Page 1 sur 3 123 FinFin
Affichage des résultats 1 à 25 sur 53

Discussion : ASL, modification des tantièmes, publicité foncière?

  1. #1
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonsoir,
    Nous nous sommes séparés de notre syndic professionnel il y a 2 ans.
    Nous avons mis en conformité nos statuts et conservé l'appellation de Conseil Syndical pour
    ne pas chambouler de vieilles habitudes (l'ASL a été créée en 1974). Je suis Président de ce CS.
    Il y a 10 ans, lors de la vente d'un bout de partie commune à un coloti, les tantièmes de répartition des charges n'avaient pas été modifiés.
    Le notaire "fautif", couvert par sa chambre départementale, ne reconnaissait aucune erreur ("on ne m'avait pas demandé de le faire").
    Ses confrères, soucieux de déontologie, ne voulaient pas s'occuper de cette affaire.
    Un coloti nous ayant informé de cette omission et nous demandant de corriger l'erreur, nous avons décidé de faire la correction nous-même, et l'avons faite valider par l'AG.
    Mais comment "officialiser" cette nouvelle répartition? Les services de publicité foncière nous disent qu'ils "ne publient pas les ASL" et que la seule solution est l'enregistrement d'un EDD (état descriptif de données) auprès de la préfecture.
    Nous souhaitons éviter les services d'un géomètre expert et d'un notaire.
    Merci de vos lumières!

  2. #2
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,

    Vous etes en ASL et dans ce cas, vos statuts originels ont été déclarés en préfecture ou en sous-préfecture. Vous en récupérez les caractéristiques dont le n° d'inscription.
    Ensuite vous procédez simplement à une déclararation de modification des statuts et cela peut se faire par internet.

    Associations syndicales de proprietaires - associations | service-public.fr

    [Ndeg620] - ASL. Statuts. Mise en conformite.

    Pas besoin de passer par un notaire. (le SPF n'entre pas en compte dans ce type d'opération)

  3. #3
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci rambouillet,

    Je rappelle que les statuts modifiés ont été enregistrés en Préfecture. C'est une bonne chose.

    Je formule différemment ma question.
    Le futur acheteur d'un lot dans notre résidence, voudra évidemment connaître la valeur des tantièmes de ce lot.
    Jusqu'à présent, les notaires trouvaient cette information dans le Cahier des charges du lotissement (publié aux Hypothèques en 1974).

    Comme il y a 10 ans, la vente d'un bout de partie commune à un coloti n'avait pas donné lieu à modification des tantièmes du lotissement et comme aucun des notaires consultés n'a accepté de corriger cette erreur, nous avons modifié tous les tantièmes et établi un Etat Descriptif de Division que nous avons fait valider par l'AG.

    Mais maintenant, comment les notaires vont-ils faire pour donner aux futurs acheteurs la valeur correcte de leurs tantièmes?

    J'espère avoir été un peu plus clair.
    Merci d'avance.
    Dernière modification par EricP50 ; 04/07/2019 à 16h40.

  4. #4
    Pilier Sénior

    Infos >

    Pour moi, il faut déposer chez un notaire les nouveaux statuts, et faire publier l'acte de dépôt à la publicité foncière.
    Ainsi, tout notaire instrumentant une vente et demandant les actes afférents au lot vendu verra qu'il existe des statuts modifiés dans telle étude notariale.

    Il n'existe pas de processus d'interrogation des préfectures.

  5. #5
    Pilier Sénior

    Infos >

    Normalement les tantièmes sont dans les statuts de l'ASL et non dans le CdC du lotissement.

    Le CdC régit les propriétés privées par rapport à son ensemble
    Les statuts régissent les modalités de gestion des parties communes propriétés indivis de chacun, et en particulier la répartition des charges de cette association donc les tantièmes.

    Donc en adhérant à l'association, ils adhèrent aux statuts qui leur sont fournis soit par le président de l'ASL, soit en récupérant les statuts en préfecture.

    Si les tantièmes sont dans le CdC c'est une erreur...

  6. #6
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci Rambotte et rambouillet,

    Avant de modifier nos statuts, nous en avons consulté un certain nombre! Aucun ne faisait référence aux tantièmes. D'autre part, à l'origine, les tantièmes figurent dans le CdC. Les statuts les ignorent royalement.
    Enfin, je crois savoir que les notaires n'acceptent de modifier des tantièmes qu'à la demande d'un géomètre-expert.
    Comment éviter cette triplette (géomètre-expert, notaire, publicité foncière) coûteuse?

    Une idée: lors d'un changement de propriétaire, le notaire ne doit-il pas en informer le Pdt de l'ASL? Et l'interroger sur la situation financière du lot correspondant?
    Ce pourrait être l'occasion GRATUITE de "placer" nos nouveaux tantièmes.

    Qu'en pensez-vous?
    Merci d'avance
    Dernière modification par EricP50 ; 04/07/2019 à 18h14.

  7. #7
    Pilier Sénior

    Infos >

    c'est déjà une obligation (ordonnance de 2004) :
    Article 4
    Le président de l'association syndicale de propriétaires tient à jour l'état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci ainsi que le plan parcellaire. A cet effet, toute mutation de propriété d'un immeuble inclus dans le périmètre de l'association lui est notifiée par le notaire qui en fait le constat.


    ainsi que l'article 3 :
    ...
    Lors de la mutation d'un bien compris dans le périmètre d'une association syndicale, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l'association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.
    - - - Mise à jour - - -

    On ne sait pas de quand datent vos statuts (rectificatif : on le sait : 1974), mais ont-ils été mis au gout du jour de l’ordonnance de 2004, comme cela était "obligatoire" :
    Article 7
    Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.
    Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.
    C'est donc bien dans ces statuts que l'on doit trouver les tantièmes ou autres moyens et modalités de financement.
    Dernière modification par rambouillet ; 04/07/2019 à 18h15.

  8. #8
    Membre Benjamin

    Infos >

    Oui, nos statuts sont à-jour de l'ordonnance de 2004.

    Article 7
    - liste des immeubles: j'ai mis le plan cadastral du lotgissement

    Mais je ne vois pas de référence aux valeurs individuelles des tantièmes.

  9. #9
    Pilier Sénior

    Infos >

    apparemment pas à ce que vous avez dit, si les tantièmes n'y sont pas ......

    "précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations"


  10. #10
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci, mais j'ai du mal me faire comprendre. Alors je cite nos statuts:
    Chapitre 3 FRAIS ET CHARGES
    Article 12 DEFINITION
    Les frais et charges de l'Association Syndicale comprennent les dépenses entraînées par l'exécution des décisions valablement prises, soit par le Président, soit par l'Assemblée Générale, et les dépenses de toute nature imposées par les lois, textes et règlements de l'autorité publique. Sont formellement exclues des charges de l'Association Syndicale, les dépenses entraînées par le fait ou la faute, soit de l'un des membres de l'Association, soit d'une personne ou d'un bien dont l'un de ceux-ci est également responsable.
    Article 13 REPARTITION
    Les frais et charges de l'Association Syndicale sont répartis entre les propriétaires au prorata des millièmes
    attribués à chaque lot dont ils sont propriétaires.
    Article 14 RECOUVREMENT
    Les sommes dues à l'Association Syndicale par ses membres sont recouvrées par le Président et le Trésorier. Pour ce faire, ils exerceront tous recours utiles , l'Association bénéficiant des privilèges mobiliers et immobiliers prévus par la loi.

    Il est bien fait référence aux millièmes, mais dans leur principe. L'article 7 me semble respecté.


  11. #11
    Pilier Sénior

    Infos >

    non, il ne l'est pas : les tantièmes doivent être dans les statuts !!!!

  12. #12
    Membre Benjamin

    Infos >

    A chacun son interprétation !!!!

    Je vais donc déposer l'EDD en Préfecture.
    J'attendrai que les notaires prennent contact avec l'ASL pour leur fournir les bons tantièmes.

    Merci pour tout
    Cordialement

  13. #13
    Pilier Sénior

    Infos >

    Pour moi, non, pas dans les statuts, qui sont très bien comme ça, et n'auront pas à être modifiés en cas de recalcul des tantièmes, mais dans une annexe aux statuts, telle que prévue par le décret d'application :
    Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage.
    L'engagement selon la contenance peut naturellement s'exprimer et se traduire en tantièmes.

    Après, les notaires ne consultent jamais la préfecture, donc ils ne sauront jamais que les statuts sont modifiés.
    Et dans la pratique, les vendeurs peuvent oublier de transmettre les nouveaux statuts, donc l'acquéreur se retrouve de bonne foi avec les anciens statuts.
    La seule solution pour éviter tout couac est de déposer les statuts chez un notaire, qui fera la publicité foncière de cet acte de dépôt relatif à telle liste de parcelles.
    Ainsi le notaire instrumentant la vente, en interrogeant la publicité foncière, découvrira l'existence d'un acte relatif à la parcelle vendue, déposé chez un confrère.

  14. #14
    Pilier Sénior

    Infos >

    Je suis OK pour l'annexe des statuts, par contre je déconseille fortement la publication au SPF pour chaque parcelle ; si on reproche de devoir faire publier le modificatif en préfecture, c'est encore pire et plus cher s'il faut le faire par un notaire au SPF (avec risque d'oubli de certaines parcelles, etc....
    Perso, je préconise statut ou annexe de statuts en préfecture, après, comme partout, c'est au directeur de l'ASL d'avoir un minimum de rigueur lorsque le notaire l'informe d'une mutation....

  15. #15
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci beaucoup Rambotte et rambouillet,

    Je crains que le notaire (coûteux) à qui je demanderais de publier notre EDD refuse de le faire, sous prétexte qu'un géomètre-expert (coûteux) n'en est pas à l'origine.
    Nous avons modifié nos tantièmes d'environ 1% par lot. Avec un budget annuel de 1800¤ (pour 29 lots), la surprise de l'acheteur sera très limitée.
    Rambotte, votre solution est théoriquement la meilleure, mais est trop coûteuse dans notre cas (nous sommes en Normandie ...).

    Comme les statuts sont déjà en préfecture, je n'ai plus qu'à attendre les appels des notaires...

    Cordialement à vous deux
    Dernière modification par EricP50 ; 05/07/2019 à 08h30.

  16. #16
    Pilier Cadet

    Infos >

    Bonjour,

    Si vous voulez modifier les millièmes, seul un expert géomètre peut le faire. Lui seul a la compétence légale!

    Pour que cette nouvelle répartition soit opposable au nouveau co-lotis, une publication au fichier immobilier par un notaire est obligatoire!

    Cela à un coût, mais tout le reste est du bricolage! Le courrier que fera le Président du Comité Syndical au notaire au moment d'une vente n'a aucune valeur! Ce courrier n'indique que les dettes qu'à le vendeur vis à vis de lA'SL.

    Cordialement

  17. #17
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonsoir robertmichel,

    D'où tenez-vous cette information qui m'intéresse au plus haut point?

    Cordialement

  18. #18
    Pilier Cadet

    Infos >

    Bonjour,
    1/ Il y a 10 ans, au moment de la vente d’un morceau de partie commune à un coloti, que disait vos statuts pour la « distraction » (c’est le terme utilisé dans l’ordonnance de 2004) d’un bien de l’ASL. Est-ce avant ou après la mise en conformité de vos statuts ?
    2/ Le morceau de partie commune avait quel statut ? espace vert, voirie, etc. Comment était-il classé, non constructible ? etc. Est-ce que la servitude liée à ce classement a été modifiée ? Est-ce que la composition du lot du coloti a été modifié ?
    Normalement dans la division parcellaire du lotissement, les lots sont numérotés de 1 à N, avec en correspondance les parcelles cadastrales concernées. Un lot pouvant être constitué de une ou plusieurs parcelles, ces parcelles étant liées en ensemble (impossibilité de les vendre séparément).
    Normalement cette parcelle de partie commune doit être lié à ou aux parcelles du lot de l’acquéreur.
    Lorsque cela n’est pas fait, il peut arrivé que le coloti vende sont bien sans vendre la parcelle de partie commune qu’il a acquise. Ceci propose des problèmes de gestion compliqués.
    3/ Partie vendue : un expert géomètre a du intervenir pour détacher cette parcelle de partie commune avec certificat de bornage et surface.
    4/ Recalcule des millièmes :

    Comment les millièmes avaient été initialement définis ? A la surface ? en fonction de la position du lot ? Est-ce que la définition des millièmes est définie ? Le géomètre qui a fait ce calcul est-il identifié ? Depuis 1974 il a peut être pris sa retraite ! Mais son successeur peut-être retrouvé par la Chambre Régionale des Géomètre Expert.
    Il est nécessaire de passer par un géomètre expert pour que se recalcule ne soit pas contestable.

    5/ Lotissement de 1974 : A cette époque, les statuts et le cahier des charges d’un lotissement était un document unique. Le fait qu’il aient été publiés aux Hypothèques est un bien.
    Dans ce cas, la déclaration des statuts à la Préfecture se résumais à un synthèse de ceux-ci. Il y avait aussi la publication sur un journal d’annonces légales.
    A cette époque il y avait aussi des lotissements sous la forme d’une Association Foncières Urbaine Libre (AFUL) ou tout était publié aux Hypothèques !
    5/ « le notaire fautif » : Non, le notaire a fait ce qu’on lui a demandé ! Qui a dirigé la procédure ? Le syndic professionnel ? Le syndic professionnel, dans le cas d’une ASL, agit comme un prestataire de service, sous le contrôle du Président du Conseil Syndicat ! Normalement le conseil syndical aurait du dirigé toute la procédure, découpe de la parcelle, vente de la parcelle, modification des millièmes, de la division parcellaire, etc. De plus tous les frais de ces opérations étaient à la charge de l’acheteur !

    Conseil : se procurer les différentes éditions d’un petit livret rouge édités dans le sud de la France (Les associations syndicales de propriétaires). Je dit les éditions car le contenu a évolué avec le temps.
    Cordialement

  19. #19
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonsoir robertmichel,
    1°) Je n'ai rien vu relatif aux distractions dans les anciens statuts. La vente a eu lieu avant leur modification.
    2°) le morceau de partie commune était un espace vert. Je ne sais pas comment il était classé (non constructible? etc). Non, la composition du lot n'avait pas été modifiée. Dans l'EDD que nous avons créé, nous avons regroupé les parcelles 3 AM 271 et 422 dans le lot 7 (qui était le lot "privé" du coloti).
    3°) Non, aucune intervention de géomètre-expert. L'acheteur de la partie commune a fait signer individuellement chacun des 28 colotis. L'acte de vente fait référence à ces 28 accords. Comme la bande de partie commune jouxtait le terrain de l'acheteur et était jugée inutilisable, tout le monde a signé et a reçu ultérieurement un chèque du notaire.
    4°) Recalcul des millièmes: ils sont, à l'origine, proportionnels à la surface. Nous n'avons pas changé ce principe.
    Pourquoi un géomètre-expert serait-il seul capable de faire des règles de trois? Nous n'avons rien trouvé qui interdisait de le faire nous-même, donc nous l'avons fait.
    Depuis, les 2 terrains (lot d'origine et bout de partie commune) ont été vendus à un nouveau propriétaire. Ils ont fait l'objet, chacun, d'un acte de vente.
    5°) Le notaire "fautif". Nous avons aussi demandé des explications au syndic professionnel de l'époque, dont nous n'avions pas renouvelé le mandat. Peine perdue. Quant à admettre que se sont les seuls non-professionnels qui auraient commis une faute ... Nous pensons qu'il y a eu au moins négligence à l'égard de l'ASL, et que ces 2 professionnels auraient du nous informer des suites prévisibles.
    Il semble effectivement que le seul guide de l'acheteur de la partie commune était financier... La méthode utilisée avait suggérée/conseillée par le syndic professionnel.

    J'ai cherché (mal?) le "petit livret rouge" sur internet et n'ai pas trouvé. Pouvez-vous m'en dire un peu plus?

    Merci beaucoup pour le temps que vous nous consacrez.
    Cordialement

  20. #20
    Pilier Cadet

    Infos >

    Bonjour,

    Recherche du document par les mots clés:
    guide association syndicale libre propriétaire atias 8 edition

    Attention: certains vendes des anciennes éditons

    Cordialement

  21. #21
    Pilier Cadet

    Infos >

    Vous êtes une ASL et tout votre fonctionnement repose sur une grande liberté, y compris les statuts, leur modification, les changements de tantièmes, il en faut même pas parler de "lot" mais de parcelle, oubliez aussi les syndics (c'est soit obsolète, soit inadapté), oubliez tout ce qui est en rapport avec le copropriété (y compris l'état descriptif de division !), il faut juste déposer la dernière version de vos statuts à la préfecture et les notaires se débrouilleront avec ce que vous leur donnerez !

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    On ne parle pas de lots mais on parle de colotis d'un lotissement ?
    Dernière modification par Rambotte ; 09/07/2019 à 06h20.

  23. #23
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci robertmichel, j'en ai commandé un
    Cordialement

  24. #24
    Pilier Cadet

    Infos >

    Je ne dis pas que la notion de lot n'existe pas, quand un lotisseur achète des terrains pour un projet de lotissement il va en effet réaliser un découpage et numéroter des lots mais à ce moment, le lotissement est un ensemble immobilier et l'ASL n'existe pas encore. Il faut juste bien distinguer la notion de lot de copropriété qui combine une partie privative avec une quote-part des parties communes du "lot" historique d'un lotissement qui est une parcelle cadastrée et en pleine propriété !

  25. #25
    Pilier Sénior

    Infos >

    Lot est un mot général qui n'implique pas "de copropriété".

Page 1 sur 3 123 FinFin

Discussions similaires

  1. [Copropriété, Syndic & ASL] Qui a le pouvoir d'accepter ou de refuser la rétrocession des parties communes d'une ASL ASL
    Par lem34 dans le forum Immobilier
    Réponses: 28
    Dernier message: 09/07/2019, 09h21
  2. [Copropriété, Syndic & ASL] [ASL] Rétrocession des parties communes entre lotisseur et ASL
    Par toto05 dans le forum Immobilier
    Réponses: 10
    Dernier message: 29/10/2018, 16h20
  3. [Copropriété, Syndic & ASL] AFU ou ASL/ vote aux AG, procédures pour passage AFU à ASL?
    Par Panurgenon dans le forum Immobilier
    Réponses: 11
    Dernier message: 02/02/2016, 00h44
  4. [Fiscalité personnelle] Publicité foncière, proprieté et taxe fonciere
    Par Urzidil dans le forum Finances, Fiscalité et Assurance
    Réponses: 4
    Dernier message: 25/09/2008, 07h40
  5. [Copropriété, Syndic & ASL] Tantièmes bail / Tantièmes appel charges
    Par Elviskinri dans le forum Immobilier
    Réponses: 7
    Dernier message: 17/07/2007, 20h21