures sur le PV pas uniquement celles des acquéreurs des lots juste arpentés et non bornés !
    Dernière modification par Marieke ; 06/09/2019 à 14h37.

  23. #23
    Membre Benjamin

    Infos >

    Je ne "repart" nullement sur mes "idées". Je réponds simplement, si vous m'y autorisez, à la question de l'intervenant Beuneut.

    J'ai parfaitement compris, soyez en sûre, les réponses précédentes et j'en ai pris acte. Je suis d'ailleurs passée à autre chose en posant une autre question, à laquelle je n'ai pas encore de réponse. (cf mails précédents)

    En conséquence, le martellement en gras et les points d'exclamation de votre dernière réponse me semblent superflus.D'autant que, contrairement à ce que vous affirmez (sur quelles bases ?), dans notre cas, les quatre mesures de la parcelle initiale, avant division pour construire sont parfaitement indiquées et ce, sur la base de repères également indiqués.

    Quant aux économies de bouts de chandelles, je ne vois pas ce qui vous permet d'affirmer cela. Nulle notion d'économie dans tout ccela, je me répète, 1985, le net n'existait pas, novices, nous avons fait (à tort) confiance au notaire et au constructeur. Et à lire ce forum, nous ne sommes visiblement pas les seuls.
    Je poste ici pour avoir des renseignements, j'ai des réponses, j'en prends acte, mais vous me permettrez tout de même de répondre aux questions d'autres d'intervenants. Je vous en remercie.

  24. #24
    Modérateur Communautaire

    Infos >

    Je ne vois pas pourquoi vous montez dans les tours Sidonie 2000. La réponse de Marieke n'est en rien agressive.
    Tout comme les limites d'une parcelle, faut pas dépasser les bornes…
    Vous avez eu les réponses, on ferme !

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