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Discussion : Annulation compromis vice caché

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour à tous,


    En mars dernier, j'ai signé un compromis de vente pour un deux pièces situé en rdc à Paris. Celui-ci venait de subir un dégât des eaux et un rapport d'expert devait être rendu quelques jours plus tard pour analyser le problème.


    Le rapport d'expert, cité précédemment, a été rendu deux jours après ma signature (dans mon délais de rétractation) mais je n'ai eu connaissance de celui-ci que deux mois plus tard en mai à travers un échange de mail avec ma notaire.


    Ce rapport mentionne d'importants problèmes d'humidité dans l'appartement (fuite, dalle humide et non isolé, ventilation inexistante, fissure sur un mur en pierre...). Le rapport explique également que l'origine du dégât des eaux n'est pas clairement identifié.


    J'ai dans un premier temps, et par l'intermédiaire de ma notaire, essayer de me faire notifier par recommandée ce document ce qui aurait permis de "réactiver" le délais de rétractation ce que le vendeur à refuser de faire alors qu'il est inscrit très clairement dans le compromis de vente : "Que le rapport de l’expert n’a pas encore été transmis et que l’origine des fuites provenant probablement des parties communes n’est pas encore déterminée. Que le VENDEUR s’engage à transmettre à l’acquéreur le rapport et tout autre document relatif à ce sinistre dès réception."


    Le vendeur m'a ensuite proposé un geste commercial de 5000 euros. J'ai alors fait à mon tour venir un entrepreneur pour estimer le coût des travaux : plus de 10000 euros. Il qui m'a aussi indiqué que des travaux sur l'ensemble de l'immeuble étaient nécessaires pour régler complètement les problèmes d'humidité de l'appartement.


    J'ai suite à cela, indiqué à ma notaire ma décision de me retirer de la vente.


    Aujourd'hui, le vendeur souhaite réglions cela "à l'amiable" en lui laissant 12 000 euros de dépot de garantie que j'ai déjà versé au notaire. Sinon, il dressera un procès verbal de difficulté.


    J'aimerais avoir l'avis de l'un d'entre vous car je n'y connais rien en droit de l'immobilier même si de nombreux éléments me font penser que le procès me donnera raison:
    - Le rapport ne m'a jamais été notifié alors que le compromis l'indique clairement
    - Les problèmes d'humidité m'ont été cachés (alors que j'ai demandé plusieurs fois à l'agence lors de mes visites) tout comme la fissure située sur un mur en pierre (invisible lors de mes visites)
    - Je n'ai été notifié d'aucun document indiquant la prise en charge par l'assurance du vendeur concernant problème de dégat des eaux (juste une capture d'écran) alors que c'est indiqué dans le compromis
    - Seul des travaux très importants au niveau de la copropriété permettraient de rendre l'appartement sain


    Ce serait super si l'un d'entre vous pouvait m'aider


    Merci beaucoup d'avance


    Nicolas
    Dernière modification par remnic ; 25/06/2019 à 23h06.

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour

    Le rapport d'expertise n'est pas forcément très facile à obtenir de l'assuré, à mon humble avis c'était difficile d'eiger que le vendeur vous le fournisse dans les jours qui ont suivi le passage dudit expert.

    Un rapport se basant sur une fuite ou une infiltration non identifiée, c'est un coup d'épé dans l'eau. Vous n'avez pas les éléments nécessaires pour une décision, donc tout dépend de la rédaction précise et exacte du compromis; SI le compromis exigeait la seule présentation du rapport d'expert, le boulot est fait de la part du vendeur, même avec retard.

    Sur le cout des réparations, attention, vous avez signé le préavis avec un logement deja sinistré, donc il n'y a pas une entière inconnue de ce côté la que des devis effectués après le compromis fixeraient.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Merci bcp pour ta réponse ribould.

    Le rapport mentionne également des éléments cachés lors de la vente comme l'humidité importante de l'appartement (ce qui m'a été confirmer par les autres propriétaires de la résidence vivants au rdc) ainsi qu'une fissure dans un mur en pierre impossible à voir lors d'un visite...
    De plus ma notaire m'a expliqué qu'étant donnée que ce rapport ne m'a jamais était notifié par recommandé, c'est comme si je n'en n'avait pas été informé (comme indiqué dans le compromis). A t'elle raison?

    J'ai l'impression d'être dans les deux cas de cette article trouve sur [un site]:

    "L'annulation de la vente pour dol
    Avant et après la signature de l'avant-contrat, le vendeur a la responsabilité d'informer l'acquéreur de façon exhaustive, afin que ce dernier dispose de toutes les informations nécessaire à la décision d'achat. Cela est notamment encadré par les diagnostics techniques obligatoires, qui permettent de renseigner l'acheteur sur l'état du bien et sur les nuisances environnantes.
    Dans le cas où il est avéré que le vendeur a dissimulé une information importante, l'acquéreur peut invoquer le dol pour recourir en justice. Il va alors demander des dédommagements, voire faire annuler la vente immobilière. Des exemples de dols peuvent être l'implantation imminente d'une source de nuisances à proximité, ou bien des défauts majeurs dans la structure de l'immeuble.

    L'annulation de vente pour vices cachés

    Les vices cachés sont légèrement différents du dol : ils concernent l'apparition d'un problème majeur dont le propriétaire ignorait l'existence. Là aussi, l'acquéreur peut demander une remise sur le prix du bien, voire l'annulation de vente immobilière pour les cas les plus graves."

    Pouvez vous, svp, me confirmer?

    Merci encore
    Dernière modification par Modérateur 07 ; 26/06/2019 à 11h16.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    ainsi qu'une fissure dans un mur en pierre impossible à voir lors d'un visite...
    Certes, mais est-ce que le vendeur était au courant et vous l'a caché (dol) ou il l'ignorait auquel cas aucun reproche ne peut lui être fait s'il n'est professionnel?

    ma notaire m'a expliqué qu'étant donnée que ce rapport ne m'a jamais était notifié par recommandé, c'est comme si je n'en n'avait pas été informé
    Tout dépend de ce que vous avez écrit. Avez vous de votre coté via votre notaire notifié au vendeur l'absence de ce rapport?

  5. #5
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    Certes, mais est-ce que le vendeur était au courant et vous l'a caché (dol) ou il l'ignorait auquel cas aucun reproche ne peut lui être fait s'il n'est professionnel?

    Tout dépend de ce que vous avez écrit. Avez vous de votre coté via votre notaire notifié au vendeur l'absence de ce rapport?

    Comment puis-je prouver qu'il le savait? C'est l'agence qui aurait du me prévenir?
    Les problèmes d'humidités ne constituent pas eux aussi une cause de vice cachés? sachant que l'agence m'a confirmé à plusieurs reprises que l'appartement n'en souffrait pas...

    En ce qui concerne le rapport, ma notaire a bien demandé à sa confrère la notification de celui-ci ce qui a été refusé... Je n'ai de mon côté pas notifié par recommandé ma demande. Dois-je le faire?

    Merci bcp

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Une procédure pour dol n'est pas si simple que certains sites veulent le faire croire (et que vous n'avez pas le droit de citer ici).
    Il y a généralement (!) contestation du vendeur et nécessité d'expertise(s).
    Donc posez vous la question de ce que vous voulez vraiment faire et consultez un avocat.

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Comment puis-je prouver qu'il le savait? C'est l'agence qui aurait du me prévenir?
    Vous détournez le dilemne.
    Si vous avez des preuves, vous pouvez agir sur ce point la;
    Si vous n'en n'avez pas ce n'est pas un point d'attaque.

    Les problèmes d'humidités ne constituent pas eux aussi une cause de vice cachés
    Il y a de l'humidité, et je comrpends que cela n' a pas été caché? Donc on zappe!

    Les porbèmes, que voulez vous dire par problème?

    La cause n'était pas connue; Donc je reprends ce que j'ai dit dans ma première réponse, tout dépend de la manière donc la clause a été rédigée. Il n'y a rien de caché, y compris le fait que l'on ne connait pas la cause;
    Qu'est-il écrit vis a vis de la cause?

    Oubliez le mot problème, infiniment vague, à peine plus précis que truc.

  8. #8
    Membre Benjamin

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    Merci beaucoup pour tes réponse ribould.

    Aujourd'hui, le propriétaire souhaite me faire payer l'intégralité de la clause pénale (24 000¤ soit 10% du prix du bien) ou m'obliger à signer le bien.
    Ma notaire me conseille de ne pas faire de lettre de refus d'achat (qui entraînerait le paiement des 24 000¤) et d'attendre que le propriétaire me convoque à la signature, et à ce moment un procès verbal de difficulté sera dressé (avec un avocat).
    Que pensez-vous qu'il est plus judicieux de faire: prendre un avocat et se lancer dans quelque chose de long et coûteux ou payer les 24 000¤?
    J'aimerai pouvoir m'entendre avec le propriétaire et régler cela à l'amiable mais je ne sais pas comment m'y prendre...

    Merci beaucoup d'avance pour votre aide

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Soit vous vous rétractez dans les 10 jours (mais je comprend que ce délai est dépassé) et vous ne devez rien,
    soit la clause pénale s'applique.
    Vous aviez une négociation à 12 000 euros que vous n'avez pas acceptée.
    Si vous voulez contester, c'est au TGI et avec un avocat. C'est aussi plusieurs milliers d'euros et années de procédure. C'est vous qui voyez le risque à prendre.

    Moi, j'achèterai quand même et ferai les travaux (au moins l'argent servira à votre profit).

  10. #10
    Membre Benjamin

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    Merci beaucoup pour ta réponse, je n'avais finalement pas de négociation à 12000¤, c’était une erreur de ma part (c'était les 12000¤ que j'ai déjà versé + 12000¤ pour arriver aux 24000 euros de clause pénale).
    Comment procéder pour faire une négociation pour un accord à l'amiable? je dois le faire moi même avec un avocat, avec mon notaire, avec un avocat?

    Merci bcp

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Je ne vous comprends pas:

    1/ Vous ne répondez pas aux questions sur les preuves
    2/ Le vendeur vous demande 24 000 e
    3/ Vous désirez négociez et vous avez un notaire mais vous demandez s'il faut un avocat.

    Avez vous fait une contre-proposition?
    On vous a annoncé les risques;
    Dernière modification par ribould ; 05/07/2019 à 12h59.

  12. #12
    Pilier Sénior

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    Je plussoie : je ne vois pas ce qu'il y a à négocier...
    Sur le compromis c'est clairement énoncé : Soit vous signez l'acte authentique (et vous achetez le bien au prix convenu) soit vous vous désistez (et vous versez 12 000 euros en plus de 12 000 déjà versé)
    Et si vous voulez contester (pas négocier) c'est au TGI et avec un avocat.

  13. #13
    Pilier Junior

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    Vous pouvez aussi laisser le pb en l'état et imaginer que le proprio va renoncer à vous poursuivre, notamment si vous offrez 12000¤.

  14. #14
    Membre Junior

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    le vendeur a intérêt à négocier s'il veut vendre rapidement son bien .
    certes il peut vous conduire au tribunal avec le risque que vous perdiez votre procès et donc ayez à payer les frais du procès en plus.
    mais ce n'est absolument pas gagné pour lui.
    et le temps de la procédure judiciaire il ne pourra pas vendre à un autre.
    bref il prendrait lui aussi un gros risque.

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