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Discussion : achat d'un appartement avec statut loueur meuble non pro

  1. #1
    Membre Benjamin

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    bonsoir, j'envisage d'acheter un appartement dont l'exploitation serait confiée à sté de vacances. Le loyer est garantie mais le bail serait renouvelé de manière tacite chaque année. en principe, le loyer ne peut etre revu à la baisse (c'est la loi) mais certains exploitant passeraient outre..
    Ce type de formule donnerait des garanties et des contraintes des deux cotés mais j'aurais voulu connaitre les grandes lignes et les problèmes rencontres.
    il s'agirait de mon premier achat et je ne veux pas me planter. Pourriez vous m'indiquer vos retours d'experiences dans ce domaine?

    merci
    Dernière modification par Modérateur 06 ; 04/09/2019 à 07h28.

  2. #2
    Pilier Cadet

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    Bonjour,

    Demander au vendeur une copie du contrat qui la sté de vacances.. C'est indispensable!

    Rechercher sur Internet si ce type de contrat pose des problèmes.

    Cordialement
    Dernière modification par Modérateur 06 ; 04/09/2019 à 07h28.

  3. #3
    Membre Junior

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    L'intérêt de faire du meublé LMNP est de bénéficier de l'amortissement du bien et du régime BIC, je suppose que vous aurez avec sté de vacances. un bail commercial, donc imposé en foncier...
    Avez-vous calculé le rendement net?
    Dans quelques années, quand l'immeuble sera bien déprécié en terme de standing, que vaudra votre logement?
    S'il était vraiment juteux d'acheter ce type de bien, les société type Pierre et Vacances acheteraient leur foncier.
    Ce type d'investissement présente les même inconvénient que ceux dans les Ehpad.
    Si vous cherchez juste un rendement, prenez des SCPI, vous aurez 5% et vous dormirez tranquille.
    Dernière modification par Modérateur 06 ; 04/09/2019 à 07h29.

  4. #4
    Modérateur Communautaire

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    merci à tous de respecter notre charte (que vous avez validée) et ne pas citer de noms

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Merci pour votre réponse. Pensez vous que ce type de logement puisse perdre de la valeur (la société prendrait en charge le remplacement des murs et sols), en revanche les propriétaires doivent prendre en charge le remplacement du mobilier (environ 4000 euros tous les 10/15 ans). Avez vous un retour d’expérience la dessus? je me disais qu'il valait peut etre mieux investir la dedans que dans un appartement classique que je devrai louer moi même avec toutes les contraintes que cela comporte.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Posez vous la question de savoir de quoi vit la société dont vous parlez ... et vous aurez tout compris.

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Dans mon esprit, si cette société loue un meublé 400 euros et qu'ils le revendent 800, ils gagnent de l'argent. Ma vision est elle erronée?

  8. #8
    Pilier Sénior

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    et si vous étiez le propriétaire bailleur en direct, vous auriez les 800 dans votre poche
    un intermédiaire se rémunère obligatoirement et diminue donc le rendement.
    mais votre exemple à 50% est irréaliste quand même.

  9. #9
    Membre Benjamin

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    il s'agit d'une société commerciale qui loue sous forme d'appartement d'hotel. C'est assez cher. Ils mettent en place les services associés et cela ajoute de la plus-value à l'appartement. Ils s'occupent eux-même des locataires ce qui n'est pas rien. La vraie question est de savoir si les logements peuvent perdre de la valeur et si ces sociétés peuvent baisser les loyers (étant donné que ce sont des bails commerciaux d'une durée de 1 an).

    - - - Mise à jour - - -

    Je ne connais pas le principe des SCPI, pourriez vous m'en indiquer les principes dans les grandes lignes?

  10. #10
    Membre Junior

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    Commencez pour vous demander ce que vous attendez d'un tel investissement: avez-vous une réelle envie d'immobilier ou voulez-vous juste gagner de l'argent ? Avez-vous calculé le rendement de ce projet?
    Pour les SCPI vous trouverez tout ce qu'il faut sur un moteur de recherche.
    je me disais qu'il valait peut etre mieux investir la dedans que dans un appartement classique que je devrai louer moi même avec toutes les contraintes que cela comporte.
    Gagner de l'argent implique des contraintes, ne pensez pas qu'en passant par ce genre d'investissement vous y échapperez, vous ne pourrez rien faire d'autre que de suivre le mouvement de cette société.
    Pour répondre précisément à vos questions:
    - oui votre logement peut perdre de la valeur, si demain il y a une nouvelle crise économique et que personne ne va en vacances chez eux, ou qu'il n'y a plus de neige ou que ça passe de mode tout simplement, la vétusté tout simplement...(ça c'est déjà vu)
    - oui ils ont le dos assez large pour faire un peu ce qu'ils veulent ( cherchez sur un moteur de recherche abaissement loyer commerciaux- facteurs de commercialité et vous comprendrez)

    Je fais pas mal d'investissement immobiliers et au vu de vos questions, ne le prenez pas mal on a tous débuté un jour, mais vous avez le profil débutant parfait pour ce genre d'investissement.
    Donc achetez un bon livre sur l'investissement immobilier et demandez-vous ce que vous attendez de celui-ci.
    Et ne faites aucun investissement immobilier sans savoir d'abord ce que sont des SCPI ou encore les différents régimes fiscaux des locations.


  11. #11
    Membre Benjamin

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    Je ne prends pas mal. Je préfère savoir à quoi m'attendre, car pour en avoir parler à des personnes qui investissent déja dans ces logements et aussi à l'agent immobilier (qui lui même achète un appartement dans cette configuration) il n'y aurait que des avantages ou presque. l'appartement serait autofinancé. Je cherche justement à connaitre le coté obscur de ce genre de plan. Il convient peut-être plus à ces personnes qui ont déja plusieurs biens et qui cherchent à diversifier leur épargne.
    Dans mon cas, j'ai un peu d'argent de côté et je cherche à investir dans quelque-chose de peu risqué. A chaque fois que j'en parle autour de moi, c'est l'immobilier qui revient ...

    - - - Mise à jour - - -

    D'après la personne qui m'a aiguillé vers ce projet, le rendement serait de 5% ou presque. Le prix d'achat serait d'environ 90000 euros avec un loyer garanti autour de 400 euros. Et comme je vous l'ai dit plus haut, il faut compter en sus la taxe d'habitation de 500 euros, les charges de copro autre de 350 euros l'année, le renouvellement du mobilier. D'après les derniers rapports, il n'y aurait pas de travaux importants à prévoir. COmme vous l'avez dit, je suis novice en la matière. Mais un ami directeur d'une petite agence bancaire me conseille d'investir dans un logement étudiant ou autre.

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    j'ajoute aussi que ce n'est pas un logement de vacances mais que c'est un logement qui se trouve à Toulouse près d'une sortie de métro.

    - - - Mise à jour - - -

    D'après ce qu'un spécialiste de l'immo me dit, la scpi c’est de la pierre papier, c’est compliqué de calculer le taux de rentabilité, on vous annonce 5% et vous retombez à 2,5% a cause de la fiscalité , il y a un risque de diminution des loyers si l immeuble ne se loue pas, il faut bien lire les statuts , parfois le capital n’est pas garanti, après on peut bien tomber mais c’est un peu la loterie...

  12. #12
    Pilier Sénior

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    j'ai un peu d'argent de côté et je cherche à investir dans quelque-chose de peu risqué
    Prenez un fonds en euros sur une assurance vie. c'est le plus sûr et sans surprise.
    Pour l'immobilier : le rendement est très aléatoire, et si l'un calcule en net et l'autre en brut, vous ne pouvez pas comparer.
    Ensuite il y a des emplacements qui se déprécient et d'autres prennent de la valeur, ce sont les aléas parfois imprévisibles, indépendamment de la vétusté qui arrive plus ou moins vite (surtout sur les résidences locatives ... qui sont en fait des "vaches à lait" pour ces intermédiaires. A la fin du contrat il faut souvent de grosses rénovations pour en tirer quelquechose)

  13. #13
    Membre Junior

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    Faire de l'immobilier pour gagner moins de 4,5% net cela ne vaut pas le coup.
    Faire de l'immobilier sans se demander quelle fiscalité doit guider vos choix ( location nue, meublée etc) c'est comme s'inscrire comme pilote quand on n'a pas le permis, cela n'a pas de sens.
    Les conseilleurs ne sont pas les payeurs, apprenez par vous même et demandez-vous quel impact vous souhaitez sur vos impôts.
    Le conseil donné par yapasdequoi est très bon: voyez du côté des assurances vie.

  14. #14
    Membre Benjamin

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    vos réponses sont déroutantes. Alors que tout le monde dit d'investir dans l'immobilier...

  15. #15
    Pilier Sénior

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    tout le monde
    n'a pas forcément raison .... et votre cas n'est pas celui du voisin.
    Méfiez vous des conseils qui viennent de ceux qui y ont intérêt (exemple : banques, assurances, courtiers, promoteurs, etc)

  16. #16
    Membre Junior

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    Citation Envoyé par vicdolu31 Voir le message
    vos réponses sont déroutantes. Alors que tout le monde dit d'investir dans l'immobilier...
    C'est vous qui êtes déroutant, si vous ne comprenez pas qu'investir dans l'immobilier ne veut pas forcément dire se faire pigeonner par le premier placement venu.
    J'investis dans l'immobilier, et tout va très bien madame la marquise. Mais quand j'ai commencé, j'ai beaucoup appris par moi-même et je ne me suis pas fiée les yeux fermés aux conseils du facteur, du banquier, de la cousine du capitaine...ce qui m'a permis d'éviter les investissements bancals.
    Vous avez demandé les inconvénients d'un investissement dans une résidence tourisme, j'ai répondu, pour moi c'est un mauvais investissement.
    Si vous prenez le temps d'apprendre et de vous donner du mal, vous pouvez faire beaucoup mieux avec un studio pour étudiant par exemple.
    Vos questions et remarques montrent que vous n'avez peut-être pas le profil pour l'immobilier c'est pourquoi on vous parle des assurances vies.
    Après chacun fait comme il veut.

  17. #17
    Membre Benjamin

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    Plus haut vous avez dit que ce type d'investissement présente les même inconvénient que ceux dans les Ehpad. Je pense que vous parlez des chambres médicalisées Pouvez vous m'expliquer quels sont les inconvénients justement de ce type d'investissement? mise à part de payer la taxe fonciere.
    Le problème avec un logement étudiant, c'est que je ne suis pas certain de le louer toute l'année. Et puis gérer tous les problèmes liés à de la location ne me dit pas trop (dégradations éventuelles, impayés, etc...) je ne vois pas en quoi c'est moins risqué que le projet cité plus haut. Quand à la rentabilité, il faut compter le même prix d'achat pour un loyer moindre.
    Vous visez juste, je n'ai pas le profil. Toutefois, je ne cherche pas à faire fortune dans l’immobilier, je cherche à faire un placement correct et profiter du faible taux d'intéret du moment.

  18. #18
    Membre Junior

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    Citation Envoyé par vicdolu31 Voir le message
    Plus haut vous avez dit que ce type d'investissement présente les même inconvénient que ceux dans les Ehpad. Je pense que vous parlez des chambres médicalisées Pouvez vous m'expliquer quels sont les inconvénients justement de ce type d'investissement? mise à part de payer la taxe fonciere.
    Le problème principal vient du vieillissement de la structure, au bout d'un moment cela leur revient moins cher de construire aux normes ailleurs que de continuer à mettre aux normes une structure qui ne convient plus aux marché actuel.
    Par ailleurs vous ne pourrez vendre qu'à quelqu'un qui souhaite ce type d'investissement et cela peut-être trèèès long.
    Imaginez que demain il y est un gros scandale accolé à ce loueur de vacances ou un revers de fortune, les actions chutent, les clients boudent le lieu, vous en faites quoi de votre appartement?
    Quand à la rentabilité, pour un studio si vous ne faites pas du 7-8% mini c'est vraiment qu"il vous faut trouver un autre chemin pour investir.
    Par ailleurs avec ce type d'investissement vous serez imposé au foncier, alors qu'en faisant du meublé, qui est aujourd'hui la dernière niche fiscale vraiment valable vous gagneriez beaucoup plus.
    Gardez toujours à l'esprit qu'on ne fait pas d'immobilier parce que les taux sont bas ou pour un gain fiscal quelconque, on fait ça parce qu'on a défini une stratégie fiscale et que c'est le moyen qui convient pour y arriver...
    Donc je me répète: déterminez votre profil fiscal, regardez toute les stratégies et après vous choisirez.

  19. #19
    Membre Benjamin

    Infos >

    Ce que je ne comprends pas dans votre raisonnement (mais il est certainement juste), c'est pourquoi un appartement entretenu (en tous cas pour l'intérieur) par l'exploitant perdrait plus de valeur qu'un appartement que j'achèterais par moi meme et que je devrais entretenir moi meme? et meme si les actions chutent comme vous dites, cela voudrait dire que je pourrais rompre le bail commercial (puisqu'il ne dure qu'un an) et louer le bien par moi meme non?

    7.8% mini...je doute que ce soit possible ici. Les appartements étudiants se vendent autour des 80000 euros mini et se louent autour des 300 euros...celui propose se louerait 400 euros. Je ne trouve pas le loup...meme s'il doit y en avoir un.

    - - - Mise à jour - - -

    "Le problème principal vient du vieillissement de la structure, au bout d'un moment cela leur revient moins cher de construire aux normes ailleurs que de continuer à mettre aux normes une structure qui ne convient plus aux marché actuel. "vous parlez des epad ou des établissements qui loue des appart-hotels?



    - - - Mise à jour - - -

    L'avantage des chambre médicalisées, c'est que le bail dure au moins 12 ans avec un loyer garantie. Le loyer est donc sécurisé plus longtemps.

  20. #20
    Membre Junior

    Infos >

    Je ne suis pas là pour montrer que j'ai raison, faites comme vous le sentez, c'est comme ça qu'on apprend et c'est bien plus rigolo.



    LIEN INTERDIT et moi je vous dit que vous avez tord de mettre des liens non autorisés et vous encourage à relire notre charte ( que vous avez signé en vous inscrivant)

    https://forum-juridique.net-iris.fr/...hp?do=vsarules

    Modo6
    Dernière modification par Modérateur 06 ; 04/09/2019 à 18h14.

  21. #21
    Membre Benjamin

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    Merci pour le lien. mais là encore, il s'agit de biens immobiliers situés à des endroits bien particuliers (zone de vacances etc...) Mais ce qui peut etre dangereux, c'est que ces grands groupes font la pluie et le beau temps. C'est effectivement dangereux, surtout pour un 1er investissement.

  22. #22
    Membre Junior

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    Je m'excuse d'avoir mis un lien, j'avais oublié la charte...

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