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Discussion : RESPONSABILITÉ SYNDIC conseil erroné

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour,

    Une résolution R1 avait été portée à l’ordre du jour d’une AG par le copropriétaire A concernant :
    la jouissance privative X1 d’une courette attachée par le RDC et EDD à un lot X appartenant au copropriétaire A.
    A proposait au syndicat des copropriétaires de décider du transfert de la jouissance X1 vers la copropriété.

    Lors de la discussion de R1 en AG, le copropriétaire B lut un courrier de son notaire qui déclarait que la jouissance X1 étant inscrite dans l’acte de vente de B, appartenait à B.

    Suite à cette lecture, le Syndic a déclaré « SANS OBJET » la résolution R1 et ne l’a pas mise aux voix.

    Comme B avait posé un cadenas interdisant à quiconque l’accès à la courette, A a demandé au syndic de faire retirer à B le cadenas posé.

    Le Syndic a refusé, argumentant que la jouissance X1 appartenait à B parce qu’ inscrite dans son acte de vente.

    Ce qui est faux car d’après la loi :


    • Cassation 3è civ 17 décembre 2013 (n°12-23.670,JurisData :2013-030031) » :

    « Un droit de jouissance privatif d’une partie commune, attaché par le règlement de copropriété à un lot, ne peut être cédé en tout ou partie au propriétaire d’un autre lot qu’avec l’accord du syndicat des copropriétaires


    • Cassation 3è civ 26 mars 2003 (JurisData :2003-018554)

    « en l’absence d’un vote des copropriétaires constaté au PV, il n’existe pas de décision d’AG ».


    • Cass. Civ. 3ème, 27 juin 1972 Bull. Civ. III, n°426

    Le règlement de copropriété a force de loi entre les copropriétaires et détermine les droits de chacun, ce qui ne peut être modifié par des conventions particulières


    • Cass. Civ. 3ème, 4 janv. 1990 : Administrer oct. 1990, p. 50).

    Le droit de jouissance exclusif attaché à un lot ne peut donc être modifié par un simple acte de vente

    A a assigné en justice Le syndicat des copropriétaires et son syndic et B pour faire reconnaitre ses droits exposant la copropriété a des frais important ainsi que lui-même.

    Ma question :

    Est-il possible pour la copropriété et pour A de se retourner contre le syndic du fait de sa responsabilité,
    d’une part

    • pour n’avoir pas fait voter la résolution R1 en AG

    d’autre part

    • pour s’être aligné sur l’acte de vente du copropriétaire B et non sur le RDC et EDD et donc refusé de lui faire libérer l’accès à la courette.


    Avec mes remerciement pour votre écoute.
    Nouchka

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,
    Vous faites fausse route. Ce n'est pas le syndic qui fait voter l'AG c'est le président de séance !
    Le Conseil syndical va devoir se retrousser les manches pour en savoir plus (et notamment identifier le "vrai" titulaire de la jouissance de la courette en litige) et ensuite remettre à l'ordre du jour la disposition qui en découle.

  3. #3
    Membre Junior

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    merci pour votre réponse.
    mais le vote n'a pas eu lieu sur conseil du syndic (secrétaire), qui a décrété que la résolution R1 n'avait pas lieu d'être puisque la demande n'émanait pas du propriétaire.
    Quant au propriétaire véritable de X1, l'affaire étant dénouée, il s'agit bien de A et non B.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Alors pourquoi le président de séance n'a-t-il pas insisté pour voter ?
    Si c'est bien A, c'est lui qui doit exiger que B retire son cadenas. Au besoin en justice... mais c'est un litige entre A et B.
    Et remettre la résolution aux voix l'an prochain.

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Pour ma part je trouve qu'il y a bien deux responsables, le président de séance et le syndic, indépendamment et au niveau de ses conseils pour ce dernier puisqu'il est pro. Sauf que si l'action actuelle s'engage, le syndic restant syndic, le syndicat na aucune façon de revendiquer cette responsabilité.

    Il faudrait donc que le syndicat en urgence change de syndic et vote une mise en cause de son syndic précédent.
    Pour l'autre part de responsabilité qui revient au président de séance, vu que c'est un non pro, a priori il est de fait absout la plupart du temps.

    Pour Monsieur A, le plus probable est qu'il gagne contre le syndicat, mais soit débouté de sa demande envers le syndic, puisque en tant que A, il ne peut pas revendiquer un conseil du syndic, seul le syndicat qui a un contrat avec le peut;
    Cependant le gain de Monsieur A ne peut être que modeste, il a été privé d'une décision concernant une cour commune. Le vote n'ayant pas eu lieu, on ne peut pas présumer de la décision du syndicat, et le syndicat peut tout a fait lors d'une prochaine consultation prendre une décision contraire à ses propres intérets.

    Comme B avait posé un cadenas interdisant à quiconque l’accès à la courette, A a demandé au syndic de faire retirer à B le cadenas posé.

    Le Syndic a refusé, argumentant que la jouissance X1 appartenait à B parce qu’ inscrite dans son acte de vente.
    Sur ce point la, je me demande moi aussi si l'action ne devrait pas être dirigée contre B principalement. B risquant d'appeler son notaire et son vendeur, ce dernier risquant d'appeler..... bref...
    Dernière modification par ribould ; 24/06/2019 à 13h48.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Bonjour, Pour ma part, je vois pas où est l'erreur du syndic. Il a deux actes notariés disant des choses contraires. Ça n'est ni le rôle du syndic ni celui du président de séance d'interpréter des arrêts de la cour de cassation. Seul un juge le peut. Et qui plus est vous supposez qu'ils auraient du faire ça à chaud, durant l'AG, sans aucun temps pour se renseigner. Mais on aurait aussi pu avoir une vieille décision d'AG jamais publiée modifiant le RC... Une histoire de prescription acquisitive, ou que sais je... Le vrai coupable ici, c'est le notaire qui a rédigé un acte de vente non conforme au RC. Bref, à leur place, j'aurais donné exactement le même conseil: ne pas bouger le petit doigt, que ce soit en votant une cession ou en tentant de faire "dégager" B tant que le juge n'a pas tranché le litige entre A et B. Enfin, il vous faudra prouver le préjudice, parce qu'une fois la question tranchée par le juge, rien n'empêchait de remettre à l'ODJ le problème de la cession au syndicat. - - - Mise à jour - - - Et je comprends pas pourquoi A a assigné le syndicat et le syndic? C'était quoi le motif d'assignation pour eux? Et quelle est la décision exacte du juge? Et rebelote, sur cet ordi, tous les retours à la ligne disparaissent au postage...
    Dernière modification par Ermeline ; 24/06/2019 à 14h26.

  7. #7
    Pilier Sénior

    Infos >

    Quant au propriétaire véritable de X1, l'affaire étant dénouée, il s'agit bien de A et non B.
    Ceci était-il établi au moment de l'AG ? Sinon, en effet il n'était pas possible de voter avec un tel litige en suspens.

  8. #8
    Pilier Sénior

    Infos >

    On s'en doutait un peu, mais vous auriez du nous dire que vous étiez A..

    https://forum-juridique.net-iris.fr/...le-proces.html

    Donc vous avez gagné. Contente pour vous.

    Reste à votre voisin, voire au syndicat si ses dépenses ont été importantes, voire à vous-même, à se retourner contre le notaire.. Et pourquoi pas le faire tous ensemble ? c'est son job, au notaire, la sécurité des actes juridiques...

    Par contre, si votre syndic est encore celui du promoteur, (et même si en l'espèce il a fait la seule chose à faire : attendre la décision du juge), il FAUT en changer. C'est jamais bon de garder quelqu'un qui a des liens trop étroits avec le promoteur..
    Dernière modification par Ermeline ; 24/06/2019 à 23h01.

  9. #9
    Pilier Sénior

    Infos >

    la sécurité des actes juridiques...
    Pardon, il fallait lire "des actes NOTARIES" bien sur. Avant toute vente, il est censé se procurer l'EDD tel que publié au fichier immobilier, éventuelles modifications comprises. Et peu importe ce que le vendeur a noté sur le compromis ou la promesse, le notaire n'est pas censé rédiger un acte de vente dont les mentions sont contraires à l'EDD... Bref, si le notaire avait correctement fait son job, le promoteur n'aurait pas pu arnaquer votre voisin, et rien de tout ça n'aurait eu lieu.

    Et vous dites que A (donc vous)

    A a assigné en justice Le syndicat des copropriétaires et son syndic et B pour faire reconnaitre ses droits exposant la copropriété a des frais important ainsi que lui-même.
    Vous avez assigné le SDC d'un côté (représenté par son syndic) et le syndic de l'autre ?

    Parce que si vous avez déjà assigné le syndic en tant que syndic, le juge a statué, du coup je comprends pas l'objet de votre présente question.

    Et à titre personnel, je serais curieuse aussi de savoir si le SDC a été condamné par le juge, parce que pour ma part je ne vois pas trop où se situe sa responsabilité : le SDC n'a pas plus que le syndic ou le président d'AG compétence pour trancher un tel litige, résultant de plusieurs actes notariés contraires. Vous pourriez nous poster le jugement, anonymisé bien sur ?
    Dernière modification par Ermeline ; 25/06/2019 à 09h22.

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