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Discussion : Vente d'un copropriétaire qui possède une "ardoise"

  1. #1
    Pilier Cadet

    Infos >

    Bonjour,

    Je suis syndic bénévole désignée par la dernière AG. Je n'ai reçu "les clés" que mi-juin (les éléments de l'ex syndic bénévole) et depuis, je fais de l'auto-formation.
    C'est une petite copro, nous sommes 9.
    Chacun payait ses charges de son propre chef, sans rappel, sur la base du budget prévisionnel (certains sont en super positif et d'autres, des habitués du négatif).

    L'un d'eux a décidé de vendre, j'ai dû envoyer en urgence tous les éléments que j'avais à l'agence immobilière, pour une signature de compromis quatre jours après la visite de l'acheteur.

    Maintenant, je reçois un document du notaire pour préparer la vente prévue fin août, où il me redemande ces mêmes éléments. L'agence n'était pas censée lui faire suivre ?

    Mon souci principal est que le vendeur n'est pas à jour de ses charges, et qu'il a une dette d'eau (quote-part d'une dette qui concerne toute la copro suite à des erreurs de relevés).

    Je pensais que le notaire allait retenir cette somme sur le prix de la vente, mais je lis qu'il faut faire opposition par huissier ?

    Je suis inquiète sur les éléments que je devrai fournir à l'huissier. Sur le PV de la dernière AG figure le solde négatif début janvier de ce copro. Le PV précise : "validation du budget prévisionnel sous réserve de la prise en compte de la dette de la consommation d'eau".
    La somme due pour l'eau pour ce copro figure sur un tableau à part du budget prévisionnel, qui dispatche les consos d'eau de tous.

    Pas d'annexe 1, 2 etc...
    Ce sont juste des tableaux [informatiques].

    Autre questionnement : les lots des copropriétaires sont fusionnés pour qu'il y ait une ligne unique de sommes dues par personne.

    En résumé :
    Comment faire pour récupérer les sommes dues, charges et eau, et être dans les clous ?
    De quels documents ai-je besoin ?

    Merci beaucoup de votre aide.
    Dernière modification par Modérateur 07 ; 10/07/2019 à 07h54.

  2. #2
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,

    Il est vraisemblable que vous en êtes à l'étape de ce que l'on appelle le "pré état daté" (qui n'a ps d'existence légale). Donc remplissez le avec le plus de soin possible et en particulier la partie financière suivant le décret :
    Article 5
    Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.
    1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
    a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
    b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
    c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
    d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
    e) Des avances exigibles.
    Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
    2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :
    a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;
    b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
    3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
    a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
    b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
    c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
    Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.
    Ensuite le notaire dans le courant aout va vous demander "l'état daté" (qui est officiel et suivant son modèle). Remplissez le avec beaucoup de soins, car c'est là que vous devez bien inscrire les sommes dus par le copro débiteur suivant le même article du décret.
    Ensuite le jour de la signature, le notaire va vous envoyer en recommandé la notification de la mutation et normalement, il aura bloqué les sommes dues par votre débiteur. Dès réception, vous faites un courrier en LRAR au notaire lui demandant à ce qu'il vous (au syndicat) verse les sommes dues sous 8 jours sinon vous serez contraint de faire opposition conformément à l’article 20 de la loi (joignez un RIB et donnez bien votre adresse). Ainsi si le notaire ne bouge pas (ce qui serait étonnnant), il vous restera une petite semaine pour demander à un huissier de faire bloquer cet argent via l'article 20 (prenez adresse de l'huissier pendant ce délai pour pouvoir vous organiser);
    Article 20
    I.-Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
    Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
    L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.
    Ne vous faites pas trop de "mourron", en général, cela se passe très bien si vous respectez cette procédure. L'important est de bien remplir les parties financières des "questionnaires/état daté". Je vous conseille de détailler ces sommes lots par lots si la mutation porte sur plusieurs lots, ainsi vous serez prêt si vous deviez saisir l'huissier (ce qui est rarement le cas...).

    Bon courage....

  3. #3
    Pilier Cadet

    Infos >

    Merci de tous ces éléments !

    Ce que le notaire m'envoie, c'est déjà une liasse nommée "état daté" où il faut que je complète des cases.
    Il est noté que ce document n'est valable qu'un mois, or la vente est prévue le 30.08. Je dois donc le renvoyer courant août je suppose ?

    Il y a 3 lots concernés en effet.

  4. #4
    Pilier Sénior

    Infos >

    est ce que la date de signature est indiquée SUR ce document ?

    Si OUI, alors c'est l'état daté lui-même (à votre place je téléphonerai ou un mail au notaire pour avoir une certitude). Dans ce cas, attendez avant de l'envoyer, ce qui vous laisse largement le temps de le fignoler et envoyez le vers le 15 AOUT (faites en une copie bien sur...). Entre temps, vous pouvez aussi faire une relance au débiteur...

    Sur chaque ligne des parties financières, vous détaillez chaque lot...

    en l'anonymisant, vous pouvez peut-être le mettre sur le forum...

  5. #5
    Pilier Cadet

    Infos >

    Oui, la date de vente prévue y figure, ainsi que les numéros des lots concernés.
    C'est bien écrit "état daté".

    Je me demandais justement si je devais contacter le débiteur, et si ce document du notaire mettait fin à toute possibilité de relance directe. Ce propriétaire a déménagé la semaine dernière.


    En dernière page de l'état daté, le notaire s'est trompé et a mis le nom de l'ex syndic. Je dois le lui renvoyer pour correction, ou mettre du blanc ? (c'est bien mon nom sur la première page).

  6. #6
    Pilier Sénior

    Infos >

    mettez du blanco.....

    Vous pouvez contacter le débiteur pour qu'il paie avant que vous remplissiez le document daté.... sinon mettez bien cette dette comme expliqué plus haut....

  7. #7
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,
    Vous pouvez demander au débiteur ses intentions quant au paiement. Mais si sa dette dure depuis un moment, ne vous fatiguez pas.
    Et surtout vous remplissez l'état daté comme indiqué en tenant compte de l'état réel du compte (et pas des promesses de paiement)

    - - - Mise à jour - - -

    Au pire, si il vous paye en direct tardivement et le notaire aussi en déduction sur la vente, il sera temps de rembourser le trop perçu

  8. #8
    Pilier Sénior

    Infos >

    Si vous n'avez pas la preuve que quelqu'un ait un jour envoyé à ce propriétaire une mise en demeure de payer ce qu'il doit, il faut néanmoins le faire. RAR mentionnant "mise en demeure".
    En effet le proprio a le droit de contester l'opposition du syndic, vous devez donc, au cas où ce serait le cas, avoir fait les choses dans les règles.

    Si il paye après que vous ayez rempli l'état daté, tant mieux. Vous enverrez un correctif au notaire, c'est tout.

  9. #9
    Pilier Junior

    Infos >

    le délai d'un mois s'applique si vous délivrez l'article 20: il ne faut donc pas le faire

    vous remplissez avec attention toute la partie financière sur les sommes dues au jour où vous signez cet état daté.
    vous indiquez le montant du prochain appel de fonds avec la date d'exigibilité...au cas où la vente serait reportée

    ne renvoyez pas les pages qui concerne l'article 20 puisque le vendeur a un compte débiteur

    vous devez aussi établir l'attestation article 20II

  10. #10
    Membre Cadet

    Infos >

    enfin moi je me pose la question savoir si le notaire ne fait pas une grosse gaffe car il n'a pas a demande quoi que ce soit avant la vente au syndic

    puisque c'est au vendeur de fournir avant la vente un état daté et non au notaire a en réclamer un et donc si non fourni le notaire a un délai pour signifier l'acte de mutation avec derrière des délais pour un syndic a y repondre

    donc je pense sincèrement que fournir un état daté avant la vente directement entre le syndic et le notaire n'est pas légal

  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    le délai d'un mois s'applique si vous délivrez l'article 20: il ne faut donc pas le faire
    Je ne suis pas d'accord. Que le délai d'un mois s'applique pour l'article 20 est une chose.

    Il n'en reste pas moins que le syndic, en dehors de l'établissement de l'état daté, doit correctement traiter les impayés. Je ne vois pas en quoi le fait de remplir un état daté l'empêcherait d'envoyer une MED.

    De plus, c'est pas parce qu'une vente est prévue le 30-08 qu'elle aura lieu.

    D'autant qu'ici la dette ne date pas d'hier.

    - - - Mise à jour - - -

    c'est au vendeur de fournir avant la vente un état daté et non au notaire a en réclamer un
    Euh... le vendeur le demande pour le fournir au notaire. Ce qui fait qu'en général c'est le notaire qui demande, rien d'illégal là-dedans.

    la vente directement entre le syndic et le notaire
    La vente ne se fait pas entre syndic et notaire mais entre vendeur et acquéreur...

  12. #12
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par patrice-merignac Voir le message

    donc je pense sincèrement que fournir un état daté avant la vente directement entre le syndic et le notaire n'est pas légal
    relisez le texte réglementaire

    c'est bien au syndic que le notaire adresse le questionnaire ETAT DATE!!!

  13. #13
    Membre Cadet

    Infos >

    l'etat daté est prévu seulement à l'article 20 de la loi de 1965 la on est en presence de dette de la part d'une personne qui vend qui fait que cela doit être signaler à l'acheteur sous reserve que celle ci soit bien reelle

    le document prévu au decret n'a pas de valeur seul l'état daté que doit fournir mais sans oblbigation le vendeur aura une valeur ensuite à charge pour le notaire en l'absence de celui ci d'appliquer ce qui est prevu à l'article 20 de la loi

    ensuite au syndic de réagir dans les délais prévu et pas approximativement mais de manière détaillé

    ensuite délai de 3 mois pour se mettre d'accord et la le notaire devra en accord avec le vendeur si pas d'accord proposez une somme et si le syndic n'est pas d'accord a charge de saisir un tribunal

    et voir meme si l'acheteur est d'accord et a signer un précontrat la dette lui reviendra

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    enfin moi je me pose la question savoir si le notaire ne fait pas une grosse gaffe car il n'a pas a demande quoi que ce soit avant la vente au syndic
    Je confirme : le notaire ou le copro doivent demander un état daté au syndic de moins d'un mois.... et sur l'état daté, le syndic DOIT inscrire la dette...

  15. #15
    Pilier Sénior

    Infos >

    patrice-merignac, vous êtes incompréhensible..
    .

    l'etat daté est prévu seulement à l'article 20 de la loi de 1965 (...)le document prévu au decret n'a pas de valeur
    L'article 5 du décret de 1967 a été pris pour l'application du II de l'article 20 de la loi de 1965. C'est le rôle d'un décret d'application que de préciser la loi, et on ne pond pas des décrets juste pour se faire plaisir... C'est donc du même état daté qu'on parle aussi bien dans l'article 20 loi 1965 que dans l'article 5 décret 1967.

    - - - Mise à jour - - -

    Et pour le coup c'est moi qui ait dit une ânerie... ou plutôt repris la vôtre, patrice-mérignac..

    Le certificat de l'article 20 et l'état daté de l'article 5 sont bien deux choses différentes.

    Ce qui ne veut pas dire que l'état daté serait un bout de papier sans valeur qu'on imposerait au syndic de rédiger (et au vendeur de payer) sans aucune raison...
    Dernière modification par Ermeline ; 10/07/2019 à 22h22.

  16. #16
    Membre Cadet

    Infos >

    l'article 5 est un état daté redigé de manière approximatif mais pour application de l'article 20 c'est le 5.1 du décret et la il faut encore plus donc qu'un état daté aproximatif soit rédigé et adressé au notaire ensuite a charge pour tout syndic de reclamer avant de passer a l'article 20 son dut car apres rien n'oblige le vendeur a fournir le dit certificat ensuite a charge pour le notaire de signaler la vente

    et ensuite s'applique l'article 20 dans toute sa splendeur avec l'article 5.1 du décret ou la il faut être précis et avec des délais a respecter ensuite des délais de négociations et ensuite une réponse du notaire au syndic sur les sommes éventuellement retenue comme étant dut certainement et surement qui ne peut que se faire en accord avec le vendeur

    a première vu cela est devenu tordu pour faire éponger les dettes avant la mutation d'un bien parce c'est un enchevretement d'article de loi de de decret ou d'un cote il est fourni un doc approximatif et d'un autre coté un document précis

  17. #17
    Pilier Sénior

    Infos >

    incompréhensible......... ....

    vous mélangez tout .....

    l'article 5 décrit un état daté qui ne doit pas être approximatif car il engage personnellement le syndic et il est prévu pour l'info du vendeur, et de l'acquéreur.... AVANT la mutation

    Ensuite si le vendeur est débiteur, (conformément au 5-1) on part de ce qui est inscrit sur l'état daté pour réclamer via le notaire les sommes détaillés de ce qui est du au syndicat par le dit vendeur. C'est donc à l'instant T de la mutation et APRES ! L'acquéreur n'est plus en jeu....
    Dernière modification par rambouillet ; 11/07/2019 à 09h07.

  18. #18
    Pilier Cadet

    Infos >

    Merci encore de toutes ces précisions.
    Est-il normal que l'agence immobilière n'ait apparemment rien transmis au notaire (mis à part le compromis sans doute), puisque tout m'est redemandé ?
    La date du prochain appel de fonds ... jusqu'à ce jour nous n'en avons jamais reçu. Chacun gérait seul ses versements de provisions, sur la base d'un tableau joint à l'AG indiquant le budget prévisionnel.
    Je vais m'occuper d'établir ces documents, mais il me faut carrément les créer.

    Les charges réparties selon les lots vendus : je découvre que jusqu'ici, elles ont été calculées aux tantièmes de copro et non aux tantièmes de charges (suivant les deux index de répartition dans le RC).
    Si je fais un état daté avec les bons tantièmes de charges, ça ne va plus coller aux charges budgétisées. Je reste sur le budget initial ou bien je prends les bons tantièmes (-surprise) ?
    Dernière modification par Floréane ; 11/07/2019 à 15h05.

  19. #19
    Pilier Junior

    Infos >

    Citation Envoyé par Floréane Voir le message
    Merci encore de toutes ces précisions.
    Est-il normal que l'agence immobilière n'ait apparemment rien transmis au notaire (mis à part le compromis sans doute), puisque tout m'est redemandé ?
    La date du prochain appel de fonds ... jusqu'à ce jour nous n'en avons jamais reçu. Chacun gérait seul ses versements de provisions, sur la base d'un tableau joint à l'AG indiquant le budget prévisionnel.
    Je vais m'occuper d'établir ces documents, mais il me faut carrément les créer.

    Les charges réparties selon les lots vendus : je découvre que jusqu'ici, elles ont été calculées aux tantièmes de copro et non aux tantièmes de charges (suivant les deux index de répartition dans le RC).
    Si je fais un état daté avec les bons tantièmes de charges, ça ne va plus coller aux charges budgétisées. Je reste sur le budget initial ou bien je prends les bons tantièmes (-surprise) ?
    le syndic doit retourner au notaire l'état daté dument complété et signé: il engage sa responsabilité sur les renseignements fournis.

    le syndic, professionnel ou non, doit appliquer le réglement de copropriété concernant les répartitions de charges.
    il doit tenir une liste à jour des copropriétaires avec les différentes clés de répartitions.

    un budget prévisionnel doit être voté en AG sur N+1 et N+2

    concernant un débiteur il faut pouvoir apporter a preuve que les sommes dues sont bien exigibles aux dates votées en AG

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    floréane, si vous n'appliquez pas à longueur d'exercice ce qui est dans le RdC vous êtes fautive...

    vos tantièmes de copros sont différents des tantièmes de charges ??????

  21. #21
    Pilier Cadet

    Infos >

    Rambouillet, de ce que j'en comprends, oui.
    J'ai dans le RC un feuillet "répartition des charges" en 10 groupes.
    Ex de groupes :
    groupe 1 Charges entretien espaces et aménagements communs
    groupe 2 : charges antenne TV
    etc...
    et un tableau qui liste chaque lot et en face un tantième correspondant.
    Ex : lot 1 : une cave : 22/10000 du groupe 1 .
    Lot 6 : un appartement 920/10000 du groupe 1
    etc...

    La même cave lot 1, en tantièmes généraux : 82/10000 généraux et 173/10000 Bât A
    Le même appartement lot 6 : 1100/10000 généraux et 2328/10000 Bât A

    Oui, je sais que je ne suis pas dans les clous actuellement, mais je redis ce que j'avais déjà évoqué sur un autre topic : je n'ai eu les documents de l'ex syndic que mi-mai, et je ne suis syndic que parce que personne ne voulait l'être, sans aucune base. Je m'auto-forme, je découvre au fur et à mesure les choses et il s'avère que cette vente me bouscule, je n'ai pas encore tout intégré.

    J'ai vérifié, on a bien eu de l'ex-syndic un budget N+1 et N+2
    Avec le PV de l'AG non finalisée (AG expédiée en janvier suite à un événement pressant) qu'on a reçu en mai par mail.
    Dernière modification par Floréane ; 11/07/2019 à 16h37.

  22. #22
    Membre Junior

    Infos >

    Votre tableau des tantièmes me surprend;
    En "charges générales" vous devez avoir des tantièmes pour tous les lots pour un total de 10000.
    Par contre pour le groupe 1 "Charges entretien espaces et aménagements communs", si tous les lots ne participent pas (?) les tantièmes pour chaque lot devraient être supérieurs aux tantièmes généraux pour un total de 10000.
    Vous avez confirmation dans les tantièmes Bât. A

    Le total des tantièmes généraux des lots du bâtiment A doit être de 4725 / 10000 ,
    ce qui donne pour le lot 1 ;10000 x.... 82 / 4725 = ...173 / 10000.
    et pour le lot 6..................: 10000 x 1100 / 4725 = 2.328 / 10000

  23. #23
    Pilier Sénior

    Infos >

    JB1922, je ne comprends pas très bien ....

    le lot 1 fait :
    * 82/10000 de tantièmes généraux (ce qui doit être proche des tantièmes de copropriété, mais floréane n'a pas répondu)
    * 173/10000 du bat A
    * 22/10000 du groupe 1 : "Charges entretien espaces et aménagements communs"
    * etc

    d'où viennent ces 4725 du bat A ? apparemment dans le tableau de floréane, le bat A fait 10000 tantièmes au total

    Floréane, j'ai bien compris votre problématique de reprise du syndic etc... mais la dette de ce copro elle provient du temps des calculs de l'ancien syndic ou de vos propres calculs. Pour l'état daté, il faut mettre les sommes qui sont à l’origine de cette dette qu'on lui réclame, car s'il va en justice, il faudra expliquer d'où cela vient.

    Si maintenant, l'application des grilles n'est pas bonne dans les réalisés actuels, alors dès cet exercice en cours, il faut remettre de l'ordre et expliquer pourquoi. On applique les grilles/clés du RdC aux factures reçues en fonction de la destination de ces factures...

  24. #24
    Membre Junior

    Infos >

    Réponse à Rambouillet :
    Je complète mon tableau:

    Le total des tantièmes généraux des lots du bâtiment A doit être de 4725 / 10000 ,

    ce qui donne pour le lot 1........... ;10000 x.... 82 / 4725 = ...173 / 10000.
    et pour le lot 6........................ .....: 10000 x 1100 / 4725 = 2.328 / 10000
    Autres lots du Bât .A...................: 10000 x 3543 / 4725 = 7.499 / 10000
    Total des tant. généraux Bât. A..................4725.. ...........10.000 / 10000
    Tant. Génér. Autres Bâtiments................ ...5275
    Totaux................... ......................... ...........10000

    Les 4725 tantièmes généraux du Bâtiment A sont traduits en 10.000 / 10000.

    Les tantièmes du "groupe 1 Charges entretien espaces et aménagements communs" ne correspondent pas à aux critères des valeurs relatives.

  25. #25
    Pilier Sénior

    Infos >

    Floréane, je laisse les autres se dépatouiller avec vos tantièmes, il feront ça mieux que moi.

    Mais ce qui est sur c'est si votre AG n'a pas
    -formellement voté un budget prévisionnel
    - formellement approuvé des comptes

    Personne ne doit rien.
    Il faut donc rectifier ça si possible avant la mutation. Donc faire une AG.

    Si l'AG a voté un BP sans préciser les dates d'appel, c'est pas grave. Dans ce cas le budget est appelé (ou en tous cas appelable) chaque trimestre:
    Article 14-1 En savoir plus sur cet article...

    Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

    Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

    La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

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