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Discussion : tantièmes "incohérents"

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour à tous,
    Je m'apprête à acquérir un bien immobilier en copropriété et me pose quelques questions.

    Le bien en question est constitué de plusieurs lots, dont certains à usage commercial, mais utilisés en tant qu'habitation depuis plus de 20 ans, l’actuel propriétaire, pour être dans les clous au niveau de la vente, a fait intervenir un géomètre et a prévu de modifier cet usage pour que le bien soit uniquement à usage d’habitation.

    Jusque-là tout va bien.

    Il m’appelle récemment pour m’indiquer que le géomètre est passé, que tout est OK, que l’état descriptif de division sera modifié, mais m’indique que s’agissant d’un ancien local commercial, les tantièmes attribués à mon lot sont plus importants que s’il s’agissait d’une habitation. Il ajoute qu’il conviendra de modifier le règlement de copropriété lorsque je serais propriétaire afin de régulariser tout ça. (sur les conseils du géomètre).

    Hors, mon compromis de vente stipule que celui-ci sera régularisé sous la condition suspensive de la refonte du règlement de copropriété de l’immeuble afin que les lots 1 et 2 deviennent à usage d’habitation. Le vendeur s’engage, avant la réitération des présentes par acte authentique,
    - A mandater un géomètre expert afin d’effectuer une refonte du règlement de copropriété
    - A convoquer une AG permettant le vote dudit modificatif
    - A prendre à sa charge les frais d’acte de ce modificatif, de géomètre et de convocation à l’AG.

    Est-ce à moi de faire le nécessaire, une fois propriétaire, pour réajuster tout ça ? (il faudrait à nouveau faire intervenir un géomètre pour mesurer les lots des copropriétaires et payer une refonte du règlement de copropriété (qui date de 1961))

    La modification de l'EDD n'implique t-elle pas d'office la modification du règlement de copropriété ? le fait que la refonte du RdC soit indiquée dans le compromis de vente n'oblige t-il pas le vendeur à le faire (il s'agit d'un bailleur social)
    Si le géomètre fait part d'une incohérence entre les superficies et les quotes-parts, le vendeur n'est-il pas tenu de faire le nécessaire pour que tout soit réajusté avant la vente ?
    Est-ce légal de vendre un bien en l'état ?

    Tout est très flou pour moi et me fait un peu peur, d'autant que jusqu'à présent la copropriété n'était pas gérée... c'est la vente de ce bien qui les oblige à se remettre dans les clous (inscription de la copropriété au registre des copro, création d'un syndic bénévole, etc.)

    Pour info, il y a 3 copropriétaires et mon lot représente 50/100e (charges communes générales) et 18/100e (charges communes spéciales). le bâtiment est vieux (1890) et j'ai peur qu'un jour on me demande de payer 50% de la toiture (par exemple).

    Bref, si vous avez un avis sur cette situation, des conseils... je suis preneuse.

    Merci d'avance

    Mnaiss

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    N'achetez pas tant que tout n'a pas été mis en place par le vendeur, ne récupérez pas cette charge car vous n’êtes pas sur d'y arriver....

  3. #3
    Pilier Sénior

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    bonjour,
    si vous avez fait mentionner dans votre compromis, que votre vendeur faisait son affaire de mettre en cohérence la destination de votre lot, la modification de l'état descriptif de division et les tantièmes, il appartient à votre vendeur de le faire avant la signature de l'acte authentique.
    demandez conseil à votre notaire qui a une obligation de conseils et d'informations.
    sinon, selon l'état de votre copropriété que vous indiquez, cherchez un autre bien sauf si le prix est très intéressant.
    salutations

    je n'avais pas vu le message de rambouillet mais nous avons le même avis.

  4. #4
    Membre Benjamin

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    Merci beaucoup pour vos retours,

    le compromis de vente est écrit tel quel :

    Condition suspensive de refonte de l'état descriptif de division / Règlement de copropriété :
    le présent compromis est régularisé sous la condition suspensive de la refonte du règlement de copropriété de l’immeuble afin que les lots 1 et 2 deviennent à usage d’habitation. Le vendeur s’engage, avant la réitération des présentes par acte authentique,
    - A mandater un géomètre expert afin d’effectuer une refonte du règlement de copropriété
    - A convoquer une AG permettant le vote dudit modificatif
    - A prendre à sa charge les frais d’acte de ce modificatif, de géomètre et de convocation à l’AG.

    Je vais effectivement me rapprocher du notaire pour en savoir plus.
    Le prix de ce bien est effectivement très intéressant, c'est pourquoi j'espère tout de même valider ce projet.
    Mais je n'ai aucune idée du prix d'une refonte de RdC, ni des conditions permettant cette refonte, j'imagine que mes futurs copro doivent être d'accord...

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Un modificatif de RdC c'est pour le notaire et la publication environ 1200/1500 ¤ et bien sur les autres copros doivent être OK à la double majorité des 2/3 de voix représentant au moins la moitié des copros.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Quelque part, il ne s'engage pas à mettre en cohérence les tantièmes, seulement la destination des lots.

    sous la condition suspensive de la refonte du règlement de copropriété de l’immeuble afin que les lots 1 et 2 deviennent à usage d’habitation
    Sauf à faire valoir que la refonte du RdC concerne nécessairement aussi les tantièmes sur le fondement de l'engagement à mandater un géomètre (est-ce que la mission d'un géomètre peut ne concerner que des changements de désignation dans le descriptif des lots ?).

    C'est sûr que ça aurait été plus sûr avec :
    le présent compromis est régularisé sous la condition suspensive de la refonte du règlement de copropriété de l’immeuble et de l'état descriptif de division, afin que les lots 1 et 2 deviennent à usage d’habitation, et que les tantièmes soient mis en cohérence avec ces modifications

  7. #7
    Pilier Junior

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    était il fixé un délai dans le compromis pour la modification du réglement de copropriété?

    votre notaire doit informer son confrère (je suppose, et je l'espère, que vous avez choisi chacun votre notaire)que la signature ne pourra pas avoir lieu tant que l'AG n'aura pas voté le modificatif du RDC et la publication au fichier immobilier effectuée

    il y en a au minimum pour 4 mois

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Non, nous n'avons qu'un seul notaire, et l'AG est programmée début septembre pour voter le modificatif. Je suis également conviée à cette AG.
    Si les tarifs sont bien ceux annoncés par Rambouillet, je pense être en mesure de régler cette part en m'accordant avec l'actuel propriétaire, sans forcément inclure les 2 autres propriétaires financièrement. Mais j'imagine que ça ne dispense pas d'obtenir leur accord.

  9. #9
    Pilier Junior

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    il appartient au vendeur d'adresser au syndic les textes de résolution, les projets de résolutions à inscrire à l'ordre du jour

    tous les frais seront à sa charge

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    Vous n'avez quasi aucune chance que les autres propriétaires acceptent de voir diminuer vos tantièmes (ce qui mécaniquement augmente leurs charges) au motif que les lots passent de commerce à habitation.

    Pour les tantièmes intangibles de copropriété, soit ceux de vote, et qui en général sont aussi ceux de charges générales, c'est même impossible juridiquement.

    Seuls les tantièmes de charges peuvent être modifiés, et à la baisse, c'est même pas sur que ça se justifie légalement ...

    Essayez de consulter le projet du géomètre.

    Mais votre compromis est très mal rédigé car vous n'exigez pas qu'il obtienne de l'AG la modif, juste qu'il la demande...

  11. #11
    Membre Benjamin

    Infos >

    Voilà ce qu'indique le document du géomètre :

    NOTA

    Compte-tenu des incohérences constatées entre les superficies des lots et les quotes-parts de parties et charges communes générales qui leur sont affectées, il est ici indiqué que les changements de destination appliqués au lot n° 1 n’impacteront pas ses quotes-parts.

    Au demeurant, les quotes-parts de parties et charges communes générales affectées au lot n° 1 semblent rester incohérentes au regard des autres lots de même nature situés dans l’ensemble immobilier (sous réserve du mesurage précis desdits lots).

    Par ailleurs, le règlement de copropriété reste flou en ce qui concerne certaines parties et charges communes : bâtiment A, bâtiment C, bâtiment D, bâtiment E... Nous rappelons que dans le silence ou la contradiction des titres, ces parties peuvent être considérées comme parties communes générales.

    En conséquence, notre devoir de conseil est d’inciter le syndicat des copropriétaires à réaliser une refonte complète de la copropriété de manière à répartir les parties et charges communes générales et spéciales équitablement entre les différentes lots de la présente copropriété en tenant compte de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965 et de son décret d’application n° 67-223 du 17.03.1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des spécifications de chaque lot et de la doctrine édictée par l’Ordre des Géomètres-Experts en la matière.

    En cas de refus d’un ou plusieurs copropriétaires à modifier la répartition des quotes-parts de parties et charges communes générales et spéciales et de dénonciation desdites répartitions par un ou plusieurs copropriétaires, nous rappelons ici que, seul, le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble sera compétent.

  12. #12
    Pilier Sénior

    Infos >

    A lire le géomètre, nous ne sommes pas devant une petite modification....

    Lisez bien la dernière phrase : (même si vous pouvez le faire financièrement) je vous déconseille de prendre administrativement à votre charge cette procédure, car il n'est pas du tout certain d'obtenir l'unanimité (voir quasi impossible). D'autant que l'on est pas devant un modificatif mais une refonte avec X bâtiments et s'il faut l'unanimité ceci est quasi impossible .....

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Je m'apprête à acquérir un bien immobilier en copropriété et me pose quelques questions.
    A votre place j'irais voir ailleurs où la situation serait moins obscure/complexe.

  14. #14
    Membre Benjamin

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    Merci pour vos éclairages.
    Je vais essayer de contacter le géomètre pour en savoir plus

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