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Discussion : principe de solidarité du paiement des charges : que dit la loi ?

  1. #1
    Membre Sénior

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    Bonjour,
    je suis au CS d'une copropriété, et un copropriétaire a pris pour habitude de ne plus régler ses charges. Outre les poursuites engagées contre lui en recouvrement, je voudrais savoir qui doit payer ses charges impayées ?
    Le Syndic nous parle de solidarité entre copropriétaires : tout le monde doit payer pour celui qui ne paie pas, jusqu'à ce que celui-ci ait totalement réglé le contentieux.
    Un autre Syndic, au contraire, dit que c'est la banque qui doit payer (autrement dit, un crédit doit être contracté par le Syndic pour éponger la dette du copropriétaire, les intérêts étant payés par ce dernier).
    Bref, on ne s'y retrouve pas très bien dans ces histoires de charges impayées... que dit la loi ?
    merci,

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    Un autre Syndic, au contraire, dit que c'est la banque qui doit payer
    J'espère que vous plaisantez.

    Par ailleurs, en étant au Conseil syndical vous devez controler le sydnic, donc vous devez forcément connaitre les deux textes de loi qui gouvernent la coporpriété et être capable devous y référer. SI vous trouver un article qui énonce que le banque doit payer, faites nous signe. IL existe des miracles, mais bon.
    Dernière modification par ribould ; 13/06/2019 à 08h50.

  3. #3
    Pilier Junior

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    il faudrait vous assurer que le syndic a entrepris toutes les démarches nécessaires
    je suppose que la procédure est engagée devant la juridiction compétente...et qu'il a mis une hypothèque sur les lots du débiteur

  4. #4
    Pilier Sénior

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    Le syndic dispose d'armes redoutables pour faire payer les debiteurs. .. Mais encore faut il qu'il s'en serve. ...
    Trop facile de faire payer les autres et en plus de facturer des honoraires à répétition sur les relances.

  5. #5
    Membre Sénior

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    Merci pour vos réponses, en effet j'ai dû mal comprendre la version du second Syndic.
    Cela m'intéresserait beaucoup de savoir quelles sont ces armes dont dispose le Syndic. (si vous pouvez me me les dire).

    En précision : une procédure est en cours : un huissier est en charge de recouvrer les charges, mais rien ne bouge : un accord a été trouvé avec l'huissier : le débiteur s'engage à verser chaque mois une somme définie. Mais il ne verse pas cette somme. L'huissier nous a dit qu'il allait engager une saisie sur compte bancaire, c'est tout ce que nous savons actuellement.

  6. #6
    Pilier Sénior

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    Ces armes consistent en particulier à faire des déclarations hypothécaires sur les créances notamment les plsu anciennes avant qu'elles soient perdues, et sinon, a lancer rapidement des requêtes en injonction de payer aboutissant (1 à 3 mois) à un titre qu'on rend exécutoire a l'aide d'un huissier, qui est alors chargé de l'exécution, forcée s'il se doit. En général l'exécution forcée peut rarement débuter 5 à 8 mois après le début du lancement de la procédure.

    Avant d'accuser le syndic de lenteur, il faut donc pour chaque cas vérifier ce qui est fait et s'assurer des délais, les connaitre et apprécier.

    Il est évident que dans ces situations, les dépenses augmentent (huissier) alors que les ressources baissent et qu'il faut donc faire appel aux copropriétaires, avec des dévcisions d'AG, soit que ceux-ci pretent au syndicat avec une clause de remboursement futur, soit que -mais c'est moins bien- le budget et l'avance de trésorerie soient augmentées.

    Un bon conseil syndical est pro-actif et aide (assiste) le syndic, alors que parfois le syndic se retrouve avec dans les pattes divers conseillers aux opinions contraires et qui n'y connaissent rien et qui lui mettent des bâtons dans les roues.
    Ce qui est particulièrement à éviter c’est de demander au syndic d’accorder des délais de grâce qui s'ajoutent aux délais de grace, et alors on perd des temps précieux et de l'argent;

  7. #7
    Pilier Sénior

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    Expliquez ce que vient faire le second syndic dans l'affaire ? il s'amuse à torpiller son confrère ou se moque de vous ...

  8. #8
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    Pour la banque, je ne sais pas qui vous a écrit cela..... mais si c'était possible cela se saurait .....

    En précision : une procédure est en cours : un huissier est en charge de recouvrer les charges, mais rien ne bouge : un accord a été trouvé avec l'huissier : le débiteur s'engage à verser chaque mois une somme définie. Mais il ne verse pas cette somme. L'huissier nous a dit qu'il allait engager une saisie sur compte bancaire, c'est tout ce que nous savons actuellement.
    Telle que vous le présentez ce n'est pas possible : l'huissier est là seulement pour faire peut et il ne pourra rien saisir.....

    Pour qu'un huissier fasse plus que faire peur, il faut qu'un juge ait condamnée le débiteur.....

    Revoyez avec votre syndic en charge de votre syndicat ce qu'il a fait exactement :
    * il pourrait : saisir le juge en injonction de payer après une Me D sans effets après 30 jours, etc.... mais les syndics ne pratiquent pas car c'est peu rentable pour eux
    * il fait plutôt appel à un avocat pour assigner au fond au tribunal, ainsi tout le monde y gagne : le syndic avec des honoraires sans faire grand chose, l'avocat pour ses honoraires et agir, etc....

    Mais il est vrai que si la trésorerie est trop faible, et que la dette s'accumule, l'AG peut décides avec des résolutions précises une avance dite de "solidarité" en attendant de pouvoir recouvrer la dette lorsqu'elle sera payée....

    Moins un syndic agit vite, moins on récupère. Un syndic doit agir (la MeD) au plus tard au 30ème jour passé la date d'exigibilité....

  9. #9
    Pilier Sénior

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    Il y a aussi des procédures "simplifiées" si la dette est inférieure à 4000 euros
    Comment recouvrer une petite creance ? - Chambre Nationale des Huissiers de Justice

  10. #10
    Pilier Sénior

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    Je ne vois pas un syndic procéder par déclaration au greffe parce que c'est très consommateur d'énergie, pas payé, et risqué:

    1/ Conciliation obligatoire, or un syndi ne dispose pas de capacité de négociation. Il faut s'y rendre donc perdre deux heures
    2/ Si le copro refuse la conciliation ne se présente pas à l'audience, voici une procédure ratée sans résultat et tout a recommencer après 3 mois de perdus.

    Avec l'injonction sur requête, il n'y a pas a se déplacer, mais il faut rédiger.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    Et en dehors des procédures envers le débiteur, comme déjà dit par Ribould, le syndic ne peut demander aux autres copros de combler le trou que par décision d'AG.

    Pour la dette passée : C'est une avance (emprunt du syndicat auprès des copros), que l'AG doit décider de rembourser lorsqu'elle n'en a plus besoin, que le copro vendeur récupère et que l'acheteur abonde.

    Pour la dette future, quand on sait déjà que X ne payera pas les échéances à venir, on n'a parfois pas d'autre choix que gonfler le prévisionnel...

    Dans les deux cas, on se limite à ce dont on a besoin, et on n'oublie pas de mettre à l'ODJ le remboursement de l'avance une fois le problème réglé.

    Et parfois, si le syndic a fait tout le nécessaire, on n'a pas d'autre choix, vu la lenteur des procédures.

    Mais faire un emprunt à la banque pour combler les impayés, c'est du pur délire...
    Dernière modification par Ermeline ; 13/06/2019 à 14h43.

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