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Discussion : Jardin privatif

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour;

    J'ai acheté un appartement au rez-de-chaussée d'un immeuble de 6 étages, et au descriptif du Règlement de copropriété du 6/11/1979 il est fait mention "Des jardins privés seront aménagés et réservés aux occupants des rez-de-chaussée, entretien à leur charge".

    Le Syndic de la copropriété m'indique que les jardins sont parties communes et non privées et de ce fait je n'ai aucun droit selon le plan des jardins datée du 19/05/1955, soit avant la date du descriptif.

    Quel est le document qui prévaut
    , le Règlement de copropriété ou le plan des jardins mentionant jardin d'agrément ?

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Ce qui compte pour l'instant , c'est la description de VOTRE lot... qui dit quoi ?

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Le lot ne comporte pas de désignation de jardin privé pour aucun appartement à rez-de-chaussée; la résidence est formée d'un groupe d'immeubles autour d'un grand jardin à l'intérieur à usage de jardin d'agrément et 30 occupants à rez-de-chaussée ont un accès direct à leur jardin par leur baie vitrée avec des haies et clôtures; le mien comporte également des haies délimitant la surface du jardin donnant en face sur le boulevard, à droite sur le chemin d'entrée de l'immeuble et à gauche à la limite du mur de mon appartement avec, tout autour des haies, un
    tuyau d'arrosage goutte à goutte de l'immeuble.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    le plan des jardins datée du 19/05/1955,
    Et à cette époque, c'était une copropriété ?

    Et toutes ces haies, etc, délimitant des jardins à usage privatif, elles datent de quand ?

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Ne pas confondre jardin privatif et jardin à usage privatif, mais votre RdC de 1979 est ambiguë à ce sujet surtout avec un verbe au futur....
    Dans la pratique comment cela se passe-t-il ? et qui entretient ces enclaves ?

  6. #6
    Membre Benjamin

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    Bonjour,
    j’ai recherché mais je n’ai pas trouvé si en 1955 c’était déjà en copropriété; lors de la signature devant le notaire seuls les promoteurs ont déposé ce RC dans lequel il est noté “...le règlement de co-propriété destiné à régir les co-propriétaires d’un groupe d’immeubles à édifier “ les haies étaient présentes lors de mon achat et l’intérieur des jardins privés sont entretenus par les occupants des Rez-de-chaussée ayant accès direct aux jardins par des baies vitrées de 4 mètres de large. Les Rez-de-chaussée avec simplement des fenêtres non accessibles aux jardins n’ont pas de haies ni tuyaux d’irrigation des dites haies
    Dernière modification par AVI5 ; 09/07/2019 à 14h42.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    C'est assez incompréhensible. Si l'immeuble existait déjà en 1955, il n'était pas "à edifier".

    Commencez par une recherche au fichier immobilier avec le n°de la parcellle. Si ça se trouve le RC que vous avez n'est pas le bon. Il faut d'abord demander un relevé des actes. Ca peut se faire via internet.

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Note: le RC de 1955 ne prévoit pas de jardins privés réservés aux occupants des Rez-de-chaussé et c’est à l’article 13 du Modificatif de 1979 que cela a été précisé. Le RC de 1955 comportait 297 lots et le modificatif de 1979 uniquement 268 lots.
    Dernière modification par AVI5 ; 09/07/2019 à 15h09.

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Le modificatif de 1979 étant exprimé au futur ... ce projet futur n'a peut être pas encore eu lieu (ou a été abandonné depuis 79)

    que dit votre acte de vente pour le descriptif du lot ? si il ne dit rien, vous n'avez pas de jardin privatif.

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Ca reste néanmoins très, très, bizarre ces formulations au futur pour des éléments (un immeuble et des jardins) qui existent déjà.

    Donc avant de tirer des plans sur la comète, vérifiez que vous êtes bien en possession de TOUT ce qui est publié au fichier immobilier.. Parfois on y découvre un modificatif que tout le monde a oublié ... et qui pourrait remettre en cause / rendre inutiles toutes vos démarches

  11. #11
    Membre Benjamin

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    L’annonce de l’agent immobilier mentionnait “jardin de 90 m2 et terrasse”, comme j’avais pu constater lors des visites.

    Mais lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire j’ai soulevé l’absence du jardin dans le lot; les notaires ont donc mentionné sur l’acte de vente le texte de l’article 13 du Modificatif du RC de 1979 “ Des jardins privés attenants aux constructions et rêservés à l’usage des occupants des Rez-de-chaussée, seront aménagés dans les espaces libres intérieurs dans les limites fixées au plan d’ensemble. L’entretien des jardins privés sera assuré par les occupants des appartements à Rez-de -chaussée, et á défaut, à la diligence du syndic et aux frais de l’occupant”
    Tous les occupants ( 29 au total) des Rez-de-chaussée ont leur jardin clôturé par des haies avec leur tuyau arrosage de l’immeuble comme dans le mien; le syndic m’indique Que j’ai accaparé les 90 m2 de jardin partie commune.

    il y a eu un projet de refonte du RC qui ne reprend pas les dispositions de l’article 13 du RC 1979 mais cela n!a pas été voté. Il mentionne :

    "8 - Jardins à jouissance exclusive
    Les jardins à jouissance exclusive concourent à l'harmonie générale de la résidence.
    Tout aménagement doit être soumis à l'approbation du Syndicat et recueillir éventuellement l'autorisation préalable de l'assemblée générale "

    c'est tout !
    Dernière modification par AVI5 ; 09/07/2019 à 20h14. Motif: complément info

  12. #12
    Pilier Sénior

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    AVIS, je suis désolée d'insister mais VERIFIEZ VOUS MEME... chez nous, au bout de 20 ans (et même plus, les 20 ans c'est depuis que moi je suis dans l'immeuble...) de mutations sans souci, un notaire sans doute plus scrupuleux que les autres a découvert une modif du RC dont personne n'avait jamais entendu parler...

    Parce que réfléchir à la solution d'un problème sans être CERTAIN des éléments de base, c'est potentiellement du temps perdu...

  13. #13
    Membre Benjamin

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    Bonsoir,

    Je tiens particulièrement à vous remercier pour tous vos conseils. Je vais dès demain essayer de recueillir les pièces sur internet, sachant que le syndic me menace de m’assigner en référé!

    Je viens par contre d’avoir l’année de construction, soit 1964.

    Le syndic aurait-il pu retenir des décisions et ne pas communiquer l’ensemble des documents aux notaires ?

  14. #14
    Pilier Sénior

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    Le notaire se base sur les actes PUBLIES au fichier immobilier. Les décisions non publiées et modifiant le RC ne sont pas opposables à ceux qui n'étaient pas propriétaires au moment de la décision.

    e viens par contre d’avoir l’année de construction, soit 1964.
    Personnellement je ne suis pas sure de comprendre.
    On a un plan des jardins, si j'ai bien compris identique à celui d'aujourd'hui et datant de 1955 ?
    Une modif du RC (et pas un RC) datant de 1979
    Et le RC lui-même, il est où ? Il date de quand ? Et le plan annexé à ce RC ?

    Il vous faut aussi vous rendre chez le syndic et consulter le registre des PV.

    Et répondre aux questions de Rambouillet.
    Dernière modification par Ermeline ; 09/07/2019 à 23h52.

  15. #15
    Pilier Sénior

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    Vous avez reçu une MeD du syndic, OK mais pourquoi par rapport à vos voisins ? Auriez vous fait plus qu'eux : pose d'une clôture par exemple. Il ne peut pas vous avoir fait à vous seul cette MeD si vous n'avez rien fait de plus que vos voisins....

  16. #16
    Membre Benjamin

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    Bonjour,

    Non juste changé le gazon, l'ancien était brulé par manque d'entretien et absence prolongée de l'ancienne propriétaire. tous les copropriétaires des autres rez-de-chaussée sont outrés et ne comprennent pas.

  17. #17
    Pilier Sénior

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    le syndic m’indique Que j’ai accaparé les 90 m2 de jardin partie commune.
    Il vous l'indique comment ?
    téléphone ?
    mail ?
    lettre simple ?
    RAR ?

    Si c'est un écrit, vous pouvez le recopier texto ?

  18. #18
    Pilier Sénior

    Infos >

    Non juste changé le gazon,
    n'y a-t-il pas d'autres indices qui correspondent à "s"accaparer" ? des meubles de jardin ? d'autres plantations ?
    qui tond le gazon ?
    et si il y a un arrosage automatique, comment le précédent gazon est-il mort ?

  19. #19
    Membre Benjamin

    Infos >

    L'arrosage automatique est disposé le long des haies limitant les contours des jardins et en goutte à goutte.

    L'arrosage du gazon , ramassage des feuilles mortes etc...est assuré par les occupants des rez-de-chaussée disposant de jardin privé. Aucun lot des rez-de-chaussée ne mentionne de jardin privé et pourtant ils les ont, je pense par rapport à l'article 13 du Modificatif du RC du 06-11-1979

    - - - Mise à jour - - -

    Lettre recommandée AR

    "Par la présente, nous vous rappelons que toute modification de l'aspect extérieur de l'immeuble, et toute annexion de partes communes (le jardin n'est pas privatif) doivent faire l'objet d'une demande d'autorisation de l'assemblée générale"

    Mais moi j'avais déjà posé le gazon en rouleaux en une journée, après traitement du sol du jardin pour détruire les mauvaises herbes.

    Je leur ai demandé de prévoir une assemblée et on m'a adressé un montant approximatif de 7.300 euros à ma charge car il faut convoquer tous les copropriétaires du groupe d'immeubles de la Résidence; je leur ai demandé si nous ne pouvions pas attendre la prochaine assemblée et on ne m'a pas répondu.

    - - - Mise à jour - - -

    L'arrosage automatique est disposé le long des haies limitant les contours des jardins et en goutte à goutte.

    L'arrosage du gazon , ramassage des feuilles mortes etc...est assuré par les occupants des rez-de-chaussée disposant de jardin privé. Aucun lot des rez-de-chaussée ne mentionne de jardin privé et pourtant ils les ont, je pense par rapport à l'article 13 du Modificatif du RC du 06-11-1979

  20. #20
    Pilier Sénior

    Infos >

    "Par la présente, nous vous rappelons que toute modification de l'aspect extérieur de l'immeuble, et toute annexion de partes communes (le jardin n'est pas privatif) doivent faire l'objet d'une demande d'autorisation de l'assemblée générale"
    Vous avez vraiment TOUT recopié ? Parce qu'un RAR si peu argumenté ne vaut même pas d'y répondre... On ne sait même pas ce qui vous est reproché A VOUS exactement.

  21. #21
    Membre Benjamin

    Infos >

    la suite :

    En conséquence nous vous demandons de libérer dans les plus brefs délais l'espace du jardin en retirant le mobilier installé.

    Dans l'attente de vous lire,

    Nous vous prions d'agréer, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.


    En fait j'avais installe un fauteuil de jardin avec un parasol et une chaise longue.

    Lorsque je l'ai appelé, elle m'a répondu que la haie de gauche, fermant le jardin, a été plantée par l'ancienne copropriétaire et qu'on prévoyait de la supprimer !!

    L'ancienne copropriétaire m'affirme que non puisque le tuyau d'irrigation de la haie a été installé depuis l'origine avec la haie

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    Le syndic ne va pas faire un référé pour vous faire enlever un fauteuil... et de quel jardin d'ailleurs, puisqu'elle ne le dit pas..

    Le syndic n'a pas eu toute seule l'idée de ce courrier..., quelqu'un l'a poussée. Réfléchissez à QUI ? Ou alors vous avez un contentieux tous les deux.

    Donc
    -arrêtez de lui parler vous finiriez par dire (ou pire écrire)des choses qui vous portent tort
    - profitez tranquillement du jardin comme d'habitude et comme vos voisins, avec fauteuil et parasol si vous voulez
    - cherchez tranquillement vos documents... histoire d'éclaircir la situation

    Et dormez tranquille..

    - - - Mise à jour - - -

    Et recopiez le cas échéant vos autres échanges écrits

  23. #23
    Pilier Sénior

    Infos >

    Ce n'est donc pas le gazon qu'il reproche (et d'ailleurs si ce sont des parties communes, le syndic est bien responsable de leur bon entretien ...) mais le fauteuil et le parasol (qui ne changent pas l'aspect extérieur de l'immeuble... mais "encombrent les parties communes").
    est-ce qu'il y a aussi des chaises longues dans les autres jardins ? si vous êtes le seul, ce serait sans doute mieux de les plier quand ils ne servent pas (de plus on pourrait vous les voler : jalousie, quand tu nous tiens ....)

  24. #24
    Membre Benjamin

    Infos >

    Oui certains ont des terrasses avec table, fauteuil et parasol, même aux étages supérieurs exposés sud parfois des fauteuils, relax , tables et petits parasol.

    - - - Mise à jour - - -

    Vous avez raison, j'ai vendu mon appartement qui était un peu grand pour moi après le décès de mon épouse, et acheté un plus petit avec jardin car j'ai une petit chiot à présent, et j'aimerais affronter mon avenir avec tranquillité.

    En fait, j'avais demandé à la Mairie de Neuilly d'élaguer quelques arbres qui cachaient l'ensoleillement du jardin. j'ai reçu un mail après leur passage m'indiquant les noms de chaque arbre et leur hauteur ( entre 12 et 25 mètres) en précisant que cela ne dépendait pas d'eux: j'ai informé le syndic qui m'a dit que la "Commission Jardin" se réunira pour décider au sujet de l'élagage des arbres, et depuis plus de nouvelles depuis septembre 2018, a part une personne qui est venue voir le jardinier poser le gazon lui indiquant que c'était une partie commune; je pense, selon la description d'une voisine, que c'était un membre de la commission jardin !
    d'où mon inquiétude au sujet de l'article 13 du RC sur les jardins privés réservés aux occupants des rez-de-chaussée. est-ce-une disposition valable ou contestable !!

    Merci encore pour tous vos conseils et recommandations.

  25. #25
    Pilier Sénior

    Infos >

    Il est clair que si tout le monde utilise ces jardins de façon privative alors qu'ils ne le sont pas dans le RC, (qui malgré tout dit qu'ils le seront) il y a un souci qu'il faut essayer de résoudre.
    Mais prenez votre temps pour recuoeuillir toutes les infos,il n'y a pas le feu à lac, et en plus ça risque d'être très long à résoudre.

    Vous avez demandé l'élagage d'arbres que vous pensiez être à la mairie et qui sont au syndicat. Ca n'a pas plu à quelqu'un, qui a poussé le syndic à vous écrire pour se venger. Le syndic l'a fait, pour ne pas perdre des électeurs influents, et ça n'ira pas plus loin, en tous cas pas comme ça... il faut un accord d'ag pour vous poursuivre. Un référé ne résoudrait pas le problème de fond.

    Donc procurez-vous tous les docs mentionnés plus haut, puis revenez vers nous.

    Cherchez aussi (géoportail) à trouver des photos des lieux il y a plus de 30 ans.

    Et prenez en photo tous les PV chez le syndic.
    Dernière modification par Ermeline ; 10/07/2019 à 21h58.

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