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Discussion : Division parcellaire

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour,


    Je possde un terrain constitu de plusieurs parcelles cadastrales, dont des parcelles constructibles (UDa) et des parcelles industrielles (UZb). Le trac qui dlimite la zone UDa de la zone UZb passe au milieu de cette unit foncire.

    Je souhaite construire (sur la partie UDa bien sr). Le gomtre me dit qu'il faut quand mme faire une division parcellaire et la dposer, malgr que ce terrain soit dj divis en plusieurs parcelles.

    Pouvez-vous me donner votre avis s'il-vous-plait.


    Merci beaucoup,

    bine
    Dernire modification par Bine ; 18/07/2019 17h31.

  2. #2
    Pilier Cadet

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    La division parcellaire et la division en vue de construire sont deux choses diffrentes. L'une concerne le cadastre, l'autre concerne l'urbanisme.
    Je serais donc plutt d'accord avec votre gomtre.
    SAUF, si vous voulez construire pour vous tout seul. Dans ce cas faites un permis de construire sur l'ensemble de votre unit foncire, en implantant votre maison sur la bonne partie et en respectant le rglement d'urbanisme de chacune des zones sur son emprise. Et effectuez la division plus tard, lorsque vous voudrez vendre les parcelles en zone industrielle par exemple.

  3. #3
    Membre Junior

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    Merci Muscardin,
    En effet j'envisage de construire 4 maisons avec permis de construire valant division parcellaire.

  4. #4
    Pilier Cadet

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    Cela me semble possible, prvoyez bien un lot part pour les terrains en zone industrielle, et sachez qu'il vous faudra attendre l'achvement du permis pour pouvoir vendre ce lot.

  5. #5
    Membre Junior

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    Je conserve uniquement la partie industrielle, mais si je veux aussi la vendre ou bien l'exploiter il est donc prfrable de faire cette DP si j'ai bien compris.

  6. #6
    Membre Junior

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    Bonjour,

    Votre permis de construire valant division, vaut division.. il n'est donc pas ncessaire de faire une DP de division si vous faites un PCVD.

    La DP de division est une division avant travaux, crant ainsi un "lotissement". Vous pouvez vendre les lots non btis ds l'achvement du lotissement (parfois avant).
    Le PCVD est une division "aprs travaux". Les lots se vendent btis et l'instruction s'applique habituellement sans considration des lots venir. Votre permis comprend toutefois un plan de division. Le PCVD cr un "groupe d'habitation" et non un lotissement. Pour autant, ce groupe d'habitation comprendra ncessairement des espaces et/ou quipements communs rclamant un mode de gestion, se rapprochant ainsi quelque peu du lotissement.

    Cordialement,
    Le poison n'est jamais dans la chose mais toujours dans la dose - Paracelse

  7. #7
    Membre Junior

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    Bonjour,

    Merci pour ces dtails.

    En fait la DP c'est pour sparer la partie constructible de la partie industrielle que je conserve.
    Les 4 parcelles construites seront vendus.

    Cependant je me pose la question lorsque vous faites allusion un "groupe d'habitation", (dsol je suis un peu hors sujet) cela me laisse penser que peut tre j'aurais droit l'abattement exceptionnel de 70% sur la plus value, sous conditions de construire du collectif. Pensez vous que cela s'apparente du collectif ?
    Merci Bien.

    Cordialement.
    Dernire modification par Bine ; 25/07/2019 13h03.

  8. #8
    Membre Junior

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    bonjour,

    Votre PCVD peut galement diviser la partie "constructible" de la partie "industrielle". En fait, la division incluse dans votre PCVD n'est pas limite au nombre de lots que vous souhaitez vendre. Autrement dit, votre PCVD peut contenir des lots "non btis" ou "hors primtre"
    Pour autant, il peut tre plus pratique de dposer une premire DP pour scinder le terrain en deux parties, d'autant que vous n'avez nullement besoin du gomtre pour la demande d'autorisation (pour l'enregistrement au cadastre en revanche il sera ncessaire). Bref, la mthode de division est libre. A toutes fins utiles, la division sans intention de btir n'est pas soumise autorisation.

    En ce qui concerne l'abattement de 70% sur la plus-value, je ne peux que vous opposer mon incomptence en matire fiscale (des chiffres, l'aide!^^).
    Pour autant le RFPI prcise que "
    Conformment aux dispositions du II de l'article 28 de la loi n 2017-1775 du 28 dcembre 2017 de finances rectificative pour 2017, un abattement exceptionnel s'applique, sous conditions et de manire temporaire, pour la dtermination de la plus-value nette imposable, tant l'impt sur le revenu qu'aux prlvements sociaux, rsultant de la cession de terrains btir ou de biens immobiliers btis, ou de droits s'y rapportant.
    Ainsi, les plus-values rsultant de la cession de terrains btir ou d'immeubles btis destins la dmolition en vue de la reconstruction d'un ou plusieurs btiments d'habitation collectifs, situs dans des zones gographiques se caractrisant par un dsquilibre particulirement important entre l'offre et la demande de logements, sont dtermines aprs application d'un abattement exceptionnel de 70 % ou de 85 % la double condition que la cession :

    - soit prcde d'une promesse unilatrale ou synallagmatique de vente signe et ayant acquis date certaine compter du 1er janvier 2018 et au plus tard le 31 dcembre 2020 ;

    - soit ralise au plus tard le 31 dcembre de la deuxime anne suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatrale ou synallagmatique de vente a acquis date certaine. En pratique, l'abattement exceptionnel pourra donc s'appliquer des cessions ralises jusqu'au 31 dcembre 2022."


    Enfin, pour ce qui est de la construction de "collectifs d'habitation", la notion diffre de celle de "groupe d'habitation".
    Un "groupe d'habitation" s'oppose la notion de "lotissement". Ces deux notions regroupent des partis d'amnagement du sol, non de construction.
    La construction collective d'habitation s'oppose la maison individuelle d'habitation. Selon la jurisprudence administrative, la notion de maison individuelle ne rclame pas ncessairement un seul logement. Ds lors, une maison individuelle, au regard de son aspect, de ses dimensions et de son nombre de logement sera considre comme collective ou individuelle (un arrt reconnait le caractre de "maison individuelle" une construction comprenant 5 logements. Ces logement taient en revanche de type "studio" de sorte que le btiment comprenant les 5 logements tait assez minime et n'avait pas l'aspect d'un "immeuble", au sens commun du terme).
    En gros, un immeuble collectif d'habitation est un "immeuble" au sens commun du terme.
    Ds lors, un lotissement ou un groupe d'habitation peut comprendre tant des maisons individuelles que des collectifs d'habitation.

    Cordialement,
    Dernire modification par Carlitox ; 25/07/2019 14h30.
    Le poison n'est jamais dans la chose mais toujours dans la dose - Paracelse

  9. #9
    Membre Junior

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    Citation Envoy par Carlitox Voir le message
    bonjour,

    Enfin, pour ce qui est de la construction de "collectifs d'habitation", la notion diffre de celle de "groupe d'habitation".
    Un "groupe d'habitation" s'oppose la notion de "lotissement". Ces deux notions regroupent des partis d'amnagement du sol, non de construction.
    La construction collective d'habitation s'oppose la maison individuelle d'habitation. Selon la jurisprudence administrative, la notion de maison individuelle ne rclame pas ncessairement un seul logement. Ds lors, une maison individuelle, au regard de son aspect, de ses dimensions et de son nombre de logement sera considre comme collective ou individuelle (un arrt reconnait le caractre de "maison individuelle" une construction comprenant 5 logements. Ces logement taient en revanche de type "studio" de sorte que le btiment comprenant les 5 logements tait assez minime et n'avait pas l'aspect d'un "immeuble", au sens commun du terme).
    En gros, un immeuble collectif d'habitation est un "immeuble" au sens commun du terme.
    Ds lors, un lotissement ou un groupe d'habitation peut comprendre tant des maisons individuelles que des collectifs d'habitation.

    Cordialement,
    Mme dans le cas d’une maison comprenant un appartement plus un studio, l’acheteur occuperait l’appartement et le studio serait vou la location…
    Il n’y aurait donc qu’un seul propritaire pour les deux logements.
    Un peu tir par les cheveux mais, reste savoir si cela pourrait tre considre comme logement/btiment collectif…

    Merci Carlitox

  10. #10
    Membre Junior

    Infos >

    Bonjour,

    Au regard de la rglementation d'urbanisme, cette construction ne sera pas considre comme de l'habitat collectif. Je serais tent de vous dire que le droit fiscal en ira de mme mais ce dernier a tendance s'inventer ses propres dfinitions. a vaut donc le coup de vrifier.
    Le CCH dans sa version applicable jusqu'en 2015 prcisait "
    est considr comme un btiment d'habitation collectif tout btiment dans lequel sont superposs, mme partiellement, plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bties" (R111-18 CCH). La version post 2015 a supprim la considration relative aux parties communes. Ce critre n'est donc peut-tre plus pris en compte par l'administration fiscale. A vrifier..
    (Notez la notion de superposition de logements, laissant supposer l'exclusion de celle de juxtaposition..)

    Cordialement,
    Le poison n'est jamais dans la chose mais toujours dans la dose - Paracelse

  11. #11
    Membre Junior

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    Bonjour,

    Avec les dtails que vous me donnez, je vais voir si mon projet peu me faire bnficier de cet abattement.

    Cordialement
    Dernire modification par Bine ; 26/07/2019 22h24.

  12. #12
    Membre Junior

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    Bonjour,

    Je pense que mon projet ne rentre pas dans les cases de cet abattement, qui ncessite donc l'engagement des acheteurs.
    J'en parlerai quand mme au notaire en charge de la vente, lui de voir avec les abattements auquel j'ai droit.

    Je vous remercie de m'avoir clair sur le sujet.

    Bien cordialement,
    bine

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