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Discussion : Servitude eaux usées

  1. #1
    Membre Benjamin

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    Bonjour ,
    Notre maison constitue le lot B d'un terrain divisé en 3.
    C'est une petite maison située à environ 3 mètres du lot principal ( lot A ) de l'autre côté d'une allée qui va de la rue au lot C au fond du terrain loti .
    Nous sommes le fond dominant d'une servitude tous réseaux , et le lot A est le fond servant .
    Cela est inscrit sur notre titre de propriété , avec le plan et des photos de cette servitude .


    Au sortir de notre cave , notre canalisation d'eaux usées traversait en tréfonds l'allée poursuivre en sous sol , et sans piquage , toute la longueur du lot A jusqu' au branchement au tout à l'égout qui nous est commun ;


    Or depuis notre acquisition la nouvelle propriétaire du lot A a fait réaliser des appartements dans son sous sol , et fait se déverser leurs canalisations d'eaux usées dans notre tuyau , alors qu'elle possédait déjà sa propre évacuation de l'autre côté de sa maison , pour les appartements des étages .


    Nous lui avons demandé de dissocier nos canalisations dans son sous sol ,afin de rétablir l'intégrité de la nôtre , identique à son état initial .
    Devant ses non réponses à nos sollicitations nous avons entamé une procédure en référé mais nous avons été déboutés , le juge estimant qu'il y avait «contestation sérieuse » , car bien sûr la propriétaire a nié avoir fait ces travaux .( alors que nous avions produit un constat d'huissier avec photo , mais pas d'expertise « probante »....)


    Maintenant cette servitude peut se retrouver bouchée n'importe quand par les locataires du sous sol du lot A , mais elle est légalement sous notre responsabilité .


    Notre maison est en vente , si nous n'informons pas les futurs propriétaires de la situation pourront-ils nous attaquer pour « vice caché » ?
    Et si oui , que devrons nous inscrire sur le prochain acte au sujet de cette servitude ?


    Nous ne savons plus comment nous sortir de cette situation , cette maison achetée par notre fils en 2016 (il est brutalement décédé 3 mois après ) est en vente depuis plus de 2 ans .


    Nous vous remercions de votre attention et de vos conseils .
    Dernière modification par DVG93 ; 14/06/2019 à 09h11. Motif: Préfixe voisinage

  2. #2
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour
    Notre maison est en vente , si nous n'informons pas les futurs propriétaires de la situation pourront-ils nous attaquer pour « vice caché » ?
    Et si oui , que devrons nous inscrire sur le prochain acte au sujet de cette servitude ?
    Le vice est en effet caché a l'acheteur du fait qu'il ne peut pas le voir 'comme ça', mais en cela ce n'est pas le plus grave pour vous;

    Il vous attaquerait pour dol, puisque ce problème est connu de vous et que vous le tairiez à l'acheteur;
    C'est d'autant plus prouvable que vous avez lancé une première procédure pour laquelle vous avez été déboutée, et que vous semblez n'avoir pas poursuivi, ce qui du coup risque de faire perdre tout droit de contestation, ce qui ce coup ci peut etre grave

    Et si oui , que devrons nous inscrire sur le prochain acte au sujet de cette servitude ?
    Il n'y a aucune inscription nouvelle à faire, et il y a surtout une servitude ancienne que vous n'avez pas défendue.

  3. #3
    Membre Benjamin

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    Citation Envoyé par ribould Voir le message
    BonjourLe vice est en effet caché a l'acheteur du fait qu'il ne peut pas le voir 'comme ça', mais en cela ce n'est pas le plus grave pour vous;

    Il vous attaquerait pour dol, puisque ce problème est connu de vous et que vous le tairiez à l'acheteur;
    C'est d'autant plus prouvable que vous avez lancé une première procédure pour laquelle vous avez été déboutée, et que vous semblez n'avoir pas poursuivi, ce qui du coup risque de faire perdre tout droit de contestation, ce qui ce coup ci peut etre grave

    Il n'y a aucune inscription nouvelle à faire, et il y a surtout une servitude ancienne que vous n'avez pas défendue.


    REPONSE



    Mercide votre rapidité !
    Notreavocate nous a dit que la procédure pour une expertise serait longueet onéreuse , et cela nous a découragés car nous devons vendre ,et nous avons bien vu que lorsqu' une procédure est en cours lesacheteurs s'enfuient ;
    Maisnous voulons bien sûr informer les futurs acquéreurs de lasituation , en leur indiquant qu'ils devront faire leur affaire de seconnecter à leurs frais au réseau public, la servitude restantvalable pour l'eau potable , le gaz et l'électricité ;

    Celaest il possible et comment doit on procéder afin de ne pas êtreattaqués par la suite ?
    Mercide votre attention

  4. #4
    Pilier Sénior

    Infos >

    Notreavocate nous a dit que la procédure pour une expertise serait longueet onéreuse , et cela nous a découragés car nous devons vendre ,et nous avons bien vu que lorsqu' une procédure est en cours lesacheteurs s'enfuient ;
    Ce n'est pas la procédure qui les fait fuire mais le litige, et la, vous avez un litige sans procédure.

    nous voulons bien sûr informer les futurs acquéreurs de lasituation , en leur indiquant qu'ils devront faire leur affaire de seconnecter à leurs frais au réseau public, la servitude restantvalable pour l'eau potable , le gaz et l'électricité ;
    Je ne vois pas pourquoi bénéficiant d'une servitude vous changez son intitulé en décrètant qu'elle n'est valable que pour l'eau potable, le gaz et l'électricité;

    Vour risquez de tromper vos acheteurs potentiels en leur faisant croie qu'ils doivent, mais qu'ils peuvent créer une nouvelle évacuation vers les égouts. Le fond servant est en droit de refuser puisqu'il existe deja.

  5. #5
    Membre Benjamin

    Infos >

    Bonjour et encore merci ,
    Vous considérez que nous avons eu tort de ne pas faire appel ?


    La disparition des tribunaux de proximité a fait que les tribunaux d'instance sont débordés : Notre procédure entamée par une conciliation en septembre 2018 s'est terminée fin avril 2019 ,le juge a été expéditif lors de la plaidoirie , nous étions sûrs de notre bon droit et de nos preuves, et au final nous en sommes pour nos frais , sans résultat .
    .Nous craignons qu'une demande d'expertise ne dure encore plus longtemps , et nous coûte encore plus cher , nous n'avons plus confiance.


    Nous préférons vendre en baissant le prix de la maison d' un montant équivalent à celui des travaux envisagés , que nous connaissons , et en prévenant les acheteurs ,( pas question de les tromper!) : Et dans ce cas plus de canalisation , plus de de litige.


    Quant au fond servant , pourquoi refuserait il aux nouveaux propriétaires qu'ils fassent à leurs frais des travaux qui lui évitent des problèmes ultérieurs ?
    En PJ le plan des 3 lots : Ce sera plus clair pour vous
    ( actuellement le tuyau traverse l'allée en reliant les 2 coins les plus proches des lots A et B , puis suit toute la longueur du lot A côté cour puis côté rue jusqu' au branchement au tout à l'égout qui nous est commun ).
    Il est tout à fait possible de se connecter au réseau public soit en passant par par l'allée (ou le lot C a déjà ses canalisations) soit au droit de notre maison .


    «Je ne vois pas pourquoi bénéficiant d'une servitude vous changez son intitulé en décrètant qu'elle n'est valable que pour l'eau potable, le gaz et l'électricité;»


    Nous voulons bien garder l'intitulé, mais comme la servitude «eaux usées» n'est plus privative , si les locataires du lot A l'obstruent les habitants du lot B auront leurs évacuations bouchées !! cela peut arriver n'importe quand ,ou n'arriver jamais .
    Nous voulons qu'il soit stipulé sur l'acte de vente , l'état de la canalisation , la non obligation de l'entretenir aux frais du lot B exclusivement , la baisse du prix de vente en contre partie du branchement au réseau public à charge de l'acquéreur .
    Les acheteurs feront ce qu'ils voudront ensuite ...
    Dernière modification par DVG93 ; 14/06/2019 à 17h59.

  6. #6
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonsoir
    Franchement vous auriez du poursuivre en l'assignant au fond car cela est vraiment dissuasif pour des acquéreurs (qui ne voudront pas forcément se casser la tête avec des travaux !
    A vous doit le passage de la servitude si cela la gênait c'était à elle de la déplacer et à ses frais mais ne pouvait en aucun cas pas se brancher sans accord sur votre canalisation !

    Article 701Code civil
    Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode.
    Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.
    Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au
    propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations
    avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.
    Vous n'avez pas de volet assurance juridique sur une assurance ?
    Dernière modification par Marieke ; 14/06/2019 à 20h39.

  7. #7
    Membre Benjamin

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    Merci de votre réponse ,
    Nous savons tout cela et renoncer à poursuivre nous indigne profondément , mais nous ne pouvons plus attendre pour vendre , pour des raisons familiales et personnelles .
    D'autre part si nous vendions avec une procédure en cours elles'achèverait avec la vente et le nouveau propriétaire devrait payer pour reprendre l'affaire , non ?
    Autant dire que la maison est invendable dans cette hypothèse......et d'ailleurs invendue .


    Depuis que nous avons été déboutés , nous avons enfin un acheteur potentiel et notre question est :
    -- Que doit on inscrire sur le compromis de vente ( puis sur l'acte de vente ) pour lui expliquer la situation et nous prémunir contre une possible procédure ultérieure ?


    Doit on préciser dans des « conditions particulières » que la servitude ancienne « eaux usées» n'est plus privée mais commune aux 2 lots , à charge à chacun d'entretenir sa partie ?( amont pour le lot B , aval pour le lot A)
    Est ce que cela peut se faire , ou bien se trouve t elle de fait être perdue et ce n'est plus une servitude ?
    (La servitude des autres réseaux (eau potable , gaz , EDF) restant inchangée ).


    Doit on préciser les risques encourus ( obstruction , intervention d'un plombier ) et les solutions (se connecter au réseau public à ses frais ) ?


    En réalité rien n'oblige le futur acquéreur à faire des travaux , les évacuations fonctionnant bien , s'il a été informé de la situation nouvelle et prend la maison « en l'état ».
    Nous ne voulons pas non plus l'y contraindre , mais lui laisser le choix .


    Merci de votre attention
    Dernière modification par DVG93 ; 15/06/2019 à 09h01.

  8. #8
    Pilier Sénior

    Infos >

    Depuis que nous avons été déboutés , nous avons enfin un acheteur potentiel et notre question est :
    -- Que doit on inscrire sur le compromis de vente ( puis sur l'acte de vente ) pour lui expliquer la situation et nous prémunir contre une possible procédure ultérieure ?
    Voyez avec le notaire.
    J'y mettrais la relation complète de votre procédure et de son échec, et copie. Ca ne va évidemment pas dans le bon sens pour vous, mais vous ne pouvez pas cacher cela;

    En réalité rien n'oblige le futur acquéreur à faire des travaux , les évacuations fonctionnant bien , s'il a été informé de la situation nouvelle et prend la maison « en l'état ».
    Sauf que ce n'est pas du tout un problème de fonctionnement, mais de servitude non respectée;

    Doit on préciser dans des « conditions particulières » que la servitude ancienne « eaux usées» n'est plus privée
    La servitude, c'est une sorte de contrat entre les deux parcelles si je peux dire; Vous ne pouvez rien changer sans accord de la parcelle servante. IL n'y a rien de modifié sur la servitude, c'est juste son respect qui est en cause.

  9. #9
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci encore de votre diligence ,
    En résumé :
    • Nous devons seulement informer le futur acquéreur dès la signature du compromis du non respect de la servitude « eaux usées» par le lot A , fonds servant , mais sans modifier l'intitulé de celle ci sur les actes .
    • Préciser que la responsabilité de l'entretien de celle ci devra être partagée par les 2 parties ( amont pour le lot B et aval pour le lot A) et non plus portée par le seul lot B.
    • De plus nous devrons annexer l'assignation et le délibéré au compromis de vente afin qu'il en prenne connaissance , puis à l'acte de vente , afin d'être sûrs de ne pas être inquiétés ensuite pour dol .

    Devrons nous préciser l'éventualité de travaux de raccordement au réseau public , qu'il serait libre d'effectuer à ses frais , après accord du fonds servant ?


    J'y mettrais la relation complète de votre procédure et de son échec, et copie. Ca ne va évidemment pas dans le bon sens pour vous, mais vous ne pouvez pas cacher cela;


    Pourquoi cela irait il dans un mauvais sens pour nous ?
    La défense du lot A a été de nier toutes nos accusations en apportant des soi disantes preuves qui n'en étaient pas , mais qui ont suffit à embrouiller le juge :
    Elle a nié être au courant de la servitude , mais sans apporter son propre titre de propriété !
    Nié avoir fait des travaux sur notre canalisation , en profitant d'une homonymie ou d'un lien de parenté pour produire une lettre d'une personne que nous n'avions jamais vue , attestant qu'il n'y avait pas eu de travaux , alors que nous produisions une photo de notre canalisation issue du portable de son homonyme , ou son frère,
    prouvant le contraire .(seuls les prénoms différaient)
    Nous a accusé de harcèlement parce que nous lui avions écrit plusieurs fois avant d'entamer la procédure, etc ..
    En contestant tous azimuts elle empêchait le référé , qui est le jugement de l'évidence , sans contestation sérieuse .
    Enfin notre constat d'huissier qui a photographié les canalisations de ses évacuations branchées sur notre tuyau auraient dû suffire au juge , qui avait les photos et le tracé de notre tuyau dans son état antérieur sur notre titre de propriété.....
    Nous sommes extrêmement dépités par ce jugement mais certains de notre bon droit , et le futur acheteur verra que nous avons tenté de résoudre ce problème de non respect de servitude , et que nous sommes transparents à ce sujet .
    De plus si jamais il le désire il pourra lui même entamer une procédure ou une demande d'expertise en cas de problèmes et nos pièces pourront lui être utiles .
    En tous cas nous vous remercions de votre persévérance à nous conseiller ,
    Les choses s'éclaircissent pour nous
    Dernière modification par DVG93 ; 15/06/2019 à 15h09.

  10. #10
    Pilier Sénior

    Infos >

    faites faire une visite par caméra de la canalisation, en présence d'un huissier

  11. #11
    Membre Benjamin

    Infos >

    Merci de votre intervention ,
    C'est une chose à laquelle nous n'avons jamais pensé , ne sachant même pas que c'était possible .
    Difficilement réalisable dans notre configuration , il y a 2 clapets anti retour sur la canalisation , et plusieurs coudes ,à partir de l'intérieur de notre maison .
    Nous avons réussi à faire faire des photos derrière les cloisons par un huissier , en passant par une trappe , en rentrant chez un locataire avec son autorisation .Cela nous a paru suffisant...apparemment ça n'a pas convaincu le juge .
    Maintenant nous avons un acheteur , et nous voulons réaliser la vente sans risquer de problèmes ultérieurs à cause de ce non respect de servitude par le fonds servant .
    Nous verrons avec notre notaire comment préciser tout cela afin que l'acquéreur en soit parfaitement informé .
    Merci de tous vos messages ,merci à tous les intervenants, Mr Ribould , Marieke , Mr Wormser , cela nous a permis de cerner la conduite à tenir , alors que nous étions complètement abasourdis d'avoir été déboutés .
    Dernière modification par DVG93 ; 17/06/2019 à 21h01.

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