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Discussion : Repartition de charges sans corelation avec le RC

  1. #26
    Membre Sénior

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    Laurapepi,

    Comme je ne dois rien payer c'est clair que c'est le RDC qui m'est favorable.
    Vue que le syndic les passe en charge commune generale, de 0 je passe a 191/10 000e.

    De toute facon, la facon de faire du syndic est injuste puisqu'on paie le nettoyage de l'escalier en fonction de ses lots. Donc si j'ai 2 parking je paie plus que celui qui en a qu'un. Et un studio au dernier etage paie moins que moi au rez de chaussee. Pourquoi alors
    les studio n'ont pas de charge escalier dans le RDC? c'est bien qu'il y a un pb...

    Dans l'absolu, ca ne me generait pas de payer pour le nettoyage mais de facon equitable.

    De plus, en AG, le syndicat refuse de suivre la repartition du RDC (resolution: contre) et il refuse aussi de faire un changement de
    repartition (resolution : tous contre, bien que le quorum n'etait pas atteint).

    En plus, pour les travaux de carrelage, aucune resolution n'a ete vote pour suivre une autre repartition que celle du RDC.
    Alors que le syndic avait dit que ce serait fait selon les tantiemes batiment, il les a reparti selon les tantiemes generaux.

    rambouillet,il y en eu pour 1250e de carrelage et le menage c'est 70e par an, l'electricité c'est 50e par an

    - - - Mise à jour - - -

    je joins ici les echanges que j'ai eu avec mon avocat sur le déroulement de l'audience, c'est encore plus fort
    AvocatMailJugmt.PNG
    Dernière modification par mod77 ; 12/06/2019 à 16h58.

  2. #27
    Pilier Sénior

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    Ben, J'ai peut-être lu trop vite, mais perso, vos charges "par escalier", avec en plus le Rez-de-chaussée qui paye pas pareil, ça me titille.

    L'escalier n'est pas un équipement, ça n'a pas être réparti selon le critère d'utilité. C'est des charges communes générales.

    Pour que ce soit autre chose que des charges communes générales, il faut avoir défini précisément chaque escalier ou portion d'escalier comme une partie commune spéciale (donc n'appartenant pas à tous les lots). Ce qui apparemment n'est pas le cas chez vous.

    Donc perso je dirais que certes ce jugement est hyper mal fichu, ne donne aucun motif autre que "l'autre a raison ", qu'il est possible que la cour parle de pièces du syndicat qui n'ont jamais existé (quand on écrit locataires, à la place de propriétaire), mais que vous obstiner risque de ne pas vous rapporter grand chose parce que la répartition de votre RC ne m'a pas non plus l'air très bien fichue, voire très légale.


    Cour de cassation
    chambre civile 3
    Audience publique du mardi 6 mai 2003
    N° de pourvoi: 02-10828
    Publié au bulletin


    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le règlement de copropriété ne mentionnait pas les escaliers au nombre des parties communes spéciales et qu'elle n'avait pas relevé l'absence d'accès des lots du rez-de-chaussée aux parties communes de circulation de l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    Dernière modification par Ermeline ; 12/06/2019 à 22h50.

  3. #28
    Membre Sénior

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    Bonjour Ermeline et merci de votre intervention.
    Néanmoins au poste 10 sont affichés les 2 pages qui définissent les escaliers comme "partie commune spéciale"
    J'aimerais bien avoir une cassation qui dit que les escaliers sont définis comme tel dans le RDC et qu'il faut appliquer les regle du RDC. J'ai reçu le jugement le 17 mai, j'ai 1 mois pour aller en cassation, ce serait bien ;-)

    Nonobstant, la nuit m'a permis de trouver, peut-être, une solution pour obtenir la révision du mode de repartition.

    J'ai constaté (voir fichier joint du poste 13) que les lots studio à partir du 1er étage bat F, n'ont pas de "charges communes spéciales dégagement" alors que ledit dégagement existe, je peux, peut-être, recommencer une procédure sur ce grief et ajouter, peut-être aussi, que le mode de répartition pour les travaux de changement de carrelage auraient du être voté en AG si la répartition ne suivait pas le RDC ??!! en 1er je dénonce que le RDC n'est pas correct, et en 2e je dénonce que la répartition aurait du suivre les regles du RDC .

    Pensez-vous que cela soit jouable?
    Sinon, le 20 juin on a l'AG, peut-être qu'une action comme rambouillet le suggerait est possible ?

  4. #29
    Pilier Sénior

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    ne courrez pas plusieurs lièvres à la fois :
    * vouloir changer les répartitions actuelles est trop complexes : il faut l'unanimité de tous les copros ou certaines conditions de délai depuis la construction ou la première mutation (ce qui ne semble pas être le cas)
    * vouloir faire appliquer l'existant, OUI ceci est tout fait possible mais cher dans le cas de la poursuite de la procédure en cours. En effet, si vous allez en cassation (c'est cher et long) vous pouvez peut-être gagner, mais dans ce cas il y a de grandes chances que la CC (dans 3 ou 4 ans) remette, comme on dit, les choses en l'état auquel cas, il faudra recommencer la procédure....

    Perso, à la prochaine approbation des comptes, même si les comptes sont approuvés (pas par vous, bien sur), je constesterai la répartition de mon décompte annuel. Bien sur vous en prévenez l'AG, car si vous gagnez cela mettra de la pagaille dans l'ensemble des comptes pour tout le monde....
    Si le projet de résolution contient une phrase du genre "approbation des comptes..... et des projets de décompte individuel", bien émettre des réserves en spécifiant qu'"une AG ne peut pas approuver les décomptes de chacun puisqu'elle n'en a pas connaissance"

  5. #30
    Pilier Sénior

    Infos >

    En ligne à 99% avec Rambouillet
    Le 1% c'ets que je conseillerai de préparer la chose à plusieurs et/ou le conseil syndical, parce que en l'état, le sydnica aura beau jeu d'annoncer calmement, surtout s'il bénéficie d'un certain crédit, ce qui est souvent le cas, que ces discussions son des gamineries, et que cela a été jugé dans ce cas précis, et que c'est lui qu a gagné;
    Il faut donc argumenter sérieusement pour convaincre.

    Et surtout se préparer a affronter des questions du genre 'Vous avez deja perdu, ca vous a couté combien?'.

  6. #31
    Pilier Sénior

    Infos >

    Bonjour,

    ,il y en eu pour 1250e de carrelage et le menage c'est 70e par an, l'electricité c'est 50e par an
    Si je suis d'accord avec vous en ce qui concerne la dépense exceptionnelle qui est la pose de carrelage dans l'escalier, j'ai plus de doutes concernant l'électricité et le ménage : existe-t-il deux compteurs distincts permettant de différencier la consommation d'électricité des escaliers, de l'entrée de l'immeuble et des paliers ? Idem pour le ménage : la société ou la personne qui effectue le ménage fait elle deux facturations distinctes, une pour l'escalier, une pour les autres parties communes du bâtiment ?

  7. #32
    Pilier Sénior

    Infos >

    J'avais lu votre post 10, et ouvert les docs. Je n'y vois nulle part mention de parties communes spéciale s, tout ce que j'y vois ce sont des charges spéciales. Votre rc mentionne-t-il quelque part l'existence de parties communes spéciales?

    - - - Mise à jour - - -

    Parce que de base, il ne peut y avoir de charges spéciales sans partie commune spéciale....il faudrait donc que votre rc définisse autant de parties communes spéciales qu'il y a de grille de charges applicables à une partie des lots seulement.

    Et à l'intérieur de ces parties communes spéciales, vous ne pouvez pas non plus avoir une grille pour les charges d'escalier qui soit fonction de l'étage.

    Ça n'est possible que pour l'ascenseur.
    Dernière modification par Ermeline ; 13/06/2019 à 11h48.

  8. #33
    Pilier Sénior

    Infos >

    oui il les liste dans un premier temps puis ensuite il y a un tableau chiffré de répartitions. Pour moi tout me semble OK de ce point de vue là.... (voir les 4 jpg fournis dont surtout la n° 2 )

  9. #34
    Pilier Sénior

    Infos >

    Je suis désolée mais j'insiste... J'ai regardé les pièces en JPG. Elles listent les CHARGES spéciales. Mais ne mentionnent pas les PARTIES COMMUNES spéciales. Ou alors faut que je change de lunettes ? Là, j'ai pas les jurisprudences sous le coude mais : pas de charges spéciales possibles sans parties communes spéciales. Apparemment, la seule exception c'est d'avoir des charges par batiment physiquement séparés. Donc pour moi, le découpage des charges par votre RC par bout de couloir, dégagement, escaliers d'un même bâtiment est parfaitement illicite si vous n'avez pas en face un RC définissant autant de parties communes spéciales que vous avez de "morceaux" du même bâtiment défini dans ces charges spéciales...

    - - - Mise à jour - - -

    Et je suis pas sur mon propre ordi , désolée pour le bloc de texte, mais y veut pas prendre en compte mes retours à la ligne, le bougre... ils disparaissent à l'envoi...


    - - - Mise à jour - - -

    Et je vous invite à cliquer et lire entièrement l'arrêt de la Cc. La aussi le rc définissait des charges par morceau de bâtiment.Mais sans avoir défini des parties communes spéciales correspondantes. Ce qui n'a pas plu aux juges....

    - - - Mise à jour - - -

    Bref, si voulez assigner, assignez pour faire supprimer par le juge toutes ces charges réparties de façon si alambiquée par morceau d'un même bâtiment. (Comme le souligne Yoyoo, bon courage au syndic pour répartir sans contestation possible le ménage, l'électricité, etc, par palier, escalier, dégagement, c'est du n'importe quoi....).
    Et revenir à la normale, soit répartition aux tantièmes de charges générales. Le cas échéant par bâtiment séparé, mais pas plus. Ou convainquez l'AG de le faire d'elle même.

    Assigner pour dire que l'AG aurait du le spécifier si elle voulait une repart différente du RC est vain. Sauf à l'unanimité, on ne peut modifier, même ponctuellement, la répartition du rc.

    Quand elle est licite. Si elle est illicite, comme ça semble le cas ici, on est un peu coincé, même pour la modifier de façon pérenne, en modifiant le RC. Ca reste à priori l'unanimité.... Donc soit tout le monde est sensé, on passe ça au 24, on signifie à tous le PV en RAR, et on serre les fesses pendant deux mois avant de faire publier la modif du RC, en se disant que si quelqu'un conteste la décision le syndicat soulèvera le fait que la répart était illicite, que c'était risqué de la garder ainsi, et si possible lui demandera de la modifier.(effet à la date du jugement).

    Soit on passe direct par le juge, donc on dépense direct les frais d'avocat et de procédure. Dans un gros syndicat, c'est peanuts une fois réparti entre tous, , donc le mieux à faire
    Dernière modification par Ermeline ; 13/06/2019 à 14h52.

  10. #35
    Pilier Sénior

    Infos >

    Il semble bien qu'il y a un problème dans votre R.C. concernant les millièmes des dégagements : il faut bien que vous régliez des charges pour l'électricité et le ménage de ces dégagements, mais pour ces charges, les millièmes devraient concerner les 3 étages.

    Etes vous certain que le problème n'a jamais été soulevé lors d'une ancienne A.G. et que pour remédier à cette anomalie, et afin d'éviter les frais de rectification du R.C., il aurait été décidé de prendre uniquement les millièmes des charges générales particulières ?
    De quand date cette résidence et depuis combien de temps êtes vous copropriétaire ? Etes vous certain d'avoir la dernière version actualisée du R.C. ?

    P.S. : Si vous voulez absolument que le syndic applique les millièmes des escaliers et des dégagements, pour l'électricité et le ménage, vous allez vous retrouver à payer plus de charges que les personnes en étage qui ont des millièmes d'escalier. Reste le problème de la pose de carrelage dans l'escalier qui, à titre exceptionnel, aurait dû être réparti sur les millièmes d'escalier.
    Dernière modification par Yooyoo ; 13/06/2019 à 16h47.

  11. #36
    Pilier Sénior

    Infos >

    Et en plus, le plan était la seule chose que j'avais pas regardée, vos bâtiments ne sont même pas vraiment séparés, ils sont mitoyens... Et on sait pas ce qu'il en est des toits...

    Pour moi, dans une telle configuration, et à moins que votre RC définisse des PARTIES COMMUNES spéciales, le moins risqué juridiquement et le moins casse tête pour l'entretien des parties communes c'est de plaider pour une modif du RC disant : tout en charges générales.

    - - - Mise à jour - - -

    Reste le problème de la pose de carrelage dans l'escalier qui, à titre exceptionnel, aurait dû être réparti sur les millièmes d'escalier.
    Sauf à l'unanimité, il est illégal de faire une répartition "à titre exceptionnel". Et heureusement, sans quoi les copros se trouveraient, au gré du vent et des jeux de pouvoir en AG, à payer selon comment la majorité le souhaite.

    Du genre, allez, je suis minoritaire, donc on m'applique le RC et je paye pour l'escalier d'à coté, puis quand c'est le tour de mon escalier on vote une répartition exceptionnelle et le voisin paye pas pour le mien..
    Dernière modification par Ermeline ; 13/06/2019 à 19h23.

  12. #37
    Membre Sénior

    Infos >

    Merci de votre participation a tous.

    Ermeline a ecrit: "Assigner pour dire que l'AG aurait du le specifier si elle voulait une repart differente du RC est vain. Sauf a l'unanimite, on ne peut modifier, meme ponctuellement, la repartition du rc."
    Sur ce point la loi de 65 indique que pour des travaux on peut voter a la meme majorite que ceux-ci le mode de repartition.
    Je suppose donc que si ce n'est pas fait on doit respecter la repartition du RDC...

    Yooyoo,
    Il y a des compteurs individuel pour chaque batiment. Mais depuis 3 ans le syndic a decide de repartir cette electricite au tantieme et en regroupant le cout de chaque batiment en 1 seul et sans vote en AG bien sur.
    Evidemment, il n'y a pas de compteur à chaque etage et l'eclairage de l'escalier allume tout le batiment du 1er au 2e etage.
    Le menage est un cout global pour la residence (13 prestations).
    J'ai la derniere version du RDc car je l'ai demande au notaire directement.
    Il n'y a jamais eu de resolution votees en AG au sujet des repartitions. J'ai souleve le pb il y a 2 ans (puis relire le debut)
    La residence date de 1996 date ou j'ai achete.

    Ermeline a ecrit:
    "Et a l'interieur de ces parties communes speciales, vous ne pouvez pas non plus avoir une grille pour les charges d'escalier qui soit fonction de l'etage."
    Pourtant si, puisque celui qui habite au dernier etage son appart est plus cher et ses charges sont plus elevees car ses tantiemes le sont, du a l'etage. La surface a nettoyer est plus importante pour arriver au lot du haut que pour celui en bas, comme le mien. En plus pour certain il y a un degagement, donc encore plus de surface a entretenir. Donc la logique veut qu'au rez de chaussee j'ai moins de charges et le RDC ne m'en accorde aucune car l'escalier englobe tout selon le plan sauf le degagement. Et il n'est pas logique, ni mathematique, que ceux qui sont en etage avec degagement ne paient pas de charge degagement alors que ceux du rez de chaussee en paient.
    Pour moi, si le rdc etait bien fait il aurait fallut definir des charges "degagement d'entree" pour tous les lots au rez de chaussee. Pour tous les lots en etages : charges escalier + charges degagement s'il en ont.

    Enfin: la toiture est commune aux 2 rangees de batiment (bat 1-3-5 et bat 2-4-6-8-10-12)

    Et voici les definitions des parties communes:
    Magny-RC-full-29011994-57-.jpg
    Magny-RC-full-29011994-58-.jpg
    Dernière modification par mod77 ; 14/06/2019 à 06h19.

  13. #38
    Pilier Sénior

    Infos >

    Ermeline a ecrit: "Assigner pour dire que l'AG aurait du le specifier si elle voulait une repart differente du RC est vain. Sauf a l'unanimite, on ne peut modifier, meme ponctuellement, la repartition du rc."
    Sur ce point la loi de 65 indique que pour des travaux on peut voter a la meme majorite que ceux-ci le mode de repartition.
    Je suppose donc que si ce n'est pas fait on doit respecter la repartition du RDC...
    Et où donc la loi de 1965 dit-elle ça ? Quel article ?

    "Et a l'interieur de ces parties communes speciales, vous ne pouvez pas non plus avoir une grille pour les charges d'escalier qui soit fonction de l'etage."
    Pourtant si, puisque celui qui habite au dernier etage son appart est plus cher et ses charges sont plus elevees car ses tantiemes le sont, du a l'etage. La surface a nettoyer est plus importante pour arriver au lot du haut que pour celui en bas, comme le mien. En plus pour certain il y a un degagement, donc encore plus de surface a entretenir. Donc la logique veut qu'au rez de chaussee j'ai moins de charges et le RDC ne m'en accorde aucune car l'escalier englobe tout selon le plan sauf le degagement. Et il n'est pas logique, ni mathematique, que ceux qui sont en etage avec degagement ne paient pas de charge degagement alors que ceux du rez de chaussee en paient.
    Votre logique et celle des juges ne sont pas les mêmes. Relisez donc l'arrêt cité plus haut. Pour la énième fois, je répète : si vous voulez faire un découpage alambiqué fonction de l'étage, c'est pas interdit, mais vous devez avoir au RC autant de parties communes que d'étages... Le fait que votre RC (comme pas mal d'autres) dise autre chose ne veut pas dire que c'est licite.


    Donc vous avez au RC :
    - des "parties communes particulières" qui sont en fait les parties communes "générales"
    - des "parties communes spéciales" qui sont chaque bâtiment.

    Donc toute répartition dans votre RC autre que
    - entre tous les lots du syndicat
    et
    - entre tous les lots d'un même bâtiment est illicite.

    Vos multiples répartitions selon les "morceaux" d'une même partie commune spéciale sont illicites.

    - - - Mise à jour - - -

    la logique veut qu'au rez de chaussee j'ai moins de charges et le RDC ne m'en accorde aucune
    Et en fait, vous êtes exactement dans le cas de l'arrêt cité plus haut.

    Le syndicat avait assigné pour faire réputer non écrite la clause du RC exonérant les lots du Rez-de-chaussée des charges d'escalier:
    le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 1, place Victor Hugo (le syndicat) a assigné la société La Mondiale et la société civile immobilière Mayoly Spindler (la SCI), propriétaires de deux lots à usage commercial situés au rez-de-chaussée, pour faire réputer non écrites les stipulations de l'article 52 du règlement les dispensant de contribution aux frais d'entretien, de réparation, de réfection et d'éclairage des escaliers ;
    La cour d'appel avait donné tort au syndicat :
    pour débouter le syndicat, l'arrêt retient que l'article 24 de loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement puisse mettre à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble, que ce texte ne subordonne pas cette solution à la constitution des parties communes spéciales, que les escaliers peuvent ne pas bénéficier à tous les lots, qu'il n'est pas discuté que tel est bien le cas en l'espèce pour les lots du rez-de-chaussée et que le règlement de copropriété pouvait, dès lors, valablement stipuler que seuls les copropriétaires des niveaux autres que le rez-de-chaussée devaient contribuer aux charges d'entretien de réparation et de réfection des escaliers et aux frais de leur éclairage ;

    La cour de cassation a déjugé la cour d'appel. en disant :

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le règlement de copropriété ne mentionnait pas les escaliers au nombre des parties communes spéciales et qu'elle n'avait pas relevé l'absence d'accès des lots du rez-de-chaussée aux parties communes de circulation de l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    Maintenant, si vous trouvez une jurisprudence contraire, et postérieure au 6 mai 2003...

    - - - Mise à jour - - -

    Pour conclure :

    Certes, vous pourriez, théoriquement, gagner en appel, puisque :


    - la vacuité des motifs de la décision de première instance vous déboutant est ahurissante. Le juge dit, en substance : le syndicat a produit un document (lequel ? Mystère) prouvant qu’il avait raison (en quoi ça le prouve ? Mystère là aussi)

    - théoriquement toujours, une répartition du RC, même illicite, est applicable tant qu’un juge ou l’AG ne l’ont pas modifiée

    - lorsque que le juge modifie une répartition, la jurisprudence a été fluctuante, mais la dernière en date à ma connaissance dit que cette nouvelle répartition ne s’applique qu’à compter de la décision du juge (Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 10 juillet 2013 N° de pourvoi: 12-14569 Publié au bulletin )

    Mais ce serait un peu jouer à la roulette russe… si vous le faites, faut vous préparer à l’éventualité que vous perdiez...
    Dernière modification par Ermeline ; 14/06/2019 à 10h07.

  14. #39
    Pilier Sénior

    Infos >

    Et la cour de cassation en remet une couche sur l'article 10 et les charges "à l'utilité" ou pas. :

    Cour de cassation
    chambre civile 3
    Audience publique du jeudi 14 mars 2019
    N° de pourvoi: 18-50026
    Non publié au bulletin Cassation partielle



    Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
    Attendu que, pour rejeter les demandes en annulation de certaines décisions des assemblées générales, l'arrêt retient que le budget prévisionnel ne porte que sur les charges « sol » entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun des lots n° 2 à 167, que tant les contrats d'assurance de l'immeuble, d'entretien des espaces verts, d'électricité des parties communes ou celui conclu avec le syndic que les dépenses afférentes au curage préventif des conduites d'eaux usées et de ravalement ne bénéficient pas au lot n° 1 et que c'est à juste titre que la répartition de ces postes de dépenses a été envisagée en fonction des millièmes de l'immeuble ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que de telles dépenses constituent des charges de conservation, d'entretien et d'administration de l'immeuble, qui ne sont pas réparties en fonction de leur utilité, mais des valeurs relatives de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs de ces parties, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
    Pour les honoraires syndic etc, pas de surprise, même séparé le lot fait partie du syndicat, on se demande comment une AG peut avoir l'idée d'en exonérer un lot
    Pour le ravalement, l'électricité et les canalisations, on ne peut que supposer qu'il n'y avait pas de partie communes spéciales bâtiment.
    Pour l'électricité et les canalisations communes selon le RC, ça confirme qu'on n'a pas à regarder, qui est desservi, c'est des charges fonction des tantièmes article 5. L'escalier droite paye pour le gauche, et vice versa. Sauf parties communes spéciales. Là ce sera aussi les tantièmes article 5, mais uniquement sur les lots de la partie commune spéciale.

    - - - Mise à jour - - -

    Et au passage, on suppose que si dans cet arrêt la discussion porte sur l'annulation de décisions d'AG décidant de telle ou telle ou telle répartition, sans aucune mention du RC, c'est que l'AG s'est cru en droit de décider d'une répartition qui en plus d'être illicite était différente / non stipulée au RC.
    Dernière modification par Ermeline ; 16/06/2019 à 12h45.

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