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Discussion : Droit des propriétaires et relations prestataire immobilier

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Chers intervenants,

    Le litige concerne un cabinet de gestion locative et un propriétaire de bien immobilier et porte sur trois thématiques ci-après exposées:

    1/ la non recevabilité d'un délai de préavis réduit adressé et imposé par le locataire -son courrier de demande de résiliation du bail locatif non meublé ne justifiant d'aucune motivation lui permettant de prétendre au bénéfice de cette réduction de trois à un mois.

    Malgré les correspondances écrites du propriétaire à l'agence avec rappel de la législation en vigueur à date et lui enjoignant de refuser cette demande en l'état (mais d'accepter la résiliation du bail sous trois mois), l'agence a accepté ce délai de préavis réduit, arguant en principal que le bien se situait en zone tendue, loi alur et qu'il était d'usage d'accepter la demande de résiliation "avec préavis réduit" en l'état.

    J'apprécierai vos appréciations sur le sujet ainsi que vos conseils sur les recours possibles, les voies amiables n'ayant été épuisées.

    2/ La restitution au locataire sortant du dépôt de garantie dans son intégralité, malgré des modifications, dégradations et dysfonctionnements avérés (notamment liés au non-respect de certaines obligations locatives tels que signifiés à l'agence dans un courrier accusé réception). L'état des lieux de sortie n'a pas été transmis au propriétaire. Les travaux de remise en état n'ont jamais été chiffrés par l'agence ou ses partenaires, ou si tel avait été le cas, n'ont jamais été transmis au propriétaire depuis lors.

    3/ L'agence a transmis un dossier locatif au propriétaire, qui n'a pas souhaité répondre à cette correspondance, alors même que ses précédentes instructions n'avaient pas été prises en considération et respectées et que l'appartement nécessitait une remise en état. Une remise en état partielle et les frais afférents ont été intégralement pris en charge par le propriétaire à date.

    informations complémentaires:
    -un courrier de résiliation de mandat avec AR a été adressé à l'agence, physiquement depuis l'étranger et par courriel. Aucune réponse. Accusé non réceptionné par l'expéditeur selon informations à disposition.
    -Les accès à la propriété ont été mis à disposition en fin de bail mais, depuis l'envoi du courrier de résiliation, n'ont pas été restitués.
    -Absence cumulée de revenus locatifs depuis la signature du mandat avec l'agence: environ 16 mois, déduction faite d'un mois maximum alloué à une remise en état du bien entre deux baux.

    Quels sont à ce jour les recours possibles, leur probabilité d'aboutir à une issue favorable et dans quels délais?
    Un simple courrier comminatoire par un professionnel du droit sera t il plus efficace?

    La nouvelle mise en location du bien doit elle être confiée à un prestataire différent ou à ce prestataire dans la mesure où il subsiste un doute quant à l'effectivité de la résiliation du mandat de gestion locative signé entre les parties?

    Bien à vous,
    F.O

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Si vous avez confié un mandat de gestion à cette agence, elle a délégation pour les relations avec le locataire.
    1/ Avez-vous vérifié si c'est bien une zone tendue ?
    2/ Sans l'EDLS comparé à l'EDLE, vos protestations sont vaines
    3/ Vous avez le droit de bouder ... mais pendant ce temps le logement reste vide. C'est vous qui voyez.

    Pour résilier le mandat, il y a une procédure et un délai indiqués dans le contrat : l'avez vous relu et suivi cette procédure ?

    Vous pouvez changer de prestataire avant de resigner un bail ou bien en cours de bail, ou encore reprendre la gestion par vous-mêmes, à condition de respecter cette fameuse procédure de résiliation avec l'agence. En attendant c'est elle qui a le mandat.

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Je confirme que si votre logement est en zone tendue, la durée du préavis est bien réduite à un mois.

    La restitution au locataire sortant du dépôt de garantie dans son intégralité
    , malgré des modifications, dégradations et dysfonctionnements avérés (notamment liés au non-respect de certaines obligations locatives tels que signifiés à l'agence dans un courrier accusé réception).
    Soyez plus clair : que reprochez vous exactement au locataire et quelles sont les dégradations notées dans l'état des lieux de sortie. ?

    L'agence a transmis un dossier locatif au propriétaire, qui n'a pas souhaité répondre à cette correspondance, alors même que ses précédentes instructions n'avaient pas été prises en considération et respectées et que l'appartement nécessitait une remise en état.
    Une remise en état partielle et les frais afférents ont été intégralement pris en charge par le propriétaire à date
    .
    Pas compris ?? Déjà, comme il semble que vous êtes le propriétaire, arrêtez de parler de vous à la 3ème personne. Doit-on comprendre que l'agence vous a adressé un dossier de candidature pour un futur locataire ?
    Vous dites que l'appartement nécessite une remise en état et qu'une remise en état partielle a été faite : les travaux de remise en état ont ils été faits, oui ou non ? Et quels sont les travaux concernés (pour savoir si ils sont à la charge du locataire ou du propriétaire) ?

    un courrier de résiliation de mandat avec AR a été adressé à l'agence, physiquement depuis l'étranger et par courriel. Aucune réponse. Accusé non réceptionné par l'expéditeur selon informations à disposition.
    Doit-on comprendre que l'appartement et l'agence de location sont en France, mais que vous, le propriétaire résidez à l'étranger ?
    Quand avez vous envoyé le courrier R.A.R. pour la résiliation du mandat de gestion (pour savoir si l'accusé réception peut encore vous revenir ) ?

    Absence cumulée de revenus locatifs depuis la signature du mandat avec l'agence: environ 16 mois, déduction faite d'un mois maximum alloué à une remise en état du bien entre deux baux.
    Doit-on comprendre que l'agence ne vous reverse pas les loyers qu'elle encaisse ? Le reversement doit-il se faire sur un compte en France ou demandez vous un transfert des fonds à l'étranger ?

  4. #4
    Membre Benjamin

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    La législation publiée au journal officiel a été consultée sur le sujet art5 loi 2014-366 du 24 mars 14. La réduction du délai de préavis n.apparaissant pas de facto acquise au locataire même en zone tendue.
    " Le locataire souhaitant bénéficier des délais de préavis réduits mentionnés aux articles 1°à 5° précise le motif invoqué au moment de l'envoi de sa lettre de congé.A défaut le préavis applicable est de trois mois".
    maintenez vous votre affirmation et dans l'affirmative, un lien vers le texte de loi en question serait appréciable...

    Concernant les dégradations et autres dommages constatés, prendre connaissance du courrier ci-joint en photo.

    Droit des propriétaires et relations prestataire immobilier-image.jpgDroit des propriétaires et relations prestataire immobilier-image.jpg
    L'état des lieux de sortie n'a pas été transmis bien que demandé.

    Effectivement certains travaux prioritaires ont été entrepris notamment puisqu'il semble inconvenant de relouer un bien sans eau chaude....

    En déplacement hors de France lorsqu'il a été opportun d'adresser le courrier de dénonciation du mandat. La preuve de réception ou le retour éventuel de ce courrier ne nous sont jamais parvenus.

    Et non pour le dernier point soulevé.

    (Note: quelques difficultés techniques pour répondre à vos messages...)
    Dernière modification par FamOff ; 07/08/2019 à 21h54. Motif: difficultés d.utilisation du forum sans ordinateur

  5. #5
    Pilier Sénior

    Infos >

    bonjour

    parmi vos réclamations, vous faites erreur lorsque vous voulez imputer les frais de remise en etat du cumulus
    en effet, au bout de 10 ans, un cumulus arrive en bout de vie : il s'agit donc généralement de vetusté
    et, contrairement à ce que vous indiquez dans le courrier, le locataire n'a aucun entretien a faire (la jurisprudence est constante à ce sujet)
    https://forum-juridique.net-iris.fr/...ce-charge.html

    pour le reste, il faut voir ce qu'indique l'EDL de sortie et comparer avec celui d'entrée
    pour l'instant, a défaut d'avoir ce document, difficile de vous répondre...

  6. #6
    Membre Benjamin

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    L.entretien d'éléments de cet appareil est stipulé dans le bail rédigé par l'agence...
    quid d'une réponse avec la législation applicable sur la premiere thématique?

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Citation Envoyé par FamOff Voir le message
    L.entretien d'éléments de cet appareil est stipulé dans le bail rédigé par l'agence...
    quid d'une réponse avec la législation applicable sur la premiere thématique?
    Il y a plein de baux qui sont écrits avec des clauses exotiques, y compris des clauses illégales; Les réparations locatives/récupérables sont précisées de manière exhaustives dans les 2 décrets ad hoc, et le bail ne peut dire autre chose.....

    Pour le préavis de 1 mois : le logement a-t-il été reloué ? C'est en général assez rapide en zone tendue justement ! Ou alors vous avez refusé les candidats et c'est votre décision ...

  8. #8
    Membre Sénior

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    Il y a probablement des éléments à charge pour la gestion fautive de l'agence.

    De là à faire une procédure… Un courrier en LRAR devrait suffire à faire résilier, libre à l'agence d'assigner pour résiliation fautive si elle estime elle-même qu'elle n'a pas fait de fautes...

  9. #9
    Pilier Junior

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    Vous écrivez "-Absence cumulée de revenus locatifs depuis la signature du mandat avec l'agence: environ 16 mois, déduction faite d'un mois maximum alloué à une remise en état du bien entre deux baux."

    Est de que cela signifie qu'en 16 mois, cette agence ne vous a pas versé plus d'un mois de loyer ? Si oui, qu'avez vous fait depuis 16 mois ??

  10. #10
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par Vero1901 Voir le message
    bonjour

    parmi vos réclamations, vous faites erreur lorsque vous voulez imputer les frais de remise en etat du cumulus
    en effet, au bout de 10 ans, un cumulus arrive en bout de vie : il s'agit donc généralement de vetusté
    et, contrairement à ce que vous indiquez dans le courrier, le locataire n'a aucun entretien a faire (la jurisprudence est constante à ce sujet)
    https://forum-juridique.net-iris.fr/...ce-charge.html

    pour le reste, il faut voir ce qu'indique l'EDL de sortie et comparer avec celui d'entrée
    pour l'instant, a défaut d'avoir ce document, difficile de vous répondre...
    Ce document n'est pas en notre possession
    Le cumulus a été débarrassé du calcaire accumulé par l'absence d'entretien et empêchant la résistance de chauffe de fonctionner. (Pour information, certains de nos cumulus (bien entretenus) sont âgés de 20/30 ans selon les modèles/marques...)

    bref tout cela ne répond pas a la 1ère thématique:
    Étudier un lien vers la législation officielle qui permettrait d'étayer le fait qu'un courrier de résiliation de bail locatif pour un bien situé en zone tendue soit dispensé de mentionner sa motivation pour prétendre au bénéfice de la réduction du délai de préavis et ce dans la mesure où nos recherches sur le site du JO nous ont amenés à la conclusion inverse.
    Dernière modification par Modérateur 10 ; 13/08/2019 à 17h36. Motif: ROUGE VIF

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Pourquoi écrire en rouge ? c'est agressif et les bénévoles de ce forum ne méritent pas d'être agressés.
    Que cherchez vous exactement ? A assigner l'agence ? Alors prenez un avocat et allez-y.
    Mais commencez par lui fournir tous les documents étayant votre préjudice (et 16 mois sans versement du loyer a certainement une autre origine qu'une erreur sur la durée du préavis)

  12. #12
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par yapasdequoi Voir le message
    Il y a plein de baux qui sont écrits avec des clauses exotiques, y compris des clauses illégales; Les réparations locatives/récupérables sont précisées de manière exhaustives dans les 2 décrets ad hoc, et le bail ne peut dire autre chose.....

    Pour le préavis de 1 mois : le logement a-t-il été reloué ? C'est en général assez rapide en zone tendue justement ! Ou alors vous avez refusé les candidats et c'est votre décision ...
    ->



    Un dossier a été présenté par l'agence environ 2,5/3 mois après le départ de ce locataire; dossier auquel aucune réponse n'a été apportée puisque sans réponse de l.agence quant au courrier précédemment inclus, notamment.

    Inenvisageable de louer le bien en l.état sauf a avoir apuré la situation tant matérielle pour un futur locataire que relationnelle avec l.agence concernée.
    Dernière modification par FamOff ; 13/08/2019 à 11h59. Motif: illisibilites de caractères / polices

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    Un dossier a été présenté par l'agence environ 2,5/3 mois après le départ de ce locataire;
    Soit le logement est très dégradé (et qu'attendez vous pour le remettre en état ?) soit il est trop cher par rapport au marché local.
    En zone tendue (vous avez vérifié que c'est bien le cas ?) c'est la seule explication;

    Et comme déjà dit : vous avez le droit de "bouder" en attendant que l'agence se plie à vos exigences, mais en attendant c'est vous que vous pénalisez. C'est vous qui voyez.

  14. #14
    Membre Benjamin

    Infos >

    Citation Envoyé par yapasdequoi Voir le message
    Pourquoi écrire en rouge ?


    les bénévoles de ce forum ne méritent pas d'être agressés.

    Effectivement,nous sommes d.accord sur ce point c'est pourquoi la couleur SAUMON et non rouge a été sélectionnée...et ce afin d'en fournir un meilleure visibilité...

    Sachant que finalement la question soulevée n'a toujours pas de réponse. C.est mieux ainsi?


    Que cherchez vous exactement ? A assigner l'agence ? Alors prenez un avocat et allez-y.

    Mais commencez par lui fournir tous les documents étayant votre préjudice (et 16 mois sans versement du loyer a certainement une autre origine qu'une erreur sur la durée du préavis<- bassesse et mesquinerie?)
    Merci les consultations sont commencées. Aux honoraires transmis pour un courrier comminatoire, il semble préférable sinon prudent d.avoir au préalable recueilli des informations quant à la légitimité de l.action...si vous avez la possibilité de vous permettre des pertes financières injustifiées, tant mieux pour vous' ce n.est pas le cas pour tout à chacun.

    Si la réclamation se base sur une interprétation erronée de la législation alors il serait inutile et stupide d'engager un professionnel du droit. C.est ce qu.il convient de vérifier au préalable.

    - - - Mise à jour - - -

    Merci de justifier vos affirmations par un lien correspondant au J.O et qui infirmerait la législation précédemment citée svp.
    Dernière modification par Modérateur 06 ; 13/08/2019 à 17h50.

  15. #15
    Membre Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Coco11 Voir le message
    Vous écrivez "-Absence cumulée de revenus locatifs depuis la signature du mandat avec l'agence: environ 16 mois, déduction faite d'un mois maximum alloué à une remise en état du bien entre deux baux."

    Est de que cela signifie qu'en 16 mois, cette agence ne vous a pas versé plus d'un mois de loyer ? Si oui, qu'avez vous fait depuis 16 mois ??
    si je comprends bien ce que FamOff nous explique, au départ du locataire , il y avait necessité de travaux pour une durée d'un mois.
    l'agence a proposé en moins de trois mois un nouveau locataire mais FamOff a refusé d'accepter ce locataire car elle était fâchée avec l'agence
    depuis l'appartement est non loué
    donc FamOff ne touche plus de loyer depuis (16 mois,,,,)
    est ce que j'ai compris ?

  16. #16
    Pilier Junior

    Infos >

    Et il ne répond pas aux questions. Difficile de l'aider...

  17. #17
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Coco11 Voir le message
    Et il ne répond pas aux questions. Difficile de l'aider...
    de toute manière cette personne insiste sur son histoire de préavis en zone tendue.
    Le locataire y a droit, mais il.elle persiste à vouloir réclamer là dessus en arguant que ce préavis réduit ne serait pas de droit.

    Bref, le problème est vaste entre
    - accepter ou non un nouveau locataire ou de vouloir bouder l'agence,
    - penser qu'un locataire devrait entretenir un cumulus parce que l'agence l'a écrit dans le bail
    -le problème de réparations prétendument locative payées par le propriétaire avant de relouer
    - les loyers non touchés depuis 16 mois... ce qui est incompréhensible.

    pour le moment je n'ai pas compris où était la faute de l'agence ni quel était concrètement le problème...
    Pourquoi vouloir contester le préavis réduit puisqu'on est en zone tendue ? pourquoi perdre son temps à une chose vaine ?
    Quelles réparations autres que le ballon ont été effectuées par le propriétaire et est ce qu'il est justifié d'avoir rendu le dépôt de garantie au locataire ? l'agence est elle en faute ?
    Qu'est ce que c'est que cette histoire de loyer non touché ?

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    Merci Hel4 : vous avez bien résumé le flou de l'affaire et nous ne savons toujours pas quelles sont les revendications.

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