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Discussion : Mon enfant est mon locataire…

  1. #1
    Membre Cadet

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    Bonjour,

    Je vais acheter un appartement locatif.
    Dans un premier temps, c’est mon fils qui va l’habiter (longues études, à 1h de route…)
    (Il y aura aussi probablement une colocation car 2 chambres)
    Mon fils n’as pas de revenu, pas de déclaration d’impôt, il a tout juste 18ans.

    Comment ça se passe au niveau administratif, impôts… ?

    Dois-je faire un contrat de location (gratuite) à mon fils ?

    Est-ce que ce sera (fiscalement) sa résidence principale ?
    (Il n’a pas de revenu. Il rentrera chez ses parents 1 we sur 2, même moins)
    Si oui, il sera, je suppose, exonéré de taxe d’habitation (qui disparaît d’ailleurs…)
    Si non, vais-je devoir payer cette taxe d’habitation (je n’ai pas droit à la réduc/suppression en cours…)

    Et si vous voyez d’autres points à faire attention, n’hésitez pas à me prévenir !

    Merci.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    apparemment il sera occupant à titre gratuit

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Pendant le séjour de votre fils, vous pouvez lui faire une attestation d'hébergement à titre gratuit.
    Vous ne pouvez pas prétendre aux aides de l'état (convention ANAH, déduction fiscale, etc)

  4. #4
    Membre Cadet

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    Bonjour et merci,

    Plus je me documente, plus ça se complique !

    Résumé :
    Je vais acheter un appartement locatif.
    Dans un premier temps, c’est mon fils qui va l’habiter
    Il n’as pas de revenu, pas de déclaration d’impôt il a tout juste 18ans.


    1er point : Un contrat ?

    Donc, à priori, pas de contrat de location et je lui fais une attestation.
    (ANAH, APL… Je n’y aurai pas droit de toute façon…)

    Mais j’ai lu ceci (là):
    Toutes les annonces immobilieres dans le neuf et l'ancien - Bien’ici
    7 règles à connaître sur l'hébergement à titre gratuit
    Un contrat doit cependant être établi si l’hébergé loge seul dans le logement, …
    On parle alors de « prêt à usage » ou « commodat ».


    Donc un petit contrat quand même ? (Ça ne me gène pas en fait, c'est pour savoir quoi faire)
    (Plus une attestation…)


    2eme point : Fiscalité ?

    Quoi !!?? Pas de déduction fiscale !!!!?? (Ou je confonds ?)
    Si je fais des travaux dans cet appart, aurais-je quand même droit aux déductions sur revenu foncier, voire déficit foncier ?
    (J’ai d’autres revenus fonciers)



    3eme point : Résidence et taxe d’habitation (TH) ?

    Est-ce que ce sera sa résidence principale ?
    (Il rentrera chez nous 1 we sur 2, même moins)

    Si oui, c’est lui qui devrait payer la TH mais en serra-il exonéré ? (Il n’a pas de revenu.)
    Si non, vais-je devoir payer cette taxe d’habitation supplémentaire ? (je ne bénéficie pas de l’exonération…)


    (Et ça va se compliquer encore plus quand je vais ajouter un colocataire… A voir plus tard…)

    Merci beaucoup !

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Vos questions sont clairement dans le domaine fiscal : ce serait mieux de déplacer la question dans le forum approprié ...;

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Bonjour

    Réponse courte : vous mélangez plusieurs choses et vous envisagez d'avoir le beurre et l'argent du beurre. Ce ne sera pas le cas.

    Réponse longue :
    1er cas : votre fils sera rattaché à votre déclaration de revenus.

    Vous conserver une part ou un demie part fiscale pour lui sur votre déclaration de revenus (cela dépend du nombre d’enfants à charge), mais vous ne déduisez pas pas de pension alimentaire.
    Votre fils sera logé dans votre résidence secondaire, à moins que vous ne lui fassiez un bail en bonne et due forme. Vous devrez en cas déclarer les revenus fonciers (loyer, réellement versés et non pas une fiction) et déduire les dépenses de travaux.
    Notez que vous verserez alors sans pouvoir la déduire une somme qui vous sera rendue sous forme de loyer et qui sera imposée comme revenu foncier.
    Votre fils sera imposé à la TH pour une résidence principale (donc avec les abattements Macron)
    Si vous n’établissez pas de contrat, votre fils sera logé dans votre résidence secondaire. Vous serez imposé pour cette habitation sans abattement (l’abattement Macron ne vaut que pour la résidence principale).

    2me cas : votre fils est imposé séparément. Vous perdez l’avantage en part fiscale mais vous pouvez déduire une pension alimentaire, ainsi que les travaux. Il est imposé à la TH pour une résidence principale et vous pour les revenus fonciers encaissés.
    La pension alimentaire peut être payée en nature par la gratuité du loyer (occupant à titre gratuit, qu’il y ait bail ou non).

    Deux points importants :
    - si votre investissement locatif est dans un cadre procutant un avantage fiscal (réduction d’impôt), vérifiez qu’y loger un membre du foyer fiscal est compatible ;
    - la déduction des travaux des revenus fonciers n’est possible que si choisissez de déclarer ceux-ci au réel. Ce qui est un engagement sur 3 ans minimum avant de pouvoir opter pour le micro-foncier. Avec ce dernier régime, si votre fils ne verse
    Contre la stupidité, les dieux eux mêmes luttent en vain - Friedrich von Schiller

  7. #7
    Membre Cadet

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    Bonjour,

    Merci à Bonnevolonté pour cette réponse longue (Snif, elle est coupée à la fin !)

    Je ne suis pas sûr de bien comprendre :

    Je suis dans le cas 1 : Mon fils est rattaché à ma déclaration de revenus.
    Il logera GRATUITEMENT dans l’appartement récemment acquit (ancien et pas de défiscalisation)
    Je déclare déjà au réel mes autres revenus fonciers.


    Donc, (je reprends un peu les réponses de Bonnevolonté)

    a) Je lui fais un bail de location normal.

    Je paye ses loyers (évalué dans la norme), que je déclare dans mes revenus fonciers.
    (C’est bizarre non, je m’afflige des revenus fonciers inexistant !!!???)
    L es éventuels travaux sont alors normalement déductibles.

    Pour la TH c’est ‘lui’ qui la paie, mais comme il est dans sa résidence principale, il en est exonéré (pas de revenu)
    C’est ça ?

    OU

    b) Je lui fais un contrat ‘prêt à usage’ (ou ‘commodat’)

    Pas de loyer, pas de revenu foncier pour cette location gratuite.
    Mais les éventuels travaux dans cet appartement ne seraient pas déductible des mes AUTRES revenus foncier !!?????
    (Je croyais que les revenus fonciers ‘se mélangeaient’, puisque même l’éventuel déficit se reporte sur les autres revenus…) Non !!??

    Pour la TH, je ne comprends pas non plus :
    Certes, c’est ma ‘résidence secondaire’ qu’il occupe gratuitement
    Mais c’est sa résidence principale qu’il habite gratuitement (Ou c’est là que je me trompe ?)
    Donc ok il devrait payer la TH, mais il en sera exonéré (pas de revenu)
    Non ?

    Je l’avoue, je ne comprends pas bien.
    Merci de votre patience, je ne suis pas trop bête, insister un peu, je vais comprendre !

    Merci à tous !

  8. #8
    Pilier Sénior

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    On m'a coupé ma réponse je ne savais pas qu'on était limité en caractères, mais tant pis.

    Alors :
    a) le revenu n'est pas inexistant, j'ai bien précisé ce point. Le transfert de fonds doit pouvoir être prouvé.

    b) Faux.
    Aviez-vous précisé que vous aviez d'autre revenus fonciers ? Pas vu en tout cas.
    Il en résulte que vous n'avez pas possibilité d'imposition au micro-foncier pour ce seul logement.
    Pour la TH, il en sera exonéré mais plus à cause de son absence de revenus que pour sa disparition (qui ne sera pas effective avant deux ans pour la résidence principale).
    Vos possibilité de déduction dépendent du rattachement ou non de votre fils, et pas du type de location. C'est aussi de cela la notion de résidence principale ou secondaire : dans le cas d'un rattachement, la résidence principale du fils est votre résidence secondaire, et c'est cela qui compte pour l'imposition TH (imposition par foyer fiscal) ; toutefois il y a des spécificités pour les étudiants (et encore, j'ai pas lu les textes de ce mois, il me semble qu'il y a des nouveautés, je complèterai ce fil si besoin).

    Et je confirme : vous confondez et mélangez.
    Il y a deux aspects à distinguer : l'aspect fiscal, et la façon de louer (bail ou pas bail). Théoriquement 4 cas distincts.

    Et au fait : en cas de bail, vous louerez à votre fils en nu ou en meublé ? Très important ça aussi, mais je vais encore être coupé.
    Contre la stupidité, les dieux eux mêmes luttent en vain - Friedrich von Schiller

  9. #9
    Membre Cadet

    Infos >

    Bonjour,
    Et encore merci à Bonnevolonté, qui porte bien son pseudo, car ses réponses longues lui prennent assurément du temps. Merci !

    Bien. Je simplifie et je résume dans mon cas (Désolé pour les autres) :

    J’achète un appartement.
    Je n’habite pas dans cet appart.
    Dans un premier temps, c’est mon fils étudiant (18 ans) qui va l’habiter gratuitement.
    Il n’a pas de revenu, pas de déclaration d’impôt. J’envisage des travaux dans cet appartement (par des pro)
    J’ai d’autres revenus fonciers que je ne déclare pas en micro-foncier mais bien en réel, depuis toujours.
    Je ne souhaite pas ruser pour avoir beurre et argent, je veux juste savoir (et comprendre) quoi faire légalement.
    (Si option, dans mon meilleur intérêt bien sûr)


    Pour l’aspect fiscal : Mon fils reste rattaché à ma déclaration de revenu (c’est le mieux je crois)
    Pour l’aspect contrat : Je ne vais pas faire un bail mais un ‘prêt à usage’ (c’est le mieux je crois)
    (Bonnevolonté : Ce sera du nu avec des meubles… Le LMNP ce sera pour plus tard hein…)


    Et donc (Dans mon cas, ci-dessus) :

    Loyer :
    Prêt à usage = pas de loyer, pas de transfert de fond, pas de revenu foncier (pour cet appart)
    OK ?

    La Taxe d’habitation (TH) :
    Vu du fisc, l’appartement est pour moi une résidence secondaire (RS). Donc, si je comprends bien, je suis sensé payer la TH pour cette RS. MAIS, c’est la résidence principale (RP) de quelqu’un (mon fils). Donc je ne paie finalement pas la TH pour cette RS puisque c’est la RP de mon fils. C’est donc lui qui devrait payer la TH (de sa RP). Mais comme mon fils n’as pas de revenu il en sera donc exonéré.
    J’ai bon là ? (Personne ne paie la TH de cet appart ?)

    Les éventuels travaux dans cet appart:
    Ca y est, je comprends plus rien ! Je viens de voir ça sur le net :
    « L'achat d'une résidence secondaire (RS) n'ouvre pas droit à une réduction d'impôt. Dans l'immobilier, la plupart des dispositifs de défiscalisation s'appliquent aux résidences principales (RP). »
    ??!! Pourtant les investisseurs qui font des defisc travaux, du Pinel et compagnie, ce n’est pas pour les RP !
    (HAaa, ou alors il y à une différence entre appart secondaire et appart locatif ?)
    Bref, en clair : Je pourrai les déduire ou pas ces travaux ??
    (De mes autres revenus fonciers voire déficit foncier avec report sur les autres revenu ‘salaires’)

    Bonnevolonté, s’il vous plait, il n’y a que vous qui répondez, encore un petit effort !!
    Merci !

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    Cette fois la réponse ne sera pas très longue : dans la situation évoquée, le commodat (puisque vous évoquez fermement ce dispositif), vous ne serez pas dans le cas du locatif mais dans celui de la mise à disposition d'un bien sans y être tenu par un bail.
    Mais le commodat est régi par des dispositions particulières résumées dans cette réponse ministérielle : Régime fiscal du prêt à usage - Sénat

    Les travaux sont donc déductibles dans la catégorie des revenus fonciers quitte à ce qu'il n'y ait qu'eux à déclarer.
    Imposition pour à la TH pour votre fils, en RP ; il bénéficiera des abattements de façon classique.

    Citation Envoyé par Calimero90 Voir le message

    (HAaa, ou alors il y à une différence entre appart secondaire et appart locatif ?)

    Oui il y a une différence : la résidence secondaire est celle dont vous avez la jouissance, l'appart locatif est destiné à la location.
    Les dispositifs d'investissement portent sur des biens destinés à devenir la résidence principale du locataire ; la phrase que vous citez est un abus de langage.

    Citation Envoyé par Calimero90 Voir le message

    (De mes autres revenus fonciers voire déficit foncier avec report sur les autres revenu ‘salaires’)
    On parle plutôt de déduction du revenu global, car ceux qui n'ont pas de salaires, comme les indépendants, peuvent aussi en bénéficier.
    Dernière modification par Bonnevolonté ; 23/07/2019 à 07h46.
    Contre la stupidité, les dieux eux mêmes luttent en vain - Friedrich von Schiller

  11. #11
    Membre Cadet

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    Bonjour,

    Merci beaucoup !

    Vous y avez vraiment mis de la bonne volonté...
    C'est plus clair maintenant.

    Merci.

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