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Discussion : Repartition de charges sans corelation avec le RC

  1. #1
    Membre Sénior

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    Bonjour,
    Mon RC (règlement de copropriété) attribue des tantièmes en charges communes spéciales bâtiment, escalier et vmc mais le syndic n'applique aucun de ces tantièmes lors des appels de charges.
    Récemment on a changé le carrelage des cages d'escaliers. J'ai demandé en AG que soient appliqués les tantièmes escalier ou
    que soit changé le mode de répartition défini dans le RC. Mais rien y a fait, le quorum n'étant pas atteint, la résolution n'a pas été adoptée pour modifier le RC et le syndic est resté sur une répartition en tantièmes généraux pour les travaux sans vote préalable en AG.

    J'ai intenté une action au TI par avocat le 15 avril, pour demander un remboursement des charges trop perçues par le syndic
    depuis 5 ans.
    J'ai perdu le 17 mai en premier ressort :-(

    Un appel étant impossible car il y a moins de 4000 euro de réclamés,
    que puis-je faire pour faire pour faire en sorte que la répartition du RC soit respectée svp ?

  2. #2
    Pilier Sénior

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    Bonjour
    J'ai perdu le 17 mai en premier ressort :-(
    ... pour le motif que......?

  3. #3
    Pilier Sénior

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    Bonjour,

    il vous reste la cassation....

    J'ai demandé en AG que soient appliqués les tantièmes escalier ou
    que soit changé le mode de répartition défini dans le RC.
    Comment a été faite votre demande ? vous ne pouviez pas demander l'un ou l'autre. C'était 2 résolutions totalement différente.
    Votre cas, ainsi qu'il nous est présenté, semble un peu brouillon, il faudrait mieux vous expliquer et être plus précis dans ce que vous avez fait comme démarche.

    mais qu'avez vous réclamé au juge et quelle a été la décision motivée du juge...

  4. #4
    Membre Sénior

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    Il semble, et c'est loufoque, que je n'ai pas apporté la preuve nécessaire à la prise en compte de mes demandes.
    jugement:0489-001.pdf

  5. #5
    Pilier Sénior

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    On n'en sait pas grand chose en fait même en lisant la décision.
    Vous avez demandé que les travaux de carrelages soient calculés aux tantièmes escalier et que du coup un certain nombre de paiements vous soient remboursés, et il n'y a pas d'évidence à ce que ces travaux de carrelage doivent être répartis selon cette répartition spécifique, donc vous êtes débouté. C'est pas logique.

  6. #6
    Membre Sénior

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    Bonjour Rambouillet,
    J'avais lu, et un avocat sur un autre site, m'a indiqué qu'il fallait agir sous l'article 42.1 (de mémoire) pour faire appliquer le RC.
    J'ai avisé mon avocat mais il m'a dit que non. Il fallait faire une assignation. C'est son boulot, donc je l'ai laissé faire ;-).
    Il m'a indiqué qu'à l'audience le syndic ne lui a rien donné, aucune conclusion, aucune doc (objet d'un autre poste) la suite dans le jugement joint...

    - - - Mise à jour - - -

    ribould,
    pourtant était présenté le RC ou c'est clairement écrit :-(

  7. #7
    Pilier Sénior

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    ribould,
    pourtant était présenté le RC ou c'est clairement écrit :-(
    Certes mais ce n'est aps ce seul fait qui implique qu'on calcule selon page 11 ou page 37 du réglement.
    Votre Juge énonce qu'il manque le raisonnement complet... et qu'a défaut il n'y a pas lieu de calculer autrement qu'avec les tantièmes généraux.

  8. #8
    Pilier Sénior

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    il est vrai qu'avec ce jugement on n'en sait pas beaucoup plus, mais à mon avis à vouloir tout mélanger (ménage, travaux escaliers et électricité), votre avocat s'est peut-être fourvoyé, d'autant que ménage et électricité d'une part et travaux escaliers d'autre part sont deux choses différentes (gestion courante et opération exceptionnelle).
    Au peu que nous connaissons, il semble qu'il aurait mieux valu attaquer la résolution des travaux escaliers (à la condition d'être opposant) et d'axer réellement sur l'annulation de la résolution au titre d'une mauvaise répartition (si celle ci est claire dans le libellé du PV).
    Ensuite le juge fait état que le RdC n'est pas clair, peut-être que oui, peut-être que non, mais nous on ne sait pas donc le juge a raison.... d'autant que le syndicat a apporté la preuve d'une charge commune...

    Quant à la phrase sur les locataires, elle est surprenante car d'une part il n'y a pas de rapport et d'autre aprt des travaux de carrelage ne relève pas des charges locatives...

    PS : comment se fait-il que vous ne soyez que le seul dans cette demande ?..... et que tout le monde accepte une répartition aux tantièmes généraux et non aux tantièmes spéciaux qui d'après vous existent dans votre RdC ; perso je ne vois qu'une solution, il y a chez vous des locaux commerciaux ou des annexes (parkings, caves, etc...) qui n'utilisent pas l'escalier et dont les copros ne viennent jamais aux AGs..... sauf peut-être vous ?.....
    Dernière modification par rambouillet ; 12/06/2019 à 11h34.

  9. #9
    Pilier Cadet

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    Quel amateurisme ce jugement où l'on peut lire "ces trois chefs de dépenses relèvent des charges communes à l'ensemble des locataires"...
    Ce qui est clair c'est que votre règlement de copropriété n'est pas suffisamment précis et explicite pour appliquer les charges spéciales, même si les tantièmes sont prévus. La modification (du RDC) étant très difficile, je pense que vous feriez mieux de vous y résoudre.

  10. #10
    Membre Sénior

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    Repartition de charges sans corelation avec le RC-definitioncharges-p61-.jpgRepartition de charges sans corelation avec le RC-definitioncharges-p62-.jpgRepartition de charges sans corelation avec le RC-configurationescalier.jpg Voici pour y voir plus clair ;-)
    Pourquoi les autres ne se plaignent pas? parce qu'ils préfèrent payer ?? parce qu'ils ne veulent pas entendre ce que je dis en AG et sont persuadés que le syndic a toujours raison! nous n'avons pas de locaux commerciaux, ni caves, seulement parking extérieurs et pelouse.

  11. #11
    Pilier Sénior

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    OK, vous semblez donc avoir des parties "spéciales", mais existe-t-il un tableau de répartition pour chacune de ces charges spéciales, car à part le 3-1-2 (charges communes particulières) on ne voit aucune répartition de prévue ?

    Or pour qu’il y ait répartition des charges : il faut 2 choses :
    * la définition des charges particulières (on semble l'avoir)
    * le mode de calcul de la répartition spéciale ou des valeurs absolues (dans les 2 pages citées on ne les voit pas).
    On ne peut lire qu'au tout début en 3-1-1 : "réparties selon un critère d'utilité", mais ce critère d'utilité a-t-il été "élaboré" et écrit/publié ?....

  12. #12
    Pilier Cadet

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    C'est trop petit et très difficile à lire mais je reste sur l'hypothèse d'un juge incompétent...

  13. #13
    Membre Sénior

    Infos >

    C'était le temps de scanner ceci:0491-001.pdf
    La méthode de calcul ne figure pas car on est bien avant 2012


    - - - Mise à jour - - -

    Constatations:
    Au rdc: Il n'y a pas de charge "escalier" pour tous les lots.

    A partir du 1er étage: il y a des charges "escalier"

    Pour les bâtiments avec studio (ex: bat G sur le plan) :
    il y a des charges "dégagement" au rdc mais pas pour les lots aux étages, alors que physiquement
    il y a bien un dégagement.

    Ce qui fait que les lots studio à partir du 1er étage ont moins de charges que les lots studio du rdc.
    Sachant que les studio ont pratiquement la même surface (+-1m ou 2m) quelque soit l'étage ...
    Il y a forcément une erreur dans les calculs de tantièmes... ne pensez-vous pas?
    Dernière modification par mod77 ; 12/06/2019 à 13h46.

  14. #14
    Pilier Sénior

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    On vu de ce que vous nous transmettez, le jugement en votre défaveur est très étonnant, mais resterait à savoir ce qui a été présenté comme pièces et de quelle manière.... aller en cassation, cela en vaut-il le jeu, on ne saurait-dire...
    Mais sur une nouvelle résolution d'une autre AG, cela vaudrait le coup de ressaisir le juge, en annulation de résolution, ou voir en paiement de charges .... le mieux étant tout de même que l'AG admette qu'il faille appliquer le RdC.

    suggestions :
    * donner votre pouvoir à un avocat peut-être...
    * se faire désigner comme membre du CS et agir de l'intérieur
    * ....

    - - - Mise à jour - - -

    suite à votre mise à jour,

    il n'est pas anormal que les lots du RdC ne paient pas les charges de l'escalier (je ne dis pas "il est normal" ).

    Pour le dégagement on ne sait pas ce que c'est, pas de plans des étages, donc pas d'avis....

  15. #15
    Pilier Cadet

    Infos >

    Franchement, je ne retournerai pas devant le même juge !!! Le choix (difficile) c'est plutôt de faire appel ou pas ;-)

  16. #16
    Membre Sénior

    Infos >

    Je suis deja membre du CS mais quand les gens ne jurent que par le syndic parce qu'ils ne connaissent pas un peu la loi de 65
    Je ne veux pas aller en cassation, ca m'a trop coute l'avocat deja (3kE) et je viens de retrouver un CCD .

    1) Mais je me pose la question de saisir, comme ca aurait du l'etre, le TGI sous l'article 42 car j'avais vu ca:
    Comment contester la decision d'une assemblee generale de copropriete ?

    2) Cependant, j'ai un doute sur la possibilite de pouvoir ressaisir le juge sur le meme sujet sachant qu'un jugement a deja ete rendu, non?
    Par contre, j'aime l'idee de donner pouvoir à un avocat qui maitrise le sujet mais c'est plutot rare ou j'ai pas de chance dans mes choix

    - - - Mise à jour - - -

    rambouillet,
    les étages sont identiques au rdc, pour chaque batiment.

    En regardant le plan, moi je considère, le dégagement comme étant le couloir qui dessert les studio et l'escalier comme étant:
    le palier et l'escalier et j'y inclue le parterre du rdc. Sinon, il aurait fallu créer un "dégagement entrée" pour que les rdc aient des tantièmes comme les studio du rdc.
    Dernière modification par mod77 ; 12/06/2019 à 14h35.

  17. #17
    Pilier Cadet

    Infos >

    Si c'est un jugement en première instance, la suite et avant la cassation ça serait l'appel...
    Au vu des pièces que vous présentez, je suis très étonné par la décision et la rédaction du jugement, je pense que vous avez toutes vos chances en appel mais c'est quand même un risque, du temps, de l'argent, de l'énergie dépensé pour un résultat incertain...
    En revanche j'éviterai de retourner devant la même juridiction et le même juge !!!

  18. #18
    Membre Sénior

    Infos >

    Citation Envoyé par Andre78fr Voir le message
    Si c'est un jugement en première instance, la suite et avant la cassation ça serait l'appel...
    Au vu des pièces que vous présentez, je suis très étonné par la décision et la rédaction du jugement, je pense que vous avez toutes vos chances en appel mais c'est quand même un risque, du temps, de l'argent, de l'énergie dépensé pour un résultat incertain...
    En revanche j'éviterai de retourner devant la même juridiction et le même juge !!!
    Appel impossible voir poste 1
    On ne choisi pas son juge à ma connaissance et la juridiction est imposée par le lieu du litige

  19. #19
    Pilier Cadet

    Infos >

    En effet...
    Inversez le problème ; calculez et payez vos charges selon le RDC et laissez le syndic ou le syndicat vous attaquer !!!

  20. #20
    Membre Sénior

    Infos >

    oui, mais je n'ai pas eu de bol jusqu'à maintenant, et comme il y a le jugement, je me dis que je risque d'être poursuivi pour
    "refus d'exécution d'une décision de justice" ou un truc du genre... mais l'idée est bonne ;-)

    sinon pour mes interrogation 1) et 2) avez-vous une idée svp?
    Dernière modification par mod77 ; 12/06/2019 à 15h07.

  21. #21
    Membre Cadet

    Infos >

    10 lignes sans détails de quoi que soit sur le rc encore un bon jugement de comptoir de bistro, meme pas le montant financier de la demande faite par notre forumeur et en sus e dit en premier ressort chose même pas certaine si le montant est inférieur à 4000 €
    donc comme dit andre78fr il faut agir à l'envers payé ce qui est dut et attendre de pied ferme le syndicat et son syndic mais ou hélas celui ci a entre ses mains désormais un jugement en sa faveur ayant autorité de la chose jugé donc le gros probleme est que n'importe quel autre juge sera dans l'obligation de confirmé celui ci

  22. #22
    Pilier Sénior

    Infos >

    mod77 : quel est l'impact financier pour vous entre les 2 calculs par exemple sur les travaux de carrelage ou le nettoyage annuel ?

    (je suis fainéant à faire le calcul moi-même...)

    Pour le dégagement au Rez de chaussée, on peut le lire ainsi : le studio du RDC paie le dégagement mais pas l'escalier et dans ce cas, il n'y a pas de difficultés. reste à savoir si au 1er étage les studios ont aussi un dégagement....

  23. #23
    Membre Sénior

    Infos >

    comme je l'ai indiqué, lorsqu'il y a studio, ils sont identiques et la distribution aussi (même plan qu'au rdc);
    pour ce qui est du cout cela a représenté 2700e sur les 5ans avec le cout des travaux carrelage (de l'exercice 2018-19) pour moitié environ.
    J'aurais bien consulté un avocat gratuit mais ca n'existe pas pour la cassation, dommage :-(
    ps: s'il existe un formalisme de jugement à respecter, peut-on envisager que dénoncer le jugement au "président des juges" (je ne sais pas si ca existe :-)

  24. #24
    Pilier Junior

    Infos >

    Bonjour
    Je crois qu'André78 est pragmatique dans ce qu'il vous conseille et je m'apprêtais aussi à vous demander ce que vous demande à l'instant Rambouillet, qu'est-ce qui vous avantage le mieux, payer les charges tel que les calcule le syndic ou bien comme le préconise le RDC ?

    Ca c'est la question, mais l'autre question qui me paraît importante est le respect du RDC.
    Pourtant je crois que vers le début vous disiez soit ci, soit le changer. Vérifier ce qui est le mieux avant d'envisager un changement.

    Moi j'ai gagné auTGI parce que le syndic comptait les votes avec la grille des charges et ne respectait pas le vote du RDC sur les tantièmes de charges communes générales. C'est donc un peu différent mais le juge a bien respecté ce qu'indiquait le RDC;

  25. #25
    Pilier Sénior

    Infos >

    cela a représenté 2700e sur les 5ans
    c'est le delta entre les 2 façons de calculer ?

    vous pouvez aussi contester le prochain décompte perso qui vous est attribué et cela malgré l'approbation des comptes, mais pour les juges de première instance il faut faire des choses simples, il n'ont pas le temps de se pencher sur chaque dossier.....

    Sur le principe, la proposition d'André est intéressante mais elle est source d'ennuis : frais éventuels de relance, de mise en demeure, d'huissiers ... en cas de changement de syndic, impossible de régler l'affaire... en cas de vente somme retenue à la vente...etc...

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