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Discussion : vente d'une partie commune

  1. #1
    Membre Junior

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    Bonjour à tous,
    Je possède un studio dans une résidence services. Il y a une cafétéria qui n'est plus utilisée et une résolution de la prochaine AG demande l'autorisation de la vendre pour la transformer en logement ou commerce. Je ne suis pas contre le principe mais je ne voudrais pas que cela entraine des nuisances pour les locataires en bruit ou en aller venues.

    Je me pose 2 questions
    - Une fois l'autorisation de vendre donnée, est- ce que les travaux prévus par l'acquéreur seront également soumis à autorisation de l'AG?
    - Les travaux dureront quelques mois et seront obligatoirement bruyants. Les locataires en place peuvent ils demander une baisse de loyer pendant la période?Je pense par exemple à l'occupant d'un studio qui est mitoyen de la cafétéria et à un locataire qui travaille tard le soir et dort le matin.
    Qu'en pensez-vous?
    Merçi beaucoup !

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Transformer dans une résidence services une cafeteria en logement ou en commerce sont deux choses différentes.

    De par sa spécificité, transformer la cafeteria en logement, à mon avis nécessite l'unanimité ou au moins, le juge l'exigerai sur le principe de l'article 26 :
    Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
    mais reste à savoir si la cafeteria est aujourd'hui une partie commune ou non..... vous ne dites pas...

    Transformer la cafeteria en commerce, sur le même principe, il faut s'interroger si ce commerce sera un nouveau service ou non....

    Enfin dernière question : votre résidence est une résidence de première génération (service payant obligatoire) ou de seconde génération (services non obligatoires)

    Sinon pour les inconvénients subis : qui ne risque rien n'a rien, mais ce n'est aucunement prévu par les textes. les textes parlent plutôt des inconvénients subis lorsque les travaux prévus par le syndicat ont un impact dans les parties privatives mais là ce serait des travaux prévus dans un autre lot privatif donc du voisinage...
    Dernière modification par rambouillet ; 15/06/2019 à 09h48.

  3. #3
    Membre Junior

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    Bonjour Rambouillet,
    La cafeteria est une partie commune spéciale qui appartient aux copropriétaires.Il est indiqué dans la convocation que la résolution doit être votée selon l'article 25.
    La copro date de 2003;elle a été gérée 9 ans par une société mais maintenant chaque copropriétaire gère son appartement; certains ont remboursé la tva, d'autres non, mais nous devons encore maintenir 3 services obligatoirement,ce qui est le cas hors cafeteria.Je ne sais pas si cela répond à la question de 1ere ou 2e génération.

    Le commerce ne sera pas un nouveau service, il s'agit de rentabiliser la surface et il est prévu que l'argent de la vente soit versé au fonds travaux de la copropriété.

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Pour ce qui est de se séparer de cette partie commune spéciale ce n'est pas possible de la faire à l'article 25 : demandez à votre syndic sur quel alinéa du 25 il se base je vous les cite :
    Article 25
    Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
    a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;
    b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
    c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
    d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
    e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
    f) Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.
    Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent f.
    g) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
    h) L'installation d'une station radioélectrique nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public ou l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elles portent sur des parties communes ;
    i) L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;
    j) L'installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;
    k) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.
    l) L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;
    m) L'autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l'article L. 126-1-1 du code de la construction et de l'habitation ;
    n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
    o) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.
    Ce ne peut être au minimum qu'à la double majorité de l'article 26 :
    Article 26
    Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
    a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
    vous devez aussi avoir d'autres résolutions au préalable comme le passage de partie commune en parties privatives, la décision sur les tantièmes de cette partie, la modification de l'EDD, la modification du RdC, etc...
    Mais vous n’êtes pas à l’abri d'un copro qui estimerait que c'est l'unanimité pour la raison déjà édictée et qui saisirait le juge...

    Dernière chose : le montant de la vente ne peut pas être affecté au fonds travaux. Le montant de la vente doit être distribué à chaque copro même les débiteurs....
    Rien empêche dans une autre résolution de décider un appel de fonds du même montant (bizarrement ) que le produit de la vente, mais il faut une autre résolution.

    PS : je ne pense pas que vous soyez dans une résidence service légalement parlant mais plutôt dans une résidence parahotelière... car en fait à ce que je comprends vous aviez chacun un bail commercial avec une société tiers chargée de la gestion des appartements.
    Hors une résidence service c'est l'article 31 et suivants dont je vous donne le début du premier article :
    Article 41-1
    Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux résidents de l'immeuble de services spécifiques dont les catégories sont précisées par décret et qui, du fait qu'ils bénéficient par nature à l'ensemble de ses résidents, ne peuvent être individualisés.
    ......
    Dans ces cas là, c'est le syndicat qui offre les services...

  5. #5
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    La cafeteria est une partie commune spéciale qui appartient aux copropriétaires.Il est indiqué dans la convocation que la résolution doit être votée selon l'article 25.
    La copro date de 2003;elle a été gérée 9 ans par une société mais maintenant chaque copropriétaire gère son appartement; certains ont remboursé la tva, d'autres non, mais nous devons encore maintenir 3 services obligatoirement,ce qui est le cas hors cafeteria.Je ne sais pas si cela répond à la question de 1ere ou 2e génération.
    IL me semble en effet manquer une ou des informations;

    On subodore que dans un premier temps la résidence était exploitée par un exploitant unique qui a soit fait faillite soit s'est désengagé, et que dans un second temps les copropriétaires auraient (à confirmer) renoncé à contracter avec un nouvel exploitant (locations en baux commerciaux à l'exploitant) pour opter pour des locations directes en meublé de courte ou longue durée.

    Je subodore (mais un voisin pourrait subodorer différemment ou supputer autre chose) qu'il ait peut être décidé, voire par une résolution en AG, qu'il n'y aurait désormais plus de fourniture de repas, auquel cas cette décision est très importante.

    A l'inverse, si la cafétéria est bien 'actée' au réglement, et que personne n'a rien décidé, vous avez bien un local de restauration dont il faudrait décider, à l'unanimité, qu'il n'est plus utile.

    Pour ce qui est de l'article 25, sauf vote préalable pour lequel je fais la demande ci-dessus, je rejoins l'avis de Rambouillet, c'est niet.

    mais nous devons encore maintenir 3 services obligatoirement,ce qui est le cas hors cafeteria.
    La loi dit 3 sur 4 et un seul copropriétaire pourrait vouloir que ce soit la fourniture de petit déjeuner prévu au réglement de copropriété.

    Par ailleurs, sauf vote en AG? vous n'avez absolument pas obligation de fournir 3 services, c'est juste que ceux d'entre vous, probablement ultra-majoritaires certes, qui veulent ne pas rembourser la TVA s'acquittent de l'obligation de 3 des 4 services, mais cela n'a aucun rapport ni avec le réglement de copropriété ni avec la gestion de la résidence, sauf à .... définir la résidence comme fonctionnant ainsi et le faire écrire dans le réglement (ce qui nécessite le vote positif de tout le monde présent, aucun absent, aucun abstenant, aucun opposant).

    Ecrit autrement, ce que vous nous présentez comme 'devons encore' se traduit par 'De fait, on peut faire avec .....3 services et Sans la cafétéria (sous-entendu en obligeant tout le monde à ne plus se servir de la cafétéria)'
    Dernière modification par ribould ; 15/06/2019 à 12h58.

  6. #6
    Membre Junior

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    Je vais essayer de vous répondre..
    Rambouillet a tout à fait raison, il s'agit bien d'une résidence parahotelière.
    Que vous parliez de résolution préalable m'a poussée à relire plus attentivement le texte de la résolution
    En voici le début
    Projet de vente de parties communes- cafeteria étape 1 désignation d'un géomètre
    conditions de majorité de l'article 25-clé: charges communes générales
    Dans le cadre de la présente résolution il est proposé d'entamer un projet de cession de parties communes constitué par la cafeteria ,une partie du couloir et du WC y attenant…
    .. L'objectif du projet est de créer sur cette surface la possibilité de réaliser un maximum de 2 appartements à destination soit de logements soit de locaux professionnels en prenant la précaution d'y interdire les activités commerciales de type commerce de bouche, débit d'alcool..
    Le projet s'inscrit dans une ligne où le syndicat des copropriétaires ne s'engagera que dans le cadre d'une cession de parties communes et non dans le cadre d'une opération de construction de projet. Il sera proposé que les produits de la cession soient prioritairement affectés au compte travaux de la copropriété…
    Il semble que l'on ne vote que pour la désignation d'un géomètre et que l'article 25 puisse être utilisé dans ce cas. Je suis désolée, j'ai été trop vite..
    Je suppose que nous aurons à voter plus tard sur la vente et que cela devrait se faire à double majorité. Je suppose aussi qu'il y aura une résolution pour que le produit de la vente soit versé sur le fonds travaux.

    Ribould a très bien subodoré...
    4 services figurent dans le RDC et nous n'utilisons plus la cafétéria qui servait pour les petits déjeuners, depuis qu'il n'y a plus d'exploitant ; il n'y a pas eu de vote, le RDC n'a pas été modifié et personne ne se sert de la cafétéria.

    La destination de l'immeuble étant un immeuble avec services,on devrait pouvoir voter la cession à la double majorité puisque la suppression de la caféteria ne modifie pas sa destination.

    Merçi beaucoup de l'éclairage que vous m'avez apporté !

  7. #7
    Pilier Sénior

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    on devrait pouvoir voter la cession à la double majorité puisque la suppression de la caféteria ne modifie pas sa destination.
    Je ne partage pas votre enthousiasme.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    je plussoie ribould.

    Un contestataire qui assignerait risque fort de gagner surtout si votre RdC fait état d'une résidence parahotelière avec service de petits déjeuners en salle, voir de collations....

  9. #9
    Membre Junior

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    je poserai la question au syndic . Merçi pour vos arguments

  10. #10
    Pilier Sénior

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    je compléterai : si votre RdC fait état de cela, il faudra le modifier en conséquence, car un futur acquéreur pourrait s'estimer trompé entre le RdC et la réalité.....

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Came parait en effet important.

  12. #12
    Membre Junior

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    Personne ne s'est posé la question car 98% des propriétaires n'habitent pas sur place et n'ont donc pas besoin de cafétéria mais en effet, il faudra le faire.

  13. #13
    Pilier Sénior

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    Tiens, deux pour cent habitent sur place, et c'est conforme à la destination de la résidence?

  14. #14
    Membre Junior

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    La destination de l'immeuble est une résidence avec services et les locaux sont à usage d'habitation

  15. #15
    Pilier Sénior

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    Depuis 2015 l'ancienne destination habitation a été séparée en deux sous-destination, la sous-destination habitation, logement, et la sous-destination habitation, hébergement, mais c'est vrai que je me concentre sur un détail qui n'en vaut surement pas la peine, du moment que les personnes qui sont sur place sont en hébergement et utilisent les services, c'est OK.

    Il y aurait peut-etre lieu de modifier le RdC a l'occasion d'autres modifs.

  16. #16
    Membre Junior

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    Il faudra de toute façon modifier le RdC mais je ne savais pas qu'il y avait une différence dans la destination habitation. Il s'agit pour nous d'habitation et logement , les appartements étant occupés essentiellement par des locataires qui bénéficient des services.

  17. #17
    Pilier Sénior

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    C'est plutot habitation, sous-destintion hébergement, mais a la modif, sauf vote contraire, ce serait mieux d'avoir les deux.

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